Probleme aus der "Landgeschichte"
Wenn wir mit professionellen Agenturen über Probleme bei der Rodung von Grundstücken sprechen, hören wir oft den Satz „aufgrund der Grundstücksgeschichte“.
Dieser Satz beschreibt tatsächlich eine bemerkenswerte Situation: Die Landverwaltung ist vielerorts seit langem sehr locker und inkonsistent. Konkret geht es um die Unklarheiten bei der Verwaltung öffentlichen Landes, die falsche Herkunftsbezeichnung bei der Vergabe von Landnutzungsrechten oder das Auftauchen des missverständlichen Buchstabens „T“ (Wohnland) in der Landnutzungsbescheinigung, die zahlreiche Kontroversen auslösen.
Die offensichtlichste Folge dieser Fehler besteht darin, dass sie bei den Behörden Verwirrung gestiftet und bei vielen Menschen zu Meinungsverschiedenheiten bei der Anwendung von Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungspolitik (F&E) geführt haben.
Das Thaco -Chu-Lai-Industriepark-Projekt mit einem Landerwerb von 451 Hektar in der Gemeinde Tam Anh Nam (Bezirk Nui Thanh) ist ein „typisch langsames“ Projekt, hauptsächlich aufgrund der „Geschichte“ der Landverwaltung und -nutzung.
Der Landerwerb und die Rodung laufen seit Ende 2019 und wurden in den „Ultimaten“ der Provinzführer mehrfach verlängert, doch bis jetzt gab es keine nahtlose Rodung des Landes für dieses Projekt.
Dem jüngsten Bericht zufolge wurden im Rahmen dieses Projekts bisher über 351,3 ha/451 ha (78 %) erworben, das Land ist jedoch noch nicht zusammenhängend. Die spezifischen Probleme dieses Projekts sind öffentliches Land, Flurbereinigung und Grundstückstausch, der Bau von Häusern auf landwirtschaftlichen Flächen, die mangelnde Zustimmung der Haushalte zu Entschädigungen für Produktionswaldflächen und die Forderung nach Entschädigungen für Dauerbewirtschaftungsflächen.
Das Nui Thanh District Land Fund Development Center ist eine von drei Einheiten, die die Räumungsarbeiten für das Industrieparkprojekt Thaco – Chu Lai durchführen. Bislang war das Zentrum für die Räumung von rund 50 % des Projektgebiets verantwortlich.
Herr Doan Thanh Tri, stellvertretender Direktor des Nui Thanh District Land Fund Development Center, räumte ein, dass die „historischen“ Hindernisse bei den Räumungsarbeiten dieses Projekts nur sehr schwer zu überwinden seien. Gleichzeitig sagte er, dass die Regelung, dass auf landwirtschaftlichen Flächen errichteten Häusern kein Umsiedlungsland zugeteilt wird (gemäß Beschluss 42 des Volkskomitees der Provinz über Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei staatlicher Landrückgewinnung), „ein Hindernis darstellt, an dem alle Projekte scheitern, aber das Bodengesetz von 2024 enthält eine Richtlinie zur Lösung dieses Problems.“
Demontagerichtung
Die Korrektur der Landverwaltung und der Aufbau eines Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsmechanismus, der praktikabel ist und mit dem Landgesetz von 2024 im Einklang steht, sind zwei Schlüsselaufgaben, auf deren Umsetzung sich Quang Nam mit strenger und zeitnaher Anleitung konzentriert, um den Bedarf an Standorträumungen in der Provinz zu decken.
Was die Landverwaltung betrifft, muss zunächst die Verwirrung in den „Aufzeichnungen“ zur öffentlichen Landverwaltung vollständig beseitigt werden. Dem Bericht zufolge verfügt die Provinz derzeit über 225.045 öffentliche Grundstücke mit einer Fläche von 11.763,3 Hektar, was 3,14 % der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche entspricht. Davon haben 15.447 Haushalte Pachtverträge für 1.720 Hektar Land, und die restlichen 10.043,3 Hektar haben keine Pachtverträge (was 85,5 % der Fläche entspricht).
In einem kürzlichen Interview mit der Zeitung Quang Nam erklärte Herr Bui Ngoc Anh, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass das Landgesetz von 2024 die Ausgabe von „roten Büchern“ für öffentliches Land weiterhin nicht anerkenne und dass es keine Entschädigung für das Land geben werde, wenn der Staat es zurückfordert.
Es gibt jedoch eine wichtige offene Richtlinie, die eine Berücksichtigung, Anerkennung und Entschädigung ermöglicht, wenn der Staat landwirtschaftliche Flächen zurückfordert, die nicht für die Vergabe von „roten Büchern“ in Frage kommen, und zwar in Fällen, in denen Haushalte und Einzelpersonen die Flächen vor dem 1. Juli 2004 stabil und direkt bewirtschaftet genutzt haben.
Um diesen neuen Punkt im Bodengesetz von 2024 und den zugehörigen Verordnungen umzusetzen, ist zunächst eine Umgestaltung des öffentlichen Bodenfonds erforderlich. Gemäß dem Vorschlag des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wird das Parteikomitee der Provinzen aufgefordert, die Gemeinden anzuweisen, die Überprüfung des öffentlichen Bodenfonds in den einzelnen Gemeinden zu beschleunigen, wenn für öffentliches Land kein Pachtvertrag vorliegt (es ist lediglich im Grundbuch eingetragen, der Staat verwaltet den öffentlichen Bodenfonds nicht ordnungsgemäß, und die Menschen nutzen das Land unter Verstoß gegen die Landnutzungsvorschriften).
Einschließlich der Überprüfung und Entfernung von zuvor falsch eingerichtetem Land aus dem öffentlichen Landfonds; Handhabung des öffentlichen Landfonds, der 5 % übersteigt (diese Aufgabe muss im ersten Quartal 2025 abgeschlossen sein).
Insbesondere bei Schlüsselprojekten müssen die Kommunen dringend Vorprüfungen organisieren und die Schritte des Prüfprozesses durchführen, die Prüfergebnisse als Rechtsgrundlage für die Rückforderung und Entschädigung gemäß den Vorschriften genehmigen und dies als Schlüsselaufgabe betrachten, um bestehende Probleme und Mängel bei der Verwaltung öffentlicher Landmittel im Allgemeinen vollständig zu beheben und insbesondere Schwierigkeiten bei der Ausstellung von Zertifikaten, Entschädigungen und Baugenehmigungen für Projekte an den einzelnen Kommunen zu beseitigen.
In Bezug auf den Mechanismus des Landerwerbs hat Quang Nam die frühzeitige Umsetzung der Aufgabe angeordnet, Regelungen zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung zu entwickeln. Unmittelbar nach Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 und dem Erlass eines Regierungserlasses über Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei staatlichem Landerwerb (Dekret 88 vom 15. Juli 2024) haben die Provinzbehörden den Entwurf der Regelungen zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei staatlichem Landerwerb in der Provinz Quang Nam ausgearbeitet, Kommentare eingeholt und das Volkskomitee der Provinz dazu beraten.
Der bemerkenswerte Punkt in diesem Verordnungsentwurf besteht darin, dass Haushalte, deren landwirtschaftliche Flächen zurückgewonnen werden, gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 eine Entschädigung für Wohngrundstücke erhalten können, wobei es viele Optionen für eine „Entschädigung durch Land mit einem anderen Zweck als dem des zurückgewonnenen Landtyps, nämlich landwirtschaftliche Flächen“ gibt.
Der Verordnungsentwurf über Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei staatlichem Landerwerb in der Provinz Quang Nam sieht zahlreiche Mechanismen vor, die dem Landerwerb in der Provinz neuen Schwung verleihen sollen. Diese Verordnung wird in der kommenden Sitzung vom Volksrat der Provinz geprüft und genehmigt. Der Bau von „Korridoren“ für die Landbewirtschaftung in der Provinz wird gemäß dem Bodengesetz von 2024 mit zahlreichen weiteren Maßnahmen fortgesetzt.
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Vorschlag zur Vervollständigung des Rechtsrahmens für die Standorträumung
Die Rodung von Grundstücken gilt als der problematischste Bereich bei der Umsetzung des Bodengesetzes in der Provinz. Die zuvor entwickelten Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsrichtlinien stehen, wie professionelle Organisationen einräumen, unter Druck, da sie der Realität der Landbewirtschaftung und -nutzung entsprechen müssen – was viele Mängel aufweist. Mit der Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 schafft Quang Nam dringend einen rechtlichen Rahmen, insbesondere Regelungen zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei staatlicher Landrückgewinnung. Die Zeitung Quang Nam berichtete über einige Kommentare von der Basis.
Herr Tran Duy Quoc Viet – stellvertretender Leiter der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt des Bezirks Dai Loc: Es ist notwendig, viele Vorschriften zu Entschädigungs- und Unterstützungsrichtlinien zu ergänzen.
Das Landgesetz 2024 und das Regierungsdekret Nr. 88/2024/ND-CP vom 15. Juli 2024 enthalten grundsätzlich konkrete Richtlinien zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten bei der Grundstücksräumung (GPMB). Unter der Aufsicht des Volkskomitees der Provinz hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Vorschriften zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei staatlichem Landerwerb in der Provinz Quang Nam ausgearbeitet und den Gemeinden zur Stellungnahme übermittelt.
Auf dieser Grundlage hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt des Bezirks Dai Loc dem Volkskomitee des Bezirks empfohlen, den bereits vorliegenden Entwurf zu kommentieren und zu ergänzen. Insbesondere schlug der Bezirk vor, die Rückgewinnung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen eines oder mehrerer Projekte klar und konkret festzulegen, wenn der Staat Land auf einmal oder in der Vergangenheit angesammelt zurückgewinnt, um eine Grundlage für die Umsetzung zu schaffen.
Ergänzung der Funktion des Elektrizitätssektors bei der Bestimmung von Häusern und Werken, die dem täglichen Leben von Haushalten und Einzelpersonen dienen und die gemäß den staatlichen Vorschriften nicht aus dem Sicherheitskorridor von Hochspannungsfreileitungen umgesiedelt werden müssen.
Der Bezirk Dai Loc hat vorgeschlagen, den vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erstellten Entwurf um zusätzliche Inhalte zu ergänzen. Daher ist es notwendig, die Höhe der Ausgaben zu regeln, um die Organisation von Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung (F&E) gemäß Artikel 27 Absatz 8 des Dekrets Nr. 88 sicherzustellen. Es wird vorgeschlagen, die Höhe der Ausgaben als Prozentsatz multipliziert mit dem Wert von Entschädigung, Unterstützung und F&E festzulegen.
Der Bezirk Dai Loc forderte außerdem eine Klarstellung des Richtlinieninhalts, um den Unterschied in der Mindestumsiedlungsrate für Haushalte zu unterstützen, für die eine Umsiedlung aus der zweiten Gruppe oder höher vorgesehen ist.
Derzeit haben einige Familien Häuser auf Dauergrundstücken, die ursprünglich aus Gartenland und Teichen auf demselben Grundstück wie Häuser entstanden sind. Daher ist es notwendig, spezifische Regelungen zur Höhe der Unterstützung zu ergänzen oder spezifische Entschädigungseinheitspreise für diese Art von Grundstücken in der jährlichen Grundstückspreisliste des Volkskomitees der Provinz zu entwickeln.
Tatsächlich übersteigt die Zahl der Haushalte, die Häuser bauen, die Fläche des wiedergewonnenen Wohnbaulandes. Dies gilt für den Bau auf mehrjährigem Land, das aus Gartenland und Teichen auf demselben Grundstück wie Häuser besteht. Daher hat das Volkskomitee des Bezirks Dai Loc vorgeschlagen, im Entwurf spezifische Regelungen für den Bauzeitrahmen zu treffen, um die angemessene Entschädigung oder Unterstützungshöhe festzulegen.
CONG TU (aufgezeichnet)
Herr Nguyen Minh Ly - Stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Hoi An: Vorschlag zur Institutionalisierung in den Umsiedlungsvorschriften
Gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 erhält die Provinz die Befugnis, eine Reihe von Dokumenten herauszugeben, darunter Regelungen zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung sowie Regelungen zu den Bedingungen der Landaufteilung. Die Provinz arbeitet derzeit an der Ausarbeitung dieser Dokumente für eine baldige Verkündung.
Da es derzeit keine Regelungen gibt, wird die Umsetzung neuer Fälle sicherlich Probleme bereiten. Während Hoi An auf neue Regelungen wartet, konzentriert es sich darauf, alte Rückstände aufzuarbeiten und, sofern Entschädigungspläne vorliegen, die Bevölkerung zur Zahlung von Entschädigungen zu mobilisieren und Probleme im Zusammenhang mit der Umsiedlungspolitik zu lösen. Neue Fälle müssen vorübergehend auf neue Regelungen der Provinz warten.
Während es in der Vergangenheit bei der Entschädigung zahlreiche Probleme gab, wie etwa die Einheitspreise für die Umsiedlung oder die Frage der Anerkennung von Wohngrundstücken für die Menschen aufgrund der Umsetzung der Richtlinie 299 (Menschen hatten trotz langfristiger Nutzung keine Grundbuchaufzeichnungen, was bei der Räumung zu Nachteilen führte), wurde das Bodengesetz von 2024 dahingehend erweitert, dass die Vorteile für die Menschen steigen, wie etwa die Möglichkeit, vor der Landrückgabe eine Umsiedlung zu arrangieren.
Gleichzeitig erarbeitet die Provinz Regelungen in der Richtung, dass bei der Rückgewinnung großer Flächen die Umsiedlung nicht nur nach der Ebene, sondern auch auf der entsprechenden Ebene erfolgt, was auch bei der Rodung von Flächen von Vorteil ist.
In einem kürzlich an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gesendeten Dokument schlug Hoi An zusätzliche Informationen zur Umsiedlungspolitik vor, darunter eine gerechtere Unterscheidung zwischen Fällen großer zurückgewonnener Landflächen. Insbesondere sollten Fälle mit großer Bevölkerungszahl nicht mit Fällen mit großen Landflächen, aber wenigen Familien in Umsiedlungsvereinbarungen zusammengefasst werden, da dies politisch inkonsistent wäre.
Darüber hinaus muss auch die Berechnung nach Paaren berücksichtigt werden, da der Provinzentwurf keine entsprechende Richtlinie enthält. Das Bodengesetz von 2024 sieht vor, dass Paaren, die tatsächlich zusammenleben, je nach den Bedingungen des örtlichen Bodenfonds ein Grundstück zugeteilt wird. Daher muss dies auch in den Provinzvorschriften institutionalisiert werden (derzeit regelt die Provinz nur die Bevölkerungsdichte, nicht die Anzahl der Paare, die für eine Haushaltstrennung in Frage kommen).
In Bezug auf die Frage der Räumung, Entschädigung und Neubesiedlung von Stadtgebietsprojekten schlagen wir vor, dass wir statt der Unterstützung von Übergangswohnungen für 12 Monate eine Übergabe des Geländes innerhalb von 36 Monaten fordern.
Tatsächlich sind einige Leitlinien für die Zeit nach dem Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024 noch unvollständig, was zu zahlreichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Arbeiten zur Standorträumung und Umsiedlung führt. Um Unterbrechungen bei den Arbeiten zur Standorträumung und Umsiedlung zu vermeiden, fordert das städtische Volkskomitee das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt daher auf, in Kürze ein Dokument mit Leitlinien für die Umsetzung herauszugeben, während auf die Veröffentlichung verwandter Dokumente (zur Anwendung von Entschädigungsregelungen und -richtlinien, zur Standorträumung und Umsiedlung, zu Methoden zur Bestimmung spezifischer Grundstückspreise, zu Umsiedlungslandpreisen, zu Beratungskosten zur Bestimmung spezifischer Grundstückspreise usw.) gewartet wird.
