Was sollte man beim Kauf eines Marktstandes beachten?

VnExpress•19/03/2024

Experten raten dazu, für den Kauf eines Kiosks ein Kapital von 400 Millionen VND aufzunehmen, allerdings ist eine sorgfältige Prüfung von Preis, Lage und Geschäftsplan erforderlich.

Hallo Experte, ich bin 31 Jahre alt, ledig und lebe in einer ländlichen Provinz in Zentralvietnam. Derzeit besitze ich nur 400 Millionen VND Ersparnisse. Da ich bei meinen Eltern wohne, belaufen sich meine monatlichen Ausgaben auf etwa 5 Millionen VND. Mein durchschnittliches monatliches Einkommen beträgt 20 Millionen VND.

Ich plane, in einem Bezirk am Stadtrand der Provinzhauptstadt, wo ich derzeit wohne, ein Grundstück für etwa 800 Millionen VND zu kaufen. Den Restbetrag werde ich mir von der Bank leihen. Ich bin momentan auf der Suche nach einem passenden Grundstück.

Neben der oben genannten Option habe ich in meiner Stadt ein Marktprojekt gesehen, bei dem zweistöckige Kioske für etwa 800 Millionen VND verkauft werden. Ich habe keine Geschäftserfahrung, und wenn ich einen Kiosk kaufe, würde ich ihn hauptsächlich selbst nutzen, vermieten oder ihn Familienmitgliedern zur Verfügung stellen, falls diese ihn für geschäftliche Zwecke nutzen möchten.

Mir ist aufgefallen, dass traditionelle Marktstände aufgrund des zunehmenden Online-Handels kaum noch Kundschaft haben. Ich selbst verfüge über keinerlei Geschäftserfahrung und arbeite derzeit im Verwaltungsbereich. Daher bin ich mir der Risiken beim Kauf eines Marktstandes unsicher. Ich wäre für jeden Rat eines Experten dankbar. Vielen Dank!

Vinh2293

Berater:

Angesichts der rasanten wirtschaftlichen Entwicklung hat sich die Investition in Gewerbeimmobilien zu einem attraktiven Anlagetrend entwickelt. Allerdings wissen nicht alle Anleger, wie sie Situationen effektiv angehen und bewältigen sollen. Ausgehend von Ihrem konkreten Fall lassen sich folgende Schlussfolgerungen hinsichtlich der notwendigen Aspekte des persönlichen Finanzmanagements ziehen, wenn Sie die Investition in einen Kiosk in diesem Bezirk erwägen.

Bezüglich Ihres Einkommens und Ihres Überschusspotenzials verfügen Sie über ein monatliches Einkommen von 20 Millionen VND und Ersparnisse von 400 Millionen VND bei monatlichen Lebenshaltungskosten von 5 Millionen VND. Ihr monatlicher Überschuss beträgt 15 Millionen VND, was 75 % Ihres Einkommens entspricht. Dies ist ein hervorragender Indikator und eine wichtige finanzielle Grundlage für jede Investitionsentscheidung.

Als Nächstes werden wir die Anlageziele sowie die Faktoren im Zusammenhang mit Kredit- und Risikomanagement analysieren. Sie möchten in dem Bezirk ein Grundstück oder einen Kiosk zu Geschäftszwecken erwerben und dabei Stabilität, potenzielles passives Einkommen sowie Wertsteigerungserträge erzielen. Ihr Budget für den Kiosk beträgt 800 Millionen VND. Angesichts Ihrer aktuellen finanziellen Situation benötigen Sie daher einen Bankkredit in Höhe von 400 Millionen VND.

Bezüglich der Nutzung von Fremdkapital bei der Bank empfehle ich Ihnen, einen Immobilienkredit in Betracht zu ziehen und die Immobilie, die Sie erwerben möchten, als Sicherheit zu verwenden. Laut Gesetz können Kioske derzeit Nutzungsrechte an Grundstücken erhalten. Neben den rechtlichen Aspekten sollten Sie bei der Aufnahme eines Bankkredits folgende Grundsätze beachten.

Ihre Kreditzinsen und Tilgungszahlungen belaufen sich auf etwa 30 % Ihres Einkommens. Dieser Betrag kann je nach Bedarf in einem angemessenen Rahmen erhöht werden, da Ihr aktueller Überschuss mit rund 75 % sehr hoch ist.

Sie sollten auch auf Bestimmungen wie Zinssätze und Kreditlaufzeiten achten. Längere Kredite führen zu niedrigeren monatlichen Raten für Tilgung und Zinsen; kürzere Kredite reduzieren zwar die Bankzinsen, belasten aber Ihre monatliche Liquidität. Darüber hinaus sollten Sie sich über die Regelungen der Bank zu variablen Zinssätzen (die sich bei steigenden Zinsen erheblich auf den Kredit auswirken) und Vorfälligkeitsentschädigungen informieren.

