Návrh nepředepisovat metodu přebytku při oceňování pozemků

Potřeba „uzávěru“ pro kontrolu přesnosti výsledků oceňování pozemků

Ráno 15. ledna projednalo Národní shromáždění v rámci 5. mimořádného zasedání v sále řadu nových obsahů či odlišných názorů na návrh pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů).

Poslanec Národního shromáždění Nguyen Hoang Bao Tran (delegace Binh Duong ) při dalším upřesnění některých bodů návrhu zákona vysoce ocenil práci, kterou výbor pro přípravu návrhu zákona věnoval zpracování a revizi důležitých bodů návrhu zákona a důvodové zprávy Hospodářského výboru.

Komentáře k článku 158 odstavci 5 návrhu zákona stanoví, že „Metody oceňování pozemků v bodě c metody přebytku při oceňování pozemků se uplatňují tak, že se od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje odečtou celkové odhadované náklady na rozvoj pozemku“.

Delegáti doporučili, aby návrh zákona nepředepisoval metodu přebytku při oceňování pozemků z následujících důvodů:

Zaprvé existuje mnoho metod oceňování pozemků, ale oceňování pozemků různými metodami dává pro daný pozemek podobné výsledky.

Výsledky oceňování pozemků při aplikaci metody přebytků jsou však prováděny na základě předpokladů a odhadů a úroveň spolehlivosti není vysoká pro oblasti s omezenými skutečnými informacemi a náklady na příjmy jako základem pro odhad.

Kromě toho má hodnota pozemku potenciál v průběhu času růst v důsledku historických procesů, obchodních aktivit a dalších aktivit na tomto pozemku samotném.

Dialog - Návrh nepředepisovat metodu přebytku při oceňování pozemků — Delegát Národního shromáždění Nguyen Hoang Bao Tran.

„Stanovení hodnoty tak, aby se vždy zvyšovala postupně, je však nerozumné, protože hodnota pozemku může klesnout, když je ekonomika v recesi nebo čelí nepříznivým faktorům. Například v současné době je trh s realitními projekty téměř zamrzlý, takže tato metoda nemůže přesně měřit rizikové faktory a nepříznivé dopady na ekonomiku,“ poznamenala paní Tran.

Za druhé, výpočet výše uvedených předpokládaných faktorů je velmi složitý, výsledky ocenění jsou nejisté, nepřesné a mají velké chyby.

Podle delegáta, pokud u stejného pozemku potřebujeme změnit pouze jeden ukazatel v předpokládaných faktorech, změní se i výsledek ocenění. To je hlavní příčina obtíží a zpoždění při určování, oceňování a rozhodování o cenách konkrétních pozemků v minulosti a chápání každého člověka se liší v různých okolnostech a časech.

Dále, podle delegáta, ačkoli je metoda přebytku stanovena ve vládním nařízení č. 44/2014 a oběžníku Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí č. 36/2014, v průběhu času se její implementace setkala s mnoha obtížemi a problémy. Faktory pro odhad celkových příjmů a celkových předpokládaných nákladů na rozvoj realitních projektů se odhadují na základě šetření, průzkumu a shromažďování informací o převodních cenách, cenách nájemného a faktorech tvořících příjmy a náklady projektů s podobnými charakteristikami jako oceňovaný projekt.

Faktory, které tvoří příjmy a náklady, jsou stále obecně regulovány, bez konkrétních standardů, norem nebo kritérií, takže práce s cenami je stále obtížná.

Popis investičního projektu je navíc jedním z důležitých dokumentů, který slouží jako základ pro využití dat aplikovaných v přebytkové metodě o postupu realizace projektu, obchodním postupu a mírě investičního kapitálu, kde tyto ukazatele hrají rozhodující roli ve výsledcích ocenění.

Popisy investičních projektů jsou v současné době velmi stručné a chybí jim informace, data nebo podpůrné údaje. Vzhledem k neúplným cenovým databázím, pozemkovým databázím, včetně údajů o cenách pozemků, a neplně rozvinutému a transparentnímu trhu s právy k užívání pozemků je třeba pečlivě zvážit i z hlediska proveditelnosti odstranění metody oceňování pozemků, aby se zajistilo, že nezpůsobí přetížení při provádění oceňování pozemků.

„V případě, že by bylo nutné tuto metodu zachovat, měl by existovat „uzávěr“ pro kontrolu přesnosti a vhodnosti výsledků oceňování pozemků,“ navrhl delegát Tran.

Kromě toho v současné době v rámci odškodňování a vymáhání pozemků probíhá vymáhání pozemků za účelem realizace projektů a prací na odbahňování potoků, příkopů, kanálů a rýh, ale zákon o pozemkech a vyhlášky a oběžníky upravující odškodňování a vyklízení staveniště tyto práce dosud neregulují, takže se potýká s velkými obtížemi, protože lidé s tím nesouhlasí a opakovaně podávají petice, dokonce si dlouhodobě stěžují na rozhodnutí státu o odškodňování, což způsobuje potíže s vyklízením staveniště. Delegát proto navrhl přezkoumat tento obsah.

Uvolnění půdních zdrojů

Delegát Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegace Binh Duong) ve svých připomínkách k návrhu zákona, který má uvolnit půdní zdroje pro celkový rozvoj země, vznesl názory mnoha podniků v provincii Binh Duong na podmínky pro realizaci projektů komerčního bydlení a dohody o převodu práv k užívání pozemků v bodě b, odstavci 3, článku 122 a bodě b, odstavci 1, článku 127.

Dialog - Návrh nepředepisovat metodu přebytku při oceňování pozemků (obrázek 2). — Schůzi předsedal místopředseda Národního shromáždění Nguyen Duc Hai.

Delegáti navrhli, že je nutné doplnit další pozemkové případy, pokud jsou v souladu se schváleným plánováním, a požádali Národní shromáždění, aby toto ustanovení pečlivě zvážilo a hlasovalo o něm samostatně, nebo aby vládu pověřilo jeho pilotním provozem po dobu 5 let, poté shrnulo a podalo Národnímu shromáždění zprávu.

Důvod podle delegáta pramení z předchozí praxe, kdy stát vyzýval k investicím a hospodářskému rozvoji a mnoho lidí a podniků, které chtěly podnikat, souhlasilo s předáním různých typů pozemků státu, včetně pozemků určených k pronájmu pro výrobu a podnikání, čímž se vytvořila pracovní místa a významně se přispělo k procesu místního rozvoje.

Doposud, když stát změnil plánování, chtěl zrekonstruovat a zkrášlit městskou oblast, potřeboval prioritní mechanismus, který mu dal možnost pokračovat v investicích a rozvoji na pozemku, který si po mnoho generací uchoval, produkoval a na kterém podnikal.

Na druhou stranu má náš stát dostatek podkladů k jasnému určení původu pozemků podniku. Pokud je původ pozemků před zahájením výroby a podnikání vlastní podniku (v důsledku dědictví, darování nebo převodu), pak je třeba tuto otázku důkladně prostudovat.

Dále delegáti doporučili, že je nutné brzy novelizovat a zdokonalit právní předpisy v oblasti daní a financí, aby se harmonizovaly výhody plynoucí z přeměny jiných účelů využití půdy na pozemky určené k bydlení za účelem realizace projektů komerčního bydlení pro tři skupiny subjektů: uživatele půdy, investory a stát, aby stát mohl výhody poměrně přerozdělit mezi samotné uživatele půdy a investovat do místních projektů socioekonomického rozvoje .

Zdroj