KHANH LINH (schriftlich)
Herr Tran Uc - Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Dien Ban: Erlasst schnell neue Richtlinien
Das neue Bodengesetz mit seinen Richtlinien und Mechanismen ist bevölkerungsfreundlich. Die Verfahren sind jedoch noch nicht abgeschlossen. Erstens ist die Höhe des provinziellen Landanteils bei der Rückgewinnung alter Wohngebiete noch nicht festgelegt. Auch der Mechanismus zur Ersetzung des Provinzbeschlusses 23 über die Preise für Umsiedlungsland steht noch aus. Auch die Festlegung des Wohnlandanteils gemäß dem neuen Bodengesetz des Provinzvolkskomitees steht noch aus.
Was spezifische politische Mechanismen wie das Rundschreiben 61 des Finanzministeriums zur Ermittlung der Kosten für gegen Entgelt eingerichtete Beratungseinheiten (Landfonds-Entwicklungszentren) betrifft, so gibt es, obwohl es durch neue Vorschriften ersetzt wurde, noch immer keine Agentur, die Leitlinien zu den Grundlagen der Kostenermittlung bereitstellt.
Gemäß den alten Vorschriften musste, wenn ein Vergütungsplan erstellt werden musste, dieser mit 2 % multipliziert werden, um die Einheiten zu bezahlen, die den Plan erstellt haben. Die neuen Vorschriften (Rundschreiben 61) lassen dies jedoch nicht zu.
Zusätzlich zu allen ausgearbeiteten Plänen muss ein Budget zur Bereitstellung dieser Inhalte erstellt und der zuständigen Behörde zur Genehmigung der Zahlung vorgelegt werden. Daher leistet das Dien Ban Land Fund Development Center seit über einem Jahr praktisch eine Vorauszahlung, ohne dass es irgendwelche Zahlungsverfahren gibt.
Kurz gesagt, das größte Problem besteht derzeit darin, dass der politische Mechanismus nicht rechtzeitig herausgegeben wurde. Der alte ist abgelaufen, der neue jedoch noch nicht entstanden. Daher mussten vom 1. August bis heute sämtliche Entschädigungs- und Freigabeaktivitäten unterbrochen und abgewartet werden, hauptsächlich um einige Übergänge vom alten zu regeln.
Die Regierung hat außerdem ein Dekret erlassen. Zunächst muss die Provinz die Institution fertigstellen und neue Regelungen für Landerwerb und Umsiedlung erlassen, die die alten ersetzen. Sobald diese Regelung in Kraft tritt, wird alles Weitere folgen, aber derzeit gibt es noch keinen rechtlichen Rahmen. Sollten während des Umsetzungsprozesses Probleme auftreten, werden wir uns selbstverständlich weiterhin dazu äußern.
VINH LOC (aufgezeichnet)
Herr Nguyen Ngoc Trai - Direktor des Tam Ky City Land Fund Development Center: Unterstützung bei Umsiedlungsunterschieden und Notwendigkeit, Schwankungen anzupassen
Zuvor hatte die Provinz im Rahmen der Umsetzung des Bodengesetzes von 2013 im Jahr 2014 die Entscheidung 43 erlassen. Im Jahr 2016 wurde die Entscheidung 02 erlassen und im Jahr 2017 wurden mit der Entscheidung 19 weitere frühere Entscheidungen geändert und ergänzt.
Man kann sagen, dass die Entschädigungspolitik in der Provinz von 2017 bis Ende 2020 stabil war und sehr gut funktionierte. Im Dezember 2021 erließ das Volkskomitee der Provinz jedoch den Beschluss 42, der viele Mängel und Schwierigkeiten bei den Entschädigungs- und Räumungsarbeiten aufwies.
Beispielsweise wurden Fälle von Landnutzung vor dem 1. Juli 2004, bei denen der Bau eines Hauses auf Ackerland, Gartenland oder von den Eltern geschenktem Land erfolgte, bisher anerkannt, sofern sie nicht der Planung unterlagen. Es gab eine Entschädigung für Wohnbauland und Unterstützung bei der Umsiedlungsdifferenz. Nach Beschluss 42 war dies jedoch nicht der Fall und wurde als Gesetzesverstoß betrachtet. Dies ist das größte Problem des Regierungserlasses 91 vom 19. November 2019 über Verwaltungssanktionen bei Landrechtsverstößen.
Wenn Sie über Wohngrundstücke verfügen, aber zuvor keine dauerhafte Haushaltsregistrierung hatten, werden Sie bei der Rückgewinnung des Grundstücks ebenfalls mit der Differenz bei der Umsiedlung unterstützt. Gemäß Entscheidung 42 ist Ihnen dies jedoch nicht gestattet, sondern Sie müssen über eine dauerhafte Haushaltsregistrierung bei der Gemeinde oder dem Bezirk verfügen, in dem das Grundstück zurückgewonnen wurde.
Auch das ist völlig ungerechtfertigt. Darüber hinaus betrug die Entschädigung für Gartenland gemäß Beschluss 43 bisher 50 % des Wohngrundstückswerts. Mit Beschluss 42 wurde sie jedoch reduziert und kein Wohngrundstück mehr zugeteilt.
Nach dem Regierungserlass 88 vom 15. Juli 2024, der Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlungen bei Landerwerb durch den Staat regelt, wird das Volkskomitee der Provinz neue Vorschriften erlassen.
Die neue Regelung bietet einige herausragende Vorteile. So können beispielsweise über 750 m² landwirtschaftliche Nutzflächen einer anderen Landnutzung, beispielsweise einem Umsiedlungsgrundstück, zugewiesen werden. Oder 400 m² Gartenland können einer Umsiedlungsfläche zugewiesen werden.
Meiner Meinung nach sollten wir die Unterstützung der Umsiedlungsdifferenz in Betracht ziehen, da in der Realität eine große Lücke zwischen Entschädigungs- und Umsiedlungspreis besteht (derzeit beträgt die Differenz 70 % bzw. 90 % des Marktpreises). Wenn wir die Unterstützung der Umsiedlungsdifferenz nicht in Betracht ziehen, müssen die Menschen ihr Wohnland zurückgeben, wenn sie es zurückfordern.
Zweitens sollte die Entschädigung für Gartenland nicht begrenzt werden, da sich Gartenland in städtischen Gebieten von anderen Bezirken unterscheidet. Viele Haushalte in Bezirken besitzen 5.000 bis 7.000 Quadratmeter Gartenland, aber dieses ist nicht besonders wertvoll, während städtisches Gartenland sehr wertvoll ist. Ohne Planung oder Nutzungsänderung können 100 Quadratmeter Milliarden wert sein.
In Bezug auf die Landverwaltung liegen uns Aufzeichnungen von 299 aus dem Jahr 1985, Aufzeichnungen gemäß Dekret 64 aus dem Jahr 1992, Aufzeichnungen von 60 aus dem Jahr 2024 und Datenbanken aus dem Jahr 2010 vor. Bei einer ordnungsgemäßen Durchführung der Landänderungsanpassung sind für den Landerwerb und die Landräumung keine Messungen und Anpassungen mehr erforderlich. Dies ist derzeit eine sehr komplizierte Aufgabe, die die Entschädigungsarbeiten erheblich erschwert und zu Beschwerden und Klagen führt. Daher ist es in Zukunft notwendig, die Änderungen anzupassen, um ein Verzeichnis der von der Bevölkerung zurückerhaltenen Landflächen zu erstellen und den Ursprung der Landnutzung zu bestätigen.
XUAN PHU (schriftlich)
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Quelle: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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