Diese Verpflichtungen liegen noch in weiter Ferne…

Die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten hat erst 20,2 % des Plans erreicht.

Das Volkskomitee von Hanoi hat in letzter Zeit durch eine Reihe von Beschlüssen, Plänen und konkreten Richtlinien seine Entschlossenheit zur Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten deutlich unter Beweis gestellt. Betrachtet man jedoch die bisherigen Ergebnisse, so scheinen die Verpflichtungen und Pläne Hanois noch lange nicht erfüllt zu sein.

Laut einem Bericht des Volkskomitees von Hanoi wurden im Zeitraum 2016–2020 in der Stadt lediglich 20,2 % der geplanten Sozialwohnungsbauprojekte realisiert. Dies ist ein äußerst bescheidenes Ergebnis im Vergleich zu dem vom Volkskomitee selbst verabschiedeten Plan.

Sozialwohnungen in Hanoi, aber die Versprechen sind noch weit von der Realität entfernt (Abbildung 1).

Um die Umsetzung zu beschleunigen, hat das Volkskomitee von Hanoi beschlossen, das Bauamt mit der Ausarbeitung von Investitionsvorschlägen für zwei Sozialwohnungsbauprojekte in der Gemeinde Tien Duong im Bezirk Dong Anh zu beauftragen. Gleichzeitig prüft Hanoi die Weiterführung der drei verbleibenden Projekte in der Gemeinde Co Bi im Bezirk Gia Lam, auf den Grundstücken CT1-5 im Stadtplanungsgebiet S5 (das die Gemeinden Ngoc Hoi, Dai Ang und Lien Ninh im Bezirk Thanh Tri sowie die Gemeinde Khanh Ha im Bezirk Thuong Tin umfasst) und in der Gemeinde Dai Mach im Bezirk Dong Anh. Auf dieser Grundlage sollen Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren gemäß den geltenden Bestimmungen durchgeführt werden. Es wird erwartet, dass die fünf abgeschlossenen Projekte den Bestand an Sozialwohnungen in Hanoi um rund 2,5 Millionen Quadratmeter erweitern und damit den erheblichen Bedarf der Stadt (rund 6,8 Millionen Quadratmeter nach 2020) decken sowie zur Erreichung des im Plan festgelegten Ziels für Sozialwohnungen beitragen werden.

Das Volkskomitee von Hanoi erklärte, die Stadt sei eine der ersten Kommunen gewesen, die ein Wohnungsbauprogramm und einen entsprechenden Plan gemäß dem Wohnungsbaugesetz entwickelt und veröffentlicht habe. Dies sei jedoch eine neue und schwierige Aufgabe, insbesondere da die Stadt noch kein eigenes Stadtentwicklungsprogramm vorgelegt habe.

Daher sind die vorgeschlagenen Wohnungsbaubedürfnisse der Stadt nicht realistisch und berücksichtigen nicht ausreichend die Herausforderungen und Probleme, die bei der Umsetzung auftreten können.

Darüber hinaus wurden die Richtlinien und Gesetze der Zentralregierung bisher nicht zeitnah angepasst, um aufkommende Probleme zu bewältigen. Die Umsetzung konzentrierter sozialer Wohnungsbauprojekte verläuft aufgrund bürokratischer Hürden und restriktiver Richtlinien schleppend. Es fehlen außerdem konkrete Vorgaben für die Ausschreibungsverfahren zur Auswahl von Investoren.

Darüber hinaus haben die derzeitigen Fördermechanismen Investoren nicht dazu bewegt, sich an der Entwicklung von Sozialwohnungen in Vorstadtgebieten und von Sozialwohnungen für Zielgruppen wie Arbeiter und Studenten zu beteiligen.

„Der Landfonds für den sozialen Wohnungsbau ist unzureichend, da die Mehrheit der Investoren bei Wohnungsbauprojekten mit einer Fläche von weniger als 10 Hektar lieber bar bezahlt, anstatt Land oder Wohneinheiten innerhalb des Projekts für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen“, erklärte das Volkskomitee von Hanoi.

Kürzlich hat das Volkskomitee von Hanoi zwei neue Beschlüsse im Zusammenhang mit dem Plan zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus im Zeitraum 2021 - 2025 verabschiedet.

Konkret genehmigte das Volkskomitee von Hanoi im Dezember 2022 den Beschluss 5063, mit dem der Plan für die Entwicklung von Sozialwohnungen in der Stadt für den Zeitraum 2021–2025 genehmigt wurde. Im Februar 2023 erließ das Volkskomitee von Hanoi ferner den Beschluss 1186, mit dem der Wohnungsbauentwicklungsplan für den Zeitraum 2021–2023 genehmigt wurde.

In diesen beiden Beschlüssen setzte sich das Volkskomitee von Hanoi das Ziel, bis 2025 1,2 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungen zu errichten. Dieses Ziel erscheint jedoch relativ unrealistisch.

Laut dem jüngsten Bericht des Volkskomitees von Hanoi wurden von Anfang 2021 bis Ende April 2023 in Hanoi vier weitere Projekte vollständig und ein Projekt teilweise abgeschlossen. Insgesamt umfassten die Projekte eine Sozialwohnungsfläche von über 345.000 Quadratmetern mit rund 4.160 Wohnungen.

