Was empfehlen Experten?

Experten zufolge hängt die Umwandlung von Condotels in Apartments von der lokalen Planung ab und stellt gleichzeitig eine Möglichkeit dar, die Schwierigkeiten in diesem Segment zu beheben. Die Anpassung muss jedoch öffentlich und transparent erfolgen, und nicht alle Condotels können in Apartments umgewandelt werden, da dies einen Präzedenzfall schaffen und den Gesamtentwicklungsplan des Ortes gefährden würde.

Der außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh analysierte, dass die Umwandlung von Condotel-Apartments in Wohnraum zur Rettung angeschlagener Projekte während eines Marktabschwungs zwar eine gute Lösung darstellt, die Investoren beruhigt, aber nur vorübergehend ist und nicht jedes Projekt das Glück haben wird, dies zu erreichen.

Die Kernfrage bleibt die Notwendigkeit, den Rechtsrahmen für Condotels zu finalisieren, damit diese Art von Immobilien ihrer wahren Natur als multifunktionale Immobilie gerecht werden kann, die Stärken der Sharing Economy nutzt und die Qualität der touristischen Unterkünfte verbessert, anstatt lediglich zu einem Finanzinstrument zu werden.

Das Condotel-Projekt am Times Square in Da Nang wurde kürzlich in ein Apartmentgebäude umgewandelt. (Foto: Chau Thu)

Herr Thinh führte außerdem aus, dass bei der Umwandlung von Condotel-Einheiten in Wohnraum folgende Frage geklärt werden müsse: Können die umgewandelten Wohnungen weiterhin gewerblich wie Condotels vermietet werden? Denn die meisten Investoren erwerben sie mit dem Ziel der Gewinnerzielung und nicht zur Eigennutzung. Sobald regelmäßige Bewohner einziehen, müssen auch die Management- und Betriebsmethoden angepasst werden.

„ Wenn die Umwandlung von Wohngebieten in Condotels und umgekehrt zulässig sein soll, bedarf es klarer Regelungen. Auch die Behandlung zivilrechtlicher Angelegenheiten im Zusammenhang mit Verträgen und Verpflichtungen zwischen Bauträger und Investor muss präzise geregelt und entsprechend angepasst werden “, sagte Herr Thinh.

Der Experte merkte weiter an, dass Condotels sehr gute Eigenschaften aufweisen; sie seien sowohl ein Trend als auch eine reale Marktnachfrage, ein „Hybrid“ mit großem Potenzial, der Tourismus- und Resortmöglichkeiten erschließt und der Wirtschaft, der Region, dem Bauträger und den Investoren zugutekommt.

Nachdem Condotels streng legalisiert und auf einer soliden Grundlage etabliert wurden, wird ihr Wert künftig ausschließlich vom Markt bestimmt. Dank ihrer inhärenten Vorteile und ihres überlegenen Gewinnpotenzials werden Condotels zudem ein neues Niveau erreichen.

Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), erklärte, dass sich jedes Gebiet gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Bebauungsplan entwickeln müsse. Je nach Bedarf könnten die Kommunen diesen Plan anpassen. Änderungen der Landnutzung müssten von der zuständigen Behörde unter Einhaltung der geltenden Gesetze und gemäß den korrekten Verfahren vorgenommen werden.

Bezüglich der Umwandlung von Condotels in Apartments merkte Herr Chau an, dass eine solche Umwandlung den Druck auf die städtische Infrastruktur erhöhen würde. Die Nutzungsänderung vom Ferienort zum Wohnraum würde die Bevölkerungsdichte erhöhen und zu einer Überlastung der städtischen Infrastruktur, des Verkehrswesens, der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sowie der dazugehörigen sozialen Infrastruktur führen.

Condotels befinden sich in Ferienanlagen und liegen somit auf Flächen, die für Gewerbe und Dienstleistungen, nicht aber für Wohnzwecke, vorgesehen sind. Die Umwandlung von Condotels in Wohnungen würde den Wert des Projekts erheblich mindern, den Wert der bereits für den Ferientourismus vorgesehenen Fläche verringern und folglich auch benachbarte Ferienanlagen abwerten.

„ Condotels müssen hinsichtlich Service, Sicherheit und Ausstattung koordiniert verwaltet werden, und es muss auch angemessen und kontinuierlich in diese Bereiche investiert werden. Wenn die Käufer die Verwaltung selbst in die Hand nehmen, kann das zu Chaos führen“, sagte Herr Chau.

Laut Architekt Do Viet Chien, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, bedeutet die Umwandlung von Condotels in Apartmentgebäude einen Wandel von einem öffentlichen zu einem privaten Zweck, von privatem Eigentum und von der bloßen Pacht von Land hin zur Erlangung dauerhafter Eigentumsurkunden. Dies führt zur Entstehung einer Wohngemeinschaft. Sobald eine solche Gemeinschaft etabliert ist, ist eine entsprechende soziale Infrastruktur notwendig – ein Faktor, der in der ursprünglichen Planung des Condotel-Projekts nur unzureichend berücksichtigt wurde. Daher ist der erste entscheidende Schritt bei dieser Umwandlung die Sicherstellung der sozialen Infrastruktur und die Deckung des Bedarfs in den Bereichen Gesundheitswesen, Kultur, Bildung, Sport usw.

Kürzlich unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Da Nang, Le Quang Nam, zwei Beschlüsse, die es der Kim Long Nam Joint Stock Company erlauben, die Landnutzungsbestimmung für vier Condotel-Grundstücke (CT1, CT2, CT3, CT7) im Rahmen des Projekts Da Nang Times Square zu ändern.

Laut Beschluss genehmigt das Volkskomitee der Stadt Da Nang dem Investor die Änderung der Landnutzung von fast 4.000 m² Gewerbe- und Dienstleistungsfläche auf vier Grundstücken in städtisches Wohnbauland für den Bau von Apartmentgebäuden.

Bereits 2019 wandelte Da Nang Tausende von Condotel-Einheiten im Cocobay-Komplex in Wohnungen um. Konkret wurden 1.016 von insgesamt 1.856 im Bau befindlichen Condotel-Einheiten in den Gebäuden Co Co 1, 2 und 3 sowie 544 von insgesamt 1.657 Condotel-Einheiten im unfertigen Cocobay Tower in Wohnungen umgewandelt.

Ngoc Vy

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Quelle: https://vtc.vn/chuyen-doi-condotel-thanh-nha-o-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-ar784674.html