Přiblížení cen pozemků tržní hodnotě: Jak se vyhnout oportunistickému navyšování cen?

Úprava cen pozemků v Hanoji a Ho Či Minově Městě tak, aby odrážely tržní ceny, sice přináší transparentnost, ale je nezbytná pro kontrolu rizika zneužívání vedoucího k nadměrnému nárůstu cen bydlení.

Pozemek ve vesnici Thanh Than, obec Thanh Cao, okres Thanh Oai, byl získán v aukci za cenu 10–15krát vyšší, než byla uvedená cena – Foto: D.T.

V kontextu nedostatku bytů představuje kontrola cen nemovitostí a předcházení jejich navyšování značnou výzvu pro úřady i veřejnost. Zatímco úpravy mají za cíl chránit práva uživatelů pozemků, je zásadní kontrolovat praxi zneužívání rámců zvýšených cen pozemků k umělému nafukování cen bydlení.

Pozemky v centru města stojí 600–700 milionů VND/m² ^.

Podle nového ceníku pozemků, který Hanojský lidový výbor oznámil 20. prosince a který je platný do 31. prosince 2025, je nejvyšší cena pozemků pro rezidenční účely přibližně 695 milionů VND/ ^m² , což platí pro pozemky s výhledem na hlavní silnice v okrese Hoan Kiem, jako jsou Ba Trieu, Dinh Tien Hoang a Hai Ba Trung.

Tato cena platí také pro následující ulice: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho a Tran Hung Dao.

Ve srovnání s ceníkem vydaným městem Hanoj ​​v roce 2019 se ceny pozemků v ulicích Hang Ngang a Hang Dao zvýšily 3,7krát.

Podle nového ceníku, který nedávno vydala Hanoj, byly ceny komerčních a servisních pozemků oproti předchozímu období upraveny směrem nahoru o 50–100 %. Nejvyšší ceny komerčních pozemků zůstávají na ulicích v okrese Hoan Kiem, jako jsou Hang Khay, Hang Ngang a Hang Dao, a přesahují 244 milionů VND/ ^m² .

Mezitím se v Hanoji zvýšila cena zemědělské půdy, rýžových polí, půdy pro jednoleté a víceleté plodiny a akvakulturních farem, a to také přibližně o 15 %.

Podle nového ceníku pozemků vydaného Ho Či Minovým Městem na konci října 2024 se nejvyšší ceny pozemků v Ho Či Minově Městě nacházejí na třech ulicích: Dong Khoi, Le Loi a Nguyen Hue, a to 687,2 milionu VND/ ^m² .

Nový ceník pozemků, který nedávno vydaly Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město a který přesně odráží tržní ceny, bude sloužit jako základ pro výpočet kompenzací a stanovení cen pozemků pro jednotlivce a organizace, které podléhají vyklizení pozemků. Bude také základem pro výpočet daně z užívání pozemků, daně z příjmu fyzických osob z převodů práv k užívání pozemků a dalších poplatků a úhrad souvisejících s užíváním a převodem pozemků nebo při provádění správních řízení týkajících se pozemků.

Ulice Nguyen Hue je jednou z ulic s nejvyššími cenami pozemků v Ho Či Minově Městě - Foto: QUANG DINH

Nová cena je pouze 10 % z ceny vítězné nabídky.

Podle novin Tuoi Tre, ačkoli Hanoj ​​zvýšil ceny pozemků, aby se přiblížily tržním sazbám, přičemž v mnoha oblastech jsou nové ceny 3–4krát vyšší než staré ceny vydané v roce 2019, v mnoha oblastech stále existuje obrovský rozdíl mezi cenami v pozemkových aukcích.

Například venkovské pozemky v obci Thanh Lam, které se nacházejí podél silnice z vesnice Duc Hau do vesnice Thanh Van, mají cenu 1,54 milionu VND/ ^m² . Podobně se venkovské pozemky podél meziobecních silnic v obci Dai Thinh pohybují v cenovém rozpětí 1,01 až 1,54 milionu VND/ ^m² . Vítězná nabídková cena pozemků ve stejné oblasti v městské oblasti Thanh Lam - Dai Thinh v roce 2024 činila přibližně 60 milionů VND/ ^m² .

Oblast s vysokou koncentrací bytových projektů, která byla v poslední době na hanojském trhu s byty středem zájmu o růst cen, má nyní relativně nízké ceny pozemků. Zatímco ceny mnoha bytových projektů v obci An Khanh v okrese Hoai Duc se pohybují od 60 do 80 milionů VND/ ^m² , nově vydaný ceník pozemků (ceny pozemků v oblasti poblíž bulváru Thang Long přes obec An Khanh) se pohybuje pouze od 2,3 do 8,6 milionů VND/ ^m² .

V městské oblasti LIDECO v okrese Hoai Duc se ceny pozemků pro komerční, servisní a městské oblasti pohybují od 6,5 do 9,3 milionu VND/ ^m² pro silnice široké 31 m; od 5,9 do 8,5 milionu VND/ ^m² pro silnice široké 24 m; a od 4,6 do 6,3 milionu VND/ ^m² pro silnice široké 13,5 m. V oblasti podél státní dálnice 32, města Phung, okresu Dan Phuong, se ceny pozemků pohybují od 2,9 do 9,2 milionu VND/ ^m² .

