Erwartungen an neue Vorschriften

Insbesondere gibt es im Gesetz ein eigenes Kapitel (Kapitel V), das die Sanierung und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern detailliert regelt.

Viele Probleme bei der Umsetzung

Die Sanierung und der Wiederaufbau alter Wohnhäuser und Kollektivwohnungen waren in den letzten 20 Jahren stets ein wichtiges Anliegen der staatlichen Verwaltung auf allen Ebenen, von der Zentralregierung bis zu den Kommunen. Die Umsetzung dieser Maßnahmen hat jedoch nicht die erwarteten positiven Ergebnisse gebracht. Tausende Haushalte leben weiterhin in heruntergekommenen und unsicheren Wohnverhältnissen; potenzielle Gefahren für Leben und Eigentum sind allgegenwärtig.

Alter Apartmentkomplex C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Laut Statistiken des Bauministeriums gibt es landesweit derzeit mehr als 2.500 alte Wohngebäude und Mehrfamilienhäuser, von denen Hanoi mit 1.579 die größte Anzahl aufweist, gefolgt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Dies ist ein typisches Produkt der Subventionszeit, erbaut in der Periode von 1960 bis 1990, einer Zeit, in der die Bautechnik noch keine bahnbrechenden Entwicklungen wie heute erlebt hatte. Daher besteht die Hauptstruktur dieser Häuser aus tragenden Ziegelwänden mit einer maximalen Lebensdauer von 50 bis 70 Jahren.

Nach langer Nutzung sind viele Gebäude stark verfallen. Hinzu kommt, dass die Bewohner aufgrund des Bedarfs an mehr Wohnraum willkürlich an- und ausgebaut haben, wodurch die Tragkonstruktion des Hauses überlastet und die Sicherheit gefährdet wurde. Obwohl ihnen dies bewusst ist, sehen sich viele Familien aus finanziellen Gründen gezwungen, weiterhin in diesen Gebäuden zu leben und ihr Leben dem Zufall zu überlassen. Die Sanierung und der Wiederaufbau dieser alten Wohnhäuser und Mehrfamilienhäuser schreiten derweil äußerst schleppend voran.

Allein in Hanoi befinden sich Dutzende von 1.579 alten Wohnhäusern und Mehrfamilienhäusern (darunter 1.273 Häuser in 76 Gebieten und 306 alte, freistehende Einfamilienhäuser) in einem kritischen Zustand.

Insbesondere gibt es sechs Gefahrenzonen der Stufe D (höchste Gefahrenstufe), die abgerissen und neu gebaut werden müssen, wie beispielsweise das Gebäude C8 der Wohnanlage Giang Vo, das Gebäude G6A der Wohnanlage Thanh Cong, das Gebäude A der Wohnanlage Ngoc Khanh und die Wohnanlage des Justizministeriums ...

Laut Angaben des Bauamts von Hanoi wurden bis Ende 2023 jedoch nur 1,14 % der geplanten Sanierungs- und Wiederaufbauarbeiten an alten Wohngebäuden abgeschlossen; lediglich 19 Gebiete wurden saniert und wiederaufgebaut.

Bemerkenswert ist, dass die Stadt zwar die Auswahl von Investoren in zahlreichen Wohngebieten genehmigt hat, darunter beispielsweise das Wohnprojekt Nghia Do A & B (Bezirk Cau Giay), die Wohnanlage Nguyen Cong Tru (Bezirk Hai Ba Trung), die Wohnanlage X1-26 Lieu Giai (Bezirk Dong Da), die Wohnanlage des Eisenbahnverkehrsunternehmens (Bezirk Hoang Mai), das Apartmentgebäude Nr. 148-150 Son Tay (Bezirk Ba ​​Dinh), die Wohnanlage des Vietnam Film Documentation Institute in der Lieu Giai Straße 22 (Bezirk Dong Da) und das Apartmentgebäude 23 Hang Bai (Bezirk Hoan Kiem). Diese Projekte stecken jedoch seit vielen Jahren fest und können aufgrund von Problemen mit den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes von 2014 und einer Reihe von Verordnungen zu dessen Umsetzung nicht realisiert werden.

„Eines der größten Probleme im Rechtssystem ist das Dekret 101/2015/ND-CP (zur Umsetzung des Wohnungsgesetzes von 2014), das es Privatpersonen und Unternehmen erlaubt, über Entschädigung, Räumung von Grundstücken und Umsiedlung zu verhandeln; das Dekret legt jedoch den Entschädigungskoeffizienten (Koeffizient K) nicht konkret fest… was dazu geführt hat, dass beide Seiten keine gemeinsame Position finden konnten und es unmöglich ist, die Sanierung und den Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser planmäßig und zielorientiert durchzuführen“, sagte Mac Dinh Minh, stellvertretender Direktor der Bauabteilung von Hanoi.

Neue Vorschriften „beseitigen“ Staus

Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten wurden mit dem Wohnungsgesetz 2023 neben der Übernahme und Förderung der positiven Aspekte des Wohnungsgesetzes 2014 zahlreiche wichtige Inhalte geändert und ergänzt, die den praktischen Gegebenheiten angepasst sind. Gleichzeitig wurden Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten beseitigt, um in der kommenden Zeit Durchbrüche für die Sanierung und den Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser zu erzielen.

Eine der wichtigsten Neuerungen im Wohnungsgesetz von 2023 ist die Regelung zur erforderlichen Zustimmungsrate. Während zuvor die Zustimmung aller Eigentümer eines Wohngebiets erforderlich war, reichen nach dem neuen Gesetz bereits 70 % der an der Planungsberatung teilnehmenden Eigentümer und 75 % Zustimmung aus, um den Abriss des Bauvorhabens zu ermöglichen.

Darüber hinaus enthält das Wohnungsgesetz von 2014 keine spezifischen Regelungen zum Koeffizienten K für die Berechnung des Entschädigungsgrundstückspreises, des Mietpreises für Wohnungen nach der Sanierungsinvestition, des Wohnungswerts nach der Umwandlung der Fläche und des Wohnungswerts für die Umsiedlung im Falle einer Umsiedlung an einen anderen Ort.

Dementsprechend wird der K-Koeffizient von den Kommunen flexibel angewendet, basierend auf der Lage und dem Wert der Grundstücke, auf denen sich alte Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen befinden. Der K-Koeffizient wird so berechnet und angepasst, dass er um das 1- bis 2-Fache erhöht wird.

„Als wichtigster Inhalt des neuen Gesetzes gilt die Regelung über den Plan zur „Sammlung alter Mehrfamilienhäuser“, nach dem einzelne, freistehende Häuser zusammengelegt und die Höhe von Neubauten erhöht werden soll, um Platz für öffentliche Infrastruktur (Bäume, Campus, Spielplatz usw.) zu schaffen.“

Dies wird dazu beitragen, dass die lokalen Behörden positiver eingestellt sind und Unternehmen sich aktiver an der Renovierung und dem Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser beteiligen; die Menschen werden auch zufrieden sein, da sie ihren gewohnten Wohnort nicht verlassen oder in Umsiedlungsgebiete ohne Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen umgesiedelt werden müssen...“, sagte der Stadtplanungsexperte Masterarchitekt Tran Tuan Anh.

Insbesondere die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes von 2023 zur Sanierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser fördern die Dezentralisierung und ermächtigen das Volkskomitee der Provinz, spezialisierten nachgeordneten Behörden spezifische Aufgaben zuzuweisen. Dazu gehören die Erstellung von Entschädigungs- und Umsiedlungsplänen, die Festlegung und Genehmigung von Investitionsrichtlinien und Investoren, die Planung von Umsiedlungen, Zwangsumsiedlungen und Abrissen von Wohngebäuden sowie die Bereitstellung von Mitteln für Umsiedlungsmaßnahmen.

Darüber hinaus enthält das Gesetz auch eine Bestimmung, die Eigentümer verpflichtet, Mittel für den Wiederaufbau von nach 1994 errichteten Wohngebäuden beizusteuern, um die Machbarkeit und den Ausgleich zwischen den Interessen der Eigentümer, des Staates und der Investoren zu gewährleisten und den Anforderungen der Stadtverschönerung gerecht zu werden.

 

Wir begrüßen die neuen Regelungen im Wohnungsgesetz 2023 zur Sanierung alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Diese Regelungen sind praxisorientierter, detaillierter und verständlicher als die bisherigen Rechtsdokumente, die diesbezüglich Lücken aufweisen oder unvollständig sind. Sie gewährleisten den Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen und tragen so dazu bei, die Sanierung und den Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser zu beschleunigen und in Zukunft ein attraktives Stadtbild zu schaffen, das den Bedürfnissen von Integration und Entwicklung gerecht wird.

Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, Dr. Nguyen Van Dinh

Quelle: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html