Odstranění překážek pro dluhopisy a nemovitosti.

Ministerstvo stavebnictví ve své nedávno zveřejněné zprávě o trhu s nemovitostmi a bydlením uvedlo, že realitní podniky čelí četným obtížím. Zejména počet realitních podniků, které v roce 2022 vyhlásily bankrot nebo zrušení, se ve srovnání s rokem 2021 zvýšil o 38,7 %.

Těžkosti se hromadily za těžkostmi.

Tato agentura vyhodnotila rok 2022 jako náročný pro podniky působící v sektoru nemovitostí, přičemž některé korporace snížily počet svých zaměstnanců až o 50 %, aby se vyrovnaly s obtížemi. Hlavními důvody byly obtíže s přístupem k úvěrům, vydáváním dluhopisů a získáváním kapitálu od zákazníků, což vedlo k tomu, že mnoho podniků postrádalo kapitál a muselo odložit nebo dočasně pozastavit realizaci projektů.

Rostoucí úrokové sazby z úvěrů, směnné kurzy, ceny pohonných hmot a stavebních materiálů navíc vedly ke zvýšení nákladů na podnikání, což mělo dopad na provoz podniku. Obtížný přístup zákazníků k bankovním úvěrům na nákup nemovitostí také nepřímo ovlivňuje likviditu realitních produktů a projektů; podniky nejsou schopny prodat své produkty, aby získaly zpět kapitál a reinvestovaly.

Kromě toho od konce roku 2022 do současnosti některé podniky čelí tlaku na předčasné splacení dluhopisů investorům z různých důvodů, včetně změn v politikách regulujících emisi podnikových dluhopisů.

Podle zprávy o vietnamském trhu s dluhopisy, kterou vypracovala Vietnamská asociace trhu s dluhopisy (VBMA), dosáhl celkový objem emise podnikových dluhopisů v loňském roce 255 163 miliard VND, což představuje pokles o 66 % ve srovnání s předchozím rokem. Hodnota emise ve většině sektorů v roce 2022 ve srovnání s předchozím rokem klesla, zejména emise dluhopisů realitními společnostmi se meziročně snížily až o 80,8 % v důsledku několika nepříznivých makroekonomických faktorů.

Problémy s přístupem ke kapitálu významně ovlivnily nákupní a prodejní aktivity na trhu s nemovitostmi. (Foto: TAN THANH)

Mezitím musely firmy předčasně odkoupit dluhopisy v hodnotě až 210 830 miliard VND, což představuje 46% nárůst oproti roku 2021. Z toho realitní sektor odkoupil přibližně 35 400 miliard VND. To znamená, že kapitál pro nemovitosti se nejen zpřísňuje, ale ve srovnání s dřívější dobou také výrazně snižuje, což mnoha podnikům v tomto odvětví způsobuje ještě větší potíže. Řada nedávných oznámení o ztrátách ze strany podniků tuto potíž demonstruje, například Phat Dat Real Estate ztratil v posledním čtvrtletí roku 2022 téměř 230 miliard VND, Cen Land také vykázal čistou ztrátu ve výši 58,6 miliardy VND ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 a Dat Xanh Group ztratil přes 400 miliard VND..., mnoho dalších velkých podniků také zaznamenalo prudký pokles tržeb a zisků.

Předseda představenstva realitní společnosti s nesplaceným dluhopisovým dluhopisovým dluhem přesahujícím 200 miliard VND uvedl, že jeho společnost akceptovala „ztráty a bolest“ s cílem reorganizovat své investiční portfolio a prodat projekty, aby se vyhnula cyklu dluhů a úrokových plateb. Najít v této době partnery k prodeji je však extrémně obtížné, protože většině realitních společností dochází kapitál a veškerá aktiva se obtížně prodávají, nejen nemovitosti.

„Příliš rychlé a náhle zpřísnění trhu s korporátními dluhopisy nás zaskočilo. V tuto chvíli se obáváme, jak najít kapitál pro realizaci našich projektů, zatímco mnoho souvisejících politik a postupů ještě nebylo vyřešeno. Proto potřebujeme, aby vláda rychle našla způsoby, jak odstranit politické překážky na podporu podniků při realizaci jejich projektů,“ uvedla tato osoba.

Mnoho řešení k překonání problému.

V rozhovoru s reportérem novin Nguoi Lao Dong Dr. Nguyen Huu Huan z Ekonomické univerzity v Ho Či Minově městě uvedl, že trh s nemovitostmi čelí obtížím jak na straně vstupů, tak i výstupů, zejména s ohledem na přísnou kontrolu kapitálu. Aby se zmírnila kapitálová omezení na tomto trhu, musí Vietnamská státní banka zavést politiku, která jasně naznačí podporu, včetně určité úrovně krátkodobé úvěrové podpory, k záchraně likvidity realitních podniků.

„Protože problémy s korporátními dluhopisy nelze vyřešit přes noc, zatímco realitní podniky naléhavě potřebují provozní kapitál, aby mohly pokračovat v realizaci nedokončených projektů. Podniky mohou hledat jiné zdroje kapitálu, jako jsou zahraniční úvěry, ale budou čelit kurzovým rizikům, protože si musí půjčovat v USD a ne všechny podniky splňují podmínky pro získávání mezinárodního kapitálu. Proto je v krátkodobém horizontu stále potřeba úvěrový kapitál, aby „nesl břemeno“ a přispěl k oživení realitních podniků,“ uvedl Dr. Nguyen Huu Huan.

Podle Dr. Nguyen Huu Huan se nejen realitní kanceláře potýkají s obtížemi v přístupu k úvěrům, ale i individuální zákazníci, kteří si půjčují na koupi domů k bydlení nebo investicím, mají omezený přístup ke kapitálu nebo čelí vysokým úrokovým sazbám ve výši kolem 15–16 % ročně. Proto je zapotřebí řešení, která by co nejdříve stabilizovala nebo snížila úrokové sazby z úvěrů.

