Die Zeit der Landmakler und des Verkaufs von „grünem Reis“ ist vorbei
Etwa 200 Treffen von Provinzbehörden mit Bürgern zur Lösung von Problemen, die sich aus Projekten ergeben, in die die Bach Dat An Company investiert hat, sind typische Beispiele für die Folgen einer Zeit der „Explosion“ sogenannter Stadtentwicklungsprojekte.
Obwohl die Behörden bis jetzt große Anstrengungen unternommen und Verantwortung übernommen haben und die obersten Führer der Provinz ein „Ultimatum“ gestellt haben, wird es wahrscheinlich noch einige Zeit dauern, bis der Fall Bach Dat An vollständig geklärt ist.
Nicht nur Bach Dat An, sondern viele der fast 200 Wohn- und Stadtgebiete in der Provinz, in die derzeit Unternehmen investieren, stehen auf verschiedenen Ebenen vor Problemen.
Niemand hat die Schäden für Staat, Bevölkerung und Unternehmen bisher berechnet (und auch nicht geschätzt), aber die enorme Ressourcenverschwendung, insbesondere die Landressourcen, und die sozialen Folgen sind offensichtliche Realitäten. Und es wird noch viele Jahre dauern, bis die Behörden auf allen Ebenen die Folgen einer Zeit bewältigen können, in der es überall Projekte gab!
Das Bodengesetz von 2024 und die Gesetze zu Immobiliengeschäften und Wohnungswesen (geändert), die ab dem 1. August 2024 in Kraft treten, verlangen ein absolutes Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in den Bezirken aller Städte und Gemeinden.
Gleichzeitig unterliegen städtische Bau- und Wohnungsbauprojekte bereits in der Genehmigungsphase und während des gesamten Umsetzungsprozesses strengen Auflagen. Insbesondere die Anforderungen an die öffentliche Bekanntmachung und Transparenz in der Öffentlichkeit sind umfassend und detailliert, was Rechtmäßigkeit, Umfang und Fortschritt der Projektumsetzung betrifft.
Rücknahme von „landumschließenden“ Projekten
Gemäß dem Bodengesetz von 2024 wird Projektinvestoren, die ein Grundstück nicht in Gebrauch nehmen oder bei der Landnutzung im Vergleich zum im Investitionsprojekt angegebenen Zeitplan im Rückstand sind, eine Verlängerung der Landnutzung um höchstens 24 Monate gewährt und sie müssen dem Staat einen zusätzlichen Geldbetrag zahlen, der der Landnutzungsgebühr und der Landmiete für den verlängerten Zeitraum entspricht.
Wenn der Investor das Grundstück nach Ablauf der verlängerten Frist nicht in Betrieb genommen hat, wird der Staat das Grundstück ohne Entschädigung für das Grundstück, die mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte und die verbleibenden Investitionskosten auf dem Grundstück zurückfordern.
Experten zufolge wird es mit der neuen gesetzlichen Regelung ein strenges „Screening“ für Immobilieninvestoren geben; kleine Unternehmen mit begrenzten finanziellen Mitteln sowie opportunistische und unprofessionelle Unternehmen werden aus dem Spiel genommen.
Der Verkauf von „grünem Reis“ zu Profitzwecken wird nicht mehr möglich sein. Denn Unternehmen können Projekte erst dann zum Verkauf freigeben, wenn sie ihren Verpflichtungen gegenüber dem Staat vollständig nachgekommen sind und die vorgeschriebenen Infrastrukturbedingungen erfüllt haben.
Das überarbeitete Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet auch Amateur-Immobilienmaklern und Freiberuflern (die in der Öffentlichkeit lange Zeit als „Grundstücksmakler“ bezeichnet wurden). Es verhindert, dass Maurer und Gemüsehändler ebenfalls mit Grundstücken „handeln“ oder dass sich Immobilienmakler vom Land in die Stadt verlagern, was lange Zeit üblich war.
