Ceny pozemků rostou v souladu s výstavbou vysokorychlostní železnice sever-jih.

Po zprávách o plánované stanici Ngoc Hoi, hlavním uzlu vysokorychlostní železniční trati mezi severem a jihem, ceny pozemků v oblasti prudce vzrostly. S rozpočtem 3–4 miliardy VND mají investoři problém s koupí pozemku s parkovacím místem přímo před budovou.

Po zprávách o plánované stanici Ngoc Hoi, hlavním uzlu vysokorychlostní železniční trati mezi severem a jihem, ceny pozemků v oblasti prudce vzrostly. S rozpočtem 3–4 miliardy VND mají investoři problém s koupí pozemku s parkovacím místem přímo před budovou.

Plánování železniční stanice Ngoc Hoi způsobilo prudký nárůst cen pozemků v oblasti. Na fotografii: Celkový pohled na komplex Ngoc Hoi.

Překročení hranice 100 milionů VND/m2.

Od roku 2004 schvaluje premiér investiční plán pro úsek Ngoc Hoi - Yen Vien v rámci projektu linky 1 hanojského metra. Po zhruba dvou desetiletích však oblast stále stagnuje a vyklízení pozemků je stále zastaveno. Chmurnou atmosféru rozptýlilo až ministerstvo dopravy, které označilo stanici Ngoc Hoi za součást vysokorychlostního železničního systému sever-jih.

Tato informace podpořila trh s nemovitostmi v okrese Thanh Tri ( Hanoj ), zejména v obci Ngoc Hoi, kde se stanice nachází. Podle místních obyvatel došlo v oblasti na začátku roku k prudkému nárůstu cen kvůli horečnému spekulacím s pozemky na okraji Hanoje obecně. Následně, s novými informacemi o vysokorychlostní železnici sever-jih, se cena rezidenčních pozemků v okolí staveniště stanice vyšplhala na novou úroveň.

Zatímco na konci prvního čtvrtletí roku 2024 mohli kupující stále najít pozemky s přístupem autem za cenu okolo 60 milionů VND/m2, nyní se cena zvýšila na téměř 80 milionů VND/m2. U pozemků nacházejících se u hlavních silnic cena dokonce překročila 110 milionů VND/m2.

U klíčových národních projektů se může lhůta výstavby protáhnout na mnoho let. Pokud si tedy investoři musí půjčit peníze, čelí riziku ztrát.

„V oblasti kolem vlakového nádraží Ngoc Hoi je pro investory s rozpočtem 3–4 miliardy VND velmi obtížné koupit pozemky s parkovacím místem přímo před nimi. Pokud nějaké najdou, obvykle se jedná o malé parcely nebo parcely s nedostatky feng-šuej,“ řekl realitní makléř Xuan Thanh.

Nabídka pozemků určených k bydlení na trhu je relativně omezená. U pozemků v prvotřídních lokalitách s širokými příjezdovými cestami se míra likvidity měří v týdnech. V rukou zkušených „spekulantů“ mohou tyto pozemky v krátkém období přinést zisky v řádu stovek milionů dongů.

„Obec Ngoc Hoi je spolu se sousedními obcemi, jako jsou Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe a Khanh Ha, v současnosti nejdůležitější oblastí v okrese Thanh Tri. Zejména obce Dai Ang a Lien Ninh zažijí v nadcházejících letech nejsilnější rozvoj, přičemž v letech 2028 a 2029 přibudou dvě městské oblasti,“ uvedl pan Thanh.

Podle CBRE mívají nemovitosti v blízkosti stanic metra průměrné ceny o 10–20 % vyšší než v jiných oblastech. V případě krize na trhu s nemovitostmi se bytové projekty s dobrým napojením na linky metra pravděpodobně zotaví rychleji.

Při koupi pozemků, na které se vztahují územní plány, buďte opatrní.

V rozhovoru s reportérem Investment Newspaperu pan Nguyen Huu Cuong, předseda Hanojského realitního klubu (HNREA), uvedl, že nárůst cen nemovitostí v důsledku rozvoje dopravní infrastruktury je přirozený jev. Tento trend se již dříve vyskytl v případě Ring Road 4, kdy investoři spěchali s „lovem“ pozemků kolem silnice, aby využili plánování.

„Je normální, že ceny pozemků rostou dříve, než vládní agentury zveřejní oficiální informace o plánování, zejména v případě vysokorychlostního železničního systému Sever-Jih. Jedná se o klíčový projekt, takže nejen investoři do nemovitostí, ale všichni dychtí po informacích týkajících se tohoto velkého projektu,“ poznamenal pan Cuong.

Předseda HNREA však také zdůraznil, že kupující musí jasně definovat rozsah plánování projektu, aby se vyhnuli pádu do oblastí podléhajících vyklizení pozemků. To bude jeden z rozhodujících faktorů při určování „zisku nebo ztráty“ pozemku. Investoři si navíc musí také zjistit, zda pozemek využívá systém technické infrastruktury nebo zařízení sociálního zabezpečení státu.

„To lze určit pomocí detailního plánování, regionálního plánování, plánování v měřítku 1/2 000, plánování v měřítku 1/500... Pokud si je investor jistý, že se pozemku netýkají žádné stavební předpisy, pak již část bitvy vyhrál. Pokud si však v tomto není jistý, potenciální rizika jsou velmi vysoká. Dokonce se vyskytly případy, kdy prodejci zfalšovali stavební značky, aby se dopustili podvodu,“ varoval pan Cuong.

Kromě plánovacích faktorů expert z HNREA také poznamenal, že investoři si musí ujasnit své finanční zdraví, účel využití pozemku a svou vlastní finanční odvahu. Podle pana Cuonga jsou pozemky, které profitují z developerských projektů, vhodné pro střednědobé a dlouhodobé investory, kteří nejsou příliš závislí na finanční páce.

„Kupující musí vyvážit svou cenovou dostupnost a nenechat se ovlivnit emocemi. U klíčových národních projektů může stavební postup trvat mnoho let. Pokud si tedy investoři musí půjčit peníze a nevěří krátkodobým spekulacím, budou čelit riziku ztrát,“ varoval pan Cuong.

Podobně pan Ngo Xuan Chuc, investor a ředitel realitní kanceláře v Hanoji, poukázal na to, že trh zpočátku reaguje na informace o plánování pozitivně, což vede k prudkému nárůstu cen nemovitostí. Po tomto cenovém nárůstu se nálada na trhu stabilizuje, což vede k postupnému vyrovnávání cen, nebo dokonce k jejich poklesu v některých oblastech s neobvykle vysokými cenami.

„Stanice Ngoc Hoi je největší železniční stanicí na severu a plánovaná oblast se může ještě upravit a rozšířit. Pokud investoři bohužel koupí pozemek v plánované oblasti, již utrpí ztrátu. I s uplatněním nového ceníku pozemků se kompenzace nikdy nebude rovnat tržní ceně. Vzhledem k současnému rámci cen pozemků je kompenzace nižší než jedna třetina skutečné hodnoty,“ uvedl pan Chuc otevřeně.

Podle tohoto investora je projekt tak rozsáhlý, že vyčištění pozemku nelze dokončit přes noc. Doba výstavby proto může být delší, než se očekávalo. Investoři s malým kapitálem, kteří si potřebují půjčit od bank, by si proto měli pečlivě promyslet projekt a vyhnout se ovlivnění FOMO (obavou z promeškání příležitosti) a investování na základě fám.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html