Pokud jde o řešení problému s podnikovými dluhopisy, Dr. Le Dat Chi, zástupce vedoucího katedry podnikových financí na Ekonomické univerzitě v Ho Či Minově městě, se domnívá, že je nutné je uznat jako důležitý kanál mobilizace kapitálu pro podniky vedle bankovních úvěrů. Proto by měla být přijata opatření k organizaci a řízení trhu s podnikovými dluhopisy stejným způsobem, jakým banky musí dodržovat úvěrové předpisy na ochranu vkladatelů.

Finanční expert a expert na cenné papíry Lam Minh Chanh se mezitím domnívá, že trh s korporátními dluhopisy v poslední době způsobil, že mnoho investorů ztratilo důvěru a nemají v úmyslu se na něm znovu podílet. Pro obnovení důležité role korporátních dluhopisů je nutné zajistit následující podmínky:

Zaprvé a co je nejdůležitější, všechny podnikové dluhopisy musí mít úvěrové hodnocení od renomovaných ratingových agentur. To investorům umožní pochopit úroveň rizika každého typu podnikového dluhopisu. Zadruhé, regulační orgány musí přísně kontrolovat distribuci dluhopisů. K distribuci soukromě vydaných dluhopisů veřejnosti by se neměly zneužívat absolutně žádné mezery v legislativě. Zatřetí, pouze osoby s licencí na obchodování s cennými papíry by měly mít povoleno poskytovat poradenství ohledně dluhopisů investorům a prodávat je. Vyhněte se poskytování poradenství ohledně prodeje dluhopisů nekvalifikovaným osobám, jako jsou například bankovní zaměstnanci.

Za čtvrté, profesionálové v oblasti prodeje a poradenství v oblasti dluhopisů musí dodržovat podrobný a důsledný konzultační proces, aby investoři jasně chápali, do kterých korporátních dluhopisů investují a aká jsou s nimi spojena potenciální rizika. „Pokud se tyto kroky udělají, korporátní dluhopisy se postupně zotaví a silně se rozvinou a stanou se kanálem pro poskytování kapitálu podnikům, zejména realitním společnostem,“ zdůraznil expert Lam Minh Chanh.

Z pohledu regulačního orgánu pan Hoang Hai, ředitel odboru pro bydlení a správu trhu s nemovitostmi na Ministerstvu výstavby, uvedl, že Ministerstvo výstavby navrhlo Ministerstvu financí , aby předložilo vládě změny a doplnění vyhlášky 65/2022/ND-CP, které upravují nabídku a obchodování soukromých podnikových dluhopisů na domácím trhu a nabídku podnikových dluhopisů na mezinárodním trhu; aby posílilo pokyny a směr týkající se nabídky a obchodování s podnikovými dluhopisy na domácím trhu a nabídky podnikových dluhopisů na mezinárodním trhu v souladu se zákonem; a aby kontrolovalo kapitálové aktivity realitních podniků na akciovém trhu, aby se zabránilo spekulacím, manipulacím a cenové inflaci.

Ministerstvo stavebnictví navrhuje, aby Vietnamská státní banka zvážila a navrhla vhodný plán řízení úvěrového stropu na podporu ekonomiky; aby řídila a usnadňovala úvěrovým institucím přístup k úvěrům pro podniky, kupující nemovitosti a investory. Žádá také o pokyny a pokyny pro úvěrové instituce, aby v souladu se zákonem rychle půjčovaly a vyplácely finanční prostředky oprávněným podnikům a realitním projektům, s prioritou upřednostňování úvěrů na projekty sociálního bydlení, bydlení pro pracovníky, cenově dostupné komerční bydlení a další typy nemovitostí sloužících výrobním a sociálním účelům s vysokou efektivitou a schopností splácet.

Pro lokality je nutné provést revizi a sestavit seznam bytových a realitních projektů v jejich oblasti; konkrétně posoudit důvody a příčiny projektů, které získaly investiční schválení, ale nebyly realizovány nebo byly zpožděny. Na základě toho se zaměřit na řešení právních a procesních obtíží při přípravě investic do bytových projektů s cílem zvýšit nabídku na trhu. Urychlit administrativní reformu a zabránit vyhýbání se odpovědnosti nebo zpožděním při řešení postupů pro realizaci realitních projektů v dané oblasti.

Studium mezinárodních zkušeností

Dr. Can Van Luc, člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, uvedl, že důkladně prostudoval 16 řešení pro záchranu čínského trhu s nemovitostmi a zjistil, že Vietnam by mohl zvážit uplatnění 10 z nich.

„Ve skutečnosti jsme již zavedli některá řešení, jako například odklad/odklad splátek daní, odklad/odklad splátek dluhů... Také jsme doporučili ministerstvu stavebnictví, ministerstvu financí a vládě, aby provedly průzkum a nalezly vhodné přístupy na základě skutečné situace v zemi.“

„Například podniky musí akceptovat slevy na prodej určitých aktiv, aby mohly včas splatit dluhy; vyjednávání prodloužení dluhu s držiteli dluhopisů v obtížných situacích, což umožňuje vyhláška č. 65. Směna peněz za zboží, směna dluhopisů za nemovitosti – tato řešení vyžadují státní vedení, aby se předešlo potenciálním právním problémům. Podniky mohou restrukturalizovat dluh, což znamená, že mohou vydávat nové dluhopisy na splacení starých dluhů...“ – uvedl pan Luc.

(*) Viz noviny Nguoi Lao Dong z 30. ledna.

Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm