Die Verpflichtungen liegen noch in weiter Ferne…

Die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten erreichte lediglich 20,2 % des Plans.

Das Volkskomitee von Hanoi hat kürzlich durch eine Reihe von Beschlüssen, Plänen und konkreten Anweisungen seine Entschlossenheit zur Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten deutlich zum Ausdruck gebracht. Ein Blick auf die bisherigen Ergebnisse zeigt jedoch, dass die von Hanoi vorgelegten Zusagen und Pläne zu unrealistisch erscheinen.

Laut Bericht des Volkskomitees von Hanoi wurden im Zeitraum 2016–2020 in der Stadt lediglich 20,2 % der geplanten Sozialwohnungsbauprojekte umgesetzt. Dies ist ein äußerst bescheidenes Ergebnis im Vergleich zum vom Volkskomitee von Hanoi verabschiedeten Plan.

Sozialwohnungen in Hanoi, aber weiterhin auf Distanz gehalten (siehe Bild 1)

Um die Umsetzung zu beschleunigen, hat das Volkskomitee von Hanoi beschlossen, das Bauamt mit der Erstellung von Investitionsvorschlägen für zwei Sozialwohnungsbauprojekte in der Gemeinde Tien Duong im Bezirk Dong Anh zu beauftragen. Gleichzeitig prüft Hanoi die Weiterführung der drei verbleibenden Projekte in der Gemeinde Co Bi im Bezirk Gia Lam auf den Grundstücken CT1-5 des Stadtentwicklungsplans S5 (zugehörig zu den Gemeinden Ngoc Hoi, Dai Ang und Lien Ninh im Bezirk Thanh Tri sowie zur Gemeinde Khanh Ha im Bezirk Thuong Tin) und in der Gemeinde Dai Mach im Bezirk Dong Anh. Diese Projekte sollen als Grundlage für die Durchführung von Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren dienen. Es wird erwartet, dass die fünf abgeschlossenen Projekte den Sozialwohnungsbestand Hanois um etwa 2,5 Millionen m² erhöhen und damit den enormen Bedarf der Stadt (etwa 6,8 Millionen m² nach 2020) decken und zur Erreichung des im Projekt festgelegten Sozialwohnungsziels beitragen werden.

Das Volkskomitee von Hanoi ist der Ansicht, dass die Stadt zu den ersten gehört, die Wohnungsbauprogramme und -pläne gemäß dem Wohnungsbaugesetz entwickelt und veröffentlicht haben. Dies stellt jedoch eine neue und schwierige Aufgabe dar, da das städtische Stadtentwicklungsprogramm noch nicht veröffentlicht wurde.

Daher entsprechen die vorgeschlagenen Wohnungsbaubedürfnisse der Stadt nicht der Realität und berücksichtigen die Herausforderungen, die sich während des Umsetzungsprozesses ergeben, nicht ausreichend.

Darüber hinaus haben die Richtlinien und Rechtsdokumente der Zentralregierung bisher keine zeitnahen neuen Regelungen geschaffen oder in der Praxis aufgetretene Fälle angepasst und ergänzt. Die Umsetzung konzentrierter sozialer Wohnbauprojekte verläuft aufgrund von Problemen mit Mechanismen und Richtlinien schleppend. Für die Ausschreibung zur Auswahl von Investoren gab es keine konkreten Vorgaben hinsichtlich Reihenfolge und Durchführung.

Darüber hinaus hat der derzeitige Anreizmechanismus Investoren nicht dazu bewegt, sich an der Entwicklung von Sozialwohnungen in Vorstadtgebieten und von Sozialwohnungen für Arbeiter und Studenten zu beteiligen.

„Es fehlen Landmittel für den sozialen Wohnungsbau, weil die meisten Investoren bei Wohnungsbauprojekten mit einer Fläche von weniger als 10 Hektar lieber bar bezahlen, anstatt Land oder Wohnungsbaufonds für soziale Wohnungsbauprojekte zu reservieren“, sagte das Volkskomitee von Hanoi.

Kürzlich hat das Volkskomitee von Hanoi zwei neue Beschlüsse zum Sozialwohnungsbauprogramm für den Zeitraum 2021 - 2025 verabschiedet.

Konkret verabschiedete das Volkskomitee von Hanoi im Dezember 2022 den Beschluss 5063, mit dem der Plan für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Stadt für den Zeitraum 2021–2025 genehmigt wurde. Im Februar 2023 erließ das Volkskomitee von Hanoi anschließend den Beschluss 1186, mit dem der Wohnungsbauplan für den Zeitraum 2021–2023 genehmigt wurde.

In diesen beiden Beschlüssen hat das Volkskomitee von Hanoi das Ziel festgelegt, bis 2025 1,2 Millionen Quadratmeter neuen sozialen Wohnraum in der Stadt zu schaffen. Dieses Ziel erscheint jedoch relativ unrealistisch.

Denn laut dem jüngsten Bericht des Volkskomitees von Hanoi wurden von Anfang 2021 bis Ende April 2023 in Hanoi 4 weitere Projekte vollständig und 1 Projekt teilweise abgeschlossen. Insgesamt umfasst das Projekt eine Sozialwohnungsfläche von mehr als 345.000 m², was etwa 4.160 Wohnungen entspricht.

Obwohl Hanoi bereits die Hälfte des Weges zurückgelegt hat, ist erst ein Drittel des geplanten Projekts abgeschlossen. Bis Ende 2025, also in über zwei Jahren, muss Hanoi die verbleibenden zwei Drittel der Aufgaben bewältigen, d. h. 855.000 m² Sozialwohnungen fertigstellen, um das Ziel zu erreichen. Dies ist eine schwierige Aufgabe, die von Hanoi großen Einsatz erfordert.

500 Tage Verfahrensdauer bis zur Gewährung der Investitionsrichtlinie

Es gibt viele Gründe für die langsame Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten, der besorgniserregendste Grund sind jedoch die langwierigen und komplizierten Investitionsverwaltungsverfahren.

In einem kürzlich abgehaltenen Workshop zum Thema Beseitigung von Hindernissen für den sozialen Wohnungsbau enthüllte Herr Nguyen Huu Duong, Vorsitzender der Hoa Binh Group, deren Unternehmen gerade vom Volkskomitee von Hanoi für die Investitionspolitik zugelassen wurde, dass der Investor des Hochhaus-Sozialwohnungsbauprojekts Vinh Hung im Bezirk Hoang Mai genehmigt wurde: Bei der Durchführung der Verwaltungsverfahren für dieses Projekt dauerte es mehr als 500 Tage, bis die Investitionspolitik erteilt wurde.

Herr Duong erklärte, dass das Unternehmen zwei Grundstücke im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) besitze. Würden diese beiden Grundstücke für den Bau von Gewerbeimmobilien mit einer bebauten Fläche von rund 150.000 Quadratmetern genutzt, könnte das Unternehmen bei einem Verkaufspreis von 40 bis 45 Millionen VND pro Quadratmeter einen Gewinn von etwa 2,5 Billionen VND erzielen.

Sollte er hingegen Sozialwohnungen bauen, würde er laut eigener Aussage nur einen Gewinn von 10 % erzielen, was etwa 200 Milliarden VND entspricht. „Der Bau von Sozialwohnungen wird jedoch das Wohnungsproblem vieler Menschen lösen: Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst, Arbeiter, Offiziere, Soldaten der Streitkräfte und Studenten“, so Duong.

Um diese beiden Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau nutzen zu können, dauerte es laut Herrn Duong mehr als 500 Tage, bis nach Einreichung des Antrags auf Investitionsgenehmigung ein Grundstück zugesprochen wurde; dabei verfügte das Land bereits über ein Grundbuchblatt, einen Pachtvertrag und die jährlichen Zahlungen waren vollständig geleistet worden.

„Ich denke, die Frage des Baus von Sozialwohnungen hängt stark vom Willen der Stadtverantwortlichen ab“, sagte Herr Duong.

Herr Duong schlug vor, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte in Zukunft die Zielgruppe für den Wohnungskauf erweitern und es Personen, die die Kriterien erfüllen, ermöglichen, sich für den Kauf von Sozialwohnungen zu registrieren.

„Berechnungen zufolge benötigen mindestens 20 Millionen Menschen Sozialwohnungen. In den nächsten 20 bis 30 Jahren wird der Markt für Sozialwohnungen immer eine Nachfrage verzeichnen“, betonte Herr Nguyen Huu Duong.

Sogar der Leiter der Baubehörde von Hanoi sprach sich für eine Verkürzung der Verwaltungsverfahren für Investitionen in sozialen Wohnungsbau aus.

Herr Bui Tien Thanh - Leiter der Abteilung für Stadtentwicklung im Bauamt von Hanoi gab 3 Vorschläge zur Beschleunigung des Fortschritts von Wohnungsbauprojekten im Allgemeinen und des sozialen Wohnungsbaus im Besonderen.

Erstens müssen die Verwaltungsverfahren für Investitionen in sozialen Wohnungsbau verkürzt werden. Für die Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für soziale Wohnungsbauprojekte sollten separate Regelungen gelten, derzeit dauert das Verfahren jedoch zwei Jahre. Dies ist für ein solches Auswahlverfahren zu lang.

Zweitens sei es laut Herrn Thanh notwendig, unnötige Verwaltungsverfahren zu überprüfen und abzuschaffen. Denn im Bereich des sozialen Wohnungsbaus dürften Unternehmen, anders als bei anderen kommerziellen Projekten, nur einen maximalen Gewinn von 10 % erzielen.

Drittens sind Unternehmen im Zuge der jüngsten Umsetzung auf Schwierigkeiten mit öffentlichen Flächen gestoßen, die sich in gemischter Weise innerhalb der Grenzen von Wohn- und Sozialwohnungsbauprojekten befinden.

„Öffentliches Land innerhalb der Grenzen ist sehr schwer zurückzugewinnen und zuzuweisen, weshalb für die Räumungsverfahren spezielle Regelungen erforderlich sind, um die Projektdurchführung zu beschleunigen“, sagte Herr Thanh.

Viet Vu

Quelle