Novela pozemkového zákona s cílem vytvořit udržitelnost trhu s nemovitostmi

Dnes ráno, 19. listopadu, poslanci Národního shromáždění ve skupinách projednali návrh usnesení Národního shromáždění, kterým se stanoví řada mechanismů a politik k odstranění obtíží a překážek při organizaci provádění pozemkového zákona. Předpisy pozemkového práva jsou již dlouho považovány za nejcitlivější oblast právního systému, protože přímo souvisejí s životně důležitými zájmy většiny lidí.

Dlouhodobé problémy s vyvlastňováním pozemků, vyklízením lokalit, oceňováním pozemků, přeměnou využití půdy atd. způsobily, že mnoho projektů bylo „odloženo“, sociální zdroje byly plýtvány a zároveň nebyla zaručena práva lidí.

V této souvislosti je předložení návrhu usnesení Národnímu shromáždění v rámci zjednodušeného postupu považováno za včasný a nezbytný krok k okamžitému řešení naléhavých otázek a zabránění dlouhodobé patové situaci. Jedním z nejdůležitějších prvků návrhu je rozsah navrácení pozemků. Návrh doplňuje tři případy, kdy stát nabývá pozemků zpět v národním a veřejném zájmu; zejména mechanismus, který umožňuje Provinční lidové radě posoudit a schválit navrácení zbývající plochy (za účelem přidělení pozemků a pronájmu pozemků), pokud investor dosáhne dohody o více než 75 % plochy a více než 75 % uživatelů pozemků.

Podle Hospodářského a finančního výboru Národního shromáždění se jedná o politický návrh, jehož cílem je odstranit „úzké hrdlo“, které již mnoho let existuje při realizaci projektů socioekonomického rozvoje prostřednictvím dohod o právech k užívání pozemků. Tento mechanismus vytváří příznivé podmínky pro investory, kteří sice vyjednali většinu pozemkové plochy, ale mají potíže s vyčištěním zbývající plochy, aby mohli projekt realizovat včas. Výbor však také požádal, aby návrhový výbor měl předpisy pro harmonizaci zájmů při výpočtu odškodnění, čímž se zabrání možnosti stížností a soudních sporů při použití ceníku pozemků a vyrovnávacího koeficientu pro výpočet odškodnění ve zbývajících případech, protože cena pozemku v ceníku je často nižší než dohodnutá průměrná cena.

Vietnamská obchodní a průmyslová komora (VCCI) dříve v komentáři k návrhu usnesení týkajícímu se tohoto obsahu rovněž uvedla, že pokud se nepodaří vyrovnat rozdíl v kompenzační ceně mezi ceníkem pozemku a vyrovnávacím koeficientem a tržní cenou – která je základem pro jednání investorů s lidmi – může to vést k soudním sporům, prodloužit projekt a vytvořit střet zájmů. VCCI rovněž navrhla, aby stát hrál roli zprostředkovatele a podporoval strany při vyjednávání o ceně. Pokud nebude dosaženo konsensu, bude pozemek rekultivován v souladu s předpisy.

Kromě toho se při implementaci usnesení, pokud bude schváleno, předpokládá mnoho dalších problémů. Prvním je strach z odpovědnosti implementačního týmu – který zpomalil mnoho projektů, protože úředníci se obávají právních rizik. Dalším je riziko nesprávného ocenění pozemků, pokud jsou data neúplná, což vede k nepřiměřenému nárůstu cen pozemků nebo naopak k jejich poklesu oproti tržní úrovni, což způsobuje nejistotu a ovlivňuje legitimní práva lidí...

Navzdory obavám ohledně navracení pozemků, ceníků pozemků a mechanismů tržního oceňování má veřejnost i odborníci od návrhu usnesení stále vysoká očekávání. Bude to důležitý přechodný mechanismus pro pozemkový zákon z roku 2024, který přispěje k vyřešení nahromaděných projektů a minimalizaci dlouhodobých stížností. Usnesení nejen řeší okamžité problémy, ale také vytváří stabilní právní základ pro udržitelnější fungování pozemkového zákona. Pokud však nebude dobře implementováno, může vytvořit nová rizika, zejména rizika pro důvěru lidí v politiku navracení pozemků a cenovou politiku. Jádrem všech pozemkových úprav se musí i nadále řídit zásadou: hospodářský rozvoj nesmí být směňován se sociální spravedlností. Udržitelnost trhu s nemovitostmi a efektivita využívání půdy do značné míry závisí na tom, jak tyto dvě hodnoty harmonicky vyvážit.

HA MŮJ

Zdroj: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html