Obwohl Hanoi die Hälfte des Weges zurückgelegt hat, ist erst ein Drittel des Plans umgesetzt. Da noch über zwei Jahre bis Ende 2025 verbleiben, muss Hanoi die restlichen zwei Drittel schaffen, also 855.000 Quadratmeter Sozialwohnungen bauen, um das Ziel zu erreichen. Dies ist eine schwierige Aufgabe, die von Hanoi immense Entschlossenheit erfordert.

Die Bearbeitung der notwendigen Verfahren vor der Erteilung der Investitionsgenehmigung dauert 500 Tage.

Es gibt viele Gründe für die langsame Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten, der besorgniserregendste Grund sind jedoch die langwierigen und komplizierten Verwaltungsverfahren für Investitionen.

Auf einem kürzlich abgehaltenen Seminar zur Überwindung von Hindernissen im sozialen Wohnungsbau gab Herr Nguyen Huu Duong, Vorsitzender der Hoa Binh Group – des Unternehmens, das kürzlich vom Volkskomitee von Hanoi die Investitionspolitik und die Investorengenehmigung für das Hochhaus-Sozialwohnungsbauprojekt Vinh Hung im Bezirk Hoang Mai erhalten hat – bekannt, dass es mehr als 500 Tage gedauert habe, die Genehmigung der Investitionspolitik für dieses Projekt zu erhalten.

Herr Duong berichtete, dass das Unternehmen zwei Grundstücke im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) besitzt. Würden diese beiden Grundstücke mit einer bebauten Fläche von ca. 150.000 Quadratmetern zu einem Gewerbewohnkomplex entwickelt, könnte das Unternehmen bei einem Verkaufspreis von 40–45 Millionen VND pro Quadratmeter einen Gewinn von etwa 2,5 Billionen VND erzielen.

Gleichzeitig erklärte er, dass der Bau von Sozialwohnungen lediglich einen Gewinn von 10 % oder rund 200 Milliarden VND einbringen würde. „Der Bau von Sozialwohnungen wird jedoch das Wohnungsproblem für viele Bevölkerungsgruppen lösen: Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst, Arbeiter, Offiziere, Soldaten der Streitkräfte und Studenten“, so Duong.

Bezüglich des Vorschlags, diese beiden Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau zu nutzen, erklärte Herr Duong jedoch, dass die Einreichung von Anträgen auf Investitionsgenehmigung für ein Grundstück mehr als 500 Tage in Anspruch nehme, obwohl für das Grundstück bereits ein Eigentumsnachweis, ein Pachtvertrag und eine jährliche Pachtzahlung vorlägen.

„Ich glaube, dass die Frage des Baus von Sozialwohnungen stark vom Willen der Stadtverantwortlichen abhängt“, sagte Herr Duong.

Herr Duong schlug vor, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte in der kommenden Zeit die Kriterien für den Erwerb von Sozialwohnungen erweitern und es Personen, die die Kriterien erfüllen, ermöglichen, sich zu registrieren.

„Berechnungen zufolge benötigen mindestens 20 Millionen Menschen Sozialwohnungen. Der Markt für Sozialwohnungen wird in den nächsten 20 bis 30 Jahren immer eine Nachfrage verzeichnen“, betonte Herr Nguyen Huu Duong.

Sogar der Leiter der Baubehörde von Hanoi hat sich zur Notwendigkeit geäußert, die Verwaltungsverfahren für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu verkürzen.

Herr Bui Tien Thanh, Leiter der Abteilung für Stadtentwicklung im Bauamt von Hanoi, unterbreitete drei Vorschläge, um den Fortschritt von Wohnungsbauprojekten im Allgemeinen und von sozialen Wohnungsbauprojekten im Besonderen zu beschleunigen.

Zunächst müssen die Verwaltungsverfahren für Investitionen in sozialen Wohnungsbau verkürzt werden. Ist ein Ausschreibungsverfahren zur Auswahl eines Investors für ein soziales Wohnungsbauprojekt erforderlich, bedarf es gesonderter Regelungen; derzeit dauert dieses zwei Jahre. Das ist viel zu lang für ein einfaches Investorenauswahlverfahren.

Zweitens sei es laut Herrn Thanh notwendig, unnötige Verwaltungsverfahren zu überprüfen und abzuschaffen. Denn bei sozialen Wohnungsbauprojekten sei Unternehmen im Gegensatz zu anderen kommerziellen Projekten ein maximaler Gewinn von 10 % gestattet.

Drittens sind Unternehmen bei der jüngsten Umsetzung auf Schwierigkeiten gestoßen, was die Verfügbarkeit von öffentlichem Land betrifft, das innerhalb der Grenzen von Wohn- und Sozialwohnungsbauprojekten willkürlich verstreut ist.

„Öffentliches Land innerhalb der Projektgrenzen ist sehr schwer zurückzugewinnen und zuzuweisen, weshalb für die Landräumungsverfahren spezielle Regelungen erforderlich sind, um die Projektdurchführung zu beschleunigen“, sagte Herr Thanh.

Viet Vu

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