Ceny domů odmítají klesat: Je to kvůli trhu… nebo volbě?

(CLO) Státní orgány správy po mnoho let průběžně zaváděly řešení na omezení cen bydlení, ale ceny bydlení pouze rostly, nikoli klesaly, a dokonce prudceji rostly.

Proč ceny domů neustále rostou?

Podle zprávy Ministerstva stavebnictví se očekává, že ceny bytů v roce 2025 vzrostou o 20–30 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku a v některých oblastech dokonce o 40 % ve srovnání s rokem 2024. Nejen segment bytů, ale i segment pozemků, řadových domů a vil v rámci projektů by měl vzrůst o 10–20 % ve srovnání s loňským rokem.

Mezitím několik domácích realitních agentur uvedlo, že za posledních pět let se ceny bytů ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, zdvojnásobily.

Jen za posledních pět let se ceny bytů ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, zdvojnásobily. (Foto: CP)

Ekonomický expert Dr. Can Van Luc tento jev vysvětlil slovy: Existuje šest důvodů, proč ceny nemovitostí ve Vietnamu neustále „stoupají“.

Zaprvé existují právní překážky, zejména v předpisech týkajících se pozemků, bydlení a obchodu s nemovitostmi, které stále mají mnoho úzkých míst, což způsobuje zpoždění ve schvalování projektů, omezuje novou nabídku a tím vytváří tlak na růst cen.

„Ačkoli se vláda, ministerstva a místní úřady zaměřily na odstraňování úzkých míst, stále dochází ke zpoždění v finalizaci a uplatňování nových předpisů. Zároveň stále panuje zmatek v organizaci implementace těchto nových předpisů,“ uvedl Dr. Can Van Luc.

Za druhé, vstupní náklady projektu neustále rostou, včetně poplatků za pronájem a užívání pozemků, nákladů na kompenzace a vyklízení staveniště, nákladů na financování, tlaku ze splatnosti podnikových dluhopisů a cen materiálů a stavebních nákladů. S rostoucími celkovými náklady na vývoj projektu je obtížné snižovat prodejní ceny a může být dokonce nutné je upravit směrem nahoru, aby byla zajištěna ziskovost a peněžní tok.

Za třetí, nabídka a poptávka jsou nevyvážené. Podle něj je počet licencovaných projektů stále nízký, zatímco poptávka po bydlení ve velkých městech nadále roste. Mnoho firem se zaměřuje na luxusní segment, který tvoří více než 70 % nabídky, což zvyšuje průměrnou cenovou hladinu, zatímco segmenty střední třídy, dostupného a sociálního bydlení zůstávají nedostatečné.

Za čtvrté, jevy „manipulace cen“, „dohadování cen“ a následování davové psychologie se stále vyskytují, zejména v oblastech s informacemi o plánování, infrastruktuře nebo pozemkových aukcích, což vede k tomu, že ceny jsou zvyšovány, a to i uměle, ve srovnání s jejich skutečnou hodnotou.

Za páté, spekulace stále převládají. Průzkum společnosti Batdongsan.com.vn z roku 2024 ukázal, že 86 % kupujících vlastnilo nemovitosti méně než rok. Nákup za vysoké ceny vedl mnoho investorů k tomu, že si své nemovitosti ponechali, což ztěžovalo snižování cen a zpomalovalo proces adaptace.

Politika daně z nemovitostí v konečném důsledku není dostatečně silná, aby účinně regulovala ceny, přičemž nízké daně z převodu a pronájmu nedokážou omezit spekulace ani přispívat k dosažení rozumné a udržitelné úrovně cen.

Hodně se mluví o řešeních, ale ceny domů stále odmítají klesat.

Ve skutečnosti „problém“ prudce rostoucích cen bydlení není nový. Státní orgány správy nemovitostí po mnoho let nepřetržitě zaváděly řešení k omezení cen bydlení, ale ceny se pouze zvyšovaly, nikoli klesaly, a dokonce prudceji rostly.

V rozhovoru s reportérem z deníku Noviny novinářů a veřejného mínění pan Nguyen Trung Tuan, expert na nemovitosti, uvedl: „Kromě známých příčin, jako jsou rostoucí ceny pozemků, rostoucí náklady na stavební materiály a nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, je dalším důležitým faktorem, který silně ovlivňuje trh, rozhodnutí samotných podniků.“

Podle pana Tuana realita ukazuje, že čím vyšší je cenové rozpětí komerčního bytového projektu, tím vyšší je zisková marže. Zejména v prestižních lokalitách, jako jsou centra Hanoje nebo Ho Či Minova Města, téměř žádné firmy nechtějí budovat levné bydlení, protože ekonomická efektivita není atraktivní.

„Co se týče stavebních standardů, jsou si dnešní bytové domy téměř identické, bez ohledu na to, zda se jedná o cenově dostupné nebo luxusní domy. Konstrukční kvalita a bezpečnost se řídí společným standardem. Hlavní rozdíl spočívá v doprovodných službách a vybavení. Tyto faktory určují, zda projekt patří do luxusního nebo cenově dostupného segmentu,“ analyzoval pan Tuan.

Proto tvrdil, že v současné situaci přináší výstavba luxusního bydlení mnohem lepší zisky než levné bydlení, takže je pochopitelné, že se firmy do tohoto segmentu „hrnou“.

„Aby tedy ceny bydlení skutečně klesly, budou muset nejprve změnit své myšlení podniky, pokud to bude nezbytně nutné,“ řekl pan Tuan.

Zdroj: https://congluan.vn/gia-nha-khong-chiu-ha-do-thi-truong-hay-do-lua-chon-10328171.html