Přiblížení cen pozemků tržním cenám: Jak se vyhnout „sledování toku“

Úprava cen pozemků v Hanoji a Ho Či Minově Městě tak, aby se přiblížily trhu, přináší výhody z hlediska transparentnosti, ale je nutné kontrolovat riziko zneužití ke zvýšení cen bydlení.

Pozemek ve vesnici Thanh Than, obec Thanh Cao, okres Thanh Oai, má dražební cenu 10–15krát vyšší než uvedená cena – Foto: D.T

V kontextu omezené nabídky bydlení představuje problém kontroly cen nemovitostí a zabránění podvodu „sledování toku“ velkou výzvu pro správcovské agentury a osoby. Úprava má zajistit práva uživatelů pozemků, ale je nezbytná i pro kontrolu podvodu, který spočívá ve zneužívání rostoucích cenových pásem pozemků ke zvyšování cen domů.

Centrální pozemky od 600 do 700 milionů VND/ ^m2

Podle nového ceníku pozemků, který Hanojský lidový výbor oznámil 20. prosince a který je platný do 31. prosince 2025, je nejvyšší cena pozemků určených k bydlení přibližně 695 milionů VND/ ^m2 , a to u pozemků s výhledem na silnici na centrálních trasách okresu Hoan Kiem, jako jsou: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Tato cena platí také pro následující trasy: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho a Tran Hung Dao.

Ve srovnání s ceníkem vydaným městem Hanoj ​​v roce 2019 se cena pozemků určených pro bydlení v ulicích Hang Ngang a Hang Dao zvýšila 3,7krát.

Také podle nového ceníku, který právě vydala Hanoj, jsou pozemky určené pro komerční služby o 50–100 % vyšší než dříve. Nejvyšší ceny pozemků určených pro podnikání jsou stále v ulicích v okrese Hoan Kiem, jako jsou: Hang Khay, Hang Ngang a Hang Dao, přesahující 244 milionů VND/ ^m2 .

Mezitím se v Hanoji zvýšily také ceny zemědělské půdy, rýžových polí, jednoletých a víceletých plodin a půdy pro akvakulturu, a to přibližně o 15 %.

Pokud jde o nový ceník pozemků vydaný Ho Či Minovým Městem na konci října 2024, nejvyšší cenu pozemků v Ho Či Minově Městě dosahují tři ulice Dong Khoi, Le Loi a Nguyen Hue, a to 687,2 milionu VND/ ^m² .

Nový ceník pozemků, který právě vydaly Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město a který se blíží tržní ceně, bude základem pro výpočet kompenzací a stanovení cen pozemků pro osoby a organizace, které podléhají vyčištění staveniště. Je také základem pro výpočet daně z užívání pozemků, daně z příjmu fyzických osob z převodu práv k užívání pozemků, poplatků a úhrad souvisejících s užíváním pozemků, převodem nebo při provádění správních řízení na pozemku.

Ulice Nguyen Hue je jednou z ulic s nejvyššími cenami pozemků v Ho Či Minově Městě - Foto: QUANG DINH

Nový cenový rámec je pouze 10 % z vítězné ceny aukce.

Podle Tuoi Tre, ačkoli Hanoj ​​zvýšila svůj ceník pozemků, aby se přiblížila trhu, mnoho oblastí má nové cenové rámce, které jsou 3–4krát vyšší než staré cenové rámce vydané v roce 2019, ale v mnoha oblastech stále existuje obrovský rozdíl oproti vítězným cenám pozemkových aukcí.

Například cena venkovských pozemků v obci Thanh Lam, v místě silnice z vesnice Duc Hau do vesnice Thanh Van, je 1,54 milionu VND/ ^m2 . Podobně se cenové rozpětí venkovských pozemků na meziobecní silnici v obci Dai Thinh pohybuje v rozmezí 1,01 až 1,54 milionu VND/ ^m2 . Vítězná cena pozemků vydražených ve stejné oblasti v městské oblasti Thanh Lam - Dai Thinh v roce 2024 je přibližně 60 milionů VND/ ^m2 .

Oblast, kde se soustředí mnoho bytových projektů a která je v poslední době palčivým bodem nárůstu cen na hanojském trhu s byty, má nový a poměrně slabý ceník pozemků. Zatímco cena mnoha bytových projektů v obci An Khanh v okrese Hoai Duc kolísá mezi 60 a 80 miliony VND/ ^m2 , podle nově vydaného ceníku pozemků (cena pozemků v oblasti poblíž třídy Thang Long v obci An Khanh) se pohybuje pouze mezi 2,3 a 8,6 miliony VND/ ^m2 .

V městské oblasti LIDECO, okres Hoai Duc, se cena pozemků u silnice o šířce 31 m, komerčních, servisních a městských pozemků pohybuje od 6,5 do 9,3 milionu VND/ ^m2 ; u silnice o šířce 24 m se cena pohybuje od 5,9 do 8,5 milionu VND/ ^m2 ; u silnice o šířce 13,5 m se cena pohybuje od 4,6 do 6,3 milionu VND/ ^m2 . Oblast národní dálnice 32, město Phung, okres Dan Phuong, cena pozemků se pohybuje od 2,9 do 9,2 milionu VND/ ^m2 .

Podobně u venkovských pozemků na státní dálnici 21B přes město Kim Bai až do konce obce Hong Duong se cena venkovských pozemků pohybuje od 3,5 do 6,1 milionu VND/ ^m2 . Městské pozemky na silnici z vesnice Kim Bai do města Kim Bai (úsek sousedící s státní dálnicí 21B) se cena pohybuje od 3,4 do 5,7 milionu VND/ ^m2 ; cena silnice z vesnice Cat Dong do města Kim Bai (úsek sousedící s státní dálnicí 21B vlevo od hráze Day) se pohybuje od 3,4 do 7,5 milionu VND/ ^m2 .

Mezitím se cena dražených pozemků ve vesnici Thanh Than, obec Thanh Cao, okres Thanh Oai (sousedící s městem Kim Bai), nedávno zvýšila na více než 100 milionů VND/ ^m² .

Zabránění zneužívání rámců zvýšených cen pozemků ke zvyšování cen bydlení

V uplynulém roce prudce vzrostly ceny bydlení, zejména bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě, což vyvolává mnoho obav z výkyvů na trhu s nemovitostmi. Odborníci a lídři v oboru varují, že místní úřady potřebují řešení, jak zvládnout situaci, kdy se úpravy cen pozemků zneužívají k nárůstu cen bydlení, čímž se zhoršuje nedostatek nabídky a z trhu odchází mnoho lidí, zejména těch s nízkými a středními příjmy.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, nejsou současné vysoké ceny bydlení způsobeny pouze růstem cen pozemků, ale také nedostatkem nabídky. Náklady na pozemky jsou tedy pouze jedním z faktorů v cenové struktuře nemovitostí, zatímco důležitým faktorem určujícím ceny je nedostatek nabídky bydlení.

Pokud existuje řešení, jak zvýšit nabídku a stimulovat transakce na trhu, ceny bydlení budou mít tendenci klesat. Proto je zvýšení výstavby bytových projektů, zejména sociálního bydlení, jedním ze základních řešení pro stabilizaci trhu.

V současné situaci, kdy je ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, nedostatek bytů, však může být úprava cen pozemků tak, aby úzce kopírovaly tržní ceny, faktorem, který tlačí ceny bydlení k jejich dalšímu růstu. Pan Chau varoval, že kromě úpravy cen pozemků mají ve velkých městech tendenci se zvyšovat i ceny pronájmu pozemků, což vytváří větší tlak na ceny bydlení.

Pan Nguyen Chi Thanh, viceprezident Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl, že úprava ceníku pozemků blíže tržní ceně je správným krokem v souladu s ustanoveními pozemkového zákona.

Účelem je zvýšit transparentnost trhu a zároveň zajistit práva lidí při výpočtu registračních poplatků, převodu nebo změně práv k užívání pozemků. Přestože nový ceník pozemků v centrálních oblastech Hanoje a Ho Či Minova Města dosahuje až 600–700 milionů VND/m2, stále je nižší než skutečná tržní cena. To pomůže povzbudit lidi k transparentnějším transakcím a zároveň pomůže správcovským agenturám minimalizovat fenomén inflace cen pozemků.

Pan Thanh také zdůraznil, že nový ceník pozemků je upraven tak, aby odpovídal skutečné hodnotě oblastí, které byly v posledních letech stabilně rozvíjeny. Pro nové oblasti, zejména ty, které jsou přeměňovány na bytové projekty, však zatím neexistuje žádný oficiální ceník pozemků. Odborníci tvrdí, že ceny pozemků v nových oblastech lze určit až po realizaci a uvedení projektů do užívání, a poté lze stanovit vhodnou referenční cenu.

Odborníci také potvrdili, že účelem úpravy ceníku pozemků není vyvolat cenový šok, ale podpořit transparentní tržní operace, minimalizovat spekulace a nafukovat ceny pozemků v rychle se rozvíjejících oblastech.

Stanovení cen pozemků na základě praktických faktorů, jako jsou náklady na kompenzace, investice do infrastruktury a zisky z podnikání, pomůže trhu s pozemky stát se rozumnějším a zabrání abnormálnímu nárůstu cen pozemků, který by negativně ovlivňoval udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi.

Poplatky za užívání pozemků a náklady na vyklízení stavenišť tvoří pouze 7–20 %, uplatnění nového ceníku pozemků blízkého trhu v nadcházejícím období zvýší prodejní cenu domů a nemovitostí v průměru o 15–20 % ve srovnání s předchozím obdobím. ( Ministerstvo výstavby )

* Právník Nguyen Van Dinh (expert na pozemkové právo):

Právník Nguyen Van Dinh (expert na pozemkové právo)

Úprava cen pozemků blíže trhu by se mohla stát pro spekulanty výmluvou k navýšení cen a cen domů v roce 2025, takže kupující domů musí být při utrácení peněz za koupi domu ostražití. Zvýšené ceny pozemků mohou zvýšit vstupní náklady na bytové projekty, ale je třeba poznamenat, že to není hlavní faktor, který v poslední době vytlačil ceny bytů do nebeských výšin. Hlavním faktorem je stále zákon nabídky a poptávky, takže správní orgány a obce musí mít vhodné politiky pro kontrolu a snižování cen domů.

Zdroj: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm