Der Markt in Provinzen und Städten zieht Investitionskapital an, die Lagerbestände werden größer, die Zeit für die Ausgabe des ersten roten Buches wurde seit dem 1. August verkürzt ... so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Neueste Immobilien: Perspektive des Harbour Center Hai Phong-Projekts. (Quelle: Silk Path Hotel Company Limited) |
Kontinuierliche Einführung neuer Projekte vor Ort
Vor kurzem wurde in Hai Phong ein neues Projekt begrüßt: das Harbour Center in der Le Lai Street 3 im Bezirk Ngo Quyen. Das Projekt umfasst 74 aneinandergrenzende Grundstücke mit Ladenhäusern (gewerblichen Reihenhäusern) mit einer Größe von 5 Stockwerken und einer Gesamtnutzfläche von ca. 400 m2. Dabei beträgt die Grundfläche 68,6–161,8 m² und die gemeinsame Frontbreite 6–13,8 m. Das Projekt hat eine Gesamtfläche von über 11.000 m2, investiert wurde von der Silk Path Hotel Company Limited.
Hung Yen begrüßte ein neues Projektangebot, The Fibonan – ein 32-stöckiges Gebäude mit gemischter Nutzung und 3 Untergeschossen, das zum Villen- und Wohnprojekt Hung Thinh gehört – Gemeinde Cuu Cao, Bezirk Van Giang (Hung Yen). Die Investitionen in das Projekt stammen von An Phu Invest. Die Fläche von The Fibonan beträgt 20.992 m², davon sind 4.370 m² Baulandfläche mit 656 Wohnungen, mit unterschiedlichen Flächen von 43-96 m².
Ha Nam hat ein neues Projekt namens Sun Urban City Ha Nam. Das Projekt befindet sich im neuen Zentrum der Stadt Phu Ly und hat eine Fläche von mehr als 400 Hektar, davon 200 Hektar für die Entwicklung von Wasserflächen, 19 Hektar für den Sun World Park, 17 Hektar für einen Landschaftssee, 28 Hektar für die neue Verwaltung, 13 Hektar für einen Innenpark und 60 Hektar für das Projekt. Was die Produkttypen angeht, ist das Projekt vielfältig und umfasst Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen mit 40 9-stöckigen Gebäuden, darunter etwa 15.000 Wohnungen, 4.500 gewerbliche Reihenhäuser und 1.200 Doppelhaushälften und freistehende Villen.
Thanh Hoa begrüßte auch neue Projektlieferungen aus dem Central Riverside-Projekt. Das Projekt befindet sich im Bezirk Dong Hai in der Stadt Thanh Hoa und wird von Taseco Land finanziert. Es ist bekannt, dass Central Riverside eine Fläche von 15,6 Hektar mit 493 Produkten hat. Darunter 339 Stadthäuser mit Flächen von 80–134 m2, 94 Geschäftshäuser mit Flächen von 104–197 m2 und 60 Villen mit Flächen von 180–361 m2.
Bac Giang hat ein neues Projekt namens The Terra – Bac Giang vom Investor Van Phu – Invest. Das Projekt befindet sich im südlichen Stadtgebiet, Bezirk Dinh Ke (Stadt Bac Giang). Das Projekt wird auf einer Fläche von 45.059 m2 errichtet und umfasst zwei Türme mit jeweils 28 Stockwerken und insgesamt 688 Wohnungen, 66 Villen und 43 Stadthäusern.
Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGOHomes, sagte, dass Wohnungen in Hanoi tatsächlich weiterhin attraktiv seien und den Markt sowohl im Wohn- als auch im Investitionsbereich weiterhin dominierten. Seit dem zweiten Quartal dieses Jahres teilt sich dieses Segment jedoch aufgrund des starken Booms im Immobiliensektor der Provinzen den Investitionskuchen mit anderen Segmenten und Märkten. Der eigentliche Grund liegt neben dem Boom neuer Projekte auf dem Provinzmarkt auch darin, dass die Immobilienpreise in Hanoi derzeit in allen Segmenten zu hoch sind und daher für Investoren nicht mehr attraktiv sind.
Die Migrationswelle begann im März 2024 und wird immer stärker. In der Migrationswelle suchen Investoren nach Möglichkeiten entlang wirtschaftlicher Achsen im Zusammenhang mit Industrieparks, Provinzen mit entwickelten Volkswirtschaften, entlang entwickelter Verkehrsachsen wie Bac Ninh – Bac Giang; Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh.
Der Bestand wächst
Laut Informationen von Cafebiz zeigen Daten des Bauministeriums, dass der Immobilienmarkt in den ersten Monaten des Jahres allmählich wieder aktiv wurde und auch die Zahl der suchenden und handelnden Kunden zugenommen hat. Das Immobilientransaktionsvolumen stieg Anfang 2024 im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 um fast 30 %.
Der Immobilienmarkt ist jedoch noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Dabei ist die Anzahl der abgeschlossenen Projekte, der neu lizenzierten Projekte und der für einen späteren Verkauf in Frage kommenden Projekte allesamt niedriger als im gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Bemerkenswert ist, dass der Immobilienbestand mit 19.323 Produkten immer noch sehr groß ist und sich hauptsächlich aus einzelnen Häusern und Grundstücken zusammensetzt, was einem Anstieg von 43 % gegenüber dem Ende des letzten Jahres entspricht.
Finanzberichte von zehn börsennotierten Immobilienunternehmen, die Wohnraum entwickeln, zeigten außerdem, dass der Gesamtbestandswert zum 31. Juni mehr als 269.135 Milliarden VND betrug, was einem Anstieg von fast 3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Tatsächlich ist der Lagerbestand vieler Unternehmen in den letzten Jahren nicht gesunken, sondern zunehmend „aufgebläht“.
Der Lagerbestand des Unternehmens wird in zwei Positionen erfasst, nämlich fertige und unfertige Immobilien. Angesichts der schwierigen Marktlage haben viele Unternehmen ihre Pläne zur Freigabe fertiger Immobilien verschoben, bis sich der Markt erholt hat. Dies führte dazu, dass die Lagerbestände bei einigen Unternehmen nicht sanken.
Bei unfertigen Immobilien handelt es sich um die wichtigste Inventarart von Immobilienunternehmen. Der Grund für den kontinuierlichen Anstieg des Bestands an unfertigen Immobilien liegt darin, dass bei vielen Projekten rechtliche Fragen seit vielen Jahren feststecken. Es ist ersichtlich, dass nach der Phase der Marktangebotsexplosion (2018) auch die Genehmigung von Wohnbauprojekten in städtischen Gebieten aufgrund zunehmend schwerwiegender rechtlicher Verfahrensprobleme nachließ. Dies führt dazu, dass das Marktangebot im Laufe der Jahre stetig abnimmt, insbesondere in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi.
Ein weiterer Grund für die hohen Lagerbestände ist, dass der Markt eine Phase starker Entwicklung durchläuft und viele Investoren große Geldsummen in die Provinzen stecken, um dort Spekulations- und Investitionsprojekte wie Grundstücke, Ferienimmobilien usw. zu entwickeln.
Bislang ist die Lage auf dem Investitionsmarkt verlangsamt, sodass es schwierig ist, Käufer zu finden und die Immobilien auch nach Abschluss des Kaufs nicht liquidiert werden können. Mit dieser Art von Lagerbeständen wird es für Unternehmen schwierig, sie zu bewältigen, da der allgemeine Markt noch nicht wieder aktiv ist.
Der Bericht von Batdongsan.com.vn wies auch darauf hin, dass paradoxerweise die Lagerbestände der börsennotierten Immobilienunternehmen trotz des Mangels an neuem Angebot auf dem Markt immer noch groß seien, was zeige, dass die Produkte nicht den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes entsprächen.
Ho-Chi-Minh-Stadt passt sich an und erstellt noch keine neue Grundstückspreisliste
Die neue Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt wird ab dem 1. Januar 2026 erstellt und angewendet. Derzeit setzt die Stadt die angepasste Preisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 um.
Die oben genannten Informationen wurden vom Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, Nguyen Toan Thang, auf dem sozioökonomischen Treffen am Nachmittag des 1. August bekannt gegeben.
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| Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, bei der sozioökonomischen Versammlung der Stadt am 1. August. (Foto: Van Anh) |
Laut Herrn Thang ist es dem Volkskomitee der Provinz bei der Umsetzung des geänderten Bodengesetzes von 2024 gestattet, die alte Bodenpreisliste zu berücksichtigen, zu verwenden oder anzupassen. Auf dieser Grundlage verfolgt Ho-Chi-Minh-Stadt eine Anpassungspolitik, hat jedoch noch keine neue Preisliste erstellt.
Die Anpassung der Grundstückspreise umfasst 7 Schritte, derzeit hat die Abteilung 6 Schritte abgeschlossen. Alle von der Beratungseinheit im gesamten Gebiet gesammelten Daten wurden neu kalibriert und zur Überprüfung und Bewertung an die Arbeitsgruppe des Volksrats von Ho-Chi-Minh-Stadt weitergeleitet.
Das Ministerium passt die aktuellen Grundstückstransaktionspreise, die genehmigten Entschädigungspreise und die spezifischen Marktpreise an und aktualisiert sie, um sicherzustellen, dass keine Verluste aufgrund einer zu niedrigen alten Preisliste entstehen.
Herr Nguyen Toan Thang nannte ein Beispiel: In der Gegend gibt es einige Straßen, deren alte Preisliste nur 1–2 Millionen VND/m2 beträgt. Mittlerweile liegt der tatsächliche Transaktionspreis bei 100–200 Millionen VND/m2. Daher muss die Stadt ihre Preisliste neu ausrichten, um für diesen Zeitraum die geeignetste verwenden zu können.
Im Juli stieg die Zahl der Grundbucheinträge in Ho-Chi-Minh-Stadt weiter an und belief sich auf fast 40.000 Einträge. Bei den meisten davon handelte es sich noch immer um Verkaufs- und Hypothekeneinträge. Die landbezogenen Einnahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich in den letzten sieben Monaten auf über 12.000 Milliarden.
Laut Vo Van Hoan, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind die Menschen und die öffentliche Meinung sehr an der neuen Grundstückspreisliste interessiert. Daher müssen diese Informationen besprochen und sorgfältig geprüft werden.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schließt derzeit die letzten Schritte ab, um dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Veröffentlichung einer lokalen Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 vorzulegen.
Verkürzung der Frist für die Ausgabe des ersten roten Buches ab dem 1. August
Die Regierung hat gerade das Dekret Nr. 101/2024/ND-CP (Dekret 101) erlassen, das grundlegende Landvermessungen, die Registrierung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte, das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten und Landinformationssysteme regelt. Dieses Dekret tritt am 1. August in Kraft.
Insbesondere legt das Dekret 101 klar fest, dass die Frist für die Erstregistrierung von Grundstücken und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten nicht mehr als 20 Arbeitstage betragen darf.
Die Ausstellung der ersten Urkunde über das Landnutzungsrecht (rotes Buch) und der Eigentumsbescheinigung für das Grundstück (rosa Buch) dauert höchstens drei Werktage.
Gemäß den oben genannten Bestimmungen dauert der gesamte Prozess der erstmaligen Registrierung von Grundstücken und an Grundstücke gebundenen Vermögenswerten sowie der erstmaligen Ausstellung roter und rosa Bücher nicht länger als 23 Arbeitstage.
Für Berggemeinden, Inseln, abgelegene Gebiete, Gebiete mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen und Gebiete mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen verlängert sich die Bearbeitungszeit für das Verfahren zur ersten Ausstellung des Roten Buches um 10 Arbeitstage.
Unterdessen betrug gemäß den bisherigen Bestimmungen die Dauer des Verfahrens zur Ausstellung des ersten roten Buches ab dem Datum des Erhalts der gültigen Dokumente nicht mehr als 30 Tage und für abgelegene Gebiete nicht mehr als 40 Tage.
Daher hat die Regierung in dem neu erlassenen Dekret erstmals die Zeit für Registrierungsverfahren und die Ausstellung roter und rosa Bücher verkürzt.
Der Zeitpunkt für die Ausstellung des ersten roten Buches wird ab dem Datum des Eingangs der vollständigen und schlüssigen Unterlagen gemäß Punkt a, Absatz 1, Artikel 19, Dekret 101 berechnet.
