Po zlatém věku zůstaly obchody v hodnotě miliard dolarů neprodané

Na trhu s nemovitostmi byl segment komerčních řadových domů (shophouse) vyhledávaný investory a v roce 2015 vzkvétal. Prodejní cena a cena pronájmu shophouse jsou závratně vysoké díky mnoha výhodám, které jim umožňují jak bydlení, tak podnikání nebo pronájem prostor.

Během posledních dvou let se však tento typ postupně utišil. Zejména od vypuknutí pandemie COVID-19 ve Vietnamu, která trvala delší dobu, se segment obchodů s nemovitostmi stal ještě pomalejším, i když mnoho investorů snížilo ceny, stále se nenašli žádní nájemníci ani kupci.

Paní Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanoj ) již více než rok nepřetržitě prodává dům s obchodem o rozloze více než 75 metrů čtverečních v městské oblasti okresu Hoang Mai. Prodejní cena klesla o 20 % oproti kupní ceně téměř 14 miliard VND v polovině roku 2021, ale stále o ni nikdo nemá zájem.

Její obchod má čtyři patra a je dokončený. Cena pronájmu je 30 milionů VND/měsíc, míra zisku je pouze přes 2 % ročně. Od koupě však obchod často nemá žádné nájemníky, takže prostory jsou prázdné.

Mnoho obchodních domů v hodnotě desítek miliard dongů je neprodaných. (Ilustrační foto).

Paní Ha si posteskla, že každý měsíc musí stále platit úroky a jistinu z bankovního úvěru ve výši více než 100 milionů VND z úvěru ve výši 6 miliard VND. Příjmy z pronájmu jsou „mizerné“, tlak úrokových sazeb je silný, takže musela prodat se ztrátou, ale po více než roce inzerce nenašla kupce.

Ve stejné situaci, kdy nemohl prodat ani pronajmout nemovitost, pan Mai The Anh uvedl, že začátkem roku 2021 koupil obchod v městské oblasti na ulici Le Trong Tan (okres Ha Dong) za 24 miliard VND. Tento projekt byl předán v roce 2022, ale doposud je komerční činnost slabá a počet obyvatel je nízký. To způsobuje, že obchody zde slouží pouze omezenému počtu obyvatel projektu a návštěvníky téměř nenavštíví. V současné době je otevřeno jen několik obchodů a téměř 80 % zbývajících je zavřených.

Zpočátku jsem si myslel, že se městská oblast rozvine a bude zde žít mnoho lidí, takže obchody s obchody byly nejlepší volbou, ale realita nebyla taková, jak jsem očekával. Obchod je zde určen hlavně pro místní obyvatele, ale ze zvyku často chodí do nákupních center za zábavou a na nákupy na tradiční trh, takže celková situace obchodů s obchody je pomalá.

Pan Thế Anh uvedl, že vyvěsil ceduli s nabídkou pronájmu za 35 milionů VND měsíčně v naději, že pokryje část úroků z bankovního úvěru, ale obchod je už téměř rok prázdný. Nyní, když lhůta pro odklad úroků uplynula a tlak na úroky je vysoký, Thế Anh souhlasil s prodejem se ztrátou 30 %, ale nenašel kupce.

Podle paní Le Linh, realitní makléřky v okrese Hoang Mai, se stagnující situace vyskytuje nejen v obchodních domech v nových městských oblastech s malým počtem obyvatel a na okrajích měst, ale také v obchodních domech v centru Hanoje, kde je velmi obtížné prodávat a pronajímat. Kvůli dopadu pandemie COVID-19 a obtížné ekonomické situaci je mnoho lidí, kteří nemohou podnikat, nuceno nemovitost vrátit nebo vyjednávat s pronajímatelem o snížení ceny.

„ Mnoho pronajímatelných nemovitostí v centru Hanoje muselo snížit ceny nájmů, ale stále se neprodávají, takže neprodej obchodních domů je nevyhnutelný,“ řekla paní Linh.

Při analýze této problematiky závisí podle investora projektu v Hanoji na různých faktorech, zda investoři z prodejních domů dosáhnou zisku. Aby produkt zvýšil hodnotu nebo zajistil dobrý zdroj příjmů, musí investor daného projektu zajistit vnitřní a sociální infrastrukturu. Teprve poté může projekt přilákat interní i externí zákazníky. U prodejních domů závisí dobrý příjem z pronájmu na schopnosti obsadit obyvatele daného bytu/městské oblasti.

„ Před investováním peněz by se investoři měli podívat na kapacitu investora projektu, zjistit, jak daleko rozvinul infrastrukturu projektu, jaký je potenciál pro rozvoj a přilákání zákazníků v oblasti a jak blízko se projekt nachází. Potenciální investoři nejprve synchronizují infrastrukturu, než přilákají obyvatele k bydlení. Teprve poté, když bude počet uživatelů vysoký a rušný, bude mít obchodní dům hodnotu z hlediska podnikání a stabilního pronájmu ,“ analyzoval.

Stejný názor sdílí i paní Duong Thuy Dung, vrchní ředitelka společnosti CBRE, a uvedla, že obchodní domy mají skutečný potenciál pouze tehdy, když splňují následující faktory: projekt se musí rychle zaplnit, musí mít dobré inženýrské sítě, musí mít dostatečně velkou vnitřní komunitu obyvatel a za čtvrté musí existovat bezproblémové spojení, které přiláká obyvatele i mimo projekt.

Aby investoři dosáhli zisku a bezpečnosti, měli by si vybrat prodejnu s mírnou hodnotou 2–7 miliard VND, aby nemuseli zpočátku utratit příliš mnoho peněz, aniž by věděli, zda je návratnost odpovídající. Investoři by neměli investovat do prodejny s krátkodobým horizontem 1–2 let, ale měli by mít střednědobý až dlouhodobý plán na 3–5 let nebo více.

Kupující by si měli v první patře všímat i komerční plochy. Pokud je plocha pro produkty příliš malá, pouze asi 75 m2, způsobí to obchodní potíže. Mnoho produktů se nakoupí a poté se nechá na místě, protože je nelze použít ke komerčnímu využití.

Ngoc Vy

Zdroj