Paradox: Firmy si musí pronajímat pozemky samy od sebe

Aby dříve mnoho podniků mělo pozemek na stavbu továren, dílen..., muselo ho „předat“ státu a poté si ho pronajmout zpět.

Obtíže s návratem vlastní půdy

Na počátku prvního desetiletí 21. století musely být podle politiky Hočiminového lidového výboru výrobní závody přemístěny na předměstí, aby se zabránilo znečištění životního prostředí. Mezitím měly být tovární pozemky v centrální oblasti plánovány pro městské a servisní účely.

V současné době je průmyslových zón velmi málo a oblast někdy není vhodná. Zatímco mnoho příměstských pozemků má územní plánování pro rezidenční účely, neexistuje zde žádné rozdělení pozemků na 1/2 000, což není vhodné pro výstavbu továren. Navrhovaným řešením je, aby jednotlivci nebo firmy vlastnící pozemky předali tyto pozemky státu. Odtud stát pronajme své vlastní pozemky uživatelům pozemků k výstavbě továren ( nezemědělská půda) s ročními platbami, krátkodobé nájemní smlouvy na 5 nebo 10 let.

Pokud však platnost nájemní smlouvy vyprší nebo chce podnik zrušit nájemní smlouvu na pozemku a znovu vystavit růžovou knihu v současném nebo předchozím stavu, narazí na mnoho problémů.

Typickým příkladem je případ pana Cao Cuonga v okrese Binh Chanh, starém Ho Či Minově Městě, který v roce 1990 zavedl politiku přesunu svého výrobního závodu na předměstí. Se souhlasem Lidového výboru okresu Binh Chanh koupil pan Cao Cuong pozemek zemědělské půdy s růžovou knihou o rozloze ^{5 930 m²} . V roce 2006 převedl výše uvedený pozemek na společnost, jejímž byl majitelem, s žádostí o změnu účelu na pozemek pro výrobu a podnikání.

Pan Cao Cuong si musel pronajmout vlastní pozemek.

Protože však pozemek patří do stávajícího plánu obnovy obytných budov, neexistuje schválený podrobný stavební plán v měřítku 1/2 000, Lidový výbor Ho Či Minova Města proto schválil politiku, která mu umožnila předat pozemek Lidovému výboru starého okresu Binh Chanh k pronájmu jeho společnosti na 10 let (2010–2020) na ploše ^{5 150 m2} pro výstavbu továrny s ročním nájemným. Zbývajících ^{780 m2} (včetně ^{380 m2} za a ^{400 m2} před pozemkem) patří do ochranného koridoru kanálu, takže zůstává zemědělskou půdou.

Do roku 2017, ke konci doby pronájmu, společnost pana Cao Cuonga podala písemnou žádost o prodloužení nájmu, ale nebyla schválena, protože oblast byla určena k bydlení, zatímco továrna sloužila k výrobě a obchodním účelům. Společnost proto v roce 2018 dokončila postup pro vrácení pozemku panu Cao Cuongovi osobně. Během této doby také podal mnoho žádostí o prodloužení nájmu pozemku, změnu účelu využití pozemku nebo o opětovné vydání růžové knihy podle aktuálního nebo původního stavu pro další užívání po uplynutí doby pronájmu.

Proces vypořádání však trval mnoho let, až do roku 2024 se mu podařilo přeměnit ^{4 800 m2} na pozemky určené k bydlení, ale musel zaplatit 100 % poplatku za užívání pozemků bez odečtení ceny zemědělské půdy. Zbývajících ^{350 m2} výrobní a obchodní půdy nebylo povoleno přeměnit na pozemky určené k bydlení, ale nedostal ani růžovou knížku a byl nucen obnovit nájemní smlouvu na pozemky a platit roční nájemné.

Podobně jako v případě paní Phuong musela v roce 2010, aby si mohla postavit továrnu, „předat“ 4 890 ^{metrů čtverečních} svého pozemku Lidovému výboru okresu Binh Chanh. Poté musela její společnost podepsat se státem smlouvu o pronájmu výše uvedené pozemkové plochy. V roce 2018 společnost výše uvedený pozemek předala paní Phuong. Podle předpisů však může svůj pozemek pronajímat pouze po zbývající dobu do roku 2020. Paní Phuong již mnoho let žádá o opětovné vydání růžové knihy pro pozemek se stejným účelem, ale dosud neuspěla. Pokud mezitím změní účel využití pozemku na pozemek k bydlení s výše uvedenou plochou, bude podle výpočtů muset zaplatit na daních více než 160 miliard VND, což je tak vysoká částka, že se ocitá v extrémně obtížné a dilematické situaci.

Návrh na znovuvydání růžové knihy

Pan Cao Cuong uvedl, že v zemi existuje mnoho podobných problémů. Jednotlivci, kteří si zakládají vlastní pozemek, ale chtějí na něm stavět továrny, jej musí předat státu a poté si ho musí pronajmout. Nyní, když však platnost nájemní smlouvy vypršela, vlastník pozemku nedostane růžovou knížku v původním stavu. Pokud si pozemek nemůže nadále pronajímat, stát se také ocitá „v dilematu“, protože současné zákony to jasně neupravují. Pokud se účel pozemku změní na pozemek určený k bydlení, hodnota pozemku se při výpočtu daně vypočítá jako 0 VND. Tento výpočet je podobný výpočtu poplatků za užívání pozemků u veřejných pozemků, které si pronajímají podniky. Taková nařízení mají mnoho důsledků týkajících se aktiv, investic, hypoték, transakcí atd.

Advokát Tran Minh Cuong z advokátní komory Ho Či Minova města rovněž uvedl, že současný zákon o půdě z roku 2024 a vyhláška 103/2024 vytvořily obtíže, překážky a nedostatky, kterým čelí mnoho lidí a podniků při provádění postupů ke změně účelu využití půdy a likvidaci nájemních smluv na nezemědělskou půdu pronajatou s ročními platbami nájemného, ​​které pocházejí z vlastního pozemku, nikoli z pronajaté veřejné půdy.

Pozemek paní Phuong doposud nebyl přeměněn na pozemek určený k bydlení.

Vyhláška 103/2024 jasně nerozlišuje mezi soukromými pozemky s ročními platbami nájemného a státem pronajatými veřejnými pozemky. Vzhledem k absenci tohoto rozlišení musí oba typy pozemků při přeměně na pozemky určené k bydlení platit 100 % poplatku za užívání pozemků určených k bydlení dle ceny pozemku v době přeměny (hodnota pozemku je 0). V důsledku toho musí uživatelé pozemků platit mnohem vyšší poplatky za užívání pozemků než jiné zemědělské pozemky, protože se skutečná hodnota pozemku, kterou uživatel pozemku vynaložil na jeho koupi, nevypočítává.

I když zákon v současné době neobsahuje mechanismus, který by lidem umožnil znovu vydat růžové knížky v současném stavu nebo jako před pronájmem pozemku při ukončení nájemní smlouvy, zákon v tomto případě také neobsahuje předpisy o zpětném získávání pozemků, což způsobuje mnoho problémů s vydáváním růžových knížek po skončení nájemní smlouvy pro lidi i podniky. To vede ke vzniku rozptýlených, malých, opuštěných pozemků, které se obtížně spravují a s nimiž se nedá obchodovat.

Právník Tran Minh Cuong proto navrhl novelizovat a doplnit vyhlášku 103/2024 o poplatcích za přeměnu pozemků pronajatých s ročními platbami nájemného pocházejícími od domácností a jednotlivců, zděděných nebo samostatně vytvořených, nikoli veřejných pozemků pronajatých státem. Při přeměně na obytné pozemky se poplatek za užívání pozemků vypočítává stejně jako u nezemědělských výrobních a obchodních pozemků nebo zemědělských pozemků v době přeměny využití pozemků, bez uplatnění 100 % ceny obytných pozemků. Kromě toho mají tito lidé právo ukončit nájemní smlouvu před jejím uplynutím, pokud již není potřeba, a znovu si nechat vystavit růžovou knihu podle aktuálního stavu nebo typu pozemku před pronájmem.

Zdroj: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm