Den Zugang zu Land nach Marktprinzipien verbessern
Mit dem Ziel, Institutionen und Richtlinien zum Thema Land zu perfektionieren, Überschneidungen und Konflikte in Richtlinien und Gesetzen zum Thema Land zu lösen, die Harmonie der Rechte und Interessen des Staates, der Landnutzer und der Investoren zu gewährleisten, die Kommerzialisierung von Landnutzungsrechten zu fördern und einen transparenten und gesunden Immobilienmarkt zu entwickeln, hat das Landgesetz von 2024 viele Regelungen zu den Rechten und Pflichten der Landnutzer ergänzt.
Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan, sagte, dass das Gesetz die Rechte der im Ausland lebenden Vietnamesen dahingehend vervollkommnet habe, dass im Ausland lebende Vietnamesen mit vietnamesischer Staatsangehörigkeit, die vietnamesische Staatsbürger sind, dieselben Landrechte hätten wie vietnamesische Staatsbürger im Land (Einzelpersonen im Land).
Das Bodengesetz umfasst 95 Artikel, für deren detaillierte Regelungen die Regierung zuständig ist. Gemäß Beschluss Nr. 222/QD-TTg des Premierministers vom 5. März 2024, der den Premierminister mit der Ausarbeitung von Dokumenten zur Umsetzung des Bodengesetzes beauftragt, erarbeitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sechs Verordnungsentwürfe in Abstimmung mit den zuständigen Ministerien und Behörden. Das Finanzministerium erarbeitet zwei Verordnungsentwürfe in Abstimmung mit den zuständigen Ministerien und Behörden: eine Verordnung zur Regelung der Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen und eine Verordnung zur Regelung des Landentwicklungsfonds. Das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung erarbeitet den Verordnungsentwurf zu den Bestimmungen für Reisanbauflächen in Abstimmung mit den zuständigen Ministerien und Behörden. Das Ministerium für Arbeit, Kriegsinvaliden und Soziales erarbeitet den Beschluss des Premierministers über Mechanismen und Maßnahmen zur Schaffung von Arbeitsplätzen und Berufsausbildung für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, in Abstimmung mit den zuständigen Ministerien und Behörden.
Derzeit arbeiten die Behörden mit Hochdruck an den im Gesetz zur Verkündung von Rechtsdokumenten vorgeschriebenen Verfahren, um diese unter ihrer Autorität zu verkünden oder den zuständigen Behörden zur Verkündung vorzulegen, damit sie gleichzeitig mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes in Kraft treten können (insbesondere wird die Verordnung über Eingriffe in das Meer im März 2024 nach dem vereinfachten Verfahren vorgelegt und tritt am 1. April 2024 in Kraft). Es ist ersichtlich, dass das System an Dokumenten, das die Umsetzung des Bodengesetzes 2024 regelt, extrem umfangreich ist und den Beitrag vieler Ministerien, Zweigstellen und Kommunen erfordert, um die Qualität und den Fortschritt des zugewiesenen Verkündungszeitpunkts sicherzustellen.
Stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan
Darüber hinaus sieht das Gesetz auch das Recht vor, die Form der Pachtzahlung zu wählen. Demnach können Landnutzer, die vom Staat gepachtetes Land haben und jährliche Pacht zahlen, im Falle einer staatlichen Pacht die Pacht gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes jedoch in einer Pauschale für die gesamte Pachtdauer zahlen, auf Pacht mit einmaliger Pachtzahlung für die verbleibende Pachtdauer umsteigen. Im Falle einer staatlichen Pacht und Zahlung einer Pauschale für die gesamte Pachtdauer können sie auf Pacht mit jährlicher Pachtzahlung umsteigen.
Das Gesetz sieht außerdem vor, dass Wirtschaftsorganisationen , die vom Staat Land gepachtet haben und eine jährliche Pacht zahlen, das Recht haben, ihre mit dem Land verbundenen Vermögenswerte und die Pachtrechte im Pachtvertrag zu verkaufen, wenn die mit dem gepachteten Land verbundenen Vermögenswerte rechtmäßig errichtet und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen registriert wurden, den Bau gemäß dem detaillierten Bauplan und dem genehmigten Investitionsprojekt abgeschlossen haben und Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsgelder vorgestreckt haben, die nicht vollständig von der zu zahlenden Pacht abgezogen wurden.
Eine wichtige Neuerung ist die neue Bestimmung, die es Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, ermöglicht, Nutzungsrechte für Reisanbauland innerhalb der festgelegten Landzuteilungsgrenzen zu übertragen. Wird diese Grenze überschritten, müssen sie eine Wirtschaftsorganisation gründen, einen Plan zur Nutzung des Reisanbaulandes vorlegen und die Genehmigung des Volkskomitees auf Bezirksebene einholen. Personen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, dürfen ihre Nutzungsrechte innerhalb derselben Provinzverwaltungseinheit auf andere Personen übertragen, ohne Einkommensteuer auf die Übertragung der Landnutzungsrechte und Registrierungsgebühren zu entrichten. Wirtschaftsorganisationen, denen Nutzungsrechte für landwirtschaftliche Flächen übertragen werden dürfen, müssen einen vom Volkskomitee auf Bezirksebene genehmigten Plan zur Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen vorlegen.
Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses, betonte die Neuerungen im Bodengesetz von 2024, darunter neue Regelungen für landwirtschaftliche Flächen, und erklärte, dass die Gesetzesänderungen die Möglichkeiten für marktwirtschaftliche Investitionen erhöhen. „Das Wichtigste ist, den wahren Wert landwirtschaftlicher Flächen wiederherzustellen und sie für den richtigen Zweck zu nutzen“, sagte Herr Hieu.
Harmonisierung der Interessen von Staat, Landnutzern und Unternehmen
Das Bodengesetz von 2024 ändert und ergänzt nicht nur die Vorschriften zur Gewährleistung der Rechte der Nutzer landwirtschaftlicher Flächen, sondern gestattet in Artikel 127 Absatz 1 Punkt c des Gesetzes auch die Nutzung von Land zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten in Fällen, in denen das Projekt keine Mittel aus dem Staatshaushalt verwendet und der Landrückgewinnung gemäß Artikel 79 dieses Gesetzes unterliegt (Artikel 79 schreibt die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse – PV) und der Investor sich für die Option einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten entscheidet, ohne eine Landrückgewinnung vorzuschlagen.
Nguyen Anh Hoa, Direktor des Justizministeriums der Provinz Binh Duong, erklärte, diese Bestimmung des Bodengesetzes von 2024 sei sehr flexibel und respektiere das Prinzip der Freiheit, der freiwilligen Verpflichtung, sichere Marktprinzipien und bringe die Interessen des Staates, der Menschen mit Landnutzungsrechten und der Unternehmen mit Landnutzungsbedarf in Einklang. Dadurch würden Investoren mit Landnutzungsbedarf Möglichkeiten und Vorteile geschaffen, Investitionsprojekte durchzuführen, ohne Landgewinnung durchführen zu müssen; Sicherheit und soziale Ordnung würden gewährleistet.
Bezüglich der Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen von Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die im Zusammenhang mit der Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Investitionsprojekts eine Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten. Gemäß Artikel 169 des Bodengesetzes von 2013 ist es ausländischen Unternehmen nicht gestattet, zur Umsetzung von Investitionsprojekten eine Übertragung von Landnutzungsrechten zu erhalten.
Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 (Absatz 3, Artikel 142, Absatz 16, Artikel 260) führen Unternehmen mit ausländischer Beteiligung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte Nr. 66/2014/QH13, das durch eine Reihe von Artikeln gemäß Gesetz Nr. 61/2020/QH14 geändert und ergänzt wurde, Verfahren zur Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Immobilienprojekts durch, haben bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes die Landverfahren für das zu übertragende Projekt oder einen Teil des Projekts jedoch noch nicht abgeschlossen. In diesem Fall führt die zuständige staatliche Behörde die Verfahren zur Landzuteilung und Landpacht an den Erwerber durch und stellt gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten aus. Der Erwerber des gesamten oder eines Teils des Immobilienprojekts erbt die Landrechte und -pflichten des Projektübertragenden.
Laut Nguyen Anh Hoa, Direktor des Justizministeriums der Provinz Binh Duong, haben die Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 Schwierigkeiten und Hindernisse für Fälle beseitigt, in denen Unternehmen mit ausländischer Beteiligung Übertragungen von Landnutzungsrechten im Zusammenhang mit der Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Investitionsprojekts erhalten.
In Bezug auf die Regelung von Landverfahren und finanziellen Verpflichtungen für Investitionsprojekte ausländischer Unternehmen schlug Herr Nguyen Anh Hoa jedoch vor, bei der Ausarbeitung des Dekrets in diesen Fällen spezifische Anweisungen zur Registrierung von Änderungen an der ausgestellten Landnutzungsrechtsbescheinigung zu geben. Es sollten Übergangsbestimmungen für Projekte erwogen werden, die Verfahren zur Übertragung des Projekts oder eines Teils des Projekts durchlaufen, aber noch keine finanziellen Verpflichtungen erfüllt haben. Diese werden gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 umgesetzt.
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