Kurzübersicht:
  • Das Konzept von Grundstücken, die Planungsvorschriften unterliegen, und gängige Arten von Planungsvorschriften.
  • Vorschriften für die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Grundstücke in geplanten Gebieten.
  • Kann für die Bebauung vorgesehenes Land übertragen oder verkauft werden?
  • Häufige Risiken beim Kauf von Grundstücken, die Bebauungsvorschriften unterliegen.
  • Was ist zu tun, wenn ein Grundstück in einer geplanten Entwicklungszone liegt?

Das Konzept von Grundstücken, die Planungsvorschriften unterliegen, und gängige Arten von Planungsvorschriften.

Der Begriff „planungsrechtlich geschütztes Land“ bezeichnet Flächen, die von zuständigen staatlichen Behörden für zukünftige Nutzungen wie Straßenbau, Wohngebietsentwicklung oder öffentliche Bauvorhaben ausgewiesen werden. Diese Flächen können in der Regel in die Flächennutzungsplanung, die Stadtplanung oder die Verkehrsplanung einbezogen werden.

Gängige Planungsarten, die derzeit Anwendung finden, sind:

  • Verkehrsplanung
  • Planung von Wohngebieten
  • Planung öffentlicher Bauvorhaben
  • Stadtplanung oder kommerzielles Projekt
Abbildung: Hong Khanh

Vorschriften für die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Grundstücke in geplanten Gebieten.

Gemäß den geltenden Bestimmungen des Grundstücksrechts hängt die Ausstellung von Nutzungsrechtszertifikaten (Grundbuchauszügen) für Grundstücke innerhalb eines Planungsgebiets davon ab, ob für dieses Gebiet bereits ein spezifischer Flächennutzungsplan vorliegt.

Ist ein Grundstück zwar in die Planung einbezogen, existiert aber kein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene, können die Bewohner ihre gesetzlichen Rechte wie gewohnt ausüben, beispielsweise die Beantragung von Nutzungsrechten, den Hausbau oder die Eigentumsübertragung. Dies soll die Rechte der Grundstücksnutzer sichern, bis der Staat die Grundstücke gemäß Plan enteignet.

Umgekehrt werden, wenn das Land bereits im jährlichen Flächennutzungsplan des Staates enthalten ist, einige Rechte der Bewohner vorübergehend eingeschränkt. Konkret werden während des laufenden Landerwerbs die Ausstellung von Eigentumsurkunden, die Aufteilung von Grundstücken oder Änderungen der Landnutzung nicht genehmigt, um die termingerechte Umsetzung des Plans zu gewährleisten.

Kann für die Bebauung vorgesehenes Land übertragen oder verkauft werden?

Die Frage der Übertragung von Grundstücken, die von Bebauungsplänen betroffen sind, gehört zu den häufigsten Anliegen. Grundsätzlich gilt: Solange für das Grundstück kein jährlicher Flächennutzungsplan vorliegt, kann der Eigentümer Transaktionen wie gewohnt durchführen. Kauf-, Verkaufs-, Schenkungs- und Erbschaftsverträge werden notariell beglaubigt und wie andere rechtmäßig im Besitz befindliche Grundstücke registriert.

Sobald ein Grundstück jedoch in einen spezifischen Flächennutzungsplan für das jeweilige Jahr aufgenommen wird, ist das Recht auf Eigentumsübertragung eingeschränkt. Grundbuchämter tragen in diesem Fall in der Regel keine Eigentumsänderungen ein. Sollte die Transaktion dennoch mit handschriftlichen Dokumenten oder nicht ordnungsgemäß unterzeichneten Verträgen abgewickelt werden, kann sie ungültig sein und dem Käufer Verluste verursachen.

In manchen Fällen, wenn sich die Planung über viele Jahre hinzieht, ohne dass sie umgesetzt wird, können Anwohner bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Anpassung, vorübergehende Nutzung oder Übertragung des Grundstücks stellen. Dies hängt jedoch von den jeweiligen Richtlinien der Kommune ab und bedarf einer gesonderten Genehmigung.

Häufige Risiken beim Kauf von Grundstücken, die Bebauungsvorschriften unterliegen.

Grundstückskäufer konzentrieren sich oft nur auf Lage und Preis und schenken den Bauvorschriften kaum Beachtung. Daher kommt es häufig vor, dass Menschen Grundstücke erwerben, die zur Enteignung vorgesehen sind, was zu einem vollständigen Verlust oder Nutzungsbeschränkungen führt. Zu den häufigsten Risiken zählen: die Unfähigkeit, einen Eigentumstitel zu erlangen, die Unfähigkeit zu bauen, das Grundstück zu teilen und ein starker Wertverlust.

Ein weiteres Risiko stellt die ruhende Planung dar – also ein Plan, der zwar schon lange existiert, aber noch nicht umgesetzt wurde. Während dieser Zeit ruhen die Rechte der Betroffenen, und sie können viele Verfahren im Bereich Land- und Wohnungswesen nicht durchführen.

Was ist zu tun, wenn ein Grundstück in einer geplanten Entwicklungszone liegt?

Um festzustellen, ob ein Grundstück im Bebauungsplan enthalten ist, können sich Interessierte an offizielle Stellen wenden, beispielsweise an das lokale Planungsinformationsportal, das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt oder das Volkskomitee auf Gemeinde- oder Stadtteilebene. Darüber hinaus bieten viele Orte mittlerweile Online-Planungskarten an, die eine schnelle Suche anhand von Koordinaten oder Grundstücksnummern ermöglichen.

Befindet sich ein Grundstück in einem Planungsgebiet, muss im nächsten Schritt geprüft werden, ob dieser Plan bereits einen konkreten Flächennutzungsplan enthält. Ist dies nicht der Fall, können die Verfahren zur Erlangung eines Eigentumstitels oder zur Durchführung von Transaktionen fortgesetzt werden. Existiert bereits ein Plan, sind Kauf und Verkauf bis zum Erlass einer Anpassungsmitteilung oder bis zum Ablauf der Umsetzungsfrist des Plans vorübergehend auszusetzen.

Das Verständnis des Planungsstatus hilft den Menschen nicht nur dabei, ihre gesetzlichen Landnutzungsrechte zu schützen, sondern vermeidet auch Streitigkeiten oder finanzielle Risiken bei Immobilientransaktionen.

Quelle: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html