Řešení problémů s dluhopisy a nemovitostmi

Ve zprávě o trhu s nemovitostmi a bydlením, která byla nedávno zveřejněna, ministerstvo stavebnictví uvedlo, že realitní podniky čelí mnoha obtížím. Zejména počet realitních podniků, které v roce 2022 vyhlásily bankrot a byly zrušeny, se ve srovnání s rokem 2021 zvýšil o 38,7 %.

Obtížnost nad obtížností

Tato agentura vyhodnotila, že rok 2022 je rokem, kdy podniky působící v sektoru nemovitostí budou čelit mnoha výzvám, přičemž některé korporace sníží počet svých zaměstnanců až o 50 %, aby se vyrovnaly s obtížemi. Hlavními důvody jsou obtíže s přístupem k úvěrům, vydáváním dluhopisů a mobilizací kapitálu od zákazníků, což vede k tomu, že mnoho podniků nemá dostatek kapitálu a musí odložit nebo dočasně pozastavit realizaci projektů.

Kromě toho se zvýšily úrokové sazby z úvěrů, směnné kurzy, ceny benzinu a ceny stavebních materiálů, což vedlo ke zvýšení nákladů pro podniky a ovlivnilo jejich provoz. Skutečnost, že zákazníci kupující nemovitosti mají potíže s přístupem k bankovním úvěrům, také nepřímo ovlivňuje likviditu realitních produktů a projektů; podniky nemohou prodávat produkty, aby získaly zpět kapitál a reinvestovaly.

Kromě toho jsou některé podniky od konce roku 2022 až do současnosti stále pod tlakem, aby investorům předčasně splatily dluhopisy z mnoha důvodů, včetně změn v politikách kontroly dluhopisů vydávaných podniky.

Zpráva o trhu s vietnamskými dluhopisy, kterou vypracovala Vietnamská asociace trhu s dluhopisy (VBMA), ukazuje, že celkový objem emise podnikových dluhopisů v loňském roce dosáhl 255 163 miliard VND, což představuje pokles o 66 % ve srovnání s předchozím rokem. Hodnota emise většiny průmyslových skupin se v roce 2022 ve srovnání s předchozím rokem snížila, zejména emise dluhopisů realitními podniky se v kontextu mnoha nepříznivých makroekonomických faktorů snížily o 80,8 % ve srovnání se stejným obdobím.

Problémy se zdroji kapitálu výrazně ovlivňují nákupní a prodejní aktivity na trhu s nemovitostmi. Foto: TAN THANH

Mezitím musely podniky předem odkoupit dluhopisy v hodnotě až 210 830 miliard VND, což představuje nárůst o 46 % oproti roku 2021. Z toho realitní skupina předem odkoupila přibližně 35 400 miliard VND. To znamená, že kapitálové zdroje pro nemovitosti byly nejen omezeny, ale ve srovnání s dřívější dobou také výrazně omezeny, což způsobilo, že se mnoho podniků v tomto odvětví dostalo do potíží. Řada podniků, které nedávno oznámily ztráty, tyto potíže dokazuje, například Phat Dat Real Estate, který v posledním čtvrtletí roku 2022 ztratil téměř 230 miliard VND, Cen Land také vykázal ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 ztrátu po zdanění až 58,6 miliardy VND nebo Dat Xanh Group, která měla čistou ztrátu více než 400 miliard VND..., mnoho dalších velkých podniků také zaznamenalo prudký pokles tržeb a zisku.

Předseda představenstva realitní společnosti s dluhopisovým dluhopisovým dluhopisovým závazkem přesahujícím 200 miliard VND uvedl, že jeho společnost akceptovala „ztrátu a bolest“, aby přeskupila své investiční portfolio, prodala projekty, aby se vyhnula situaci s dluhy a úroky... ale najít v této době partnery k prodeji je extrémně obtížné, protože většina realitních společností vyčerpala své kapitálové zdroje a jakékoli aktivum je obtížné prodat, nejen nemovitosti.

„Příliš rychlé a náhlé zpřísnění trhu s korporátními dluhopisy nám znemožnilo včas reagovat. Co nás nyní znepokojuje, je to, že nevíme, jak najít kapitál na realizaci projektů, a zároveň mnoho politik týkajících se postupů nebylo vyřešeno. Proto potřebujeme, aby vláda brzy našla způsob, jak zrušit politiky na podporu podniků při realizaci projektů,“ uvedl.

Mnoho řešení

V rozhovoru s novináři deníku Lao Dong Dr. Nguyen Huu Huan z Ekonomické univerzity v Ho Či Minově městě uvedl, že trh s nemovitostmi čelí obtížím jak na straně vstupů, tak i výstupů, zejména pokud jde o zdroje kapitálu, které jsou přísně kontrolovány. Aby se tedy kapitálové potíže na tomto trhu vyřešily, je třeba politiku Státní banky demonstrovat prostřednictvím konkrétních sdělení a podpory krátkodobého úvěrového kapitálu do určité míry, aby se zachovala likvidita realitních podniků.

„Protože problémy s korporátními dluhopisy nelze vyřešit přes noc, zatímco realitní podniky zoufale potřebují provozní kapitál, aby mohly pokračovat v realizaci nedokončených projektů. Podniky mohou hledat jiné zdroje kapitálu, jako jsou zahraniční úvěry, ale budou čelit kurzovým rizikům, protože si musí půjčovat v USD a ne všechny podniky splňují podmínky pro mobilizaci mezinárodního kapitálu. Krátkodobým problémem proto stále zůstává potřeba úvěrového kapitálu na „podporu“, která by pomohla realitním podnikům zotavit se,“ uvedl Dr. Nguyen Huu Huan.

Podle Dr. Nguyen Huu Huana se nejen úvěrový kapitál pro realitní podniky potýká s obtížemi, ale i individuální zákazníci, kteří si půjčují na koupi domů k bydlení nebo investicím, mají omezený přístup ke kapitálu nebo mají vysoké úrokové sazby ve výši přibližně 15–16 % ročně. Proto je nutné brzy najít řešení, které by stabilizovalo nebo snížilo úrokovou sazbu z úvěrů.

Pokud jde o řešení problému s podnikovými dluhopisy, Dr. Le Dat Chi, zástupce vedoucího Fakulty podnikových financí Ekonomické univerzity v Ho Či Minově městě, uvedl, že je nutné je uznat jako důležitý kanál mobilizace kapitálu pro podniky, a to vedle bankovních úvěrů, aby bylo možné přijmout opatření k organizaci a řízení trhu s podnikovými dluhopisy stejným způsobem, jakým banky musí dodržovat úvěrové předpisy na ochranu vkladatelů.

Finanční expert a expert na cenné papíry Lam Minh Chanh mezitím uvedl, že trh s korporátními dluhopisy v poslední době způsobil, že mnoho investorů ztratilo důvěru a nemají v úmyslu se na něm znovu podílet. Pro obnovení důležité role korporátních dluhopisů je nutné zajistit následující podmínky:

Za prvé a co je nejdůležitější, všechny podnikové dluhopisy musí být hodnoceny renomovanými ratingovými agenturami. Investoři pak budou znát míru rizika každého typu podnikového dluhopisu. Za druhé, regulační orgány musí přísně kontrolovat distribuci dluhopisů. Rozhodně se vyvarujte obcházení zákona a distribuce soukromě vydaných dluhopisů veřejnosti. Za třetí, pouze osoby s certifikáty obchodníka s cennými papíry mohou investorům poskytovat poradenství a prodávat dluhopisy. Vyhněte se konzultacím ohledně prodeje dluhopisů ze strany neprofesionálů, jako jsou například bankovní zaměstnanci.

