Od „koupě k vlastnění“ k „pronájmu k obydlení“

Sen o vlastnictví domu se pro městské pracovníky stává stále méně dostupným, protože ceny nemovitostí neustále rostou a překračují finanční možnosti většiny lidí.

V této souvislosti je orientace nájemního bydlení na rozvoj vnímána jako významný posun v politickém myšlení, od vnímání bydlení jako aktiva určeného k hromadění k jeho vnímání jako základní sociální potřeby.

Rozvoj nájemního bydlení je vnímán jako způsob, jak pomoci trhu vrátit se k jeho skutečné podstatě, tedy uspokojování bytových potřeb. (Ilustrační foto: VNA)

Směrnice generálního tajemníka a prezidenta To Lama týkající se označení nájemního bydlení za „strategický pilíř“ přitahuje pozornost odborníků i realitních kanceláří. Podle mnoha expertů se nejedná pouze o řešení pro segment sociálního bydlení, ale také o odraz posunu v přístupu k trhu s bydlením ve Vietnamu.

Trh s nemovitostmi se po mnoho let vyvíjel na základě mentality „koupit a vlastnit“. Bydlení není jen místem k bydlení, ale postupně se stalo nástrojem pro spekulace a hromadění majetku. V důsledku toho ceny domů neustále rostou, zatímco ti, kteří je skutečně potřebují, mají stále větší potíže s jejich získáním.

Ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, ceny bytů v posledních letech prudce vzrostly. Mnoho komerčních bytových projektů se prodává v desítkách milionů dongů za metr čtvereční, což daleko přesahuje příjem většiny pracujících. Dokonce i takzvaný „cenově dostupný“ segment se stal vzácným.

V této souvislosti je rozvoj nájemního bydlení vnímán jako způsob, jak pomoci trhu vrátit se k jeho skutečné podstatě, kterou je uspokojování bytových potřeb. Podle odborníků se sníží tlak na vlastnictví bydlení za každou cenu, až budou mít lidé více možností dlouhodobého pronájmu za dostupné ceny.

Z tržního hlediska model nájemního bydlení také pomáhá omezovat spekulace. Trh ovládaný mentalitou hromadění aktiv pravděpodobně vytlačí ceny nemovitostí nad jejich skutečnou hodnotu, což vytvoří dlouhodobý finanční tlak na lidi a naruší nabídku a poptávku. Naopak, pokud se trh s nájemním bydlením bude stabilně rozvíjet, bydlení se vrátí ke své skutečné roli místa k životu, nikoli nástroje k vytváření zisku.

Orientace rozvoje směrem k nájemnímu bydlení ukazuje posun v politickém myšlení od cíle „vlastnictví za každou cenu“ k zajištění práva na stabilní životní podmínky, které jsou pro lidi dostupné.

V mnoha rozvinutých zemích je pronájem běžným trendem. V Evropě a některých asijských ekonomikách je míra pronájmu vysoká, zejména ve velkých městech. Mnoho modelů sociálního bydlení je vyvíjeno primárně pro dlouhodobé pronájmy, nikoli pro přímý prodej, jako je tomu ve Vietnamu. To pomáhá udržovat udržitelný fond sociálního bydlení a zároveň omezuje spekulace a nadměrné zvyšování cen.

Mezitím se ve Vietnamu politika sociálního bydlení v průběhu let zaměřovala především na pomoc lidem s koupí bydlení. Tento model však odhaluje mnoho nedostatků.

Osoby s nízkými příjmy – skupina, která podporu nejvíce potřebuje – často nemají finanční prostředky na koupi bydlení, a to ani s preferenčními úvěry. Naopak část populace s lepšími ekonomickými podmínkami nachází způsoby, jak obejít pravidla, aby získala přístup k dostupnému bydlení, a poté jej dále prodává se ziskem.

Právník Nguyen Van Dinh tvrdí, že se jedná o typický „nesoulad“ v politice sociálního bydlení. Ti, kteří na to mají nárok, si byt nemohou dovolit, zatímco ti, kteří si na to mohou dovolit, nárok nemají.

Podle pana Dinha se v mnoha lokalitách osoby s nízkými příjmy registrují k nákupu sociálního bydlení jménem ostatních, aby mohly profitovat z cenového rozdílu. To zkresluje politiku sociálního zabezpečení a vede ke ztrátě zdrojů státní podpory. Proto se za nezbytnou úpravu považuje přesun zaměření z „domů na prodej“ na „domy k bydlení“, konkrétně silným rozvojem modelu pronájmu sociálního bydlení.

„Tento přístup je v souladu s duchem Ústavy z roku 2013, která zdůrazňuje právo na legální bydlení a odpovědnost státu za vytvoření podmínek pro to, aby každý měl bydlení, nikoli nutně vlastnil dům,“ poznamenal právník Nguyen Van Dinh.

Kromě svého sociálního významu je rozvoj nájemního bydlení vnímán také jako nástroj regulace trhu s nemovitostmi. Když vláda proaktivně vytvoří fond nájemního bydlení za rozumné ceny, sníží se tlak na segment komerčního bydlení. To je obzvláště důležité v kontextu toho, že ceny bydlení v mnoha velkých městech rostou mnohem rychleji než příjmy lidí.

Rozvoj modelu nájemního bydlení ve velkém měřítku však není snadný. Pan Nguyen Anh Que, člen výkonné rady Vietnamské realitní asociace, se domnívá, že soukromé podniky budou mít skutečný zájem o sociální bydlení k pronájmu pouze tehdy, budou-li existovat dostatečně silné motivační mechanismy.

Podle pana Quea je pro podniky kvůli nízkým ziskovým maržím a dlouhým dobám návratnosti obtížné dosáhnout finanční efektivity, pokud si nadále půjčují za komerční úrokové sazby. Pokud se úroková sazba pohybuje kolem 3 % ročně, podniky stále bojují s vyrovnáváním svých peněžních toků, protože samotné nájemné nestačí k pokrytí kapitálových nákladů.

Vzhledem k této skutečnosti se mnoho odborníků domnívá, že pouhé vyzvání podniků k účasti z pocitu společenské odpovědnosti sotva přinese významnou změnu. Pro rozvoj trhu s nájemním bydlením musí stát hrát roli usnadňující faktor.

To znamená, že veřejný sektor musí být hlouběji zapojen, od územního plánování a investic do infrastruktury až po navrhování preferenčních finančních a úvěrových mechanismů. Jedná se o sektor s nízkými zisky, ale s vysokou mírou sociálního zabezpečení, takže nemůže být zcela závislý na trhu.

Vydání usnesení Národního shromáždění č. 201/2025/QH15 a schválení zřízení Národního fondu bydlení vládou jsou považovány za důležité kroky k realizaci tohoto směru. Odborníci očekávají, že pokud bude fond efektivně fungovat, stane se klíčovým finančním nástrojem pro rozvoj dlouhodobého nájemního bydlení za dostupné ceny pro osoby se středními a nízkými příjmy.

Vzhledem k tomu, že ceny bydlení zůstávají vysoké, není přechod od myšlení „koupit a vlastnit“ k myšlení „pronajmout a bydlet“ jen krátkodobým řešením problému s bydlením, ale také krokem k restrukturalizaci trhu s nemovitostmi udržitelnějším směrem.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm