Erleichterung für Investoren mit Landnutzungsbedarf

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Verbesserung des Zugangs zu Land nach Marktprinzipien

Mit dem Ziel, Institutionen und Richtlinien zum Thema Land zu perfektionieren, Überschneidungen und Konflikte in Richtlinien und Gesetzen zum Thema Land zu lösen, die Harmonie der Rechte und Interessen des Staates, der Landnutzer und der Investoren zu gewährleisten, die Kommerzialisierung von Landnutzungsrechten zu fördern und einen transparenten und gesunden Immobilienmarkt zu entwickeln, hat das Landgesetz von 2024 viele Regelungen zu den Rechten und Pflichten der Landnutzer ergänzt.

Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan, sagte, das Gesetz habe die Rechte der im Ausland lebenden Vietnamesen dahingehend vervollkommnet, dass im Ausland lebende Vietnamesen mit vietnamesischer Staatsangehörigkeit und vietnamesische Bürger die gleichen Landrechte hätten wie vietnamesische Bürger im Land (Einzelpersonen im Land).

Das Bodengesetz umfasst 95 Artikel, deren Ausgestaltung der Regierung obliegt. Gemäß Beschluss Nr. 222/QD-TTg des Premierministers vom 5. März 2024, mit dem dieser beauftragt wurde, Dokumente zur detaillierten Umsetzung des Bodengesetzes zu entwerfen, leitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Ausarbeitung von sechs Verordnungsentwürfen und stimmt sich mit den zuständigen Ministerien und Zweigstellen ab. Das Finanzministerium leitet die Ausarbeitung von zwei Verordnungsentwürfen und stimmt sich mit den zuständigen Ministerien und Zweigstellen ab. Dazu gehören: eine Verordnung zur Regelung der Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen; eine Verordnung zur Regelung des Landentwicklungsfonds. Das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung leitet die Ausarbeitung des Verordnungsentwurfs zu Reisanbauflächen und stimmt sich mit den zuständigen Ministerien und Zweigstellen ab. Das Ministerium für Arbeit, Kriegsinvaliden und Soziales leitet die Ausarbeitung des Beschlusses des Premierministers zu Mechanismen und Maßnahmen zur Schaffung von Arbeitsplätzen und Berufsausbildung für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, und stimmt sich mit den zuständigen Ministerien und Zweigstellen ab.
Derzeit arbeiten die Behörden in aller Eile gemäß den vorgeschriebenen Verfahren des Gesetzes zur Verkündung von Rechtsdokumenten, um diese unter ihrer Autorität zu verkünden oder den zuständigen Behörden zur Verkündung vorzulegen, damit sie gleichzeitig mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes in Kraft treten (insbesondere wird die Verordnung über Eingriffe in das Meer im März 2024 gemäß dem vereinfachten Verfahren vorgelegt, um ab dem 1. April 2024 in Kraft zu treten). Es ist ersichtlich, dass das System an Dokumenten, das die Umsetzung des Bodengesetzes 2024 regelt, extrem umfangreich ist und den Beitrag vieler Ministerien, Zweigstellen und Kommunen erfordert, um die Qualität und den Fortschritt des zugewiesenen Verkündungszeitpunkts sicherzustellen.
Stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan

Darüber hinaus sieht das Gesetz auch das Recht vor, die Form der Pachtzahlung zu wählen. Demnach können Landnutzer, die derzeit Land vom Staat pachten und jährliche Pachtgebühren beziehen, aber gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes Land vom Staat gepachtet haben und für die gesamte Pachtdauer eine Pauschalzahlung erhalten, auf Pacht mit einmaliger Zahlung für die verbleibende Pachtdauer umsteigen. Wenn sie Land vom Staat gepachtet haben und für die gesamte Pachtdauer eine Pauschalzahlung erhalten, können sie auf Pacht mit jährlicher Pacht umsteigen.

Das Gesetz sieht außerdem vor, dass Wirtschaftsorganisationen , die vom Staat Land gepachtet haben und eine jährliche Pacht zahlen, das Recht haben, ihr mit dem Land verbundenes Vermögen und die Pachtrechte im Pachtvertrag zu verkaufen, wenn das mit dem gepachteten Land verbundene Vermögen rechtmäßig errichtet und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen registriert wurde, die Bauarbeiten gemäß dem detaillierten Bauplan und dem genehmigten und angenommenen Investitionsprojekt abgeschlossen sind und Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsgelder vorgestreckt haben, die nicht vollständig von der zu zahlenden Pacht abgezogen wurden.

Eine wichtige Neuerung ist die neue Bestimmung, die es Einzelpersonen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, ermöglicht, Nutzungsrechte für Reisanbauland innerhalb der zugeteilten Landmenge zu übertragen. Wird diese Grenze überschritten, müssen sie eine Wirtschaftsorganisation gründen, einen Plan zur Nutzung des Reisanbaulandes vorlegen und die Genehmigung des Volkskomitees auf Bezirksebene einholen. Einzelpersonen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, dürfen ihre Nutzungsrechte innerhalb derselben Provinzverwaltungseinheit auf andere Personen übertragen und müssen auf die Übertragung der Landnutzungsrechte und die Registrierungsgebühren keine Einkommensteuer entrichten. Wirtschaftsorganisationen, denen Nutzungsrechte für landwirtschaftliche Flächen übertragen werden dürfen, müssen einen vom Volkskomitee auf Bezirksebene genehmigten Plan zur Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen vorlegen.

Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses, betonte die Neuerungen im Bodengesetz von 2024, darunter neue Regelungen für landwirtschaftliche Flächen, und sagte, die Gesetzesänderungen würden die Möglichkeiten für Investitionen nach Marktprinzipien verbessern. „Das Wichtigste ist, den wahren Wert landwirtschaftlicher Flächen wiederherzustellen und sie für den richtigen Zweck zu nutzen“, sagte Herr Hieu.

Harmonisierung der Interessen von Staat, Landnutzern und Unternehmen

Das Bodengesetz von 2024 ändert und ergänzt nicht nur die Vorschriften zur Gewährleistung der Rechte der Nutzer landwirtschaftlicher Flächen, sondern gestattet in Artikel 127 Absatz 1 Punkt c des Gesetzes auch die Nutzung von Land zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten in Fällen, in denen für das Projekt keine Mittel aus dem Staatshaushalt verwendet werden und es der Landrückgewinnung gemäß Artikel 79 dieses Gesetzes unterliegt (Artikel 79 legt die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse – PV) der Investor sich jedoch für die Option entscheidet, dem Erhalt von Landnutzungsrechten zuzustimmen, anstatt eine Landrückgewinnung vorzuschlagen.

Der Direktor des Justizministeriums der Provinz Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, sagte, diese Bestimmung des Bodengesetzes von 2024 sei sehr „flexibel“. Sie respektiere das Prinzip der Freiheit, der freiwilligen Verpflichtung, sichere Marktprinzipien und bringe die Interessen des Staates, der Menschen mit Landnutzungsrechten und der Unternehmen mit Landnutzungsbedarf in Einklang. Dadurch schaffe sie Möglichkeiten und Komfort für Investoren mit Landnutzungsbedarf, Investitionsprojekte durchzuführen, ohne Landrückgewinnung durchführen zu müssen; Sicherheit und soziale Ordnung würden gewährleistet.

Bezüglich der Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen von Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die im Zusammenhang mit der Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Investitionsprojekts eine Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten: Gemäß Artikel 169 des Bodengesetzes von 2013 ist es Unternehmen mit ausländischer Beteiligung nicht gestattet, zur Umsetzung von Investitionsprojekten eine Übertragung von Landnutzungsrechten zu erhalten.

Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 (Absatz 3, Artikel 142, Absatz 16, Artikel 260) führen Unternehmen mit ausländischer Beteiligung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte Nr. 66/2014/QH13, das durch eine Reihe von Artikeln gemäß Gesetz Nr. 61/2020/QH14 geändert und ergänzt wurde, Verfahren zur Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Immobilienprojekts durch, haben bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes die Landverfahren für das zu übertragende Projekt oder einen Teil des Projekts jedoch noch nicht abgeschlossen. In diesem Fall führt die zuständige staatliche Behörde die Verfahren zur Landzuteilung und Landpacht an den Erwerber durch und erteilt die Bescheinigung über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes. Der Erwerber des gesamten oder eines Teils des Immobilienprojekts erbt die Landrechte und -pflichten des Projektübertragenden.

Laut Nguyen Anh Hoa, Direktor des Justizministeriums der Provinz Binh Duong, haben die Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 Schwierigkeiten und Hindernisse für Fälle beseitigt, in denen Unternehmen mit ausländischer Beteiligung Übertragungen von Landnutzungsrechten im Zusammenhang mit der Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Investitionsprojekts erhalten.

Hinsichtlich der Regelung von Landverfahren und finanziellen Verpflichtungen für Investitionsprojekte von Unternehmen mit ausländischer Beteiligung schlug Herr Nguyen Anh Hoa jedoch vor, dass bei der Ausarbeitung des Dekrets in diesen Fällen spezifische Anweisungen zur Registrierung von Änderungen an der ausgestellten Landnutzungsrechtsbescheinigung gegeben werden müssen. Es ist zu erwägen, Übergangsbestimmungen für Projekte festzulegen, bei denen Verfahren zur Übertragung von Projekten oder Projektteilen durchgeführt wurden, aber die finanziellen Verpflichtungen noch nicht erfüllt wurden. Diese Bestimmungen sollen gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 umgesetzt werden.

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