Jak řešit problémy s nemovitostmi?

* Reportér: Dr. Tran Du Lichu , bylo navrženo mnoho řešení na podporu trhu s nemovitostmi, ale proč podniky nadále hlásí potíže a potřebují „záchranu“ jak z hlediska kapitálových, tak právních záležitostí?

- DR. TRAN DU LICH: Nesouhlasím se slovem „záchrana“. Synchronní řešení je potřeba, ale není to „záchrana“.

Nejen v současné době, ale i v posledních několika desetiletích se vietnamský trh s nemovitostmi rozvíjel velmi rychle, silně, ale nezdravě, což se odráží v nadměrných spekulacích. V tržní ekonomice samozřejmě existuje spekulace v každém oboru, ale když jsou spekulace nadměrné, způsobí to narušení nabídky, poptávky a cen.

Například v období 2009-2011 se trh s nemovitostmi zastavil pouze ve skupině luxusních produktů, nedokončených projektů, pozemkových úprav a prodejů, nebo projektů, které právě dokončily stavbu základů a poté odešly... Hotové produkty ve středních a nízkých cenových segmentech se stále normálně obchodovaly, dokonce jich chybělo.

V roce 2022, spolu s nadšením pro ekonomické oživení po zvládnutí pandemie COVID-19, prudce vzrostl i trh s nemovitostmi v mnoha produktových segmentech, přičemž vlna investic a surfování byla poměrně populární. Mnoho realitních kanceláří se spojilo s komerčními bankami a zavázalo se k poskytování úvěrů s cílem stimulovat spekulace, místo aby vytvářely podmínky pro lidi, kteří si potřebují koupit bydlení.

Zatímco rezidenční nemovitosti a byty silně rostou, v městských oblastech není mnoho rezidenčních domů. Například v Ho Či Minově Městě již několik let neexistují žádné nové projekty ani nové produkty v segmentu bydlení pro osoby se středními a nízkými příjmy.

* Pokud budeme „zachraňovat“ trh s nemovitostmi, jaké bude pořadí priorit?

- Každý ví, že realitní byznys je obchodování s penězi jiných lidí, včetně úvěrů, mobilizace dluhopisového kapitálu, záloh od zákazníků a části vlastního kapitálu podniku.

Je nutné nechat trh s nemovitostmi, aby se sám reguloval a čistil souběžně se synchronním reformním programem vlády, místo aby se na první místo kladla otázka záchrany. Foto: HOANG TRIEU

V kontextu volatilního finančního trhu, kdy již nejsou k dispozici všechny čtyři zdroje kapitálové nabídky pro trh s nemovitostmi, zejména korporátní dluhopisy, je zahlcení kapitálu nevyhnutelné. Nemluvě o tom, že řada projektů s podmínkami pro rozvoj a pokračující realizaci uvízla v procedurách a právních otázkách, takže nabídka se nezvyšuje. Odtud vzniká začarovaný kruh: Projekty ve vývoji nemají kapitál na pokračování realizace, nové projekty jsou zapleteny do právních otázek.

Vzhledem k této situaci si myslím, že největším cílem vlády není jednoduše okamžité řešení trhu s nemovitostmi, ale potřebuje relativně systematický plán, jak tento trh ve střednědobém a dlouhodobém horizontu ozdravit.

* Jaké je konkrétní řešení, pane?

- Mezi finančním trhem a trhem s nemovitostmi existuje velmi úzká korelace. Řešení pro ozdravení trhu s nemovitostmi proto musí být synchronizováno s řešením problémů na finančním trhu prostřednictvím rozsáhlého akčního programu.

Institucionálně je nutné přezkoumat veškeré právní předpisy týkající se trhu s nemovitostmi od začátku projektu až po provoz a rozvoj, včetně: předpisů o úvěrovém systému, předpisů v zákoně o podnikání s nemovitostmi, bytovém právu, pozemkovém právu, stavebním právu... Odtud pak upravit nedostatky v celém právním systému, neřešit jen potíže v 1-2 zákonech.

V případě právních překážek je možné navrhnout pracovní skupinu, která by odstranila obtíže a překážky pro realitní projekty a vybrala by typické příklady k řešení, čímž by se vytvořil právní předpoklad pro implementaci a replikaci řešení na jiných místech.

Poznámka: Využívejte finanční nástroje ke kontrole a omezení spekulací s nemovitostmi. Upřednostňujte bytové projekty s reálnou tržní poptávkou, u kterých je prioritou kapitálová podpora jak pro kupující domů, tak pro investory, aby se zvýšila rozumná nabídka na trhu. Ve skutečnosti existuje mnoho opuštěných městských oblastí s velkými kapitálovými toky, které jsou zde pohřbeny.

Kam tedy plynou peníze na rezidenční projekty, které lidé v nouzi skutečně potřebují? Tato situace je podobná sekundárnímu trhu. Klíčem je nechat trh, aby se sám očistil a zpracoval, ale jak ho můžeme zachránit a kdo ho může zachránit?

Velkým realitním společnostem se doporučuje proaktivně se restrukturalizovat, aby snížily finanční tlak. Investoři se mohou restrukturalizovat sami prodejem projektů, které jim způsobily dluhy, projektů, které zahrnují příliš mnoho odvětví.

Investoři potřebují systém řízení rizik, nemohou být nekontrolovatelní a nadměrně využívat finanční nástroje. Státní banka nedávno uvedla příklad realitních podniků, které po celé zemi vyvíjejí desítky projektů současně. Jak je zachránit? Na straně banky je možné nepřevádět dluhové skupiny, restrukturalizovat, prodlužovat nebo odkládat dluh podniků v této skupině.

Nejdůležitější je začít s tím hned teď, čím déle budete čekat, tím těžší to bude!

(Pokračování bude naplánováno)

Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm