Ceny pozemků „sledují“ severní vysokorychlostní železnici

Poté, co se objevily informace o plánování výstavby stanice Ngoc Hoi, uzlu vysokorychlostní železnice mezi severem a jihem, ceny pozemků v této oblasti prudce vzrostly. S rozpočtem 3–4 miliardy VND bude pro investory obtížné koupit pozemek s auty zaparkovanými před dveřmi.

Poté, co se objevily informace o plánování výstavby stanice Ngoc Hoi, uzlu vysokorychlostní železnice mezi severem a jihem, ceny pozemků v této oblasti prudce vzrostly. S rozpočtem 3–4 miliardy VND bude pro investory obtížné koupit pozemek s auty zaparkovanými před dveřmi.

Plánování stanice Ngoc Hoi způsobilo prudký nárůst cen pozemků v této oblasti. Na fotografii: Celkový pohled na komplex Ngoc Hoi.

Překročení prahové hodnoty 100 milionů VND/m2

Od roku 2004 schvaluje premiér investiční politiku pro úsek městské železniční trati č. 1 Ngoc Hoi – Yen Vien. Tato oblast je však po zhruba dvou desetiletích stále „neaktivní“ a vyklízení staveniště je stále v patové situaci. Chmurná atmosféra se zde skutečně rozptýlila až poté, co ministerstvo dopravy označilo stanici Ngoc Hoi za součást vysokorychlostního železničního systému sever-jih.

Výše uvedené informace vedly k rozkvětu trhu s nemovitostmi v okrese Thanh Tri ( Hanoj ), zejména v obci Ngoc Hoi, kde se stanice nachází. Podle místních obyvatel došlo v této oblasti na začátku roku k prudkému nárůstu cen kvůli pozemkové horečce v předměstích Hanoje obecně. Poté, s novými informacemi o vysokorychlostní železnici sever-jih, cena rezidenčních pozemků v okolí staveniště stanice dále stoupala na novou úroveň.

Pokud na konci prvního čtvrtletí roku 2024 mohli kupující stále najít pozemky s parkováním u dveří za přibližně 60 milionů VND/m2, nyní se cena zvýšila na téměř 80 milionů VND/m2. U pozemků nacházejících se u hlavních silnic je cena dokonce přes 110 milionů VND/m2.

U klíčových národních projektů může výstavba trvat mnoho let. Pokud si tedy investoři budou muset půjčit peníze, budou čelit riziku ztrát.

„V oblasti kolem stanice Ngoc Hoi, s finanční kapacitou 3–4 miliardy VND, je pro investory velmi obtížné koupit pozemky s auty zaparkovanými před dveřmi. Pokud nějaké existují, obvykle se jedná o malé parcely nebo parcely se špatným feng-šuej,“ řekl makléř pan Xuan Thanh.

Množství rezidenčních nemovitostí dostupných na trhu je relativně omezené. U pozemků s dobrou polohou a širokými uličkami se míra likvidity počítá na týden. V rukou zkušených „surfařů“ mohou pozemky po krátké době přinést zisky v řádu stovek milionů VND.

„Obec Ngoc Hoi a sousední obce, jako jsou Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe a Khanh Ha, jsou v okrese Thanh Tri nejzajímavějšími oblastmi. Zejména obce Dai Ang a Lien Ninh budou v blízké budoucnosti nejrozvinutějšími oblastmi, až v letech 2028 a 2029 vzniknou další dvě městské oblasti,“ uvedl pan Thanh.

Podle CBRE budou mít nemovitosti v blízkosti stanic metra průměrnou cenovou prémii o 10–20 % ve srovnání s jinými oblastmi. V případě krize na trhu s nemovitostmi se bytové projekty s dobrým napojením na linky metra budou moci rychleji zotavit.

Buďte opatrní při koupi pozemku „zaseklého“ v plánování

V rozhovoru s reportéry novin Dau Tu pan Nguyen Huu Cuong, předseda Hanojského realitního klubu (HNREA), uvedl, že je přirozené, že ceny nemovitostí rostou spolu s rozvojem dopravní infrastruktury. Tento trend se projevil v případě okruhu č. 4, kdy investoři předháněli v „prohledávání“ pozemků kolem trasy, aby předběhli plánování.

„Je normální, že ceny pozemků rostou v reakci na oficiální informace o plánování od vládních agentur, zejména v případě vysokorychlostního železničního systému Sever-Jih. Jedná se o klíčový projekt, takže nejen investoři do nemovitostí, ale všichni jsou nadšeni informacemi o tomto skvělém projektu,“ řekl pan Cuong.

Předseda HNREA však také zdůraznil, že kupující musí jasně definovat rozsah plánování projektu, aby se vyhnuli nutnosti vyčištění pozemku. To bude jeden z faktorů, které určí „zisk nebo ztrátu“ pozemku. Investoři si navíc musí také zjistit, zda pozemek bude mít prospěch ze systému technické infrastruktury nebo ze státních projektů sociálního zabezpečení.

„To lze určit pomocí detailního plánování, regionálního plánování, plánování 1/2 000, plánování 1/500... Pokud si je investor jistý, že pozemek v plánování „nezasekl“, pak se to považuje za částečné vítězství. Pokud to ale není jasně pochopeno, potenciální rizika jsou velmi vysoká. Dokonce se vyskytly případy, kdy prodávající zfalšoval územní plány, aby se dopustil podvodu,“ varoval pan Cuong.

Kromě plánovacího faktoru expert z HNREA také poznamenal, že investoři si musí ujasnit své finanční zdraví, účel využití pozemku a vlastní „odvahu“. Podle pana Cuonga budou pozemky „po“ projektu vhodné pro střednědobé a dlouhodobé investory a nebudou příliš závislé na finanční páce.

„Kupující musí zvážit svou platební schopnost a nenechat se ovlivnit emocemi. U klíčových národních projektů může stavební práce trvat mnoho let. Pokud si tedy investoři musí půjčit peníze a nevěří v krátkodobé „surfování“, budou čelit riziku ztrát,“ varoval pan Cuong.

Podobně pan Ngo Xuan Chuc, investor a ředitel realitní kanceláře v Hanoji, uvedl, že trh zpočátku vždy reagoval pozitivně na informace o plánování a ceny nemovitostí také „závratně rostly“. Po tomto zvýšení cen se nálada na trhu opět stabilizovala a způsobila postupné vyrovnání cenové hladiny, nebo dokonce pokles na některých místech s neobvykle vysokými cenami.

„Stanice Ngoc Hoi je největší železniční stanicí na severu a rozsah plánování se může upravit a rozšířit. Pokud investoři nebudou mít tu smůlu a v rámci plánování si pozemek koupí, bude to považováno za ztrátu peněz. Ani při použití nového ceníku pozemků se výše kompenzace nikdy nebude rovnat tržní ceně. Vzhledem k současnému rámci cen pozemků je výše kompenzace nižší než 1/3 skutečné ceny,“ řekl pan Chuc upřímně.

Podle tohoto investora je rozsah projektu velmi velký, takže práce na vyčištění staveniště nemohou proběhnout přes noc. Doba realizace projektu proto může být delší, než se očekávalo. Investoři s malým kapitálem, kteří si musí půjčit peníze od banky, by si proto měli vše pečlivě promyslet, vyhnout se pocitu FOMO (strachu z promeškání příležitosti) a vkládání peněz na základě fám.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html