Marktparadoxon, sowohl Mangel als auch Überschuss; der Grund, warum die Investitionswelle in viele Regionen strömt.

Der Markt in Provinzen und Städten zieht Investitionskapital an, die Lagerbestände nehmen zu, die Frist für die Ausstellung des ersten roten Buches wurde seit dem 1. August verkürzt... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelles Immobilienprojekt: Perspektive des Harbor Center Hai Phong -Projekts. (Quelle: Silk Path Hotel Company Limited)

Kontinuierliche Einführung neuer Projekte in den jeweiligen Regionen

Kürzlich wurde in Hai Phong das neue Projekt Harbour Center in der Le Lai Straße 3 im Bezirk Ngo Quyen eröffnet. Das Projekt umfasst 74 angrenzende Grundstücke mit fünfgeschossigen Geschäftshäusern (auch als Stadthäuser bekannt) und einer Gesamtnutzfläche von ca. 400 m². Die einzelnen Ladenflächen variieren zwischen 68,6 und 161,8 m², die gemeinsame Straßenfront zwischen 6 und 13,8 m. Das Projekt mit einer Gesamtfläche von über 11.000 m² wurde von der Silk Path Hotel Company Limited realisiert.

In Hung Yen wird ein neues Projekt eröffnet: The Fibonan – ein 32-stöckiges Mischnutzungsgebäude mit drei Untergeschossen, das zum Villen- und Wohnprojekt Hung Thinh in der Gemeinde Cuu Cao, Bezirk Van Giang (Hung Yen), gehört. Das Projekt wird von An Phu Invest realisiert. The Fibonan umfasst eine Fläche von 20.992 m², davon sind 4.370 m² bebaut. Die 656 Wohneinheiten variieren in der Größe von 43 bis 96 m².

In Ha Nam entsteht das neue Projekt „Sun Urban City Ha Nam“. Es befindet sich im neuen Stadtzentrum von Phu Ly und erstreckt sich über mehr als 400 Hektar. Davon sind 200 Hektar für die Wasserflächengestaltung, 19 Hektar für den Sun World Park, 17 Hektar für einen Landschaftssee, 28 Hektar für die neue Verwaltung, 13 Hektar für einen internen Park und 60 Hektar für das Projekt selbst vorgesehen. Das Angebot an Wohneinheiten ist vielfältig: Apartments, Geschäftshäuser und Villen entstehen in 40 neungeschossigen Gebäuden mit insgesamt rund 15.000 Apartments, 4.500 Gewerbe-Stadthäusern und 1.200 Doppel- und freistehenden Villen.

Thanh Hoa begrüßte außerdem ein neues Projekt: das Wohngebiet Central Riverside. Das von Taseco Land realisierte Projekt befindet sich im Stadtbezirk Dong Hai in Thanh Hoa und umfasst eine Fläche von 15,6 Hektar mit 493 Wohneinheiten. Darunter befinden sich 339 Reihenhäuser mit einer Wohnfläche von 80 bis 134 m², 94 Geschäftshäuser mit einer Fläche von 104 bis 197 m² und 60 Villen mit einer Fläche von 180 bis 361 m².

In Bac Giang entsteht mit „The Terra – Bac Giang“ ein neues Projekt des Investors Van Phu – Invest. Das Projekt befindet sich im südlichen Stadtgebiet, im Stadtteil Dinh Ke (Stadt Bac Giang). Auf einer Fläche von 45.059 m² entstehen zwei 28-stöckige Türme mit insgesamt 688 Wohnungen, 66 Villen und 43 Reihenhäusern.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGOHomes, erklärte, dass Wohnungen in Hanoi nach wie vor attraktiv seien und den Markt sowohl im Wohn- als auch im Anlagesegment dominierten. Seit dem zweiten Quartal dieses Jahres müsse sich dieses Segment jedoch aufgrund des starken Booms auf dem Provinzimmobilienmarkt den Investitionskuchen mit anderen Segmenten und Märkten teilen. Neben dem Bauboom auf dem Provinzmarkt liege ein weiterer Grund darin, dass die Immobilienpreise in Hanoi in allen Segmenten derzeit zu hoch seien, wodurch die Region für Investoren unattraktiv geworden sei.

Die Migrationswelle begann im März 2024 und gewinnt zunehmend an Stärke. Im Zuge dieser Migrationswelle suchen Investoren nach Möglichkeiten entlang wirtschaftlicher Achsen, die mit Industrieparks, Provinzen mit entwickelter Wirtschaft und gut ausgebauten Verkehrsachsen wie Bac Ninh – Bac Giang oder Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh verbunden sind.

Die Lagerbestände wachsen

Laut Informationen von Cafebiz zeigen Daten des Bauministeriums, dass sich der Immobilienmarkt in den ersten Monaten des Jahres allmählich wieder erholt hat und die Zahl der Suchenden und Händler gestiegen ist. Die Anzahl der Immobilientransaktionen Anfang 2024 stieg im Vergleich zu Ende 2023 um fast 30 %.

Der Immobilienmarkt steht jedoch weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen. Insbesondere die Anzahl der fertiggestellten, neu genehmigten und für den zukünftigen Verkauf vorgesehenen Projekte liegt unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. Bemerkenswert ist jedoch, dass der Immobilienbestand mit 19.323 Objekten – hauptsächlich Einfamilienhäuser und Grundstücke – nach wie vor sehr hoch ist. Dies entspricht einem Anstieg von 43 % gegenüber Ende letzten Jahres.

Die Finanzberichte von zehn börsennotierten Wohnungsbauunternehmen zeigen, dass der Gesamtbestandswert zum 31. Juni über 269,135 Milliarden VND betrug, ein Anstieg von fast 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Tatsächlich ist der Bestandswert vieler Unternehmen in den letzten Jahren nicht gesunken, sondern im Gegenteil deutlich gestiegen.

Die Lagerbestände der Unternehmen werden in zwei Kategorien erfasst: fertiggestellte und unfertige Immobilien. Im Hinblick auf die schwierige Marktlage haben viele Unternehmen ihre geplanten Markteinführungen für fertiggestellte Immobilien verschoben, bis sich der Markt erholt, was dazu geführt hat, dass der Lagerwert einiger Unternehmen nicht gesunken ist.

Unfertige Immobilien stellen den größten Bestand an Immobilien im Portfolio von Immobilienunternehmen dar. Der Grund für den kontinuierlichen Anstieg dieses Bestands liegt in den seit Jahren festgefahrenen rechtlichen Problemen vieler Projekte. Nach dem explosionsartigen Anstieg des Angebots (2018) verlangsamte sich die Genehmigung von Wohnbauprojekten in städtischen Gebieten aufgrund zunehmend komplexer rechtlicher und verfahrenstechnischer Schwierigkeiten. Dies führte zu einem stetigen Rückgang des Angebots, insbesondere in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi.

Ein weiterer Grund für die hohen Lagerbestände ist, dass sich der Markt in einer Phase starker Entwicklung befindet. Viele Investoren investieren viel Geld in die Provinzen, um spekulative Projekte und Investitionsvorhaben wie Grundstücke, Ferienimmobilien usw. zu entwickeln.

Bislang stagniert der Investitionsmarkt, was die Käufersuche erschwert und eine Liquidation selbst nach Fertigstellung unmöglich macht. Angesichts des noch nicht wiedererstarkten Gesamtmarktes wird es für Unternehmen schwierig sein, solche Lagerbestände abzubauen.

Der Bericht von Batdongsan.com.vn wies außerdem darauf hin, dass paradoxerweise trotz des Mangels an neuen Angeboten auf dem Markt die Lagerbestände börsennotierter Immobilienunternehmen immer noch groß seien, was zeige, dass die Produkte nicht den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes entsprächen.

Ho-Chi-Minh-Stadt befindet sich in der Anpassungsphase und hat noch keine neue Grundstückspreisliste erstellt.

Die neue Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt wird ab dem 1. Januar 2026 erstellt und angewendet. Derzeit wendet die Stadt die angepasste Preisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 an.

Die obigen Informationen wurden von Nguyen Toan Thang, dem Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt, auf der sozioökonomischen Sitzung am Nachmittag des 1. August gegeben.

Der Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Toan Thang, bei der sozioökonomischen Sitzung der Stadt am 1. August. (Foto: Van Anh)

Laut Herrn Thang ist das Provinzvolkskomitee bei der Umsetzung des geänderten Landgesetzes von 2024 befugt, die alte Grundstückspreisliste zu prüfen, zu verwenden oder anzupassen. Aus diesem Grund verfolgt Ho-Chi-Minh-Stadt eine Anpassungspolitik, hat aber noch keine neue Preisliste erstellt.

Die Anpassung der Grundstückspreise erfolgt in sieben Schritten, von denen das Ministerium bisher sechs abgeschlossen hat. Sämtliche von der Beratungseinheit im gesamten Gebiet erhobenen Daten wurden neu kalibriert und der Arbeitsgruppe des Volksrats von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Prüfung und Bewertung übergeben.

Das Ministerium passt die aktuellen Grundstückstransaktionspreise, die genehmigten Entschädigungspreise und die spezifischen Marktpreise an und aktualisiert sie, um sicherzustellen, dass kein Verlust entsteht, falls die alte Preisliste zu niedrig wäre.

Herr Nguyen Toan Thang nannte als Beispiel Straßen in der Gegend, deren alte Preisliste lediglich 1–2 Millionen VND/m² vorsah. Der tatsächliche Transaktionspreis liege jedoch bei bis zu 100–200 Millionen VND/m². Daher müsse die Stadt ihre Preisliste anpassen und die für die aktuelle Situation angemessenste Preisliste festlegen.

Im Juli stieg die Zahl der Grundbucheinträge in Ho-Chi-Minh-Stadt weiter an und erreichte fast 40.000 Einträge, wobei es sich nach wie vor größtenteils um Verkaufs- und Hypothekenurkunden handelte. Die Einnahmen aus dem Grundbuchwesen in Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich in den vergangenen sieben Monaten auf über 12 Billionen Yuan.

Laut Vo Van Hoan, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, besteht großes Interesse an der neuen Grundstückspreisliste. Daher müssen diese Informationen diskutiert und sorgfältig geprüft werden.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schließt die letzten Schritte ab, um dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt eine lokale Grundstückspreisliste zur Herausgabe gemäß dem Landgesetz von 2024 vorzulegen.

Verkürzen Sie die Frist für die Ausstellung des ersten roten Buches ab dem 1. August.

Die Regierung hat soeben das Dekret Nr. 101/2024/ND-CP (Dekret 101) erlassen, das die Durchführung von grundlegenden Landvermessungen, die Registrierung von Landnutzungsrechten, das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten und das Landinformationssystem regelt. Dieses Dekret tritt am 1. August in Kraft.

Insbesondere legt das Dekret 101 eindeutig fest, dass die Frist für die erstmalige Registrierung von Grundstücken und den damit verbundenen Vermögenswerten höchstens 20 Arbeitstage beträgt.

Die Bearbeitungszeit für die Ausstellung des ersten Nutzungsrechtszertifikats (rotes Buch) und des dazugehörigen Eigentumsnachweises (rosa Buch) beträgt höchstens 3 Werktage.

Gemäß den oben genannten Bestimmungen darf der gesamte Prozess der erstmaligen Registrierung von Grundstücken und den dazugehörigen Vermögenswerten sowie der erstmaligen Ausstellung der Grundbuchauszüge und Grundbucheinträge nicht länger als 23 Werktage dauern.

Für Berggemeinden, Inseln, abgelegene Gebiete, Gebiete mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen und Gebiete mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen verlängert sich die Bearbeitungszeit für das erste Ausstellungsverfahren des Roten Buches um 10 Werktage.

Nach den bisherigen Bestimmungen betrug die Bearbeitungszeit für das Verfahren zur Ausstellung des ersten roten Buches höchstens 30 Tage ab dem Datum des Eingangs der gültigen Dokumente und höchstens 40 Tage für abgelegene Gebiete.

Mit dem neu erlassenen Dekret hat die Regierung erstmals die Fristen für die Registrierungsverfahren und die Ausstellung der roten und rosa Bücher verkürzt.

Die Frist für die erstmalige Ausstellung des roten Buches beginnt mit dem Datum des Eingangs der vollständigen und in sich stimmigen Unterlagen gemäß Punkt a, Absatz 1, Artikel 19, Dekret 101.

Darüber hinaus regelt das Dekret 101 auch speziell die Grundbucheintragung und die mit dem Grundbesitz verbundenen Vermögenswerte.

Gemäß diesem Dekret wird die Frist für die Registrierung von Änderungen an Grundstücken und damit verbundenen Immobilien sowie für die Erteilung von Bescheinigungen über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an damit verbundenen Immobilien wie folgt gehandhabt:

– Im Falle der Umwandlung von landwirtschaftlichen Nutzungsrechten ohne Einhaltung des Flurbereinigungs- oder Grundstückstauschplans oder im Falle der Übertragung, Erbschaft, Schenkung von Nutzungsrechten, Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, Kapitaleinlage unter Verwendung von Nutzungsrechten, Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, beträgt die Frist höchstens 10 Werktage.

– Im Falle des Verkaufs oder der Einbringung von Kapital in Form von Vermögenswerten, die mit einem vom Staat gepachteten Grundstück verbunden sind, für das eine jährliche Pacht erhoben wird, darf die Frist 10 Arbeitstage nicht überschreiten; die Zeit für die Ermittlung des Grundstückspreises und die Unterzeichnung des Pachtvertrags wird dabei nicht mitgerechnet.

– Bei der Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten im Rahmen von Infrastrukturbau- und Geschäftsprojekten darf die Frist 5 Werktage nicht überschreiten.

– Im Falle der Stornierung der Registrierung für die Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten bei Infrastrukturbau- und Geschäftsprojekten darf die Frist 3 Werktage nicht überschreiten.

Zum Inhalt der Erstregistrierung von Grundstücken und damit verbundenen Grundstücken gehören: Informationen über die Grundstücksnutzer; Eigentümer von mit dem Grundstück verbundenen Grundstücken; Personen, denen das Grundstück zur Verwaltung zugewiesen wurde, einschließlich Name, Personalausweis, juristische Person und Anschrift der Grundstücksnutzer, Eigentümer von mit dem Grundstück verbundenen Grundstücken und Personen, denen das Grundstück zur Verwaltung zugewiesen wurde.

Zu den Informationen über das Grundstück gehören die Grundstücksnummer, die Kartenblattnummer, die Adresse, die Fläche, die Art des Grundstücks, die Form der Landnutzung, der Ursprung der Landnutzung und weitere Informationen über das Grundstück.

Zu den auf dem Grundstück befindlichen Vermögenswerten gehören die Art des Vermögenswerts, die Adresse, die bebaute Fläche, die Geschossfläche, die nutzbare Fläche, die Eigentumsform, die Eigentumsdauer und weitere Informationen über die auf dem Grundstück befindlichen Vermögenswerte.

Anforderungen für die Registrierung von Landnutzungsrechten, mit dem Grundstück verbundenen Rechten oder Landverwaltungsrechten oder für die Ausstellung von Bescheinigungen über Landnutzungsrechte, Eigentum an mit dem Grundstück verbundenen Rechten für Grundstücke und mit dem Grundstück verbundene Rechte.

Sonstige Anfragen von Landnutzern, Eigentümern von mit dem Land verbundenen Vermögenswerten und Personen, denen Land zur Verwaltung gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes (sofern vorhanden) zugewiesen wurde.

Hinsichtlich des Ortes, an dem Unterlagen entgegengenommen und Ergebnisse von Grundbuchverfahren und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten zurückgemeldet werden, bestimmt das Dekret 101: Die für die Entgegennahme von Unterlagen und die Rückmeldung von Ergebnissen zuständige Stelle umfasst die zentrale Anlaufstelle gemäß den Bestimmungen des Volkskomitees der Provinz für die Entgegennahme von Unterlagen und die Rückmeldung von Ergebnissen der Abwicklung von Verwaltungsverfahren auf Provinz-, Bezirks- und Gemeindeebene; das Grundbuchamt; eine Zweigstelle des Grundbuchamtes.

Antragsteller für die Registrierung können ihre Anträge auf folgende Weise einreichen: direkt bei den zuständigen Behörden, per Post, an einem zwischen dem Antragsteller und dem Grundbuchamt vereinbarten Ort oder über das nationale öffentliche Dienstleistungsportal oder das provinzielle öffentliche Dienstleistungsportal.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html