Za čtvrté, konzultanti a prodejci dluhopisů musí dodržovat podrobný a přísný konzultační proces, aby investoři jasně chápali, do kterých korporátních dluhopisů investují a jaká jsou jejich potenciální rizika. „Pokud se nám to podaří, korporátní dluhopisy se postupně zotaví a silně se rozvinou a stanou se kanálem pro dodávky kapitálu pro podniky, zejména pro realitní kanceláře,“ zdůraznil expert Lam Minh Chanh.

Z pohledu správcovské agentury pan Hoang Hai, ředitel odboru pro bydlení a správu trhu s nemovitostmi na Ministerstvu výstavby, uvedl, že Ministerstvo výstavby navrhlo Ministerstvu financí , aby vládě předložilo návrh na změnu a doplnění vyhlášky 65/2022/ND-CP, která upravuje nabídku a obchodování s individuálními podnikovými dluhopisy na domácím trhu a nabídku podnikových dluhopisů na mezinárodním trhu; aby posílilo směr a pokyny pro nabídku a obchodování s podnikovými dluhopisy na domácím trhu a nabídku podnikových dluhopisů na mezinárodním trhu v souladu s právními předpisy; aby kontrolovalo aktivity realitních podniků v oblasti mobilizace kapitálu na akciovém trhu a aby se zabránilo spekulacím, manipulacím a cenové inflaci.

Pokud jde o Státní banku, ministerstvo stavebnictví navrhlo zvážit a navrhnout vhodné plány řízení úvěrových stropů na podporu ekonomiky; řídit a vést úvěrové instituce k vytváření podmínek pro podniky, kupující nemovitostí a investory k přístupu k úvěrovému kapitálu. Řídit a vést úvěrové instituce k rychlému poskytování úvěrů a vyplácení finančních prostředků podnikům a realitním projektům, které splňují podmínky v souladu se zákonem; upřednostňovat úvěry na projekty sociálního bydlení, bydlení pro pracovníky, nízkonákladové komerční bydlení a další typy nemovitostí sloužících výrobě a účelům sociálního zabezpečení s vysokou efektivitou a schopností splácet dluhy.

Pro lokality je nutné provést revizi a sestavit seznam bytových a realitních projektů v dané oblasti; konkrétně posoudit důvody a příčiny projektů, které byly schváleny k investování, ale nebyly realizovány nebo se realizují pomalu. Na tomto základě se zaměřit na odstranění obtíží a překážek v právních záležitostech a postupech pro přípravu investic do bytových projektů s cílem zvýšit nabídku na trhu. Urychlit reformu správních postupů, zamezit vyhýbání se odpovědnosti nebo zpoždění vyřizování postupů pro realizaci realitních projektů v dané oblasti.

Mezinárodní zkušenosti z výzkumu

Dr. Can Van Luc, člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, uvedl, že pečlivě prostudoval 16 řešení pro záchranu čínského trhu s nemovitostmi a zjistil, že Vietnam by mohl prostudovat a aplikovat 10 z nich.

„Ve skutečnosti jsme zavedli některá řešení, jako je odklad/odklad splátek daní, odklad/odklad splátek dluhů... Konzultovali jsme také s ministerstvem stavebnictví, ministerstvem financí a vládou, abychom prozkoumali další řešení a našli směr vhodný pro aktuální situaci v zemi.“

Například podniky musí akceptovat slevy na prodej některých aktiv, aby mohly včas splatit dluhy; vyjednávat s držiteli dluhopisů o prodloužení dluhu v obtížných situacích, což umožňuje vyhláška č. 65. Směna peněz za zboží, směna dluhopisů za nemovitosti, toto řešení musí být řízeno státem, aby se předešlo právním problémům, které mohou vzniknout. Podniky mohou refinancovat dluh, tj. mohou vydávat nové emise, aby splatily staré dluhy...“ – řekl pan Luc.

(*) Viz noviny Lao Dong z čísla 30. ledna

Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm