Jak můžeme vyřešit problémy, kterým čelí trh s nemovitostmi?

* Reportér: Dr. Tran Du Lichu , bylo navrženo mnoho řešení na podporu trhu s nemovitostmi, ale proč podniky nadále hlásí potíže a potřebují „záchranu“ jak z hlediska kapitálových, tak právních záležitostí?

- Dr. Tran Du Lich: Nesouhlasím s termínem „záchrana“. Komplexní řešení je nezbytné, ale nemělo by to být „záchrana“.

Nejen v poslední době, ale v posledních několika desetiletích se vietnamský trh s nemovitostmi rozvíjel velmi rychle a silně, ale nezdravým způsobem, o čemž svědčí nadměrné spekulace. V tržní ekonomice samozřejmě spekulace existují v každém odvětví, ale když se spekulace stanou nadměrnými, vedou k narušení nabídky a poptávky a cen.

Například v období 2009-2011 se trh s nemovitostmi zastavil pouze v kategorii luxusních produktů, nedokončených projektů, pozemkových úprav na prodej nebo projektů, kde byly základy dokončeny, ale poté opuštěny... Mezitím se hotové produkty ve středním a nízkém cenovém segmentu nadále normálně obchodovaly a dokonce byly nedostatkové.

V roce 2022, spolu s nadšeným ekonomickým oživením po zvládnutí pandemie COVID-19, zaznamenal trh s nemovitostmi také masivní růst v mnoha produktových segmentech, přičemž vlna investic a spekulací se stala poměrně běžnou. Mnoho realitních společností navázalo partnerství s komerčními bankami a zavázalo se poskytovat úvěry na podporu spekulací, místo aby usnadňovaly nákup bydlení lidem se skutečnými potřebami.

Zatímco rezortní nemovitosti a byty prosperují, v městských oblastech není mnoho rezidenčních domů. Například v Ho Či Minově Městě se již několik let neobjevily žádné nové projekty ani produkty v segmentu bydlení pro osoby se středními a nízkými příjmy.

* Pokud by bylo potřeba „zachránit“ trh s nemovitostmi, jaké by bylo pořadí priorit?

- Každý ví, že obchod s nemovitostmi je podnikání vedené s penězi jiných lidí, včetně úvěrů, emise dluhopisů, záloh od zákazníků a části vlastního kapitálu společnosti.

Trh s nemovitostmi musí mít možnost se samoregulovat a samočistit, a to spolu s komplexním reformním programem ze strany vlády, místo aby se zaměřoval na okamžitou finanční pomoc. (Foto: HOANG TRIEU)

V kontextu volatilního finančního trhu, kdy všechny čtyři zdroje kapitálu pro trh s nemovitostmi, zejména korporátní dluhopisy, přestávají existovat, je nedostatek kapitálu nevyhnutelný. Řadu projektů, které byly připraveny k dalšímu rozvoji a realizaci, navíc brzdí procedurální a právní překážky, které brání dalšímu přísunu kapitálu. To vytváří začarovaný kruh: projekty ve vývoji postrádají potřebný kapitál k pokračování, zatímco nové projekty čelí právním překážkám.

Vzhledem k této situaci se domnívám, že největším cílem vlády není pouze řešení okamžitých problémů na trhu s nemovitostmi, ale spíše vytvoření relativně dobře strukturovaného plánu na revitalizaci trhu ve střednědobém až dlouhodobém horizontu.

* Jaká jsou konkrétní řešení, pane?

- Mezi finančním trhem a trhem s nemovitostmi existuje velmi úzká korelace. Řešení pro zlepšení stavu trhu s nemovitostmi proto musí být synchronizována s řešením problémů na finančním trhu prostřednictvím komplexního akčního plánu.

Institucionálně je nutné přezkoumat veškeré právní předpisy týkající se trhu s nemovitostmi od vzniku projektu až po jeho provoz a rozvoj, včetně: předpisů o úvěrovém systému, předpisů v zákoně o podnikání v oblasti nemovitostí, zákoně o bydlení, zákoně o pozemkovém vlastnictví, stavebním zákoně atd. Odtud by měly být provedeny úpravy s cílem řešit nedostatky v celém právním systému, spíše než řešit problémy pouze v jednom nebo dvou zákonech.

Vzhledem k právním překážkám je možné navrhnout, aby pracovní skupina pro řešení obtíží a překážek u realitních projektů vybrala několik příkladných případů k řešení, čímž by se vytvořil právní základ pro další oblasti, které by mohly toto řešení následovat a replikovat.

Je třeba poznamenat, že finanční nástroje by měly být využívány ke kontrole a omezení spekulací s nemovitostmi. Přednost by měla být dána bytovým projektům se skutečnou tržní poptávkou, se zaměřením na poskytování finanční podpory jak kupujícím domů, tak developerům, aby se zvýšila rozumná nabídka na trhu. Ve skutečnosti existuje mnoho opuštěných městských oblastí, v nichž je vázáno velké množství kapitálu.

Odkud se tedy berou peníze na financování rezidenčních projektů, které jsou skutečně nezbytné pro lidi v nouzi? Tato situace je podobná sekundárnímu trhu. Klíčem je nechat trh, aby se sám očistil a reguloval; jak ho můžeme zachránit a kdo to dokáže?

Velkým realitním společnostem se doporučuje proaktivně se restrukturalizovat, aby snížily finanční tlak. Investoři se mohou restrukturalizovat sami prodejem projektů, které jim způsobují dluhové problémy, nebo projektů, které jsou příliš propojené s více odvětvími.

Investoři potřebují systém řízení rizik; nemohou jednat bez rozdílu ani nadměrně využívat finanční nástroje. Státní banka nedávno uvedla příklad realitní společnosti, která po celé zemi současně rozvíjí desítky projektů – jak je lze zachránit? Z pohledu bank se mohou rozhodnout dluh nereklasifikovat, ale místo toho dluh společností v této kategorii restrukturalizovat, prodloužit nebo odložit.

Nejdůležitější je začít hned; čím déle budete otálet, tím těžší to bude!

(Pokračování bude naplánováno)

Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm