Wohnungen mit einem Preis von 25 Millionen/m2 sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu „ausgestorben“.

Das Konzept von bezahlbarem Wohnraum hat sich verändert

Teilnahme an der jährlichen Veranstaltung „Das vierte Frühlings-Immobilienforum und Zeremonie zur Ehrung führender Immobilienmarken in den Jahren 2023–2024“, die am Morgen des 15. März in LS stattfand. DR. Doan Van Binh – Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VARS) und Vorsitzender der CEO Group sagte, dass jedes Land sich um Wohnen, Beschäftigung, Gesundheit und Bildung kümmert. Insbesondere das Wohnen ist ein sehr wichtiges Thema, das nicht nur den Wohnbedarf der Menschen löst, sondern auch viele andere gesellschaftliche Probleme betrifft.

Doch nach zwei Jahren Covid-2 hat die Welt viele Schwierigkeiten erlebt, die Inflation ist gestiegen und viele Länder auf der ganzen Welt stehen vor einer Immobilienkrise, nicht nur Vietnam. Länder und Gebiete in den USA und Europa, darunter auch Deutschland und China, sind alle mit diesem Problem konfrontiert.

In Vietnam hat die Regierung zur Lösung des Wohnungsproblems den Beschluss Nr. 2161/QD-Ttg vom 22. Dezember 12 des Premierministers zur Genehmigung der nationalen Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021-2021, Vision bis 2030, zur Entwicklung von Wohnraum für die Mittelschicht erlassen -Einkommens- und einkommensschwache Familien, insbesondere Wohnraum, der für die Mehrheit der Menschen erschwinglich ist.

Aus Sicht des Marktes wird bezahlbarer Wohnraum einen Preis für eine einfach fertiggestellte Wohnung von weniger als 1.000 USD/m2 haben, was bedeutet, dass eine 2 m65 große 2-Zimmer-Wohnung etwa 65.000 USD kostet, was 1,6 Milliarden VND entspricht, also etwa 25 Millionen VND/m2.

Allerdings ist es nach Untersuchungen der Vietnam Real Estate Association (VNRea) eine Tatsache, dass Wohnungen zu diesem Preis in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu „ausgestorben“ sind. Derzeit ist der „normale“ Preis für erschwingliche Häuser in diesen beiden Städten um 2–20 % auf 30–2 Milliarden VND/Einheit gestiegen.

„Dennoch hat sich das Konzept des bezahlbaren Wohnraums heute stark verändert. Der Preis liegt nicht mehr bei 1.000 USD, sondern hat sich wahrscheinlich verdoppelt“, erklärte Herr Binh.

Dementsprechend sagte Herr Binh, dass Vietnam die Erfahrungen einiger Länder bei der Entwicklung bezahlbaren Wohnraums berücksichtigen sollte.

In den Vereinigten Staaten fehlen laut der National Low-Income Housing Coalition derzeit 5,5 bis 7,3 Millionen bezahlbare Wohneinheiten; Nach Angaben der US-amerikanischen National Association of Realtors (NAR) fehlen auf dem Markt 320.000 Einheiten unter dem Preis von 256.000 USD. Die Vereinigten Staaten müssen jedes Jahr weitere 550.000 Häuser bauen, um den Mangel auszugleichen. Auf die drei Bundesstaaten Kalifornien, Florida und Texas entfallen 40 % dieser Wohnungen.

Um das Problem des bezahlbaren Wohnraums anzugehen, nutzte das Land die Mittel des American Rescue Plan, um erschwinglichere Mietwohnungen zu schaffen.

Kalifornien finanziert die Umwandlung ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum; Unterstützung von 8.000 USD für Menschen mit geringem Einkommen, die Anspruch auf die Anmietung von bezahlbarem Wohnraum haben, um Kosten wie Preisschätzung, Anwaltskosten usw. zu decken; Steuerliche Anreize für Bauträger, 20 % der Wohnungen für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren... Insbesondere Banken gewähren Hypothekendarlehen in Höhe von 100 % des Vertragswerts.

Oder wie in Deutschland, dem reichsten Land Europas, aber die Wohneigentumsquote ist mit nur 46 % recht niedrig. Auch die Bundesregierung musste mit behördlichen Anordnungen eingreifen, um das Problem bezahlbaren Wohnraums für die Menschen zu lösen.

Oder sogar wie der „Nachbarfreund“ Chinas sagte Herr Binh, dass die Regierung dieses Landes sich auch das Ziel gesetzt habe, bis 6,5 gleichzeitig 40 Millionen neue Mietwohnungen für einkommensschwache Mietwohnungen in 2025 Hauptstädten zu schaffen. Beantragt werden 17 Mit finanziellen und nichtfinanziellen Lösungen lenken Banken auch den Finanzfluss für bezahlbaren Wohnraum.

Staatliche Anreize stehen nicht im Einklang mit den Marktregeln

Herr Le Viet Hai, Vorsitzender der Hoa Binh Construction Group, äußerte sich ebenfalls zu dem oben genannten Thema und sagte, dass der Staat im Jahr 2021 einen Beschluss zur Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen erlassen habe, in den Jahren 2021 und 2022 jedoch keine Transaktion stattgefunden habe.

Tatsächlich machte auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt von vor der Epidemie bis 2023 das High-End-Segment in der Zeit vor der Epidemie 82 % des Gesamtangebots aus, bezahlbarer Wohnraum ging um 40 % zurück und bezahlbarer Wohnraum ging zurück um XNUMX %. Geldsäcke sind auf dem Markt „ausgestorben“.

Damit die oben genannte Situation eintritt, sagte der Vorsitzende von Hoa Binh Construction, dass das Kernproblem soziale Wohnanreize wie Projektgenehmigung, Genehmigung des Entwurfsplans, Zielkäufer und Projektumfang seien. Der Verkaufspreis sei immer noch sehr kompliziert.

„Vor etwa zwei Jahren haben wir mit einem Investor für Sozialwohnungen zusammengearbeitet. Das Projekt verfügte über eine Investitionslizenz, aber erst Anfang dieses Jahres wurden die Verfahren für den Bau von Sozialwohnungen vorläufig geklärt, sodass wir sie einsetzen konnten“, sagte Herr Hai zitiert.

Statistiken des Bauministeriums zeigen, dass die Zahl der gestarteten Sozialwohnungsprojekte im Vergleich zum gesetzten Ziel sehr gering ist. Der von Herrn Hai analysierte Grund besteht darin, dass die staatlichen Anreize in Bezug auf Landnutzungssteuer, Mehrwertsteuer, Kredite und Verwaltungskosten nicht mit den Marktregeln vereinbar sind, sodass es nicht möglich ist, einen Konsens zwischen dem Staat und der Regierung zu erzielen. und Investoren.

Außerordentlicher Professor. DR. Dinh Trong Thinh ist der Ansicht, dass es beim Thema Sozialwohnungen notwendig ist, zwischen Sozialwohnungen, bezahlbarem Gewerberaum und hochwertigem Wohnraum zu unterscheiden und klar zu definieren, was bisher nicht diskutiert wurde.

Sozialer Wohnungsbau ist demnach Wohnraum, den der Staat für die benachteiligte Bevölkerung plant und fördert. Bezahlbarer gewerblicher Wohnraum ist die Unterstützung des Staates für die breite Bevölkerung und deckt die Mehrheit der Bevölkerung ab. Auch für hochwertige Wohnungen müssen klare Standards und Vorschriften gelten. 

„Der erste zu berücksichtigende Schritt besteht daher darin, den Haustyp und die Planung klar zu definieren. Es erscheint sinnvoll, 20 % des Grundstücks für gewerbliche Wohnprojekte für die Entwicklung von Sozialwohnungen bereitzustellen, aber ich denke, dass es immer noch fragmentiert ist. „Sobald es gebaut ist, wird es schwierig sein, die Synchronisierung sicherzustellen“, analysierte der Experte.

Von dort aus erklärte Herr Thinh, dass es notwendig sei, zu planen, wie man die Merkmale eines Wohngebiets zusammenbringen und den Wohn-, Arbeits- und Wohnbedürfnissen gerecht werden könne. Insbesondere muss mit der Ansicht aufgeräumt werden, dass Sozialwohnungen niedrige Preise und daher eine geringe Qualität haben, was dazu führt, dass viele bebaute Flächen nicht verkauft werden und keine Menschen zum Wohnen kommen. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, muss der Staat über politische Maßnahmen verfügen, die von der Planung bis zur Finanzierung reichen.