Die Immobilienpreise in Thu Thiem übertreffen die von Phu My Hung.

In den 2010er Jahren erlebte Phu My Hung mit seinen Luxuswohnungen einen regelrechten Immobilienboom und wurde zum Symbol des wohlhabenden Südens von Ho-Chi-Minh-Stadt. Thu Thiem hingegen war damals noch ein sumpfiges Gebiet mit Schilf, Teichen und Fährverbindungen zwischen dem alten Bezirk 2 und dem zentralen Bezirk 1, der einst als „Land jenseits des Flusses“ galt.

Doch in nur etwa einem Jahrzehnt, insbesondere von 2015 bis heute, hat Thu Thiem eine dramatische Wandlung durchgemacht und sich zu einer der neuen urbanen Ikonen Ho-Chi-Minh-Stadts entwickelt. Aus einem nahezu unerschlossenen Gebiet ist es nach und nach zum Zentrum des Luxusimmobilienmarktes aufgestiegen und gilt im gehobenen Segment hinsichtlich Status und Preisniveau sogar als aussichtsreicher als Phu My Hung.

Die Immobilienpreise in Thu Thiem steigen seit einem Jahrzehnt.

Als der Masterplan für das neue Stadtgebiet Thu Thiem 1996 erstmals genehmigt wurde, betrachteten viele es noch als ein vom bestehenden Stadtkern getrenntes Gebiet. Bis 2005 wurde der Plan überarbeitet, und eine Reihe von Infrastrukturprojekten wie der Saigon-Fluss-Tunnel, der Mai-Chi-Tho-Boulevard und die Thu-Thiem-Brücke 1 entstanden, wodurch sich die Wahrnehmung dieser Halbinsel allmählich veränderte.

Allerdings begann dieses Stadtgebiet erst um das Jahr 2015 wirklich Gestalt anzunehmen, als die ersten Projekte den Grundstein für ein modernes Stadtzentrum legten.

Die ersten Phasen des Stadtentwicklungsprojekts Sala waren der Auslöser für die Entwicklungswelle in Thu Thiem. Darauf folgten Empire City (Start 2015) und Metropole (Start 2018), die zahlreiche große Immobilienentwickler anzogen.

Die ersten Bauabschnitte des Stadtentwicklungsprojekts Sala markierten den Beginn einer Immobilienboom-Welle in Thu Thiem. Foto: Quynh Danh.

Im Gespräch mit Tri Thuc - Znews erklärte Frau Le Thi Huyen Trang, Generaldirektorin von JLL Vietnam, dass der Zeitraum von 2015 bis 2018 als die prägende Phase des Immobilienmarktes in Thu Thiem angesehen wird.

Pionierprojekte wie Sala von Dai Quang Minh erzielten Wohnungspreise von rund 56-70 Millionen VND/m². Damals galt dieser Preis für den östlichen Teil von Ho-Chi-Minh-Stadt als sehr hoch, wurde aber vom Markt aufgrund der Zukunftserwartungen für diese Halbinsel schnell absorbiert.

Nicht nur Wohnungen, sondern auch der Bereich der Flachbauten erreicht schnell ein neues Preisniveau. Laut Frau Trang erregten viele Reihenhäuser und Villen an den Hauptstraßen in Sala einst Aufsehen, als sie Preise von rund 200 Millionen VND pro Quadratmeter Grundstück erzielten – ein Preis, der im alten Bezirk 2 vor zehn Jahren kaum üblich war.

Der Zeitraum von 2019 bis 2022 war von einer noch bedeutenderen Transformation geprägt, da zahlreiche Bauträger neue Produkte auf den Markt brachten und sich im Luxussegment positionierten, wodurch Thu Thiem in den Wettbewerb um die gehobenen Immobilien einstieg.

Während die Wohnungspreise in Thu Thiem anfänglich nur einige zehn Millionen VND/m² betrugen, erreichten viele Projekte am Flussufer im Zeitraum 2019-2022 Primärmarktpreise von 160-170 Millionen VND/m².
Frau Le Thi Huyen Trang, Generaldirektorin von JLL Vietnam

Die Präsenz namhafter Unternehmen wie SonKim Land, GS E&C und Keppel Land hat zur Neuausrichtung des gesamten Marktes beigetragen. Projekte in Thu Thiem, die auf internationale Standards ausgerichtet sind, haben die Preise im Vergleich zur Anfangsphase um das Zwei- bis Dreifache steigen lassen.

