Zpřísnit kontrolu nad dělením a prodejem pozemků.

Podle právního experta na nemovitosti Phama Thanha Tuana nová nařízení zákona o bydlení a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) „zpřísnila“ rozdělení a prodej pozemků realitními společnostmi.

Očekává se, že zákon o bydlení a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 vstoupí v platnost 1. srpna. Expert na právo v oblasti nemovitostí Pham Thanh Tuan poznamenal, že tyto dva nové zákony „zpřísnily“ činnosti realitních podniků v oblasti „rozdělování a prodeje pozemků“ ze dvou hledisek: zúžily rozsah projektových oblastí, kde je rozdělení a prodej pozemků povolen, a specifikovaly postupy, které musí podniky dodržovat.

Konkrétně v rámci regionálního rozsahu, projektů v obvodech, okresech a městech zvláštních městských oblastí typu I, typu II a typu III nebo projektů (bez ohledu na region), u kterých jsou investoři vybíráni prostřednictvím dražeb práv k užívání pozemků pro projekty bytové výstavby podle zákona o pozemkech, nebude investor moci podnikat v oblasti nemovitostí formou dělení a prodeje pozemků.

Podniky, které realizují projekty dělením pozemků a jejich prodejem jednotlivým spekulantům, způsobily mnoho prudkých nárůstů cen pozemků.

Podle Ministerstva stavebnictví měl Vietnam k prosinci 2023 902 městských oblastí. Mezi ně patřily 2 městské oblasti zvláštní třídy, 22 městských oblastí třídy I (včetně 3 městských oblastí třídy I přímo podřízených ústřední vládě), 36 městských oblastí třídy II, 45 městských oblastí třídy III, 95 městských oblastí třídy IV a 702 městských oblastí třídy V.

„Projekty ve 105 městech a obcích klasifikovaných jako typ III nebo vyšší nesmí podnikat v oblasti nemovitostí formou dělení pozemků a prodeje parcel. Proto se výrazně zúžil rozsah oblastí, kde mohou podniky dělit a prodávat pozemky.“

Jinými slovy, v městských oblastech typu III a výše musí developeři stavět domy na prodej a již nemohou dělit pozemky na menší parcely k prodeji jako dříve,“ poznamenal pan Tuan.

Pokud jde o postupy, které musí podniky dodržovat, pan Tuan uvedl, že nový zákon stanoví, že pro převod práv k užívání pozemků prostřednictvím dělení pozemků musí podniky splňovat jak „nezbytné“, tak „dostatečné“ podmínky.

Nezbytnou podmínkou je, aby provinční lidový výbor vydal dokument, který podniku umožní převést práva k užívání pozemků v místě projektu metodou rozdělení a prodeje parcel. „Dostatečnou“ podmínkou je, aby investor prošel postupem žádosti o povolení od ministerstva výstavby, podobně jako v případě podpisu smlouvy o prodeji rozestavěných bytových jednotek.

Nová nařízení poskytují těm, kteří od developerů získají pozemky, základ pro jasné určení, kdy je developer oprávněn podepsat kupní smlouvu. Toto určení se provádí na základě kontroly, zda developer obdržel dokument od Ministerstva výstavby.

„Nové předpisy zpřísňující dělení pozemků jsou rozumné. Podniky realizující projekty dělením pozemků a prodejem parcel jednotlivcům pro spekulativní účely, opakovaným nákupem a prodejem, vedly k četným prudkým nárůstům cen pozemků. Vrchol nastal současně ze severu na jih na začátku roku 2021, což způsobilo plýtvání sociálními zdroji.“

„Mezitím stávající zákony zatím neobsahují žádné závazné požadavky pro kupující rozdělených pozemků, aby mohli na nich stavět a uvádět je do užívání,“ uvedl pan Tuan.

Podle pana Tuana je jedním z velmi pozoruhodných předpisů stanovených v novelizovaném zákoně o podnikání v oblasti nemovitostí požadavek, aby nabyvatel práv k užívání pozemků: „musí postavit bytové domy v souladu se schváleným projektem, podrobným plánem, stavebním povolením (v případech, kdy je stavební povolení vyžadováno) a v souladu s dohodou ve smlouvě o převodu práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v podepsaném realitním projektu“ (článek 2, článek 34).

To je důležitý základ nejen pro developera, ale i pro příslušné orgány, aby mohly dohlížet na výstavbu bytů pro kupující. Zabraňuje situacím, kdy jsou pozemky zakoupeny a poté ponechány prázdné, což vede k plýtvání, nebo jsou použity k osobním spekulacím.

Hoai Anh

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260