Um das Kreditrisiko in unvorhergesehenen Situationen, die hohe Geldsummen erfordern, wie Krankheit, medizinische Behandlung, Unfälle oder Arbeitsplatzverlust, zu managen, sollten Sie außerdem einen Notfallfonds in Höhe von 3-6 Monatsgehältern und eine Lebensversicherung abschließen.

Sie können einige der aktuellsten Zinssätze für Privatbankdarlehen der untenstehenden Tabelle entnehmen.

Bank	Unbesicherter Kredit (%/Jahr)	Hypothekendarlehen (%/Jahr)
Agribank	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6,4 - 12,03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	ab 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Vietinbank	9.6	7,7 - 8,5
Vietnamesische Version	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
MB	11.9	7 - 9
MB Bank	12,5 - 20	6 - 9,5

Hinweis: Die obige Vergleichstabelle der Bankkreditzinsen dient lediglich als Orientierungshilfe. Die Bankkreditzinsen können sich im Laufe der Zeit je nach Kreditvergabepolitik der Bank ändern. Für detaillierte Informationen zu Kreditangeboten und -richtlinien wenden Sie sich bitte direkt an die Banken.

Immobilienbewertung, rechtliche Beurteilung und Investitions-/Geschäftsplan.

Ihnen fehlt die Erfahrung im Direktvertrieb oder Online-Handel, was das Investitionsrisiko in diesem Bereich erhöht. Hier sind einige wichtige Kriterien, die Sie vor einer Entscheidung sorgfältig abwägen sollten:

Zunächst müssen Sie den Wert der Immobilie ermitteln. Recherchieren Sie die bisherigen und aktuellen Preise von Kiosken und identifizieren Sie Faktoren, die deren zukünftiges Preissteigerungspotenzial bestimmen. Bewerten Sie außerdem den monatlichen Cashflow aus dem laufenden Betrieb oder den Mieteinnahmen der Kioske. Falls die Kioske noch nicht in Betrieb sind, müssen Sie deren prognostizierten Umsatz und Gewinn ermitteln.

Zweitens müssen Sie die gesamtwirtschaftliche Lage analysieren. Dies ist entscheidend, um festzustellen, ob der Zeitpunkt Ihrer Investitionsentscheidung richtig ist. Besitzen Sie beispielsweise Immobilien während eines Booms, könnten die Preise zu stark gestiegen sein. Der Einsatz von Fremdkapital führt dann zu höheren Zinsen, und die Immobilie könnte aufgrund des vorangegangenen Preisanstiegs ihr Wertsteigerungspotenzial einbüßen. Die Investition wäre somit unrentabel. Sollten Sie über wenig Erfahrung verfügen, können Sie sich von Finanzexperten beraten lassen, um eine umfassende Einschätzung zu erhalten.

Drittens sollten Sie die Lage und das Potenzial der Immobilie prüfen. Ein Kiosk in einem dicht besiedelten Gebiet unterscheidet sich grundlegend von einem in einem Neubaugebiet, da der Hauptzweck eines Kiosks die Geschäftstätigkeit ist. Ohne Anwohner sind Wertsteigerungen (Gewinne aus der Wertsteigerung der Immobilie) und Cashflow (Gewinne aus dem Geschäftsbetrieb auf dem Grundstück) nicht realisierbar. Daher hilft Ihnen eine gründliche Recherche der Lage, des Potenzials, der Bevölkerungsdichte und der Infrastruktur (Strom, Straßen, Schulen und sonstige Einrichtungen) im Umfeld des Kiosks, eine fundiertere Investitionsentscheidung zu treffen.

Viertens ist die rechtliche Bewertung der Immobilie erforderlich. Für erfahrene Investoren ist dies relativ einfach. Anfänger sollten sich jedoch die Zeit nehmen, die notwendigen rechtlichen Verfahren und Vorschriften bezüglich der anfallenden Steuern beim Immobilienbesitz zu recherchieren, um unnötige Risiken zu vermeiden. Derzeit fallen beim Immobilienbesitz Registrierungsgebühren und die jährliche Grundsteuer an. Handelt es sich um einen Kiosk, sollten Sie sich erkundigen, ob in der Gegend Service- oder Instandhaltungsgebühren erhoben werden. Auch die Gebühren für die Landnutzungsrechte sind zu berücksichtigen.

Abschließend sollten Sie Ihren Investitions- und Geschäftsplan prüfen. Ich empfehle Ihnen dringend, einen detaillierten Plan zu erstellen, da diese Aktivität Ihre Ersparnisse und einen Teil Ihres monatlichen Überschusses nahezu vollständig aufbrauchen wird. Daher ist ein detaillierter Plan unerlässlich. Konzentrieren Sie sich dabei auf die folgenden drei Punkte: die Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten, die Budgetplanung und das Cashflow-Management (Einnahmen und Ausgaben).

Tran Manh Hoang Viet
Experte für persönliche Finanzplanung
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

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