 |
| Realitní firmy zkoumají všechny možné způsoby, jak získat kapitál na rozvoj projektů (Foto: Gia Huy) |
Potíže se zajištěním financování na rozvoj projektu.
V rámci svého plánu rozvoje podnikání, jehož cílem je přejít z distribuční jednotky na investora do projektů, se v únoru 2026 akciová společnost DK v Ho Či Minově Městě rozhodla koupit bytový projekt s názvem „To Am Xanh“ (Zelený domov) v okrese Ben Cat v Ho Či Minově Městě. Projekt se rozkládá na ploše 1 hektaru, je navržen s téměř 1 500 byty a má téměř kompletní právní dokumentaci. Požadovaná cena od developera je 250 miliard VND.
Po průzkumu trhu a kontaktování prodávajícího společnost DK Company stanovila kupní cenu na 235 miliard VND. Následně společnost spolupracovala s VietinBank . Banka však odmítla poskytnout úvěr s odvoláním na nedostatečné úvěrové limity a nabízená úroková sazba činila přibližně 14 %.
Podle vedení společnosti DK Company firma podala žádosti i mnoha dalším bankám, všechny s poměrně vysokými úrokovými sazbami, které se pohybovaly od 12 % do 14 % ročně. Poplatky za zpracování úvěru účtované bankami se navíc pohybovaly od 5 % do 7 % z celkové výše úvěru.
Realitní firmy jsou nuceny hledat způsoby, jak zajistit financování projektů, a akceptují vysoké úrokové sazby a značná rizika. Tlak na cash flow nejenže snižuje zisky, ale také tlačí mnoho podniků do pozice, kdy se musí za každou cenu „zachránit“. 
„Při realizaci projektu si musíme půjčit peníze na nákup pozemku, dokončit právní postupy, zaplatit státu pozemkovou daň a pokrýt stavební náklady. Půjčená částka může dosáhnout tisíců miliard dongů. Při úrokové sazbě 14 % ročně a době splatnosti přibližně 3 roky, pokud si půjčíme 1 000 miliard dongů, musí společnost nést úrokové náklady ve výši přibližně 42 %. Zatímco zisková marže u každého projektu je pouze kolem 20 %, tyto úrokové náklady se promítnou do ceny domu, což zvýší ceny a velmi ztíží jeho prodej,“ uvedl jeden z vedoucích pracovníků společnosti DK Company.
Pan Vo Van Nhat, generální ředitel společnosti Van Toan Construction Investment Joint Stock Company v Ho Či Minově Městě, se rovněž potýká s obtížemi při zajišťování financování rozvoje projektu a uvedl, že v roce 2025 společnost získala pozemek v okrese An Phu v Ho Či Minově Městě o rozloze přes 6 000 m2 za cenu přesahující 220 miliard VND. Společnost k dnešnímu dni dokončila proces schvalování investic, ale pro rozvoj projektu je nutné získat úvěrový kapitál od bank.
Tato společnost se loni v únoru obrátila na banku BIDV , ale po posouzení projektu a možností společnosti jí byl úvěr zamítnut. Následně společnost pokračovala v oslovování několika dalších bank, ale obdržela podobné odpovědi, většinou s odkazem na nedostatek dostupných úvěrových limitů.
Společnost Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company v Ho Či Minově Městě, která měla větší štěstí než dvě výše zmíněné společnosti, oznámila, že v lednu 2026 získala od banky úvěr ve výši 600 miliard VND s úrokovou sazbou 11 % ročně na rozvoj projektu v provincii Tay Ninh . Vzhledem k tomu, že úvěr byl vyplacen ve více splátkách, společnost obdržela pouze první fázi vyplacení ve výši 100 miliard VND na kompenzaci a vyčištění pozemků. Od března do současnosti společnost neobdržela platbu včas, protože banka oznámila, že dosáhla svého úvěrového limitu; každá platba činí pouze několik miliard VND, což k realizaci projektu nestačí.
Snažili se všemi možnými způsoby, jak získat peníze.
Společnost An Ha Construction and Investment Co., Ltd. v Ho Či Minově Městě uvedla, že v roce 2019 získala licenci k investorskému projektu rezidenční oblasti An Ha v okrese Hoc Mon v Ho Či Minově Městě o rozloze 3,8 hektaru, přičemž produktem jsou rozdělené pozemky. Vzhledem k nedostatečným právním podmínkám pro získání bankovních úvěrů společnost získala kapitál od investorů na kompenzaci nákladů na vyklizení pozemků. Projekt však doposud nebyl schopen pokračovat kvůli nedostatku finančních prostředků na dokončení právních postupů a vybudování infrastruktury. Následně se společnost obrátila na banky, ale bez úspěchu.
