„Verschärfte Kontrolle“ der Bodenspekulation.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

Die Grundstückspreise tendieren nach unten.

Das geänderte Immobilienwirtschaftsgesetz 2023, das am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, wurde am 28. November von der Nationalversammlung verabschiedet. Demnach verschärft das geänderte Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 die Vorschriften für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken, indem es die Übertragung von Landnutzungsrechten an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern in Stadtteilen, Bezirken und Städten von Sondergebieten sowie städtischen Gebieten des Typs I, II und III verbietet.

Diese Verordnung ist strenger als die bisherige, die lediglich die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Stadtbezirken von Städten mit Sonderstatus und zentralverwalteten Städten der Klasse I, in Gebieten mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, in Stadtzentren und Gebieten um architektonische Wahrzeichen sowie an Straßenfronten von Regionalstraßen und höherrangigen Straßen sowie an wichtigen Panoramastraßen untersagt. Die neue Verordnung, die im Rahmen des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2023 erlassen wurde, dürfte erhebliche Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt haben.

10aa(1).jpg — Einige der parzellierten Grundstücke stehen derzeit leer. Foto: Cao Nguyen

Herr Nguyen Chi Thanh, Generaldirektor der Thanh Binh Baugesellschaft, erklärte, dass das Bauministerium im Zeitraum von 2010 bis 2015 aufgrund der Liquiditätskrise auf dem Immobilienmarkt die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Parzellen (ohne Hausbauverpflichtung) für Bauprojekte genehmigte. Dank dieser Regelung konnte der Markt sein Liquiditätsproblem lösen. Seitdem haben jedoch viele Kommunen diese Regelung ausgenutzt und eine großflächige Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken zugelassen, was die Stadtplanung gefährdete. Daher wurde im Immobiliengesetz eine Bestimmung eingeführt, die die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Parzellen für Bauprojekte verbietet. Dies bedeutet, dass Investoren die Rohbaustruktur für die Kunden errichten müssen. Dadurch steigt der Wert der Grundstücke aufgrund der Baukosten. Dies soll die Bodenspekulation eindämmen. Der Grundstücksmarkt unterliegt erheblichen Schwankungen. Dies ist jedoch ein unvermeidlicher Trend, ähnlich wie in anderen Ländern weltweit.

„Der Immobilienmarkt professionalisiert sich zunehmend. Unternehmen konzentrieren sich auf Investitionen in und die Entwicklung von Wohn- und Bauprojekten auf Grundstücken, anstatt lediglich in Infrastruktur zu investieren und Immobilien vor Fertigstellung zu verkaufen. Gleichzeitig trägt dies zu einer effizienteren und effektiveren Landnutzung bei und hilft, Probleme wie Bodenspekulation, schleppende Flächennutzung und Brachflächen zu überwinden. Diese Politik dürfte auch dazu beitragen, Investoren zu selektieren und nach dem Ausscheiden von Unternehmen mit begrenzten finanziellen und technischen Kapazitäten professionellere und leistungsfähigere Immobilienunternehmen hervorzubringen“, so Thanhs Einschätzung.

Förderung einer gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes.

Die Verschärfung der Vorschriften für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Großstädten ist eine nachhaltige Lösung, um vietnamesische Städte geordneter und schöner zu gestalten, mit Werten im Hinblick auf Planung, Architektur und Ästhetik sowie einer besseren Sicherstellung des sozialen Wohlergehens auf lange Sicht.

Diese Regelung zählt zu den bedeutendsten Änderungen des kürzlich verabschiedeten Immobilienwirtschaftsgesetzes. Insbesondere bei genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Immobilienprojekten müssen Investoren künftig sowohl kurz- als auch langfristige Lösungen für die Zukunft sorgfältig abwägen.

In gut einem Jahr werden Immobilienunternehmen diese Regelung anwenden. Daher wird der Markt einen deutlichen Preisverfall erleben, da Bauträger ihre Verkäufe beschleunigen, um Kapital zurückzuerhalten und Leerstände zu vermeiden. Im derzeit schwachen Marktumfeld wird die Liquidität jedoch nicht leicht zu sichern sein. Nur Unternehmen mit ausreichendem finanziellen Vertrauen werden ihre Immobilien behalten, um die neue Regelung zu erfüllen.

Herr Nguyen Manh Ha, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte: „Im Jahr 2025 werden wir die Vorschriften für die Grundstücksteilung und den Grundstücksverkauf in den Großstädten verschärfen. Dies wird erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben. Erstens wird das Angebot an Baugrundstücken weniger diversifiziert sein. Früher konnten sich Menschen unabhängig von ihren finanziellen Mitteln Grundstücke leisten, nun müssen Käufer jedoch mit zusätzlichen Kosten von 1 bis 3 Milliarden VND für den Hausbau rechnen. Langfristig wird der Grundstücksmarkt für viele kein einfacher Markt mehr sein. Sowohl Verkäufer als auch Käufer werden künftig über beträchtliches Kapital verfügen müssen, um teilnehmen zu können. Die verschärften Vorschriften zur Grundstücksteilung sind eine entscheidende und positive Maßnahme für eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes. Immobilienunternehmen müssen sich an die neuen Spielregeln anpassen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“

Traditionell bevorzugten Immobilieninvestoren das Modell der Parzellierung von Grundstücken zum Verkauf aufgrund der geringen Finanzierungskosten. Verschärfte Vorschriften zur Grundstücksteilung werden dieses Modell jedoch abschaffen und somit die Vielfalt der Immobilienangebote verringern. Laut Nguyen Thu Hang, Forschungsdirektorin bei Savills Vietnam, werden sich viele Investoren vom Markt zurückziehen, sobald das neue Gesetz in Kraft tritt.

Kurzfristig wird der Markt aufgrund der Bedenken der Käufer hinsichtlich rechtlicher Probleme einen deutlichen Rückgang der Transaktionen verzeichnen. Preisanpassungen sind unausweichlich. Es kann zwei bis drei Jahre dauern, bis die Immobilienpreise wieder steigen, da das Angebot sinkt. Der Markt wird sich nachhaltiger entwickeln, wenn Immobilienangebote auf die tatsächlichen Bedürfnisse der Käufer ausgerichtet sind.

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