156 festgefahrene Projekte „auftauen“

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Am 24. April erklärte ein Vertreter der Hung Thinh Corporation, dass nach einem Treffen mit der Leitung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt am Nachmittag des 21. April die Engpässe im Investitionsverfahren für zwei Projekte behoben worden seien. Konkret veröffentlichte das Ministerium zwei Dokumente zur Lösung des Dat-Phuong-Nam-Projekts (Handelsname: Moonlight Avenue, in Thu Duc City) und des Vinh-Tien-Projekts (Handelsname: Moonlight Center Point, im Bezirk Binh Tan).

Die ersten Knoten

Gleichzeitig wurde auf der Sitzung auch die Frage der Zertifikatsvergabe an Hauskäufer in vier weiteren Projekten geklärt. Demnach werden im zweiten Quartal mehr als 2.000 Wohnungen und Gewerbeflächen in den Moonlight Park View-Projekten – dem verbleibenden Gewerbegebiet (Bezirk Binh Tan), Moonlight Boulevard (Bezirk Binh Tan), 9 View Apartment (Stadt Thu Duc) und 8X Dam Sen (Bezirk Tan Phu) – Zertifikate erhalten.

Zuvor hatte Novaland am 19. April auch das Projekt „Grand Manhattan“ (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) durch eine Vertragsunterzeichnung mit der TPBank und dem Bauunternehmen Ricons wieder aufgenommen. Die TPBank wird das Projekt finanziell unterstützen, um die Bauarbeiten nach einer vorübergehenden Unterbrechung fortzusetzen und Kreditpakete für Hauskäufer bereitzustellen, während Ricons die Rolle des Generalunternehmers übernimmt.

Dies ist eines der ersten Projekte, bei denen sich das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse konzentriert hat. Derzeit sind die grundlegende Infrastruktur, das Fundament, der Keller, der Rohbau bis zum 28. Stock und einige Versorgungseinrichtungen wie das eigentliche Modellhaus fertiggestellt. Novaland gab an, dass die Übergabe voraussichtlich im vierten Quartal 2024 erfolgen wird.

Letzte Woche gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), einen kurzen Bericht über die Ergebnisse der Lösung der Schwierigkeiten von 156 gewerblichen und städtischen Wohnungsbauprojekten in Ho Chi Minh-Stadt. In diesem Bericht sagte Herr Chau, dass das städtische Volkskomitee erwogen habe, Investoren von fünf Immobilien-, Gewerbewohnungs- und Neubauprojekten zu gestatten, Kapital für 50 % der Anzahl der zukünftigen Wohnprodukte dieser fünf Projekte zu mobilisieren, was 5.432 Wohnungen entspricht (einschließlich 2.989 Wohnungen in einem Neubauprojekt).

Damit sollen Unternehmen dabei unterstützt werden, Schwierigkeiten zu überwinden, während sie auf die Entscheidung der zuständigen staatlichen Stellen für Projekte warten, die einer rechtlichen Prüfung unterliegen und für die die Investoren ihren Verpflichtungen zur Zahlung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht bereits nachgekommen sind. Darüber hinaus gibt es im vierten Bezirk ein Wohnbauprojekt, das vom Stadtvolkskomitee mit der Prüfung und Lösung beauftragt wurde.

HoREA machte keine konkreten Angaben zu den Projekten, bei denen zunächst alle Hindernisse aus dem Weg geräumt wurden. In einem Interview mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong erklärte Vu Anh Dung, stellvertretender Leiter der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarkt im Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt, jedoch, dass bei einigen Projekten Probleme aufgetreten seien, die Bedingungen für den Verkauf künftiger Wohnungen zu erfüllen. Dementsprechend forderte ein zur GamudaLand Group gehörendes Unternehmen vom Bauamt die Bestätigung, dass es die Bedingungen für den Verkauf künftiger Wohnungen für die Gebiete A5 und A6 des Stadtgebietsprojekts Celadon City im Bezirk Tan Phu erfülle. Das städtische Volkskomitee erklärte sich bereit, 50 % des Kapitals zu mobilisieren.

Das Projekt des zur Son Kim Real Estate Joint Stock Company (Son Kim Land) gehörenden Unternehmens ist der Song Viet-Komplex im neuen Stadtgebiet von Thu Thiem. Außerdem wurde eine Bestätigung der Berechtigung zum Verkauf zukünftiger Häuser für das Grundstück I-17 beantragt und vom Volkskomitee der Stadt die Zustimmung zur Mobilisierung von 50 % des Kapitals erhalten.

Darüber hinaus hat das Einkaufszentrum- und Luxuswohnungsprojekt der Gotecland Company im Bezirk Tan Thuan Dong, Distrikt 7, die Genehmigung für den Verkauf künftiger Wohnungen im Rahmen des Projekts beantragt. „Das städtische Volkskomitee hat zugestimmt, 50 % des Kapitals zu mobilisieren“, sagte Herr Vu Anh Dung.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat für das Grundstück I-17 des Song-Viet-Komplexes (Thu Duc City) die Genehmigung erhalten, Kapital für 50 % der zukünftigen Wohnprojekte zu mobilisieren. Foto: QUOC ANH

In vielen Bereichen und Abteilungen engagiert

Nach den Untersuchungen des Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong gab es bei den oben genannten Projekten vor allem Probleme im Zusammenhang mit dem Verfahren zum Wohnungsverkauf, der Berechnung der Grundsteuer, Baugenehmigungen, der Neufestsetzung des Grundstückspreises, Inspektionen und Untersuchungen... Einige Projekte sind seit vielen Jahren ins Stocken geraten.

Konkret handelt es sich um das Projekt des Einkaufszentrums und der Luxuswohnungen in der Ben Nghe Straße, Bezirk Tan Thuan Dong, Distrikt 7, mit dem Handelsnamen Shizen Home, das von Gotec Vietnam Co., Ltd. (Gotec Land) finanziert wird. Im Jahr 2022 reichte Gotec Land dreimal Dokumente beim städtischen Bauamt ein, um die Berechtigung zum Verkauf zukünftiger Wohnungen zu bestätigen. Alle drei Male wurden die Dokumente von Gotec Land zurückgeschickt, da der Prozess der Übertragung der Landnutzungsrechte für das Projekt überprüft werden musste.

In das Song Viet-Komplexprojekt (Thu Duc City) investiert die Quoc Loc Phat Company (Mitglied von Son Kim Land). Das Projekt hat eine Gesamtfläche von etwa 7,6 Hektar und die geschätzte Gesamtinvestition beträgt 7,3 Milliarden VND. Im Jahr 2017 wurde die Quoc Loc Phat Company vom Stadtvolkskomitee mit der Umsetzung des Projekts beauftragt. Im Jahr 2019 kam die Regierungsinspektion zu dem Schluss, dass das Stadtvolkskomitee das Projekt einem Investor übertragen hatte, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern und ohne Landnutzungsgebühren zu berechnen und einzuziehen. Insbesondere die Festsetzung der Landnutzungsgebühren mit einem Einheitspreis von 26 Millionen VND/m2 für einige Grundstücke entsprach nicht den Vorschriften.

Daher ist es notwendig, die Grundstückspreise für die Erhebung zu überprüfen und neu festzulegen, um Verluste für den Staatshaushalt zu vermeiden. Dieses Problem besteht seit vielen Jahren, sodass bisher keine Berechtigung zum Verkauf oder Mietkauf zukünftiger Wohnungen erteilt wurde und für fertiggestellte Gebiete noch keine Zertifikate für Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an Häusern und anderen mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten erteilt wurden.

Das Kultur-, Sport- und Wohnkomplexprojekt Tan Thang, auch bekannt als Celadon City-Projekt (Bezirk Tan Phu), ist bei der Steuerberechnung auf die größten Probleme gestoßen. Das Projekt hatte ursprünglich eine Fläche von über 90,08 Hektar und gehörte dem Investor Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (Sacomreal, heute TTC Land).

