Erwartungen an die neuen Vorschriften

Das Gesetz widmet insbesondere ein Kapitel (Kapitel V) der detaillierten Regelung der Sanierung und des Wiederaufbaus von Mehrfamilienhäusern.

Bei der Umsetzung gibt es viele Hindernisse.

Seit über 20 Jahren ist die Sanierung und der Wiederaufbau alter Wohngebäude und Gemeinschaftswohnungen ein besonderes Anliegen der staatlichen Verwaltung auf allen Ebenen, von der Zentralregierung bis zu den Kommunen. Die Umsetzung hat jedoch nicht die gewünschten positiven Ergebnisse erzielt: Tausende Haushalte leben weiterhin in baufälligen und unsicheren Gebäuden; die Gefahr für Leib und Leben sowie für das Eigentum der Bewohner ist allgegenwärtig.

Der alte Wohnkomplex C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Laut Statistiken des Bauministeriums gibt es landesweit derzeit mehr als 2.500 alte Wohngebäude und Gemeinschaftswohnanlagen, wobei Hanoi mit 1.579 die größte Anzahl aufweist, gefolgt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Dies ist ein typisches Produkt der Ära der Planwirtschaft, hauptsächlich erbaut zwischen den 1960er und 1990er Jahren, einer Zeit, in der die Bautechnik noch nicht die heutigen Fortschritte erzielt hatte. Daher besteht die Hauptstruktur dieser Gebäude aus tragenden Ziegelwänden mit einer maximalen Lebensdauer von 50 bis 70 Jahren.

Im Laufe der Zeit haben sich viele Gebäude durch die langjährige Nutzung und den Betrieb erheblich verschlechtert. Der Bedarf an mehr Wohnraum hat die Bewohner zudem dazu veranlasst, ihre Wohnflächen willkürlich zu erweitern und so die ohnehin schon marode Gebäudestruktur zusätzlich zu belasten. Obwohl sie sich dessen bewusst sind, sehen sich viele Familien aus finanziellen Gründen gezwungen, weiterhin dort zu wohnen und riskieren damit ihr Leben. Gleichzeitig schreitet die Sanierung und der Wiederaufbau dieser alten Wohngebäude und Wohnanlagen nur äußerst langsam voran.

Allein in Hanoi befinden sich Dutzende von 1.579 alten Wohngebäuden und Gemeinschaftswohnanlagen (darunter 1.273 Gebäude in 76 Anlagen und 306 eigenständige alte Wohngebäude) in einem kritischen Zustand.

Insbesondere gibt es 6 Gefahrenbereiche der Stufe D (höchste Gefahrenstufe), die abgerissen und neu gebaut werden müssen, wie beispielsweise Gebäude C8 im Wohnkomplex Giang Vo, G6A im Wohnkomplex Thanh Cong, Gebäude A im Wohnkomplex Ngoc Khanh und der Wohnkomplex des Justizministeriums ...

Laut Angaben des Bauamts von Hanoi waren die Sanierungs- und Wiederaufbauarbeiten an alten Wohngebäuden Ende 2023 jedoch erst zu 1,14 % des Plans abgeschlossen; in 19 Gebieten wurden Sanierungs- und Wiederaufbaumaßnahmen durchgeführt.

Bemerkenswerterweise hat die Stadt zwar die Auswahl von Investoren für zahlreiche Wohnbauprojekte genehmigt, darunter: das Wohnbauprojekt Nghia Do A & B (Bezirk Cau Giay); der Apartmentkomplex Nguyen Cong Tru (Bezirk Hai Ba Trung); der Apartmentkomplex X1-26 Lieu Giai (Bezirk Dong Da); der Apartmentkomplex des Eisenbahnverkehrsdienstes (Bezirk Hoang Mai); das Apartmentgebäude Nr. 148-150 Son Tay (Bezirk Ba ​​Dinh); der Apartmentkomplex des Vietnam Filmarchivs in der Lieu Giai Straße 22 (Bezirk Dong Da); das Apartmentgebäude Nr. 23 Hang Bai (Bezirk Hoan Kiem)... diese Projekte stehen jedoch seit vielen Jahren still, bedingt durch Hindernisse im Zusammenhang mit den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes von 2014 und einigen dazugehörigen Verordnungen.

„Eines der größten Hindernisse im rechtlichen Rahmen ist das Dekret 101/2015/ND-CP (zur Umsetzung des Wohnungsgesetzes von 2014), das es Privatpersonen und Unternehmen ermöglicht, über Entschädigung, Räumung von Grundstücken und Umsiedlung zu verhandeln; das Dekret legt jedoch keinen Entschädigungskoeffizienten (K-Koeffizient) fest… was dazu geführt hat, dass beide Seiten keine gemeinsame Basis finden konnten und die Sanierung und der Wiederaufbau alter Wohngebäude und kollektiver Wohnanlagen nicht planmäßig und zielorientiert durchgeführt werden können“, sagte Mac Dinh Minh, stellvertretender Direktor der Bauabteilung von Hanoi.

Neue Vorschriften sollen Verkehrsstaus „auflösen“.

Als Antwort auf die zuvor genannten Herausforderungen wurden mit dem Wohnungsgesetz 2023, das die positiven Aspekte des Wohnungsgesetzes 2014 übernimmt und weiterentwickelt, viele wichtige Bestimmungen geändert und ergänzt, um den aktuellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Gleichzeitig wurden Schwierigkeiten und Mängel behoben, wodurch ein Durchbruch für die Sanierung und den Wiederaufbau alter Mehrfamilienhäuser und des kollektiven Wohnungsbaus in der kommenden Zeit geschaffen wurde.

Eine der wichtigsten Neuerungen des Wohnungsgesetzes von 2023 ist die Regelung zum erforderlichen Prozentsatz der öffentlichen Zustimmung. Bisher war die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eines Wohnkomplexes notwendig. Laut dem neuen Gesetz reichen nun mindestens 70 % der an der Planungsberatung teilnehmenden Wohnungseigentümer und eine Zustimmung von 75 % aus, um einen Abriss zu genehmigen.

Darüber hinaus enthält das Wohnungsgesetz von 2014 keine spezifischen Regelungen zum K-Koeffizienten für die Berechnung der Entschädigungspreise für Grundstücke, der Mietpreise für Wohnungen nach dem Wiederaufbau, des Wertes von Wohnungen nach der Umwandlung von Flächen und des Wertes von Wohnraum für die Umsiedlung im Falle einer Umsiedlung an einen anderen Ort.

Dementsprechend wird der K-Koeffizient von den Kommunen flexibel angewendet, basierend auf der Lage und dem Wert der Grundstücke, auf denen sich alte Mehrfamilienhäuser und Sozialwohnungen befinden. Der K-Koeffizient wird so berechnet und angepasst, dass er 1- bis 2-mal höher liegt.

„Das Highlight des neuen Gesetzes ist die Regelung zur ‚Zusammenlegung alter Mehrfamilienhäuser‘, nach der einzelne, unabhängige Gebäude zusammengelegt und die Höhe von Neubauten erhöht werden, um Platz für öffentliche Infrastruktur (Grünflächen, Parks, Spielplätze usw.) zu schaffen.“

„Dies wird es den lokalen Behörden erleichtern und Unternehmen dazu anregen, sich aktiver an der Sanierung und dem Wiederaufbau alter Wohngebäude und Gemeinschaftswohnungen zu beteiligen; auch die Bewohner werden zufrieden sein, da sie ihre gewohnten Wohnorte nicht verlassen oder in Umsiedlungsgebiete ohne Infrastruktur und Annehmlichkeiten umgesiedelt werden müssen…“, bemerkte der Stadtplanungsexperte und Architekt Tran Tuan Anh.

Insbesondere die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes von 2023 zur Sanierung und zum Wiederaufbau alter Wohngebäude und kollektiver Wohnanlagen fördern die Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen an die Volkskomitees der Provinzen. Diese sollen ihren nachgeordneten Fachbehörden spezifische Aufgaben zuweisen, um die Erstellung von Entschädigungs- und Umsiedlungsplänen zu organisieren, Investitionspolitiken und Investoren festzulegen und zu genehmigen, Pläne für Umsiedlung, Zwangsumsiedlung und Abriss von Wohngebäuden zu erstellen und Umsiedlungsbudgets bereitzustellen.

Darüber hinaus enthält das Gesetz auch eine Bestimmung, die Eigentümer verpflichtet, Mittel für die Sanierung von nach 1994 errichteten Wohngebäuden beizusteuern, um die Machbarkeit und den Interessenausgleich zwischen Eigentümern, Staat und Investoren zu gewährleisten und den Anforderungen der Stadterneuerung gerecht zu werden.

 

Wir begrüßen die neuen Regelungen im Wohnungsgesetz 2023 zur Sanierung alter Mehrfamilienhäuser und Gemeinschaftswohnungen. Diese Regelungen sind praxisorientierter, detaillierter und verständlicher als die bisherigen Gesetze und gewährleisten einen Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Wirtschaft. Dies wird dazu beitragen, die Sanierung und den Umbau alter Mehrfamilienhäuser und Gemeinschaftswohnungen zu beschleunigen und zukünftig ein moderneres Stadtbild zu schaffen, das den Anforderungen von Integration und Entwicklung gerecht wird.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands

Quelle: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html