„Während die Wohnungspreise in der Anfangsphase nur einige zehn Millionen VND/m² betrugen, erreichten viele Projekte am Flussufer im Zeitraum 2019-2022 Primärmarktpreise von 160-170 Millionen VND/m²“, zitierte Frau Trang Statistiken von JLL.

Nach der Verkehrsfreigabe der Ba-Son-Brücke im Jahr 2022 stiegen die Immobilienpreise in Thu Thiem weiter auf neue Höchststände. Die Brücke ist nicht nur ein Verkehrsprojekt, sondern auch ein „psychologischer Impuls“, da sie Thu Thiem direkt mit dem bestehenden zentralen Geschäftsviertel von Ho-Chi-Minh-Stadt verbindet.

Die 2022 für den Verkehr freigegebene Ba-Son-Brücke war nicht nur ein Verkehrsprojekt, sondern wirkte auch als „psychologischer Impuls“ und trieb die Immobilienpreise in Thu Thiem in die Höhe. Foto: Quynh Danh.

Bis 2025/26 wird der Immobilienmarkt von Thu Thiem offiziell in die Ultra-Luxus-Phase eintreten. Laut JLL haben die Wiederverkaufspreise vieler Wohnungen am Flussufer bereits 180–200 Millionen VND/m² erreicht und nähern sich damit dem Preisniveau vieler gehobener Stadtgebiete in Südostasien an. Einige außergewöhnliche Objekte übertreffen diese Schwelle sogar.

Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Thu Thiem weiter steigen werden.

Herr David Jackson, Generaldirektor von Avison Young Vietnam, merkte außerdem an, dass die Immobilienpreise in Thu Thiem im Zeitraum 2015-2025 aufgrund mehrerer fundamentaler Faktoren wie der Nähe zum alten Zentrum des 1. Bezirks, des knappen Landangebots, der synchronisierten Infrastruktur und der Ausrichtung auf die Entwicklung zum neuen Finanzzentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt voraussichtlich stark ansteigen werden.

Seinen Angaben zufolge ist Thu Thiem im Gegensatz zur Altstadt sorgfältig geplant und zeichnet sich durch eine geringe Bebauungsdichte, ein gut ausgebautes Verkehrsnetz und viel Raum für die Entwicklung großflächiger Einrichtungen wie Parks, Plätze und Gemeinschaftsflächen aus. Der alte Bezirk 1 hingegen befindet sich nun in einer nahezu abgeschlossenen Entwicklungsphase, sodass das Potenzial für zukünftige Preissteigerungen voraussichtlich geringer ausfallen wird.

Frau Le Thi Huyen Trang ging sogar so weit zu behaupten, dass sich Thu Thiem mittlerweile als „neues Zentrum“ etabliert habe, das direkt mit dem alten Bezirk 1 konkurriere und viele andere, seit langem etablierte gehobene Viertel der Stadt übertreffe.

Neben den Vorteilen in der Planung ist die Anbindung von Thu Thiem zum Ben-Thanh-Markt über den Thu-Thiem-Tunnel oder die Ba-Son-Brücke laut Frau Trang sogar schneller als in manchen Gebieten der alten Vororte des 1. Bezirks. Dadurch hat sich der Preisunterschied zwischen den beiden Gebieten verringert.

Im Vergleich zum südlichen Teil von Ho-Chi-Minh-Stadt argumentierte sie, dass Phu My Hung derzeit die Rolle eines stabilen Stadtgebiets einnimmt, das den tatsächlichen Wohnbedarf von Familien deckt, während Thu Thiem sich zu einem neuen Zentrum mit großer Attraktivität hinsichtlich des Immobilienwertwachstums und der Fähigkeit, langfristiges Investitionskapital anzuziehen, entwickelt.

Phu My Hung fungiert derzeit als stabiles Stadtgebiet, das den tatsächlichen Wohnbedarf von Familien deckt. Foto: Quynh Danh.