Podobně se cena venkovských pozemků podél státní dálnice 21B, od města Kim Bai až po konec obce Hong Duong, pohybuje v rozmezí 3,5–6,1 milionu VND/ ^m² . Městské pozemky podél silnice z vesnice Kim Bai do města Kim Bai (úsek hraničící s státní dálnicí 21B) se pohybují v rozmezí 3,4–5,7 milionu VND/ ^m² ; a pozemky podél silnice mezi vesnicí Cat Dong a městem Kim Bai (úsek hraničící s státní dálnicí 21B po levou hráz řeky Day) se pohybují v rozmezí 3,4–7,5 milionu VND/ ^m² .

Mezitím se cena pozemků vydražených ve vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao, okresu Thanh Oai (sousedící s městem Kim Bai), nedávno zvýšila na více než 100 milionů VND/ ^m² .

Zabránění zneužívání rámců zvýšených cen pozemků k umělému nafukování cen bydlení.

V uplynulém roce prudce vzrostly ceny bydlení, zejména bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě, což vyvolává značné obavy ohledně volatility trhu s nemovitostmi. Odborníci a vedoucí představitelé odvětví varují, že místní úřady musí zavést opatření ke kontrole zneužívání úprav cen pozemků k umělému nafukování cen bydlení, čímž se zhoršuje nedostatek nabídky a z trhu se vytlačuje mnoho lidí, zejména těch s nízkými a středními příjmy.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy realitní asociace Ho Či Minova města, nejsou současné vysoké ceny bydlení způsobeny pouze rostoucími cenami pozemků, ale také nedostatkem nabídky. Náklady na pozemky jsou proto pouze jedním z faktorů v cenové struktuře nemovitostí, zatímco klíčovým faktorem určujícím ceny je nedostatek nabídky bydlení.

Pokud se najdou řešení pro zvýšení nabídky a stimulaci transakcí na trhu, ceny domů budou mít tendenci klesat. Proto je zvýšení výstavby bytových projektů, zejména sociálního bydlení, jedním ze základních řešení pro stabilizaci trhu.

V současné situaci, kdy je ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, nedostatek bytů, by však úprava cen pozemků tak, aby co nejlépe odrážely tržní ceny, mohla být faktorem, který by mohl ceny bydlení dále zvyšovat. Pan Chau varoval, že kromě úprav cen pozemků rostou i sazby za pronájem pozemků ve velkých městech, což dále zvyšuje tlak na ceny nemovitostí.

Pan Nguyen Chi Thanh, místopředseda Vietnamské asociace realitních makléřů, se domnívá, že úprava cenových tabulek pozemků tak, aby co nejlépe odrážely tržní ceny, je správným krokem v souladu s ustanoveními pozemkového zákona.

Účelem je zvýšit transparentnost trhu a zajistit práva občanů při výpočtu registračních poplatků, poplatků za převod nebo poplatků za změnu práv k užívání pozemků. Přestože nový ceník pozemků v centrálních oblastech Hanoje a Ho Či Minova Města uvádí ceny až 600–700 milionů VND/m2, stále je to nižší než skutečná tržní cena. To povzbudí lidi k transparentnějším transakcím a pomůže správcovským agenturám minimalizovat inflaci cen pozemků.

Pan Thanh také zdůraznil, že nový ceník pozemků byl upraven tak, aby odrážel skutečnou hodnotu oblastí, které jsou stabilně rozvíjeny po mnoho let. Pro nové oblasti, zejména ty, kde se pozemky přeměňují na projekty bytové výstavby, však oficiální ceník pozemků zatím není k dispozici. Odborníci se domnívají, že ceny pozemků v těchto nových oblastech lze určit až po realizaci a uvedení projektů do užívání, kdy lze poskytnout vhodnou referenční cenu.

Odborníci také potvrdili, že účelem úpravy cen pozemků není vyvolat cenový šok, ale podpořit transparentnost trhu, minimalizovat spekulace a zabránit nadměrnému nárůstu cen pozemků v rychle se rozvíjejících oblastech.

Stanovení cen pozemků na základě praktických faktorů, jako jsou náklady na kompenzace, investice do infrastruktury a zisky z podnikání, pomůže racionálnějšímu trhu s pozemky a zabrání abnormálnímu nárůstu cen pozemků, který negativně ovlivňuje udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi.

Poplatky za užívání pozemků a náklady na vyklizení pozemků tvoří pouze 7–20 % a uplatnění nového ceníku pozemků, který bude přesně odrážet tržní ceny, v blízké budoucnosti způsobí nárůst cen bydlení a nemovitostí v průměru o 15–20 % ve srovnání s předchozím obdobím. ( Ministerstvo výstavby )

* Právník Nguyen Van Dinh (právní expert na pozemky):

Právník Nguyen Van Dinh (právní expert na pozemkové záležitosti)

Úprava cen pozemků tak, aby odrážely tržní podmínky, by se mohla stát pro spekulanty výmluvou k umělému nafukování cen, což by v roce 2025 vedlo k nárůstu cen domů. Kupující domů by proto měli být při nákupech opatrní. I když rostoucí ceny pozemků mohou zvýšit vstupní náklady na bytové projekty, je důležité si uvědomit, že to není primární faktor, který v poslední době zvyšuje ceny bytů. Hlavním faktorem zůstává zákon nabídky a poptávky, takže úřady a místní samosprávy musí zavést vhodné politiky ke kontrole a snižování cen bydlení.

Zdroj: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm