Ist eine Zinssenkung die Lösung für den Immobilienmarkt?

In einem im SCMP veröffentlichten Artikel argumentiert Autor Nicholas Spiro, dass die beiden Volkswirtschaften Südkorea und Australien ein warnendes Beispiel für die Grenzen der Geldpolitik seien, wenn auch andere Faktoren die Aussichten für Wohnimmobilien beeinflussen.

Wohnhäuser im Sydneyer Vorort Meadowbank. Die australischen Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen, da die rekordniedrigen Zinsen die Nachfrage ankurbelten, trotz Warnungen, dass dieses Wachstum nicht nachhaltig sei. Foto: Bloomberg

Der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, überraschte die Finanzmärkte nicht mit seiner mit Spannung erwarteten Rede auf der Jahresversammlung der Kansas City Fed am 23. August in Jackson Hole, Wyoming. Seine Aussage, es sei „Zeit für eine Anpassung der Politik“, war jedoch der bislang deutlichste Hinweis der einflussreichsten Notenbank der Welt auf eine bevorstehende Zinssenkung.

Während andere große Zentralbanken, darunter die Europäische Zentralbank, mit Zinssenkungen begonnen haben, hat der Kurswechsel der Fed starke Auswirkungen auf den Rest der Welt. Dies gilt insbesondere für Asien, wo die Auswirkungen aufgrund der engeren Handels- und Finanzbeziehungen zu den USA stärker ausgeprägt sind.

Es wird viel darüber spekuliert, welche der führenden Volkswirtschaften Asiens neben China als erste die Kreditkosten senken wird. Für den zinssensitiven Immobilienmarkt haben geldpolitische Änderungen starke psychologische Auswirkungen. Doch das ist nicht der einzige Faktor, der die Wertentwicklung und die Aussichten von Wohnimmobilien beeinflusst. In manchen Volkswirtschaften ist noch nicht einmal klar, ob die Zinsen kurzfristig gesenkt werden können oder sollten.

In Südkorea beispielsweise hat die Erwartung einer baldigen Zinssenkung zu einer kräftigen Erholung der Immobilienpreise beigetragen. Die Wohnungspreise in Seoul sind von ihren Tiefstständen im Dezember 2022 sprunghaft angestiegen, nachdem die Bank of Korea (BOK) die Zinsen auf ein 14-Jahreshoch von 3,5 % angehoben hatte.

Obwohl Südkoreas Inflationsrate unter das Zwei-Prozent-Ziel fällt und die Binnennachfrage stark nachgelassen hat – Bedingungen, die eine Zinssenkung rechtfertigen –, ist die Wahrung der Finanzstabilität Teil des Mandats der Bank of Korea (BOK). Daher reagiert die Bank of Korea äußerst empfindlich auf die hohe Verschuldung südkoreanischer Haushalte, die Achillesferse dieser nordostasiatischen Volkswirtschaft.

Die bisherigen Maßnahmen der südkoreanischen Regierung zur Abwendung einer umfassenden Immobilienkrise führten zu einer stärker als erwarteten Erholung der Hypothekenkredite, die im letzten Quartal im Jahresvergleich um fast 6 % stiegen. Zwar nicht so stark wie der Boom 2020/21, aber schnell genug, dass die Bank of Korea (BOK) auf ihrer Sitzung im vergangenen Monat die Erholung der Immobilienwerte in Seoul als Grund für vorsichtige Zinssenkungen anführte.

Dies ist das erste Mal, dass die Preise im Raum Seoul explizit erwähnt werden. Es zeigt auch, wie das Risiko eines weiteren Immobilienbooms die Geldpolitik trotz niedriger Inflation und schwachen Wachstums einschränkt. Die Bank of Korea (BOK) befindet sich in einer schwierigen Lage, sagte Jeong-woo Park, Ökonom für Korea und Taiwan bei Nomura.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Verantwortung für die Regulierung des Immobilienmarktes beim Staat und nicht bei der Zentralbank liegt. Obwohl die Hypothekenregulierung verschärft wurde und Anstrengungen unternommen werden, das Angebot zu erhöhen, kämpfen die Politiker immer noch damit, zu verhindern, dass Booms und Krisen den Immobilienmarkt schädigen.

In Australien hingegen steht eine Zinssenkung nicht einmal zur Debatte. Anfang des Monats beließ die Reserve Bank of Australia (RBA) die Kreditkosten auf einem 12-Jahres-Hoch und diskutierte sogar die Möglichkeit weiterer Erhöhungen angesichts der weiter steigenden Inflation.

Obwohl die RBA ihre Geldpolitik nicht so aggressiv verschärft hat wie andere große Zentralbanken, fällt es ihr schwer, die Märkte davon zu überzeugen, dass sie sich dem Trend der geldpolitischen Lockerung in diesem Jahr widersetzen und die Zinsen längerfristig hoch halten wird. Anleiheinvestoren erwarten, dass die RBA im Dezember mit der Lockerung ihrer Geldpolitik beginnen wird.

Doch es ist nicht die Geldpolitik, die den Immobilienmarkt des Landes antreibt. Selbst nach der Zinserhöhung der RBA im vergangenen Jahr stiegen die Immobilienpreise nach einem starken, aber kurzzeitigen Rückgang unerwartet schnell. „Wenn es nur um die Zinsen ginge, wären wir jetzt in einer tiefen Rezession“, sagte Tim Lawless, Forschungsleiter für den asiatisch-pazifischen Raum bei CoreLogic.

Angebots- und Nachfrageschwankungen wirken sich in Australien deutlich stärker auf die Immobilienwerte aus. Die durch die Covid-19-Pandemie verschärfte Krise der Wohnraumbezahlbarkeit hat langjährige politische Versäumnisse sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite offengelegt.

In einem Beitrag an die Bürgerkommission zur Immobilienkrise vom April stellte Saul Eslake von Corinna Economic Advisory fest, dass der Immobilienmarkt am stärksten betroffen sei. Seit Mitte der 1980er Jahre konzentrierten sich Bundes- und Landesregierungen darauf, die Nachfrage anzukurbeln, anstatt das Angebot zu erhöhen. Diese nachfrageorientierte Politik begünstigte letztlich Investoren gegenüber Erstkäufern, was unter anderem auf Änderungen im Steuersystem zurückzuführen war.

Der starke Rückgang der Eigenheimbesitzerzahlen hat die Nachfrage nach Mietwohnungen angeheizt und trägt zu einer sinkenden Erschwinglichkeit bei, da die pandemiebedingte Nettoabwanderung zunimmt. Planungs- und Zonenbeschränkungen haben die Krise verschärft, da sie den Bau von mittelverdichtetem Wohnraum in begehrten Vororten nahe den Innenstädten behindern.

Niedrigere Kreditkosten werden die Bezahlbarkeit nicht verbessern und das Problem möglicherweise sogar verschärfen. Andererseits würde eine umfassende Reform des australischen Planungssystems einen großen Beitrag zur Bekämpfung der Ursachen der Wohnungskrise leisten.

Während die Anleger zunehmend auf sinkende Zinsen in den führenden Volkswirtschaften Asiens setzen, liefern Südkorea und Australien warnende Beispiele für die Grenzen der Geldpolitik, insbesondere im Hinblick auf den Immobilienmarkt.

* Nicholas Spiro ist Partner bei Lauressa Advisory, einem auf makroökonomische und immobilienwirtschaftliche Fragen spezialisierten Beratungsunternehmen mit Sitz in London. Er ist Experte für Industrie- und Schwellenländer und kommentiert regelmäßig makropolitische und finanzielle Entwicklungen.

Quelle: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html