Obwohl die Immobilienpreise in Thu Thiem im Zeitraum 2015-2025 stark gestiegen sind, mit einer durchschnittlichen Wachstumsrate von etwa 20,4 % pro Jahr für Wohnungen und 23 % pro Jahr für Einfamilienhäuser, ist Herr David der Ansicht, dass sich dieses Gebiet noch im Übergang von einem neu entstandenen Stadtgebiet zu einem bereits vollständig entwickelten Gebiet befindet.

Ein Experte von Avison Young schätzt, dass Thu Thiem dank anhaltend hoher Investitionen in Infrastruktur, ikonische Gebäude und hochwertige Annehmlichkeiten weiterhin erhebliches Wertsteigerungspotenzial besitzt. Laut seiner Einschätzung entwickelt sich dieses Viertel zunehmend zu einem Vorreiter bei der Festlegung des Preisniveaus für Luxusimmobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Unterdessen wird erwartet, dass Phu My Hung dank seiner umfassenden Planung und der nachgewiesenen Lebensqualität weiterhin attraktiv bleibt. Allerdings tritt dieses Gebiet in die Reifephase seines Entwicklungszyklus ein, sodass das Potenzial für Preissteigerungen als deutlich geringer eingeschätzt wird.

„Der Unterschied in der Nachfrage nach Immobilien in Thu Thiem liegt in seiner zukünftigen Positionierung. Während Thao Dien oder Phu My Hung aufgrund ihres etablierten Wohnumfelds attraktiv sind, zieht Thu Thiem Käufer an, die erwarten, dass es sich langfristig zu einem neuen Finanzzentrum und einer urbanen Ikone von Ho-Chi-Minh-Stadt entwickeln wird“, sagte David.

Mit Blick auf das Preisniveau bis zum Jahr 2025 ist er der Ansicht, dass Thu Thiem einen deutlichen Abstand zu Thao Dien und Phu My Hung geschaffen hat, während der Abstand zum alten District 1 erheblich verringert wurde.

Laut einer Umfrage von Tri Thuc – Znews liegen die Wohnungspreise in Phu My Hung derzeit je nach Lage zwischen 80 und 150 Millionen VND/m², mit einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von etwa 10 %. Neubauprojekte wie „The Regency“ in Phu My Hung werden aktuell für rund 170–180 Millionen VND/m² weiterverkauft. Viele Neubauprojekte in Thu Thiem haben die Marke von 200 Millionen VND/m² deutlich überschritten.

Von jetzt bis zum Jahr 2030, so Davids Prognose, wird Thu Thiem in die Phase der „städtischen funktionalen Fertigstellung“ eintreten, in der eine Reihe wichtiger Komponenten wie die Thu-Thiem-Brücke 3 und 4, die Fußgängerbrücke, die U-Bahnlinie Ben Thanh - Thu Thiem, der zentrale Platz, das Internationale Finanzzentrum und groß angelegte Immobilienprojekte gleichzeitig in Betrieb genommen werden.

Zu diesem Zeitpunkt werden die Immobilienpreise nicht mehr allein von Erwartungen, sondern vom tatsächlichen Cashflow, der realen Nachfrage von Unternehmen, Freiberuflern und hochwertigen Wirtschaftstätigkeiten bestimmt. Laut Thu Thiem könnte nach der Fertigstellung des Ökosystems des neuen zentralen Geschäftsviertels im Zeitraum 2026–2030 ein neuer Wachstumszyklus eintreten, in dem die Preise in einigen gehobenen Segmenten den Durchschnitt im 1. Bezirk übertreffen könnten.

Trotz Prognosen weiterer Preissteigerungen gehen Experten davon aus, dass die Liquidität in der Region positiv bleiben wird, da die Hauptkundschaft aus langfristigen Investoren besteht, die Immobilien im Zentrum als sicheren Hafen in einem volatilen wirtschaftlichen Umfeld betrachten.

„Die Nachfrage nach Immobilien auf dieser Halbinsel dient nicht nur der Vermögensbildung, sondern ist auch mit einer Lebensstilphilosophie verbunden, die Erlebnisse und die direkte Anbindung an das zukünftige internationale Finanzzentrum in den Vordergrund stellt. Dadurch entsteht ein sehr selektives Marktsegment, das die Standards einer modernen Stadt von regionaler Bedeutung anstrebt“, fügte Frau Trang hinzu.

Quelle: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html