Některé nové body v návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů)

Přestože je zákon o pozemkech z roku 2024 v platnosti již více než rok, dlouhodobé nedostatky v mechanismu pro určování cen pozemků a finančních závazků spolu s nekonzistentností v provádění pozemkových politik vytvářejí naléhavou potřebu jeho novelizace.

Návrh zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) je v současné době ve fázi přípravy a je otevřen k veřejnému připomínkování Ministerstvem přírodních zdrojů a životního prostředí s cílem zajistit transparentnost a odstranit právní překážky, které brání socioekonomickému rozvoji.

Ilustrační foto: Tuan Anh/TTXVN

Jedním z významných návrhů v tomto návrhu je zrušení nařízení o zpětném vybírání dodatečných poplatků za období, která dosud nebyla zaplacena za poplatky za užívání pozemků nebo poplatky za pronájem pozemků – ustanovení, které je pro mnoho realitních kanceláří dlouhodobým problémem.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), se jedná o přelomovou změnu, která by mohla odstranit jednu z největších překážek bránících rozvoji trhu s nemovitostmi. Dříve zpoždění při určování finančních závazků, někdy až 10, 20 nebo dokonce 30 let, způsobovala, že mnoho podniků čelilo dodatečným platbám daleko přesahujícím původní poplatek za užívání pozemku – a to i přesto, že chyba nevznikla na straně investora.

Tento poplatek nejen vytváří finanční tlak, ale také zvyšuje ceny produktů, což negativně ovlivňuje trh a přesouvá zátěž na kupující nemovitostí. Navrhované zrušení výše uvedené regulace, jak je uvedeno v bodě d, odstavci 2, článku 257 návrhu, je podnikatelskou komunitou vysoce ceněno a vnímáno jako znamení, že stát naslouchá realitě a spolupracuje s podniky na překonávání obtíží.

Návrh revidovaného pozemkového zákona navíc navrhuje rozsáhlé úpravy mechanismu pro určování cen pozemků s důrazem na odstranění „tržního principu“, aby si stát zachoval vedoucí roli při oceňování pozemků na primárním trhu.

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí se současný mechanismus oceňování silně spoléhá na poradenské firmy a ceny na sekundárním trhu, což vede k nadsazeným cenám pozemků nebo cenám, které přesně neodrážejí jejich skutečnou hodnotu. To způsobuje četné problémy při získávání pozemků, odškodňování, stanovování vyvolávacích cen pro dražby práv k užívání pozemků a určování finančních závazků.

Aby se tento problém vyřešil, ceny pozemků v návrhu jsou stanoveny na základě zamýšleného využití, doby užívání a relevantních údajů, včetně národních databází a tržních informací za posledních 24 měsíců. Metody oceňování jsou předepsány vládou a slouží pouze pro informaci; konečné rozhodnutí o ceně učiní stát.

Návrh novely článku 159 navrhuje dvě možnosti stanovení cenových tabulek pozemků, přizpůsobených specifickým vlastnostem každé lokality. První možnost tedy stanoví podrobnou cenovou tabulku pozemků podle oblasti, lokality a dokonce i podle jednotlivých pozemkových parcel, pokud jsou k dispozici dostatečné údaje. Cenová tabulka pozemků se používá v případech, jako je výpočet poplatků za užívání pozemků, poplatků za pronájem pozemků, přeměna užívání pozemků s poplatky a stanovení vyvolávací ceny pro dražby… Cenovou tabulku rozhoduje Provinční lidový výbor každých pět let a v případě potřeby ji lze v průběhu období upravit.

Druhá možnost navrhuje použití koeficientu úpravy ceny pozemků (koeficientu K) namísto specifického ceníku, přičemž koeficient by každoročně vydával Provinční lidový výbor počínaje druhým rokem pětiletého cyklu ceníků pozemků. Tento koeficient odráží míru kolísání ceny pozemků mezi oblastmi, což umožňuje lokalitám flexibilitu v úpravách, aniž by musely znovu sestavovat podrobný ceník pozemků.

Aby byla zajištěna kvalita a objektivita procesu tvorby cenových tabulek pozemků, Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje zřízení Rady pro posuzování cenových tabulek pozemků a vyrovnávacích koeficientů na provinční úrovni. Rada bude zahrnovat zástupce Provinčního lidového výboru, specializovaných oddělení, nezávislých poradenských organizací a odborníků.

Podle návrhu zákona jsou obce odpovědné za vydání nových ceníků pozemků nejpozději do 31. prosince 2025 s platností od 1. ledna 2026. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí však varuje, že změny v cenících pozemků a mechanismech oceňování by mohly způsobit značné výkyvy v důsledku rozdílů mezi lokalitami, což by ovlivnilo trh s nemovitostmi a aktivity zaměřené na přilákání investic.

Vzhledem k této situaci ministerstvo zaslalo krajům a městům s centrální správou dokument, v němž požaduje důkladné posouzení dopadů a zvážení socioekonomických podmínek před rozhodnutím o konkrétních cenách, aby byla zajištěna stabilita a soulad s místními rozvojovými směry.

Novela pozemkového zákona si klade za cíl nejen řešit technické a právní otázky nebo zefektivnit administrativní postupy, ale také poskytnout klíčovou příležitost k obnovení tržního řádu a zlepšení efektivity využívání půdy – strategického národního zdroje.

Zdroj: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html