Darüber hinaus regelt das Dekret 101 auch konkret die Grundbucheintragung und die mit dem Grund und Boden verbundenen Vermögenswerte.
Gemäß diesem Dekret wird die Frist für die Registrierung von Änderungen an Grundstücken und an mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten sowie für die Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten wie folgt umgesetzt:
– Im Falle einer Umwandlung landwirtschaftlicher Landnutzungsrechte ohne Befolgung des Flurbereinigungs- oder Flurstückstauschplans oder im Falle einer Übertragung, Vererbung oder Schenkung von Landnutzungsrechten, Eigentumsverhältnissen an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, einer Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Eigentumsverhältnissen an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten darf die Frist 10 Arbeitstage nicht überschreiten.
– Im Falle des Verkaufs oder der Kapitaleinlage von Vermögenswerten, die an vom Staat gepachtete Grundstücke mit jährlicher Pachtzahlung gebunden sind, darf die Frist 10 Arbeitstage nicht überschreiten und beinhaltet nicht die Zeit für die Bestimmung des Grundstückspreises und die Unterzeichnung des Pachtvertrags.
– Bei der Vermietung oder Untervermietung von Landnutzungsrechten im Rahmen von Infrastrukturbau- und Geschäftsprojekten darf die Frist 5 Arbeitstage nicht überschreiten.
– Im Falle der Stornierung der Registrierung für die Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten bei Infrastrukturbau- und Geschäftsprojekten darf diese 3 Arbeitstage nicht überschreiten.
Der Inhalt der Erstregistrierung von Grundstücken und an Grundstücken befestigten Eigentums umfasst: Informationen über Landnutzer; Eigentümer des mit dem Grundstück verbundenen Eigentums; Die Person, der das Land zur Verwaltung zugewiesen wurde, umfasst den Namen, persönliche Dokumente, Rechtsdokumente, die Adresse des Landnutzers, den Eigentümer des mit dem Land verbundenen Eigentums und die Person, der das Land zur Verwaltung zugewiesen wurde.
Zu den Grundstücksinformationen gehören die Grundstücksnummer, die Kartenblattnummer, die Adresse, die Fläche, der Grundstückstyp, die Landnutzungsform, der Ursprung der Landnutzung und andere Informationen über das Grundstück.
Zu den Informationen zu den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten zählen Vermögenswertart, Adresse, Baufläche, Grundfläche, Nutzfläche, Eigentumsform, Eigentumsdauer und weitere Informationen zu den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten.
Voraussetzungen für die Registrierung von Landnutzungsrechten, an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten oder Landverwaltungsrechten bzw. die Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten für Grundstücke und an Grundstücken gebundene Vermögenswerte.
Sonstige Anfragen von Landnutzern, Eigentümern von mit dem Land verbundenen Vermögenswerten und Personen, denen Land zur Verwaltung gemäß den Bestimmungen des Landesgesetzes (sofern vorhanden) zugewiesen wurde.
Bezüglich des Ortes zur Entgegennahme von Akten und zur Rückgabe von Ergebnissen von Grundbuchverfahren und an Grundstücke geknüpften Vermögenswerten ist in Erlass 101 Folgendes festgelegt: Die Agentur zur Entgegennahme von Akten und zur Rückgabe von Ergebnissen umfasst die zentrale Anlaufstelle gemäß den Bestimmungen des Volkskomitees der Provinz zur Entgegennahme von Akten und zur Rückgabe von Ergebnissen von Verwaltungsverfahren auf Provinz-, Bezirks- und Gemeindeebene; Grundbuchamt; Zweigstelle des Grundbuchamts.
Antragsteller können ihre Anträge auf folgende Arten einreichen: direkt bei den vorgeschriebenen Stellen, per Post, an einem zwischen dem Antragsteller und dem Grundbuchamt vereinbarten Ort oder über das nationale Portal für öffentliche Dienste bzw. das Portal für öffentliche Dienste der Provinz.
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh leitet Konferenz zur Bekämpfung von Schmuggel, Handelsbetrug und gefälschten Waren](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/14/6cd67667e99e4248b7d4f587fd21e37c)
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