Ist eine Zinssenkung die Lösung für den Immobilienmarkt?

In einem im SCMP veröffentlichten Artikel argumentiert der Autor Nicholas Spiro, dass die Wirtschaftslage Südkoreas und Australiens ein warnendes Beispiel für die Grenzen der Geldpolitik darstellt, wenn auch andere Faktoren die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt beeinflussen.

Mehrfamilienhäuser im Sydneyser Vorort Meadowbank. Die australischen Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen, da die rekordniedrigen Zinsen die Nachfrage angekurbelt haben. Es gibt jedoch Warnungen, dass ein solcher Anstieg nicht nachhaltig ist. Foto: Bloomberg

Der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, hielt am 23. August im Rahmen der jährlichen Telefonkonferenz der Federal Reserve Bank von Kansas City in Jackson Hole, Wyoming, eine mit Spannung erwartete Rede, die die Finanzmärkte nicht überraschte. Seine Aussage, dass es „an der Zeit sei, die Geldpolitik anzupassen“, war jedoch das bisher deutlichste Indiz der weltweit einflussreichsten Zentralbank für bevorstehende Zinssenkungen.

Während andere große Zentralbanken, darunter die Europäische Zentralbank, begonnen haben, die Leitzinsen zu senken, hat die Kursänderung der Fed eine stärkere Auswirkung auf den Rest der Welt. Dies gilt insbesondere für Asien, wo die Folgen aufgrund der engeren Handels- und Finanzbeziehungen zu den Vereinigten Staaten deutlich stärker spürbar sind.

Es wird spekuliert, welche der führenden asiatischen Volkswirtschaften neben China als erste die Kreditzinsen senken wird. Für zinssensitive Wohnungsmärkte haben geldpolitische Änderungen erhebliche Auswirkungen auf die Stimmung. Dies ist jedoch nicht der einzige Faktor, der die Entwicklung und die Aussichten des Wohnimmobilienmarktes beeinflusst. In einigen Ländern ist es sogar unklar, ob die Zinsen in naher Zukunft gesenkt werden können oder sollten.

In Südkorea beispielsweise hat die Erwartung einer nahezu vollständigen Senkung der Kreditzinsen zu einer starken Erholung der Immobilienpreise beigetragen. Die Wohnungspreise in Seoul sind seit ihren Tiefständen im Dezember 2022, die auf eine verheerende Rezession infolge der Zinserhöhung der Bank von Korea (BOK) auf ein 14-Jahres-Hoch von 3,5 % folgten, sprunghaft angestiegen.

Obwohl die Inflationsrate in Südkorea auf das 2%-Ziel sinkt und die Binnennachfrage deutlich nachgelassen hat – Bedingungen, die Zinssenkungen rechtfertigen –, bleibt die Wahrung der Finanzstabilität eine zentrale Aufgabe der Bank von Korea (BOK). Dies macht die BOK äußerst sensibel für die hohe Verschuldung der südkoreanischen Haushalte, die die Achillesferse dieser nordostasiatischen Volkswirtschaft darstellt.

Frühere Maßnahmen der südkoreanischen Regierung zur Verhinderung einer ausgewachsenen Immobilienkrise haben zu einer stärker als erwarteten Erholung der Hypothekenvergabe geführt, die im letzten Quartal im Jahresvergleich um fast 6 % zulegte. Obwohl der Aufschwung nicht so rasant ausfiel wie der Boom von 2020/21, war er dennoch ausreichend, um die Bank von Korea (BOK) zu veranlassen, die Erholung der Immobilienpreise in Seoul bei ihrer Sitzung im vergangenen Monat als Grund für eine vorsichtige Zinssenkung anzuführen.

„Dies ist das erste Mal, dass die Preise im Großraum Seoul konkret erwähnt werden. Das zeigt auch, wie die Gefahr eines erneuten Anstiegs der Immobilienpreise die Geldpolitik trotz niedriger Inflation und schwachen Wachstums einschränkt. Die Bank von Korea befindet sich in einer schwierigen Lage“, sagte Jeong-woo Park, ein auf Korea und Taiwan spezialisierter Ökonom bei Nomura.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Verantwortung für die Steuerung des Wohnungsmarktes beim Staat und nicht bei der Zentralbank liegt. Obwohl die Vorschriften für Hypothekenkredite verschärft und Anstrengungen unternommen wurden, das Angebot zu erhöhen, haben die politischen Entscheidungsträger weiterhin Schwierigkeiten, Konjunkturschwankungen zu verhindern, die dem Immobilienmarkt schaden.

In Australien hingegen wurde eine Zinssenkung nicht einmal diskutiert. Anfang des Monats beließ die australische Zentralbank (RBA) die Leitzinsen auf dem höchsten Stand seit zwölf Jahren und erörterte sogar die Möglichkeit weiterer Erhöhungen aufgrund der anhaltend hohen Inflation.

Obwohl die RBA ihre Geldpolitik nicht so aggressiv strafft wie andere große Zentralbanken, fällt es ihr schwer, den Markt davon zu überzeugen, dass sie dem Trend der geldpolitischen Lockerung in diesem Jahr widerstehen und die Zinsen länger hoch halten wird. Anleiheinvestoren erwarten, dass die RBA im Dezember mit einer Lockerung der Geldpolitik beginnen wird.

Es ist jedoch nicht die Geldpolitik, die den Immobilienmarkt des Landes antreibt. Selbst als die RBA im vergangenen Jahr die Zinsen anhob, stiegen die Hauspreise nach einem kurzen, aber heftigen Rückgang schneller als erwartet . „Wenn es nur an den Zinsen läge, befänden wir uns jetzt in einer tiefen Rezession“, sagte Tim Lawless, Forschungsdirektor für den asiatisch-pazifischen Raum bei CoreLogic.

Schwankungen von Angebot und Nachfrage haben in Australien einen weitaus größeren Einfluss auf die Immobilienwerte. Die durch die Covid-19-Pandemie verschärfte Krise der Wohnraumerschwinglichkeit hat langjährige politische Versäumnisse sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite offengelegt.

In einer im April eingereichten Stellungnahme an den Volksausschuss zur Wohnungskrise wies Saul Eslake von Corinna Economic Advisory darauf hin, dass der Wohnungsmarkt am stärksten betroffen sei. Seit Mitte der 1980er-Jahre konzentrierten sich Bund und Länder auf die Ankurbelung der Nachfrage anstatt auf die Erhöhung des Angebots. Nachfrageseitige Maßnahmen kamen letztlich Investoren mehr zugute als Erstkäufern, was teilweise auf Änderungen im Steuersystem zurückzuführen ist.

Der drastische Rückgang des Wohneigentums trieb die Nachfrage nach Mietwohnungen an und verschärfte die angespannte Wohnsituation inmitten eines pandemiebedingten Anstiegs der Nettoabwanderung. Restriktive Planungs- und Bebauungsvorschriften verstärkten die Krise, indem sie den Bau von Wohnungen mittlerer Dichte in begehrten Vororten nahe dem Stadtzentrum behinderten.

Niedrigere Kreditkosten werden die Bezahlbarkeit von Wohnraum nicht verbessern und das Problem möglicherweise sogar verschärfen. Eine umfassende Reform des australischen Planungssystems hingegen würde dazu beitragen, die Ursachen der Wohnungskrise anzugehen.

Während Investoren zunehmend auf einen Rückgang der Zinssätze in den führenden Volkswirtschaften Asiens setzen, liefern Südkorea und Australien warnende Beispiele für die Grenzen der Geldpolitik, insbesondere wenn es um den Wohnungsmarkt geht.

Nicholas Spiro ist Partner bei Lauressa Advisory, einem in London ansässigen Beratungsunternehmen für Immobilienwirtschaft und Makroökonomie. Er ist spezialisiert auf Industrie- und Schwellenländer und kommentiert regelmäßig makroökonomische, finanzielle und politische Entwicklungen.

Quelle: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html