Neue Regelungen zur Grundstücksteilung und -zusammenlegung in Ho-Chi-Minh-Stadt

Am 31. Oktober unterzeichnete Herr Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, einen Beschluss zur Regelung der Bedingungen für die Grundstücksteilung, die Zusammenlegung von Grundstücken und die Mindestfläche für die Grundstücksteilung in der Stadt. Der Beschluss tritt mit dem Datum der Unterzeichnung in Kraft und ersetzt den Beschluss Nr. 60/2017/QD-UBND (vom 5. Dezember 2017) des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Regelung der Mindestfläche für die Grundstücksteilung.

Gemäß dieser Entscheidung teilt Ho-Chi-Minh-Stadt seine Gebiete in drei Zonen ein. Zone 1 umfasst die Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh und Tan Phu; Zone 2 umfasst die Bezirke 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City und die dazugehörigen Städte; Zone 3 umfasst die Bezirke Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be und Can Gio, jedoch ohne die dazugehörigen Städte.

In 13 Bezirken der Region 1 muss die Fläche des entstandenen Wohnbaugrundstücks sowie des nach der Aufteilung verbleibenden Wohnbaugrundstücks mindestens 36 Quadratmeter betragen. (Illustrationsfoto)

Für Wohnbauland legt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Bedingungen für die Grundstücksteilung im Gebiet 1 fest: Das entstandene Grundstück und das nach der Teilung verbleibende Wohnbauland müssen eine Mindestfläche von 36 Quadratmetern aufweisen, wobei die Breite und Tiefe der Grundstücksfront nicht weniger als 3 Meter betragen muss.

Bei Bereich 2 handelt es sich um das entstandene Grundstück und das nach der Teilung verbleibende Wohngrundstück mit einer Mindestfläche von 50 m², einer Frontbreite und einer Grundstückstiefe von nicht weniger als 4 m.

Bei Gebiet 2 handelt es sich um das nach der Aufteilung verbleibende Wohngebiet mit einer Mindestfläche von 80 Quadratmetern, wobei die Breite und Tiefe des Grundstücks mindestens 5 Meter beträgt.

Für landwirtschaftliche Flächen beträgt die Mindestfläche für die Aufteilung 500 m² für Flächen für einjährige Nutzpflanzen und sonstige landwirtschaftliche Flächen; 1000 m² für Flächen für mehrjährige Nutzpflanzen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen und Flächen mit konzentrierter Viehhaltung.

Gegenstand dieser Verordnung sind Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen, die im Zusammenhang mit der Durchführung von Grundstücksteilungs- und Flurbereinigungsverfahren Bedürfnisse, Rechte und Pflichten haben. Die zuständigen staatlichen Stellen führen die Verfahren zur Grundstücksteilung und Flurbereinigung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durch.

Die vorstehenden Bestimmungen über die Bedingungen für die Grundstücksteilung gelten nicht für den Verkauf von staatseigenen Häusern; für dem Staat geschenktes Land; für Land, das Haushalten und Einzelpersonen zum Bau von Wohltätigkeitshäusern, Dankeshäusern und Solidaritätshäusern geschenkt wurde; für die Grundstücksteilung und -zusammenlegung zur Durchführung von Projekten gemäß den Bestimmungen des Investitions-, öffentlichen Investitions- und Wohnungsbaugesetzes; für Gebiete mit einer von den zuständigen Behörden genehmigten detaillierten Planung im Maßstab 1:500; für Grundstücke oder Teile von Grundstücken, für die von einer zuständigen staatlichen Stelle ein Landgewinnungsbeschluss gefasst wurde, es sei denn, seit dem Datum des Landgewinnungsbeschlusses sind mehr als 3 Jahre vergangen, ohne dass eine Umsetzung erfolgt ist.

Vor 10 Tagen (21. Oktober) erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt außerdem den Beschluss Nr. 83/2024 über die Bestimmungen zur Festlegung von Gebieten, in denen Immobilienprojektinvestoren und Wohnungsbauinvestitionsprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Stadt ihre eigenen Häuser bauen können.

Die Entscheidung stellt klar, dass Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten im gesamten Gebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt es nicht gestattet ist, die Landnutzungsrechte einschließlich der technischen Infrastruktur des Projekts an Organisationen und Einzelpersonen zu übertragen, die ihre eigenen Häuser bauen.

Mit Ausnahme des in Artikel 2 Absatz 2 dieser Entscheidung genannten Falls ist es das Ziel des Investors, sich in den Gemeinde-, Stadt- und Bezirksgebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt durch Landerwerb neu anzusiedeln und dabei die Bedingungen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 und des Landgesetzes 2024 zu gewährleisten.

Die Entscheidung legt daher fest, dass es Projektinvestoren im gesamten Gebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt, einschließlich der fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, nicht gestattet ist, Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen.

Der Investor muss den Hausbau abschließen und anschließend die Nutzungsrechte am Grundstück sowie das Eigentum an dem Haus und den dazugehörigen Vermögenswerten gemäß den geltenden Vorschriften an Einzelpersonen oder Organisationen übertragen.

Gemäß dem Immobilienwirtschaftsgesetz von 2014 konnten Bauträger zuvor Grundstücke in Gebieten außerhalb der Stadtbezirke von Städten mit Sonderstatus und zentralverwalteten Städten der Klasse I aufteilen und verkaufen. Dies bedeutete, dass Grundstücke in ländlichen Gebieten der fünf an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Bezirke aufgeteilt und verkauft werden durften.

Nach Angaben des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt zielt das Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken in fünf Bezirken am Stadtrand darauf ab, die Verwaltung zu vereinheitlichen, die Situation illegaler Bauten ohne Genehmigung und die Nichteinhaltung architektonischer Vorschriften zu vermeiden sowie eine Diskriminierung zwischen gewerblichen Wohnbauprojekten in der gesamten Region zu verhindern.

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