Rostoucí úrokové sazby a měnící se investiční strategie v oblasti nemovitostí.

Vzhledem k tomu, že mnoho bank upravuje úrokové sazby hypoték na zhruba 10–14 % ročně v závislosti na době splatnosti a zároveň zpřísňuje podmínky jejich vyplácení, trh vstupuje do zřetelnější fáze konsolidace. Investoři využívající velkou finanční páku začínají čelit tlaku, zatímco kapitál má tendenci se přesouvat k produktům s reálnou investiční hodnotou a potenciálem generovat stabilní výnosy.

Tlak na úrokové sazby

Po období udržování měnové politiky na podporu hospodářského oživení měly úrokové sazby od začátku roku 2026 tendenci opět rostoucí, spolu s tlakem na kontrolu inflace a regulaci úvěrů. Konkrétně od dubna 2026 úrokové sazby u hypoték v mnoha komerčních bankách nadále zůstávaly vysoké, zejména u střednědobých a dlouhodobých hypoték, přičemž u mnoha úvěrů se uplatňovaly pohyblivé úrokové sazby od 11 do 14 % ročně, což vytvářelo značný tlak na dlužníky využívající finanční páku.

Některé banky proto zaznamenaly u hypotečních úvěrů následující úrokové sazby: VietcomBank uplatňuje úrokovou sazbu přibližně 9,6 % ročně u fixní sazby po dobu prvních 6 měsíců a přibližně 10,5 % ročně u fixní sazby po dobu prvních 12 měsíců. Po uplynutí zvýhodněného období se pohyblivá úroková sazba vypočítá jako 24měsíční úroková sazba z úspor plus marže přibližně 3,3 %, ne však nižší než 11,1 % ročně. BIDV nabízí hypoteční úvěry na koupi nemovitostí s úrokovou sazbou přibližně 9,7 % ročně po dobu prvních 6 měsíců; přibližně 10 % ročně po dobu prvních 12 měsíců a přibližně 13,5 % ročně u delších balíčků s fixní sazbou.

Úrokové sazby u hypoték v mnoha bankách nadále zvyšují své sazby. Foto: Nguyen Quang

VietinBank upravila svou fixní úrokovou sazbu pro hypotéky na více než 12 % ročně po dobu prvních 24 měsíců, poté se uplatní pohyblivá sazba, ne však nižší než přibližně 14 % ročně. Podobně VPBank nabízí mnoho balíčků hypoték a investic do nemovitostí s preferenčními sazbami kolem 8–10 % ročně v počátečním období, které poté kolísají kolem 12–14 % ročně v závislosti na úvěrovém profilu a době splácení.

V této souvislosti investice do nemovitostí již nejsou jen o „nákupu a čekání na růst cen“. Rostoucí kapitálové náklady výrazně zúžily ziskové marže spekulativních aktivit. Zatímco dříve si mnoho investorů mohlo od bank půjčit až 60–70 % hodnoty své nemovitosti pro krátkodobé obchodování, tato strategie se nyní stala mnohem rizikovější. I několik měsíců stagnující likvidity trhu může vést k významným úrokovým platbám, což způsobuje erozi kapitálu. Mnoho investorů, kteří doufali v silné výnosy z boomu na trhu s pozemky v předměstích, nyní čelí dlouhodobé stagnaci kapitálu, protože transakce klesají.

Jedním z patrných posunů je, že investiční sentiment se přesouvá od rychlého růstu k upřednostňování bezpečnosti peněžních toků. Místo hledání pozemků v oblastech bez jasné infrastruktury se mnoho investorů více zajímá o produkty, které lze okamžitě využít, jako jsou nájemní byty, komerční řadové domy v hustě osídlených městských oblastech nebo průmyslové nemovitosti spojené se skutečnými výrobními potřebami.

Mezitím i realitní kanceláře mění své strategie. Dříve mnoho podniků rychle rozšiřovalo své pozemkové vlastnictví, rozvíjelo rozsáhlé projekty a silně se spoléhalo na cizí kapitál. S rostoucími úrokovými sazbami a přísnou kontrolou úvěrů se však začíná objevovat finanční tlak. Místo rozptýlení developerských projektů se nyní mnoho developerů zaměřuje na segmenty s dobrou likviditou, skutečnou poptávkou a stabilní absorpční kapacitou.

Tento trend je obzvláště patrný u skupiny podniků, které se zabývají cenově dostupným bydlením, sociálním bydlením nebo projekty s dlouhodobým provozním potenciálem. Je to proto, že vláda v současné době udržuje preferenční úvěrové programy na sociální bydlení s výrazně nižšími úrokovými sazbami, než je běžný tržní průměr, přičemž některé programy uplatňují sazby okolo 4,6–5,4 % ročně.

Odborníci se domnívají, že současný trh vstupuje do fáze „čištění“ a větší výhodu budou mít ti, kteří mají silné finanční schopnosti, zdravé řízení rizik a rozvoj projektů založený na skutečných potřebách. Naopak podniky, které se příliš spoléhají na vypůjčený kapitál nebo realizují neefektivní projekty, mohou čelit značnému tlaku na restrukturalizaci.

Příležitosti pro dlouhodobé investory

Podle Dr. Tran Xuan Luonga (zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum trhu s nemovitostmi) s růstem úrokových sazeb začnou investoři měnit i své vnímání hodnoty nemovitostí. Dříve byl nejčastěji zmiňovaným faktorem cenová marže, ale nyní se důležitějšími kritérii stávají skutečná efektivita využívání, kapacita generování příjmů a dlouhodobý provozní potenciál. Rostoucí úrokové sazby sice vytvářejí krátkodobý tlak, ale zároveň přispívají ke zdravějšímu vývoji trhu. Když se toky spekulativního kapitálu sníží, bude mít trh příležitost vrátit se k reálné hodnotě a poptávce.

„Navzdory četným výzvám na trhu zůstávají nemovitosti důležitou třídou dlouhodobých aktiv, zejména ve velkých městech s vysokou mírou urbanizace. Problém spočívá v tom, že investoři musí změnit své myšlení. Místo hledání rychlých zisků během několika měsíců je nyní vhodnější strategií vybírat aktiva, která jsou odolná vůči ekonomickým výkyvům, generují stabilní peněžní tok a mají potenciál zvyšovat svou hodnotu na základě infrastruktury, počtu obyvatel a skutečných potřeb využití,“ analyzoval Dr. Tran Xuan Luong.

Odborníci se domnívají, že i přes rostoucí úrokové sazby stále existuje mnoho příležitostí pro dlouhodobé investory do nemovitostí se silnými finančními schopnostmi. Foto: Doan Thanh

Dr. Tran Xuan Luong se navíc domnívá, že v kontextu vysokých úrokových sazeb a trhu vstupujícího do silné fáze konsolidace musí investoři změnit své myšlení od „spekulování na trendy“ k investování založenému na reálné hodnotě a schopnosti generovat stabilní peněžní tok a zároveň být nuceni pečlivě zvažovat dlouhodobé finanční tlaky.

Investoři by měli také upřednostňovat nemovitosti, které splňují skutečné potřeby bydlení, mají kompletní právní dokumentaci, čistou infrastrukturu a okamžitý rozvojový potenciál, protože tyto nemovitosti jsou na vysoce diferencovaném trhu považovány za odolnější aktiva. Zejména je to také vhodná doba pro restrukturalizaci portfolií, upřednostňování dlouhodobých strategií před krátkodobými spekulacemi. Nemovitosti, které slouží skutečným potřebám bydlení, nacházejí se v oblastech s integrovanou infrastrukturou nebo mají stabilní komerční potenciál, si pravděpodobně lépe udrží svou hodnotu v novém tržním cyklu.

„Období let 2026–2027 bude dobou, kdy se trh přesune od rychlého růstu k selektivnějšímu rozvoji, v němž se kapitál bude snažit zaměřit na produkty s praktickou užitnou hodnotou, místo aby se honil za krátkodobými očekáváními růstu cen,“ poznamenal Dr. Tran Xuan Luong.

Zdroj: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html