Was empfehlen Experten?

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Experten zufolge hängt die Umwandlung von Condotels in Wohnungen von der örtlichen Planung ab und stellt auch eine Möglichkeit dar, die Schwierigkeiten dieses Segments zu lösen. Die Anpassung muss jedoch öffentlich und transparent erfolgen. Nicht alle Condotels können in Wohnungen umgewandelt werden, da dies eine schlechte Voraussetzung für die Verletzung des allgemeinen Bebauungsplans der Gemeinde wäre.

Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh analysierte, dass die Umwandlung von Condotel-Apartments in Wohnraum zur Rettung von Projekten, die in einer Zeit des Marktrückgangs in Schwierigkeiten geraten, eine gute Lösung sei und Investoren beruhige. Allerdings sei dies nur vorübergehend und nicht allen Projekten sei dieses Glück gegönnt.

Das Kernproblem besteht noch immer darin, den Rechtsrahmen für Condotels fertigzustellen, damit diese ihrem Wesen als multifunktionale Immobilien entsprechend betrieben werden können, die Stärken der Sharing Economy gefördert und die Qualität der Touristenunterkünfte verbessert werden kann, anstatt zu einem bloßen Finanzinstrument zu werden.

Condotel in Wohnraum umwandeln: Was empfehlen Experten? - 1 — Das Danang Times Square Condotel-Projekt wurde kürzlich in ein Apartmentgebäude umgewandelt. (Foto: Chau Thu)

Herr Thinh erklärte außerdem, dass bei der Umwandlung von Condotels in Wohnhäuser folgende Frage zu klären sei: Können die umgebauten Wohnungen weiterhin als Condotels gewerblich vermietet werden? Da die meisten Investoren gewinnorientiert kaufen, müssen sie nicht dort wohnen. Bei regelmäßiger Belegung müssen auch Verwaltung und Betrieb anders gestaltet werden.

„ Wenn wir die Umwandlung von Wohngebieten in Condotels und umgekehrt zulassen, müssen klare Regelungen geschaffen werden. Auch die Handhabung zivilrechtlicher Fragen im Zusammenhang mit Verträgen und Verpflichtungen zwischen Investoren und Bauträgern muss konkret und entsprechend angepasst sein“, sagte Herr Thinh.

Der Experte fügte hinzu, dass Condotels von sehr guter Qualität seien, ein Trend und ein echtes Bedürfnis des Marktes seien, ein „Hybrid“ mit vielen Möglichkeiten, der das Tourismus- und Resortpotenzial fördere und der gesamten Wirtschaft, dem Ort und dem Investor zugutekomme.

Daher wird der Wert von „Zwei-in-Eins“-Immobilienprodukten wie Condotels nach ihrer strikten Legalisierung und soliden Grundlage künftig vollständig vom Markt bestimmt. Darüber hinaus werden Condotels mit ihren inhärenten Vorteilen und ihrem hervorragenden Gewinnpotenzial sicherlich ein neues Niveau erreichen, nicht nur das aktuelle.

Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), erklärte, dass jedes Gebiet gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Planung entwickelt werden müsse. Je nach Bedarf könne die Gemeinde diese Planung anpassen. Bei der Anpassung der Landnutzung müsse die zuständige Behörde die korrekten Verfahren und gesetzlichen Vorschriften einhalten.

In Bezug auf die Umwandlung von Condotels in Wohnungen wies Herr Chau darauf hin, dass dies den Druck auf die städtische Infrastruktur erhöhen würde. Die Umwandlung von Condotels in Wohnungen würde die Bevölkerungsdichte erhöhen und damit auch die städtische Infrastruktur, den Verkehr, die Wasserversorgung und -entsorgung sowie die damit verbundene soziale Infrastruktur überlasten.

Darüber hinaus handelt es sich bei Condotels um Produkte in Erholungsgebieten, d. h. in einem Gebiet mit Produktions- und Dienstleistungsfunktion, nicht aber in einem Wohngebiet. Wird ein Condotel in eine Wohnung (ein Haus) umgewandelt, sinkt der Wert des Projekts, was wiederum den Wert des für den Erholungstourismus vorgesehenen Gebiets mindert und gleichzeitig den Wert der benachbarten Erholungsgebiete mindert.

„ Condotels müssen hinsichtlich Service, Sicherheit und Versorgungsleistungen synchron verwaltet werden. Es muss systematisch und konsequent in sie investiert werden. Wenn die Käufer sie selbst betreiben und verwalten müssen, kann Chaos entstehen“, sagte Herr Chau.

Architekt Do Viet Chien, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, erklärt: Die Umwandlung eines Condotels in ein Mehrfamilienhaus bedeutet die Umwandlung von öffentlichem zu privatem Eigentum, von der bloßen Verpachtung von Grundstücken zur dauerhaften Vergabe von Eigentumsrechten. Daraus entsteht eine Wohngemeinschaft. Sobald eine Wohngemeinschaft entstanden ist, muss eine entsprechende soziale Infrastruktur geschaffen werden. Bei der anfänglichen Planung eines Condotel-Projekts ist dieser Faktor jedoch sehr begrenzt. Daher ist es bei der Umwandlung zunächst wichtig, die soziale Infrastruktur zu lösen und die Bedürfnisse in den Bereichen Gesundheit, Kultur, Bildung, Sport usw. zu berücksichtigen.

Kürzlich unterzeichnete Le Quang Nam, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Da Nang, zwei Beschlüsse, die es der Kim Long Nam Joint Stock Company gestatten, den Nutzungszweck von vier Grundstücken zu ändern, um im Rahmen des Da Nang Times Square-Projekts die Condotels CT1, CT2, CT3 und CT7 zu bauen.

Gemäß der Entscheidung gestattet das Volkskomitee der Stadt Da Nang dem Investor, die Landnutzung von fast 4.000 m2 Gewerbegrundstücken der oben genannten vier Grundstücke zu ändern und sie in städtisches Wohnland zum Bau von Mehrfamilienhäusern umzuwandeln.

Zuvor, im Jahr 2019, wandelte Da Nang bereits Tausende Condotels im Cocobay-Komplex in Wohnungen um. Demnach wurden 1.016 von insgesamt 1.856 im Bau befindlichen Einheiten in den Gebäuden Co Co 1, 2 und 3 in Wohnungen umgewandelt, und 544 von insgesamt 1.657 Einheiten im noch unvollendeten Projekt im Cocobay Tower wurden ebenfalls in Wohnungen umgewandelt.

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