Navrhuje se, aby metoda přebytku nebyla zahrnuta do oceňování pozemků.

Pro kontrolu přesnosti výsledků oceňování pozemků je zapotřebí „uzamykací ventil“.

Ráno 15. ledna uspořádalo Národní shromáždění v pokračování programu 5. mimořádného zasedání plenární diskusi o některých nových obsahech nebo obsahech s odlišnými názory v návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů).

Poslanec Národního shromáždění Nguyen Hoang Bao Tran (delegace Binh Duong) ve svém příspěvku k objasnění některých obsahů návrhu zákona vysoce ocenil práci návrhového výboru při začleňování a revizi důležitého obsahu a důvodové zprávy Hospodářského výboru.

Připomínky k článku 158, bodu 5 návrhu zákona, který stanoví, že „Metody oceňování pozemků v bodě c týkající se metody přebytku při oceňování pozemků se provádějí odečtením celkových odhadovaných nákladů na rozvoj pozemku od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje.“

Delegáti navrhli, aby redakční výbor nezahrnoval metodu přebytku do oceňování pozemků z následujících důvodů:

Zaprvé existuje mnoho metod pro oceňování pozemků, ale výsledky ocenění získané z různých metod jsou pro daný pozemek podobné.

Výsledky oceňování pozemků získané metodou přebytku jsou však založeny na předpokladech a odhadech a jejich spolehlivost není vysoká, zejména v oblastech s omezenými faktickými informacemi a údaji o příjmech a nákladech, které jsou k dispozici jako základ pro odhad.

Kromě toho se hodnota pozemku pravděpodobně v průběhu času zvýší v důsledku jeho historického kontextu, komerčních aktivit a dalších operací.

Poslanec Národního shromáždění Nguyen Hoang Bao Tran.

„Určení, že hodnota pozemku vždy roste postupně, je však nerozumné, protože hodnota pozemku se může během hospodářského poklesu nebo při nepříznivých faktorech snížit. Například v současné době, kdy je trh s nemovitostmi téměř zamrzlý, tato metoda přesně neměří rizikové faktory a nepříznivé dopady na ekonomiku,“ uvedla paní Tran.

Za druhé, výpočet těchto předpokládaných faktorů je velmi složitý, což vede k nejistým a nepřesným oceněním s velkými chybami.

Podle delegátů změna pouhého jednoho z předpokládaných faktorů u stejného pozemku ovlivní výsledek ocenění. To je hlavní důvod obtíží a zpoždění při určování, oceňování a rozhodování o cenách konkrétních pozemků v minulosti a interpretace se liší od člověka k člověku v různých okolnostech a v různých časech.

Dále, podle delegátů, ačkoli je metoda přebytku stanovena ve vládním nařízení č. 44 z roku 2014 a v oběžníku Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí č. 36 z roku 2014, její implementace se setkala s mnoha obtížemi a překážkami. Odhadované celkové příjmy a celkové náklady na rozvoj realitního projektu jsou založeny na šetřeních, průzkumech a shromažďování informací o převodních cenách, cenách pronájmu a faktorech přispívajících k příjmům a nákladům projektů s podobnými charakteristikami jako oceňovaný projekt.

Faktory, které určují příjmy a náklady, jsou stále vágně definovány, chybí jim konkrétní standardy, normy nebo kritéria, což ztěžuje stanovení cen.

Popis investičního projektu je dále jedním z důležitých dokumentů, které tvoří základ pro použití dat použitých v metodě přebytku z realizace projektu, obchodního postupu a míry investičního kapitálu, protože tyto ukazatele hrají rozhodující roli ve výsledcích ocenění.

Popisy investičních projektů jsou v současné době velmi základní a postrádají dostatek informací, dat nebo podpůrných čísel. V kontextu neúplné databáze cen a pozemků, včetně údajů o cenách pozemků, a nedostatečně rozvinutého a netransparentního trhu s právy na užívání pozemků vyžaduje odstranění metody oceňování pozemků pečlivé zvážení její proveditelnosti, aby se zajistilo, že nebude bránit procesu oceňování pozemků.

„Pokud je nutné tuto metodu zachovat, je třeba zavést ‚uzavírací ventil‘, který bude kontrolovat přesnost a vhodnost výsledků oceňování pozemků,“ navrhl poslanec Tran.

V současném procesu odškodňování a vyvlastňování pozemků se navíc vyskytují případy, kdy je půda rekultivována pro projekty prohloubení potoků, příkopů, kanálů a vodních toků. Zákon o pozemkech a jeho řídící vyhlášky a oběžníky o odškodňování a vyklízení pozemků však tuto problematiku dosud neupravují, což způsobuje značné potíže. Je to proto, že lidé s tím nesouhlasí a opakovaně podávají petice, dokonce i dlouhodobé stížnosti proti rozhodnutím státu o odškodnění, což brání vyklízení pozemků. Zástupce proto navrhuje tuto otázku přezkoumat.

Uvolnění půdních zdrojů

Delegát Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegace Binh Duong) přispěl ke zlepšení návrhu zákona zaměřeného na uvolnění půdních zdrojů pro celkový rozvoj země a vznesl názory mnoha podniků v provincii Binh Duong na podmínky pro realizaci projektů komerčního bydlení a dohody o převodu práv k užívání pozemků v bodě b, odstavci 3, článku 122 a bodě b, odstavci 1, článku 127.

Zasedání předsedal místopředseda Národního shromáždění Nguyen Duc Hai.

Delegáti navrhli doplnit další kategorie pozemků, pokud jsou v souladu se schváleným plánem, a navrhli, aby Národní shromáždění tuto klauzuli pečlivě zvážilo a hlasovalo o ní samostatně, nebo aby vládu pověřilo realizací pilotního programu po dobu 5 let, po kterém by Národnímu shromáždění byla předložena souhrnná zpráva.

Podle delegátů důvod pramení z minulé praxe, kdy když stát vyzval k investicím a hospodářskému rozvoji, mnoho občanů a podniků ochotných podnikat akceptovalo předání různých typů pozemků státu, včetně pozemků určených k pronájmu pro výrobní a obchodní účely. To vytvořilo pracovní místa a významně přispělo k rozvoji lokality.

Nyní, když stát mění urbanistické plánování a snaží se o rekonstrukci a modernizaci města, je potřeba mechanismus, který upřednostní poskytnutí příležitosti k dalším investicím a rozvoji na pozemku, který si po generace zachoval a využíval k výrobě a podnikání.

Na druhou stranu má stát dostatečné důvody k jasnému určení původu pozemku vlastněného podnikem. Pokud pozemek dříve vlastnil samotný podnik (děděním, darováním nebo převodem), pak je třeba tuto otázku důkladně prošetřit.

Dále delegáti navrhli, aby byly právní předpisy v oblasti daní a financí brzy novelizovány a vylepšeny s cílem harmonizovat zájmy vyplývající z přeměny využití půdy z jiných účelů na obytné pozemky pro komerční bytové projekty mezi třemi skupinami: stávajícími uživateli půdy, investory a státem. To by státu umožnilo přerozdělit výhody poměrně mezi samotné uživatele půdy a investovat do projektů socioekonomického rozvoje v dané lokalitě .

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html