Obchodní domy v přízemí mnoha bytových domů, které byly kdysi velmi vyhledávané a považované za „zlatou husu“ investorů, nyní čelí slabé poptávce, nízkým nájemným nebo jsou nabízeny k prodeji. Tato situace postavila mnoho majitelů obchodních domů do tísňové situace a investory do vázaného kapitálu, protože současné nízké nájemné je zanedbatelné ve srovnání s počáteční investicí miliard až desítek miliard dongů. To se děje v Ho Či Minově Městě, hustě osídleném městě s nejvyššími spotřebitelskými výdaji v zemi.
Pan Dung, majitel obchodního domu v okrese Go Vap v Ho Či Minově Městě, se již více než tři měsíce snaží prodat svůj 50 m² velký obchodní dům se ztrátou přes 500 milionů VND, ale zatím se nikdo neozval. Pan Dung koupil tento obchodní dům v roce 2019 za téměř 3,8 miliardy VND a zpočátku jej pronajímal za 15 milionů VND měsíčně. Kvůli špatnému obchodu však nájemce po šesti měsících nemovitost vyklidil. Poté pan Dung znovu vyvěsil ceduli „k pronájmu“, ale po několika dotazech proaktivně snížil nájemné na 13 milionů VND měsíčně. Nyní, po několika pokusech o pronájem, byla cena dále snížena na 10 milionů VND měsíčně, ale prostor zůstává prázdný.
„Každý měsíc musím stále platit přes 20 milionů VND na úrocích a jistině z mé půjčky ve výši 2 miliard VND. Příjmy z pronájmu jsou mizerné a tlak na platby úroků je ohromující, takže jsem musel obchod prodat se ztrátou, ale už přes 3 měsíce ho inzeruji a stále jsem nenašel kupce,“ řekl pan Dung.
Podobnou zkušenost sdílí i pan Hien, investor do nemovitostí: „V roce 2018 jsem investoval do prodejny v projektu v bývalém 2. okrese (nyní město Thu Duc) za více než 5 miliard VND. Vzhledem k tomu, že se nemovitost nachází na hlavní silnici s hustou dopravou, byl jsem přesvědčen, že časem hodnota mé nemovitosti vzroste, nebo bude pronajata za vysokou cenu. Jak jsem plánoval, zpočátku jsem ji pronajal nájemci, který si otevřel kavárnu za 30 milionů VND měsíčně. Od konce roku 2020 je však kvůli obchodním potížím moje prodejna spolu s několika sousedními nemovitostmi ve stejné oblasti uzavřena a nepronajímá se.“
„Když pandemie skončila, myslel jsem si, že se trh rychle stabilizuje, ale uplynuly dva roky a můj byt je stále prázdný. Nedávno mi jeden potenciální nájemník nabídl 15 milionů VND měsíčně za pronájem na minisupermarket, ale já jsem se zatím nedohodl. Plánuji ho prodat, protože to není zisková investice,“ řekl pan Hien.
Podle mnoha realitních expertů se elektronický obchod v poslední době výrazně rozrostl. Mnoho společností nyní potřebuje pouze sklady, nikoli kamenné prodejny, a tyto sklady jsou nyní chytrými servisními sklady, spravovanými a provozovanými online, což je levnější i bezpečnější. Pronájem skladovacích prostor je drahý i nejistý.
Podle odborníků byly obchody s nemovitostmi skutečně cenné, když se poprvé objevily ve Vietnamu v roce 2000. V centrálních čtvrtích Ho Či Minova Města kdysi fungovaly jako „zlaté husy“, které lákaly investory. Díky jejich úspěchu realitní kanceláře neustále uvolňovaly na trh novou nabídku, což vedlo k nadměrné nabídce.
Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), se domnívá, že projekt obchodního domu musí zahrnovat mnoho faktorů, zejména demografické údaje, detailní výpočty chování uživatelů a počet lidí, kteří jím procházejí, aby se zajistilo, že obchodní a nákupní aktivity mohou generovat denní peněžní tok pro projekt. Pouze tehdy může být obchodní dům ziskový. Kromě toho je nutné pečlivě prostudovat významné změny v nákupních a zábavních zvyklostech lidí. V současné době spotřebitelé častěji využívají online nakupování a migrace do satelitních městských oblastí snižuje efektivitu koncentrovaného obchodování než dříve, čímž se výrazně snižuje hodnota obchodních domů.
Stejný názor sdílejí i experti ze společnosti CBRE Vietnam, kteří se domnívají, že ačkoli profesionálové považují obchodní domy za lukrativní segment, investice do nich pro maloobchodní účely může snadno vést ke zklamání, pokud se pečlivě nezváží potenciální poptávka ze strany městské oblasti a okolních obyvatel. V nevyhnutelném vývojovém trendu současného trhu s nemovitostmi musí každý projekt bytového komplexu vyčlenit prostor pro komerční plochy. V závislosti na lokalitě však bude mít každý projekt jiné potřeby. Vývoj a vylepšení obchodních domů proto bude záviset na lokalitě a rozsahu projektu.
V nedávné tržní zprávě společnosti JLL Vietnam společnost rovněž doporučila investorům, kteří zvažují tento segment prodejních domů, že pokud nemají snadno dostupnou hotovost, měli by si investici dvakrát rozmyslet, protože je velmi snadné trh „zhroutit“. Aby si majitelé prodejních domů udrželi stávající nájemníky, musí snížit nájemné. Mezitím u nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny k pronájmu, čelí pronajímatelé požadavkům na snížení aktuálního požadovaného nájemného o 20–40 %. Smluvní doba zůstává na 3–5 letech; nájemníci však navrhují, aby se nájemné po celou dobu nájmu nezvyšovalo…
Zdroj
Komentář (0)