Sind Zinssenkungen die Lösung für den Immobilienmarkt?

In einem in SCMP veröffentlichten Artikel argumentiert Autor Nicholas Spiro, dass die beiden Volkswirtschaften Südkoreas und Australiens ein warnendes Beispiel für die Grenzen der Geldpolitik seien, wenn auch andere Faktoren die Aussichten für Wohnimmobilien beeinflussen. [Anzeige_1]

Wohnhäuser im Sydneyer Vorort Meadowbank. Die australischen Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rapide gestiegen, da die rekordniedrigen Zinsen die Nachfrage angekurbelt haben, trotz Warnungen, dass ein solches Wachstum nicht nachhaltig sei. Foto: Bloomberg

Der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, überraschte die Finanzmärkte nicht mit seiner mit Spannung erwarteten Rede auf der Jahreskonferenz der Kansas City Fed am 23. August in Jackson Hole, Wyoming. Seine Aussage, es sei „Zeit für eine Anpassung der Politik“, war jedoch der bislang deutlichste Hinweis der einflussreichsten Notenbank der Welt auf eine bevorstehende Zinssenkung.

Während andere große Zentralbanken, darunter die Europäische Zentralbank, mit der Senkung der Kreditzinsen begonnen haben, hatte der Politikwechsel der Fed „starke Auswirkungen“ auf den Rest der Welt. Dies gilt insbesondere für Asien, wo die Spillover-Effekte aufgrund der engeren Handels- und Finanzbeziehungen mit den Vereinigten Staaten stärker ausgeprägt sind.

Es wird viel darüber spekuliert, welche der führenden Volkswirtschaften Asiens außer China als erste die Kreditzinsen senken wird. Für den zinssensitiven Immobilienmarkt haben Änderungen der Geldpolitik einen starken Einfluss auf die Stimmung. Dies ist jedoch nicht der einzige Faktor, der die Wertentwicklung und Aussichten von Wohnimmobilien beeinflusst. In manchen Volkswirtschaften ist noch nicht einmal klar, ob die Zinsen in naher Zukunft gesenkt werden können oder sollten.

In Südkorea beispielsweise hat die Erwartung einer baldigen Zinssenkung zu einer kräftigen Erholung der Immobilienpreise beigetragen. Die Wohnungspreise in Seoul sind seit ihrem Tiefstand im Dezember 2022 in die Höhe geschossen, nachdem es zu einem brutalen Abschwung gekommen war, der durch die Entscheidung der Bank of Korea (BOK) ausgelöst wurde, die Zinssätze auf ein 14-Jahreshoch von 3,5 % anzuheben.

Obwohl Südkoreas Inflationsrate unter das Zwei-Prozent-Ziel fällt und die Inlandsnachfrage stark nachgelassen hat - Bedingungen, die eine Zinssenkung rechtfertigen -, ist die Aufrechterhaltung der Finanzstabilität Teil des Mandats der BOK. Dies macht die BOK äußerst empfindlich gegenüber der hohen Schuldenquote der südkoreanischen Haushalte, der Achillesferse der nordostasiatischen Wirtschaft.

Die bisherigen Maßnahmen der südkoreanischen Regierung zur Verhinderung einer umfassenden Immobilienkrise führten zu einer stärker als erwarteten Erholung der Hypothekendarlehen, die im letzten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um fast 6 Prozent stiegen. Nicht so stark wie der Boom 2020–21, aber schnell genug, damit die BOK bei ihrer politischen Sitzung im letzten Monat auf die Erholung der Immobilienwerte in Seoul als Grund verweisen konnte, bei Zinssenkungen vorsichtig zu sein.

Dies ist das erste Mal, dass die Preise im Raum Seoul explizit erwähnt werden. Es zeigt auch, wie das Risiko eines weiteren Immobilienbooms die Geldpolitik trotz niedriger Inflation und schwachen Wachstums einschränkt. Die Bank of Korea (BOK) befindet sich in einer schwierigen Lage, sagte Jeong-woo Park, Ökonom für Korea und Taiwan bei Nomura.

Dies wird dadurch erschwert, dass die Verantwortung für die Regulierung des Immobilienmarktes bei der Regierung und nicht bei der Zentralbank liegt. Zwar wurden die Vorschriften für Hypothekendarlehen verschärft und es werden Anstrengungen unternommen, das Angebot zu erhöhen, doch die politischen Entscheidungsträger haben immer noch Mühe, zu verhindern, dass Booms und Krisen dem Immobilienmarkt schaden.

In Australien hingegen steht eine Zinssenkung nicht einmal zur Debatte. Anfang des Monats beließ die Reserve Bank of Australia (RBA) die Kreditkosten auf einem 12-Jahres-Hoch und diskutierte sogar die Möglichkeit weiterer Erhöhungen angesichts der weiter steigenden Inflation.

Auch wenn die RBA ihre Geldpolitik nicht so aggressiv verschärft hat wie andere große Notenbanken, fällt es ihr dennoch schwer, die Märkte davon zu überzeugen, dass sie sich in diesem Jahr dem Trend zur geldpolitischen Lockerung widersetzen und die Zinsen längerfristig hoch halten wird. Anleiheinvestoren erwarten, dass die RBA im Dezember mit einer Lockerung ihrer Politik beginnt.

Es ist jedoch nicht die Geldpolitik, die den Immobilienmarkt des Landes antreibt. Selbst als die RBA im vergangenen Jahr die Zinsen erhöhte, stiegen die Immobilienpreise nach einem starken, aber kurzlebigen Rückgang unerwartet schnell. „Wenn es nur um die Zinssätze ginge, wären wir jetzt in einer tiefen Rezession“, sagte Tim Lawless, Forschungsleiter für den asiatisch-pazifischen Raum bei CoreLogic.

Einen deutlich stärkeren Einfluss auf die Immobilienwerte in Australien haben Angebots- und Nachfrageschwankungen. Die durch die Covid-19-Pandemie verschärfte Krise der bezahlbaren Wohnimmobilien hat langjährige politische Versäumnisse sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite offengelegt.

In einem im April eingereichten Schreiben an das Volkskomitee zur Immobilienkrise stellte Saul Eslake von Corinna Economic Advisory fest, dass der Immobilienmarkt am stärksten betroffen sei. Seit Mitte der 1980er Jahre konzentrieren sich die Regierungen auf Bundes- und Landesebene eher auf die Steigerung der Nachfrage als auf die Erhöhung des Angebots. Letztendlich führten nachfrageorientierte Maßnahmen dazu, dass Investoren gegenüber Erstkäufern von Eigenheimen bevorzugt wurden, was teilweise auf Änderungen im Steuersystem zurückzuführen ist.

Der starke Rückgang der Eigenheimbesitzerzahlen hat die Nachfrage nach Mietwohnungen angeheizt und trägt zu einer sinkenden Erschwinglichkeit bei, während gleichzeitig die Nettoabwanderung durch die Pandemie stark zunimmt. Restriktive Planungs- und Zonenvorschriften haben die Krise verschärft, indem sie die Entwicklung von Wohnraum mittlerer Dichte in attraktiven Vororten in der Nähe der Stadtzentren behinderten.

Niedrigere Kreditkosten werden die Erschwinglichkeit nicht verbessern und das Problem möglicherweise sogar noch verschlimmern. Andererseits würde eine umfassende Reform des australischen Planungssystems einen großen Beitrag zur Lösung der tieferen Ursachen der Wohnungskrise leisten.

Während die Anleger zunehmend auf sinkende Zinsen in den führenden Volkswirtschaften Asiens setzen, liefern Südkorea und Australien warnende Beispiele für die Grenzen der Geldpolitik, insbesondere im Hinblick auf den Immobilienmarkt.

* Nicholas Spiro ist Partner bei Lauressa Advisory, einem auf Makroökonomie und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmen mit Sitz in London. Er ist Experte für fortgeschrittene und aufstrebende Volkswirtschaften und kommentiert regelmäßig makropolitische und finanzielle Entwicklungen.

Quelle: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html