Warten die Anleger auf eine Änderung des Mechanismus?

„Herumrennen“, um das Projekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen abzuschließen

Kürzlich genehmigte die Regierung das Projekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021-2030.

Das Projekt ist in zwei Phasen unterteilt: Phase 1 (2021–2025) umfasst die Fertigstellung von rund 428.000 Wohneinheiten. Phase 2 (2025–2030) sieht die Fertigstellung von etwa 634.200 Sozialwohnungen vor.

Der Bericht des Bauministeriums zeigt jedoch, dass von 2021 bis Mitte Mai 2023 landesweit 41 Sozialwohnungsbauprojekte in städtischen Gebieten abgeschlossen wurden, mit einer geschätzten Übergabe von über 19.500 Wohnungen. Es wird erwartet, dass bis zum Abschluss der ersten Phase des Projekts im Jahr 2025 rund 294 Projekte fertiggestellt und fast 288.500 Wohnungen übergeben werden.

Wenn diese Projekte planmäßig abgeschlossen werden, wird in Phase 1 des Projekts das Gesamtangebot an Sozialwohnungen etwa 308.000 Wohnungen betragen, was 30,8 % entspricht. Diese Zahl deckt die Ausgaben der Regierung in Phase 1 nicht ab.

In Phase 2, von 2015 bis 2030, müssen die Kommunen daher zügig die verbleibenden 69,2 % der Wohnungen, also 692.000 Wohnungen, fertigstellen. Hinzu kommen Fälle, in denen Projekte im Verzug sind oder bewusst nicht vorschriftsmäßig umgesetzt werden, was die Durchführung des Projekts zunehmend erschwert.

Viele Probleme beim Bau von Sozialwohnungen in städtischen Gebieten

Laut Angaben des Bauministeriums bestehen bei der Umsetzung dieses Projekts zahlreiche Schwierigkeiten und Herausforderungen, wie beispielsweise begrenzte Kapitalquellen, fehlende Landreserven und unzureichend attraktive Mechanismen und Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Allerdings bestehen gewisse Schwierigkeiten im Regierungsdekret Nr. 49 aus dem Jahr 2021 hinsichtlich der Verpflichtung von Investoren, die gewerbliche Wohngebäude und städtische Gebiete errichten, 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu reservieren.

Konkret legt Dekret 49 fest, dass gewerbliche Wohnbauprojekte in besonderen Stadtgebieten mit einer Grundstücksfläche von mindestens 2 Hektar 20 % ihrer Grundstücksfläche für den Bau von Sozialwohnungen reservieren müssen. In kleineren Stadtgebieten gilt diese Regelung nur für Projekte mit einer Grundstücksfläche von über 5 Hektar.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi gibt es in der Stadt derzeit viele kommerzielle Wohnbauprojekte mit einer Fläche von über 2 Hektar in Vorstadtgebieten, in abgelegenen Gebieten wie Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Daher ist es nicht angemessen, in diesen Projekten auf über 20 % des Landfonds Sozialwohnungen zu entwickeln.

Darüber hinaus müssen gewerbliche Wohnbauprojekte mit einer Fläche von mehr als 2 Hektar, aber einer geringen Wohnbaufläche, gemäß den Vorschriften 20 % der gesamten in den Bau der technischen Infrastruktur investierten Wohnbaufläche für den Bau von Sozialwohnungen reservieren.

Die Bereitstellung von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau in diesem Projekt ist daher unzureichend und uneinheitlich. Gemäß den Vorschriften besteht jedoch die Pflicht, dem Premierminister über das Versäumnis zu berichten, Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau in solchen Projekten bereitzustellen.

Laut dem Volkskomitee der Provinz Dong Nai gibt es einen Fall, in dem ein Investor ein gewerbliches Wohnbauprojekt (Projekt der Stufe I) abgeschlossen hat und nun auf den verbleibenden 20 % des Grundstücks in sozialen Wohnungsbau investieren möchte (Projekt der Stufe II). Es ist ihm jedoch nicht gestattet, die 20 % des Grundstücks als eigenständiges soziales Wohnungsbauprojekt zu nutzen; er muss seine Investitionspolitik anpassen und das Projekt fortsetzen.

In vielen Fällen kann die Erwägung einer Verlängerung des Fortschritts von Projekten der Stufe I jedoch nicht umgesetzt werden, da bei einigen Projekten der Stufe I die Investitionsperiode von mehr als 24 Monaten bereits abgelaufen ist.

Langsame Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus auf über 20 % des Landbesitzes in städtischen Gebieten

Derzeit verzögern viele Investoren bewusst den Bau von Sozialwohnungen auf über 20 % ihrer städtischen Grundstücke, um auf eine Änderung der Rahmenbedingungen zu warten und die Vorschriften zu umgehen . Insbesondere in Ballungsräumen wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Grundstückspreise sehr hoch sind, halten sich nur wenige Investoren an diese Regelung.

Ende 2022 hatte das Bauministerium vorgeschlagen, die Regelung aufzuheben, die Investoren beim Bau von Gewerbe- und Stadtgebieten verpflichtete, 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen zu reservieren. Stattdessen beantragte das Ministerium die Ergänzung einer Regelung, die die Zuweisung von Grundstücksfonds für den Sozialwohnungsbau in die Zuständigkeit des jeweiligen Provinzvolkskomitees legt.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist & Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Trung Tuan: „Aufgrund dieses Vorschlags gibt es ein Phänomen, bei dem Investoren absichtlich zögern, um politische Änderungen abzuwarten.“

„In bestimmten städtischen Gebieten sind 20 % des Grundstücksbestands von 2 Hektar sehr wertvoll. Daher ist der Bau von Sozialwohnungen auf diesem Land für einige Investoren eine Verschwendung, da Sozialwohnungsbauprojekte nur begrenzte Gewinne abwerfen. Sobald sich die Rahmenbedingungen ändern und diese Regelung aufgehoben wird, können sie andere, gewinnbringendere Wohnbauprojekte realisieren“, sagte Herr Tuan.

Auch das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vertritt diese Ansicht und erklärt: In der Stadt gibt es zahlreiche Stadtentwicklungs- und Gewerbebauprojekte mit großen Grundstücksflächen von über 2 Hektar, teilweise sogar über 10 Hektar. Bei diesen Projekten sind 20 % der Grundstücksfläche für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen. Die Projektinvestoren zögern jedoch mit der Umsetzung der Entschädigungszahlungen und der Räumung der Grundstücke oder haben nicht in den Bau der technischen Infrastruktur investiert, sodass sie bisher noch keine Sozialwohnungen gebaut haben.

Angesichts dieser Situation wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Regelung zur Reservierung von 20 % des in die technische Infrastruktur von gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohnungsbaulandfonds für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau gemäß dem Wohnungsgesetz überprüfen und strikt umsetzen.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Inspektion, Prüfung, Überwachung und das Vorgehen bei Gesetzesverstößen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken, einschließlich der Verwendung von Sozialwohnungsgrundstücken in kommerziellen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten.

Gleichzeitig werden die Investoren von gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten dringend aufgefordert, gemäß dem genehmigten Zeitplan auf 20 % des Grundstücksfonds dieser Projekte in den Bau von Sozialwohnungen zu investieren.

„Für den Fall, dass der Investor nicht handelt, wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt erwägen, 20 % des Grundstücksfonds zurückzufordern, um andere Investoren auszuwählen und zu übertragen“, betonte der Stadtchef.

Herr Nguyen Thanh Nghi, der Bauminister, meldete sich kürzlich ebenfalls zu Wort und forderte große Immobilienunternehmen und Konzerne auf, neben der Entwicklung von Stadt- und Wohnbauprojekten verstärkt in den Bau von Sozialwohnungen für einkommensschwache Menschen und Industrieparkarbeiter in den betroffenen Gebieten zu investieren, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und die im Projekt festgelegten Ziele zu erreichen.

Darüber hinaus forderte das Bauministerium die Unternehmen auf, ihrer Verantwortung, 20 % des Grundstücksbestands in gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten, in die sie investieren, in sozialen Wohnungsbau strikt nachzukommen.

Das Bauministerium und die lokalen Behörden werden künftig verstärkt Inspektionen, Kontrollen, Überwachungen und die Ahndung von Gesetzesverstößen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region durchführen.

Insbesondere wird die Regelung, nach der 20 % des Wohnungsbaulandfonds für die technische Infrastruktur in gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten reserviert werden, überprüft und strikt umgesetzt, um Investitionen in den sozialen Wohnungsbau gemäß dem Wohnungsbaugesetz zu ermöglichen.

„Ich fordere Investoren von gewerblichen Wohnbauprojekten auf, gemäß dem genehmigten Zeitplan in den Bau von Sozialwohnungen auf diesem Grundstücksfonds zu investieren“, betonte der Bauminister.

Dinh Tran

Quelle: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html