Später wurde die Rechtsform in die Saigon Thuong Tin Tan Thang Real Estate Investment Joint Stock Company (eine zu 98 % im Besitz von Gamuda Land befindliche Tochtergesellschaft) umgewandelt. Sacomreal erklärte, dass Gamuda Land beim Erwerb von Anteilen nur den von der Stadt angepassten Anteil des Projekts bezahlt habe; der Rest sei nicht gezahlt worden.

Später verlangte die staatliche Aufsichtsbehörde jedoch von Gamuda Land die Zahlung von Steuern in Höhe von über 400 Milliarden VND, weil das Unternehmen keine Entschädigungen und Umsiedlungshilfen gezahlt, sondern lediglich Anteile des Projektinvestitionsunternehmens zurückgekauft hatte. Daher konnte es die Entschädigungen und Umsiedlungskosten nicht von den Landnutzungsgebühren und der Projektgrundstücksmiete abziehen... Da es damit nicht einverstanden war, wurden den fertiggestellten und an Kunden übergebenen Projektbereichen keine Zertifikate ausgestellt und den im Bau befindlichen Bereichen keine Bestätigung über die Berechtigung zum Verkauf oder zur Miete künftigen Wohnraums erteilt.

Laut Herrn Vu Anh Dung hängen die Probleme bei 156 Immobilienprojekten mit vielen Bereichen zusammen: Grundstücke, Investitionen, Planung, Bau, Finanzen … Unter der vom Volkskomitee der Stadt zugewiesenen Verantwortung hat sich das Bauamt mit HoREA abgestimmt, um die Probleme entsprechend der Zuständigkeiten und Befugnisse der Ämter und Zweigstellen zu klassifizieren und sie dem Volkskomitee der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt vorzulegen.

Die Liste umfasst 156 Projekte. Gruppiert kann ein Projekt jedoch 2–3 Probleme und Empfehlungen aufweisen, sodass es insgesamt bis zu 189 Empfehlungen gibt. Demnach ist das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt an 98 Problemen beteiligt, das Ministerium für Planung und Investitionen an 39 Problemen, das Ministerium für Planung und Architektur an 20 Problemen, das Bauministerium an 20 Problemen, das Verkehrsministerium an 3 Problemen, das Southern Management Board an 2 Problemen, das Finanzamt von Ho-Chi-Minh-Stadt an 4 Problemen, das Ministerium für Unternehmensfinanzierung an 1 Problem und das Volkskomitee der Stadt Thu Duc an 1 Problem.

Laut Herrn Vu Anh Dung bearbeitet allein das Bauamt 20 Projekte mit 20 Problemen und konnte einige davon bereits lösen. So konnten bisher 14 Probleme grundsätzlich gelöst werden, davon 9 schriftlich, 3 Empfehlungen für nicht lösungsfähige Rechtsvorschriften und 2 Projekte wurden dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt. „Die verbleibenden 6 Projekte werden weiter bearbeitet, wobei das Bauamt 1 Projekt im Rahmen seiner Zuständigkeit direkt bearbeitet und 5 Projekte dem Volkskomitee der Stadt vorlegt. Wir glauben, dass 1 Projekt sofort gelöst werden kann, und bei 4 Projekten müssen noch weitere Beratungen durchgeführt und viele Meinungen eingeholt werden“, so Herr Vu Anh Dung.

Empfehlung zur endgültigen Abrechnung

Nachdem die vorübergehenden Hindernisse beseitigt waren, schlug Herr Le Hoang Chau dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und den zuständigen staatlichen Stellen vor, diese Projekte rasch abzuschließen. So könnten Tausende weitere Wohnungen auf den Immobilienmarkt gelangen, um das Wohnungsangebot zu erweitern, Cashflow für Unternehmen zu generieren, die Marktliquidität zu erhöhen und die Staatseinnahmen zu steigern. Gleichzeitig sollten ähnliche Projekte abgeschlossen werden, bei denen Investoren ebenfalls Kapital mobilisieren und zukünftige Wohnungen verkaufen möchten, um den Immobilienmarkt zu räumen und Fairness für Unternehmen zu gewährleisten.

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Quelle