Mezitím se blížily splatnosti půjček od investorů, což společnost donutilo hledat alternativní řešení, včetně hledání investičních fondů. Krátce poté japonský investiční fond se sídlem v okrese Tan Hung v Ho Či Minově Městě souhlasil s poskytnutím půjčky společnosti. Přestože však hodnota pozemku pro projekt přesahovala 350 miliard VND, fond souhlasil s poskytnutím pouze 150 miliard VND s úrokovou sazbou až 17,5 % ročně.
Doba splatnosti úvěru je 3 roky; po uplynutí této doby, pokud nebude jistina splacena, investiční fond pozemek získá zpět. Kromě toho musí podnik za půjčku 150 miliard VND zaplatit dodatečný poplatek za zpracování ve výši přibližně 7 % z celkové výše úvěru.
„Protože jsme potřebovali peníze na rozvoj projektu, jinak by nám bylo zrušeno schválení investice, a pod tlakem investorů, kteří již přispěli kapitálem, jsme byli nuceni si z fondu půjčit. I když jsme věděli, že úroky a poplatky za zpracování byly velmi vysoké a téměř spotřebovaly vypůjčený kapitál,“ uvedl vedoucí společnosti An Ha Company.
Skupina NRC, která se potýkala s obtížemi při získávání bankovních úvěrů kvůli stávajícímu dluhu a neschopnosti vydávat dluhopisy, se nedávno rozhodla hledat financování ze zahraničních fondů. Po důkladném prozkoumání získala společnost od investičního fondu Amber Capital schválení úvěru ve výši 2 000 miliard VND s podmínkou, že skupina NRC musí před vyplacením finančních prostředků najít vhodný projekt k realizaci.
Trh je jasně segmentovaný.
Paní Quynh Nguyen, která spravuje investiční fond ze Spojených arabských emirátů působící ve Vietnamu, uvedla, že fond obvykle nabízí dvě možnosti financování.
Zaprvé se můžeme společně podílet na vývoji projektu a poté se dělit o zisk.
Za druhé, podniky dostávají úvěry na rozvoj vlastních projektů a fond inkasuje úroky. Úroková sazba je obvykle o 5 % vyšší než bankovní sazby a pokud podnik nedodrží termíny nebo nesplatí dluh, může o celý projekt přijít.
Ve skutečnosti dochází na vietnamském trhu k jasné diferenciaci mezi realitními kancelářemi. Velké podniky s čistými pozemkovými rezervami, kompletní právní dokumentací a zdravým financováním mohou stále získat přístup k bankovním úvěrům, zatímco menší podniky s mnoha nevyřešenými projekty a značným dluhovým zatížením čelí velmi omezeným možnostem.
Emise dluhopisů, kdysi „záchranné lano“ pro mnoho podniků, navíc stále čelí řadě výzev. Důvěra na trhu se plně neobnovila a právní předpisy týkající se emise zůstávají složité, což podnikům ztěžuje přístup k tomuto zdroji financování.
„Malé podniky, které nemohou vydávat akcie, dluhopisy nebo si půjčovat od bank, jsou nuceny hledat externí zdroje kapitálu s vysokými úrokovými sazbami, což s sebou nese riziko ztráty projektů, pokud nebudou moci dluh splatit. To ukazuje, že tlak na cash flow v realitních kancelářích je dnes velmi vysoký,“ uvedla paní Quynh.
Pan Vo Thanh Dat, generální ředitel společnosti Westland Real Estate Joint Stock Company, uznal, že financování je jednou z největších výzev, kterým čelí realitní kanceláře, a uvedl, že firmy v současné době čelí dvěma hlavním problémům.
Zaprvé, přístup ke kapitálu je stále obtížnější. Dříve mohly podniky získávat kapitál z různých kanálů, jako jsou investiční partnerství, zákazníci, dluhopisy nebo banky, ale nyní se všechny tyto kanály zužují, zejména bankovní úvěry.
Za druhé, oživení trhu postupuje pomalu. Kromě odstraňování právních překážek musí podniky také vynaložit úsilí na řešení finančních problémů, aby si udržely provoz.
Zejména v roce 2026 bude přístup ke kapitálu ještě obtížnější, jelikož rozdíl v úrokových sazbách z úvěrů mezi akciovými komerčními bankami a státními komerčními bankami se pohybuje od 4 % do 5 %.
„Podniky proto chtějí, aby se tato mezera zmenšila, a chtějí mít přístup k úvěrům za nižší náklady, čímž usnadní rozvoj projektů a stabilizují obchodní operace,“ uvedl.
Řekl Dat.
Zdroj: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html
Komentář (0)