Koupě domu „na papíře“ podle nových předpisů, jak jsou zákazníci chráněni?

Národní shromáždění právě schválilo novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, který vstoupí v platnost 1. ledna 2025. Očekává se, že vyřeší mnoho nedostatků zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014.

Je pozoruhodné, že se tento nový zákon zaměřil na ochranu práv kupujících budoucího bydlení (známého také jako „papírové“ bydlení).

Investor musí získat schválení banky k vydání záruky.

Konkrétně pokud jde o záruky při prodeji a koupi budoucích bytů (článek 26), tento zákon stanoví, že investoři do realitních projektů musí před prodejem nebo pronájmem budoucích bytů získat souhlas banky k vydání záruk.

Banka tedy ručí za finanční závazky investora vůči kupujícímu nebo nájemci nemovitosti, pokud investor nepředá nemovitost, jak se zavázal ve smlouvě o prodeji nebo leasingu s koupí budoucího bydlení.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — Ve skutečnosti mnoho investorů nepředává domy zákazníkům včas, jak se zavázali, což způsobuje frustraci (ilustrace: Tran Khang).

Finanční závazky investora vůči zákazníkům, kteří kupují nebo splácejí nemovitosti, pokud investor nedodá nemovitost tak, jak se zákazníkovi zavázal ve smlouvě o prodeji nebo splátkové koupi budoucích nemovitostí, zahrnují částku, kterou investor od zákazníka obdržel předem, a případné další částky.

Za vystavení záruční listiny je zodpovědná ručitelská banka.

Článek 26 tohoto zákona rovněž stanoví, že v případě, že ručitelská banka souhlasí s vydáním záruky investorovi, ručitelská banka a investor podepíší záruční smlouvu s výše uvedeným obsahem.

Na základě podepsané záruční smlouvy zašle záruční banka investorovi realitního projektu písemný závazek, v němž potvrdí, že všem zákazníkům, kteří v projektu schváleném pro záruku investora koupí nebo pronajmou domy, vydá záruční dopis.

Investor je povinen zaslat kopii tohoto závazného dokumentu zákazníkovi při podpisu smlouvy o koupi nebo leasingu s koupí budoucího bydlení.

Kromě toho si zákazníci při podpisu smlouvy o koupi nebo leasingu budoucího bydlení mohou vybrat, zda chtějí či nechtějí ručit za finanční závazky investora vůči nim.

Odmítnutí zákazníka ručit za finanční závazky investora vůči němu se dohodne písemně při podpisu smlouvy o prodeji nebo nájmu budoucího bydlení.

Garanční banka je zodpovědná za vystavení záručního dopisu zákazníkům, kteří s investorem podepsali smlouvu o prodeji nebo koupi budoucího bydlení v souladu s předpisy. Zároveň jej zašle investorovi, aby jej investor mohl poskytnout každému zákazníkovi, který podepsal smlouvu o prodeji nebo koupi budoucího bydlení.

Investor obdrží peníze až poté, co zákazník obdrží záruční dopis.

Rozsah záruky, podmínky požadované pro splnění záruční povinnosti, obsah a záruční poplatek se dohodnou mezi stranami, ale musí zajistit plnění povinností záruční banky stanovených v článku 26 tohoto zákona a musí být zaznamenány v záruční smlouvě podepsané mezi záruční bankou a investorem realitního projektu.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — Investor nechal projekt „pozastavený“, což kupujícím domů způsobilo mnoho potíží (ilustrace: Tran Khang)

V záruční smlouvě podepsané mezi záruční bankou a investorem projektu a v záručním dopise vydaném záruční bankou zákazníkům, kteří si budou kupovat nebo pronajímat bydlení, musí být výslovně uvedena doba platnosti.

Investor poskytne zákazníkovi záruční dopis do 10 pracovních dnů ode dne podpisu smlouvy o prodeji nebo nájmu budoucího bytu nebo do jiné doby, na které se strany ve smlouvě o prodeji nebo nájmu budoucího bytu dohodnou.

Investor je oprávněn přijímat platby od zákazníků dle kupní smlouvy nebo smlouvy o splátkové koupi budoucího bydlení až po jeho poskytnutí zákazníkovi a po obdržení záručního dopisu od ručitelské banky.

Ručitelská banka je zodpovědná za platbu jménem investora.

V případě, že investor nepředá dům, jak se zavázal v kupní smlouvě nebo leasingové smlouvě, aniž by splnil nebo nesplnil zcela finanční závazky vůči zákazníkovi, jak je stanoveno v článku 26 této vyhlášky.

Pokud o to zákazník požádá, ručitel je odpovědný za plnění finančních závazků vůči zákazníkovi jménem investora v souladu se závazkem uvedeným v záruční listině.