Urbanes Denken
Ab dem 1. August 2024 wird der Staat keine Lizenzen mehr für die Parzellierung von Grundstücken in Stadt- und Gemeindebezirken vergeben. Investoren in Grundstücksprojekte sind gezwungen, sich auf ländliche Gebiete am Rande von Städten und Gemeinden zu konzentrieren.
Angesichts der erheblichen Einschränkungen des Baulandes und der strengeren gesetzlichen Auflagen für Immobilienprojekte prognostizieren Analysten, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft steigen werden, was zu Nachteilen für Menschen mit niedrigem Einkommen führen wird, die einen echten Bedarf an Bauland haben.
Insbesondere wenn die Politik, „Menschen, die viele Häuser und Grundstücke besitzen, diese aber nicht effektiv nutzen“, gemäß der Resolution 18 des 13. Zentralen Exekutivkomitees hohe Steuern aufzuerlegen, nicht gesetzlich institutionalisiert ist, wird die Grundstücksspekulation für viele Menschen wahrscheinlich weiterhin attraktiv bleiben.
Quang Nam hat in der jüngeren Vergangenheit unter den schwerwiegenden Folgen der ungezügelten Stadtentwicklung gelitten und wird sicherlich noch viele wertvolle Lehren daraus ziehen.
Die offensichtlichsten davon sind die weitverbreitete und anhaltende Wüstenbildung in vielen städtischen Gebieten trotz der Fertigstellung der Infrastruktur; die Situation, in der die meisten Menschen Land in Projekten hauptsächlich zu Spekulationszwecken kaufen; der Verlust von Land für die Produktion, während Projekte aufgegeben werden und viele Jahre lang verfallen; die soziale Situation vieler Haushalte und Einzelpersonen, die sehr frustriert sind, weil sie sich niederlassen und ihren Lebensunterhalt verdienen müssen, die Grundstückspreise aber zu unerschwinglich sind …
Urbanisierung und Stadtentwicklung sind unvermeidliche Trends. Doch wie, in welche Richtung und mit welchem Fahrplan die jeweilige Entwicklungsphase verläuft, ist ein Problem, das jeder Ort berücksichtigen muss, um die Landressourcen im Sinne der Parteipolitik möglichst effektiv zu nutzen und soziale Probleme harmonisch zu lösen.
Beachten Sie, dass in der Liste der Investitionsanziehungsprojekte und Investitionsanziehungsprioritäten von Quang Nam im Zeitraum 2024 – 2025 (Beschluss Nr. 1221-QD/UBND vom 21. Mai 2024 des Volkskomitees der Provinz) von 233 Projekten in den Ortschaften bis zu 40 Projekte aufgeführt sind, die Investitionen in die Stadtentwicklung anziehen, meist in Form von Marktgebieten und städtischen Wohngebieten (Grundstücksgeschäft).
Es ist schwierig zu bestimmen, wie viele oder wie wenige Projekte wirklich notwendig und dringend sind, wer die Zielgruppe ist (Spekulanten oder der Wohnungsbedarf der Anwohner), einschließlich der Input-Output-Probleme des Projekts. Aber sicherlich sind dies Fragen, die nicht ignoriert werden können, wenn die Gemeinden in der Provinz sich dessen nur allzu bewusst sind und den Preis für Parzellierungs- und Landverkaufsprojekte zahlen mussten.
Eine weitere bemerkenswerte Prognose von Experten nach Inkrafttreten der drei oben genannten Gesetze zum Thema Grundstücke ist, dass Industrieimmobilien in der kommenden Zeit stark in- und ausländische Investoren anziehen werden.
Die Planung der Provinz Quang Nam sieht vor, von jetzt an bis 2030 mehr als 10.000 Hektar Industrieparkland zu erschließen. Die Praxis hat gezeigt, dass Industrieland die höchste Effizienz fördert, Gewinne generiert und den größten Beitrag zur lokalen sozioökonomischen Entwicklung leistet.
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Lektion 3: Wenn landwirtschaftliche Flächen „entkoppelt“ werden
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Quelle: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
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