Zklamaný z investic do obchodních domů v základním bloku

Obchod v bytovém domě ve čtvrti Go Vap je už dlouho prázdný.

Dříve vyhledávané a investory považované za „zlatou husu“, obchody v mnoha bytových domech dodnes upadají, pronajímají se za nízké ceny nebo se prodávají. Tato situace způsobila, že se mnoho majitelů obchodů ocitlo v potížích a investoři museli zahrabat svůj kapitál, protože současná nízká cena pronájmu je jen zrnkem písku ve srovnání s počáteční investicí několika miliard až desítek miliard VND. Tato situace se odehrává v Ho Či Minově Městě, kde je vysoká hustota obyvatelstva a spotřeba spotřebního zboží je na vrcholu země.

Pan Dung, majitel obchodního domu v okrese Go Vap v Ho Či Minově Městě, již více než 3 měsíce prodává 50m2 obchodní dům se ztrátou více než 500 milionů VND, ale zatím se o něj nikdo nepožádal. Tento obchodní dům koupil pan Dung v roce 2019 za téměř 3,8 miliardy VND, původně si jej pronajímal za 15 milionů VND/měsíc. Kvůli slabému obchodu však nájemník dům po 6 měsících pronájmu vrátil. Poté pan Dung nadále vyvěšoval ceduli s nabídkou pronájmu, ale málokdo se ptal, a tak proaktivně snížil cenu na 13 milionů VND/měsíc. Doposud se díky mnoha nájemníkům podařilo cenu snížit na 10 milionů VND/měsíc, ale prostory jsou stále prázdné.

„Každý měsíc musím stále platit bance úroky a jistinu ve výši více než 20 milionů VND za půjčku ve výši 2 miliard VND. Nájemné je nízké, tlak úrokových sazeb je silný, takže jsem musel obchod prodat se ztrátou, ale po více než třech měsících inzerce jsem stále nenašel kupce,“ řekl pan Dung.

Ve stejné situaci se pan Hien, investor do nemovitostí, podělil: „V roce 2018 jsem investoval do prodejny v projektu ve staré čtvrti 2 (nyní Thu Duc City) za více než 5 miliard VND, která se nachází na hlavní ulici s hustým provozem, takže jsem si v té době byl jistý, že časem cena mého domu vzroste, nebo že bude pronajímán za vysokou cenu. Jak jsem plánoval, nejprve jsem ho pronajímal zákazníkům za účelem otevření kavárny za cenu 30 milionů VND/měsíc. Od konce roku 2020 jsou však kvůli obchodním potížím moje prodejna a řada přilehlých domů ve stejné oblasti uzavřeny bez nájemníků.“

„Až pandemie skončí, myslel jsem si, že se trh rychle stabilizuje, ale po dvou letech je můj byt stále prázdný. Nedávno si ho jeden zákazník chtěl pronajmout, aby si v něm otevřel mini supermarket a platil 15 milionů měsíčně, ale já jsem se zatím nedohodl a plánuji ho prodat, protože investice není efektivní,“ řekl pan Hien.

Podle mnoha realitních expertů se v poslední době stále více rozvíjí elektronický obchod, mnoho společností nyní potřebuje pouze sklady, nikoli obchody, a sklady jsou nyní také chytrými servisními sklady, spravovanými a provozovanými online, což je levné a bezpečné, zatímco pronájem dílny jako skladu je drahý a nebezpečný.

Podle odborníků byl model obchodů s nemovitostmi skutečně cenný, když se poprvé objevil ve Vietnamu v roce 2000. V centrálních čtvrtích Ho Či Minova Města kdysi série obchodů přitahovala investory. Díky jejich úspěchu realitní kanceláře neustále uváděly na trh nové nabídky, což vedlo k přebytkům.

Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) uvedl, že projekt obchodních domů musí spojit mnoho faktorů, zejména s ohledem na demografické otázky, detailní výpočet chování uživatelů, počtu lidí procházejících kolem za účelem obchodních a nákupních aktivit, aby se vytvořil denní peněžní tok pro projekt. Pouze tehdy mohou obchodní domy přinést efektivitu podnikání. Kromě toho je nutné pečlivě prostudovat hlavní změny v nakupování a zábavních metodách lidí. V současné době spotřebitelé více využívají online nakupování a migrují do satelitních městských oblastí, takže koncentrované obchodování již není tak efektivní jako dříve, čímž se výrazně snižuje hodnota obchodních domů.

Stejný názor sdílejí i experti ze společnosti CBRE Vietnam, kteří uvedli, že ačkoli se jedná o segment, který odborníci považují za ziskový, pokud se pečlivě nevypočítá potenciální poptávka ze strany vnitřních městských oblastí a okolních obyvatel, investice do obchodních domů za účelem otevření obchodů může být snadno zklamaná. V nevyhnutelném vývojovém trendu současného trhu s nemovitostmi musí každý bytový projekt rezervovat prostor pro komerční prostory. V závislosti na lokalitě však bude mít každý projekt jiné potřeby. Vývoj a vylepšení obchodních domů proto bude záviset na lokalitě a rozsahu projektu.

V nedávné tržní zprávě společnosti JLL Vietnam tato jednotka také poskytla doporučení investorům při výběru tohoto segmentu prodejních domů. Pokud neexistuje žádný volný cash flow, investoři by měli při investování do prodejních domů zvážit, protože bude velmi snadné se „prosadit“. Aby si majitelé prodejních domů udrželi stávající nájemníky, musí snížit ceny nájemného. Současně s nabídkou prostor k pronájmu se po pronajímatelích řeší požadavek na snížení současné ceny nájemného o 20–40 %. Doba trvání smlouvy je stále zachována na 3–5 letech, nájemníci však navrhují nezvyšovat cenu nájemného po celou dobu nájmu...

Zdroj