Grundstücksspekulation „verschärfen“

Abwärtstrend bei den Grundstückspreisen

Das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (geändert), das ab dem 1. Januar 2025 in Kraft tritt, wurde am 28. November vonder Nationalversammlung verabschiedet. Dementsprechend hat das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (geändert) die Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Verkauf verschärft, indem es festlegt, dass Landnutzungsrechte nicht an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern in Bezirken, Distrikten und Städten der städtischen Gebiete der Sonderklasse, Klasse I, Klasse II und Klasse III übertragen werden können.

Diese Regelung ist strenger als die derzeitige Regelung, die lediglich die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken von Sonderklassen- und Klasse-I-Stadtgebieten, die direkt der Zentralregierung unterstehen, sowie in Gebieten mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, in zentralen Bereichen und rund um architektonische Highlights in Stadtgebieten sowie an Straßenrändern auf regionaler Ebene und darüber sowie an Hauptlandschaftsstraßen in Stadtgebieten verhindert. Die neue Regelung im Rahmen des Immobiliengesetzes von 2023 wird voraussichtlich starke Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt haben.

Einige parzellierte Grundstücke liegen brach. Foto: Cao Nguyen

Herr Nguyen Chi Thanh, Generaldirektor der Thanh Binh Construction Company, erklärte, dass das Bauministerium zwischen 2010 und 2015 aufgrund der Liquiditätskrise auf dem Immobilienmarkt die Aufteilung und den Verkauf von Projekten erlaubte (ohne dass Häuser gebaut werden mussten). Dank dieser Regelung konnte das Liquiditätsproblem gelöst werden. Seitdem haben jedoch viele Gemeinden diese Regelung ausgenutzt und die wahllose Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken erlaubt, mit dem Risiko, die Planung zu gefährden. Daher wurde im Gesetz über das Immobiliengeschäft eine Regelung erlassen, die die Aufteilung und den Verkauf von Projekten nicht erlaubt. Das bedeutet, dass Investoren den Rohbau für Kunden durchführen müssen. Dadurch steigt der Wert des Grundstücks durch die Baukosten. Dies begrenzt die Grundstücksspekulation. Der Grundstücksmarkt schwankt stark. Dies ist jedoch ein unvermeidlicher Trend, wie in anderen Ländern der Welt.

„Der Immobilienmarkt wird professioneller. Unternehmen konzentrieren sich auf den Bau von Häusern und Bauten auf Grundstücken, anstatt nur in Infrastruktur zu investieren und ‚grünen Reis zu verkaufen‘. Gleichzeitig trägt dies dazu bei, Land wirtschaftlicher und effektiver zu nutzen und die Situation von ‚Bodenspekulation‘, langsamer Landnutzung und brachliegendem Land zu überwinden. Diese Politik soll auch dazu beitragen, Investoren zu selektieren und professionellere und leistungsfähigere Immobilienunternehmen zu bilden, nachdem Unternehmen mit begrenzter finanzieller und technischer Leistungsfähigkeit vom Markt verdrängt wurden“, so die Einschätzung von Herrn Thanh.

Förderung einer gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes

Eine Verschärfung der Vorschriften für die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Großstädten ist eine nachhaltige Lösung, um vietnamesische Städte ordentlicher und schöner zu machen und dabei Werte in Planung, Architektur und Ästhetik zu wahren sowie Fragen der sozialen Sicherheit langfristig besser zu gewährleisten.

Diese Regelung stellt zugleich eine der wirkungsstärksten Änderungen des kürzlich verabschiedeten Immobiliengesetzes dar. Insbesondere bei bereits genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Immobilienprojekten müssen Investoren künftig kurz- und langfristige Lösungen sorgfältig kalkulieren.

Immobilienunternehmen müssen diese Regelung in etwas mehr als einem Jahr umsetzen. Der Markt wird daher einen starken Preisrückgang erleben, da Investoren schnell verkaufen wollen, um Kapital zurückzugewinnen und so Produktengpässe zu vermeiden. Angesichts der aktuellen Marktschwäche ist die Liquidität jedoch schwierig. Nur Unternehmen mit ausreichender finanzieller Zuversicht werden Produkte behalten, um die neue Planung umzusetzen.

Nguyen Manh Ha, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte: „Ab 2025 werden wir die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Großstädten verschärfen. Dies wird sich stark auf den Markt auswirken. Zunächst einmal werden Angebot und Nachfrage nach Grundstücken weniger vielfältig sein. Konnte man früher mit jedem beliebigen Betrag ein Grundstück kaufen, müssen Kunden heute zusätzlich 1 bis 3 Milliarden VND für den Bau eines Hauses ausgeben. Langfristig ist der Erwerb von Grundstücken für viele Menschen kein leichtes Unterfangen mehr. Dieser Markt erfordert sowohl von Verkäufern als auch von Käufern eine sehr gute Kapitalausstattung, um sich zu beteiligen. Die Regelung zur Verschärfung der Parzellierung ist eine drastische und positive Maßnahme für eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes. Immobilienunternehmen müssen lernen, die neuen Spielregeln einzuhalten, um sich anzupassen und zu überleben.“

Bisher bevorzugten Immobilieninvestoren aufgrund der geringen Finanzierungskosten Investitionen in Projekte, die in Grundstücke aufgeteilt und anschließend verkauft werden. Sobald die Grundstücksaufteilung verschärft wird, wird diese Anlageform verschwinden und die Vielfalt der Immobilienprodukte sinken. Laut Nguyen Thu Hang, Leiterin der Forschungsabteilung von Savills Vietnam, werden sich mit dem offiziellen Inkrafttreten des neuen Gesetzes zahlreiche Investoren vom Markt zurückziehen.

Kurzfristig wird der Markt aufgrund von Bedenken der Käufer hinsichtlich der Legalität einen starken Rückgang der Transaktionen verzeichnen. Es wird sicherlich Preisanpassungen geben. Es kann zwei bis drei Jahre dauern, bis die Immobilienpreise steigen, wenn das Angebot sinkt. Der Markt wird sich nachhaltiger entwickeln, wenn sich Immobilienprodukte an Menschen mit echten Bedürfnissen richten.

Quelle: https://dttg.baotainguyenmoitruong.vn/siet-tinh-trang-dau-co-dat-nen-367895.html