Umsetzung des Landgesetzes von 2024: Erwartungen zur Erschließung von Ressourcen

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — Auch nach jahrelanger Umsetzung haben die Grundstückskäufer im Stadtentwicklungsprojekt der Bach Dat An Company noch immer kein Eigentumsnachweisbuch erhalten. Foto: H. QUANG

Die Zeit der Grundstücksmakler und des Verkaufs von „grünem Reis“ ist vorbei.

Rund 200 Treffen von Provinzbehörden mit Bürgern zur Bewältigung von Problemen, die sich aus Projekten der Bach Dat An Company ergeben, sind typische Beispiele für die Folgen einer Phase der „Explosion“ sogenannter Stadtentwicklungsprojekte.

Bis jetzt haben die Behörden zwar große Anstrengungen unternommen und Verantwortung übernommen, und die höchsten Führungskräfte der Provinz haben ein „Ultimatum“ gestellt, aber es wird noch einige Zeit dauern, bis der Fall Bach Dat An vollständig aufgeklärt ist.

Nicht nur Bach Dat An, sondern viele der fast 200 Wohn- und Stadtentwicklungsprojekte in der Provinz, in die derzeit Unternehmen investieren, stehen vor Problemen auf verschiedenen Ebenen.

Bislang hat niemand die genauen Zahlen (oder auch nur Schätzungen) des Schadens für Staat, Bevölkerung und Wirtschaft ermittelt, doch die enorme Ressourcenverschwendung, insbesondere von Landressourcen, und die sozialen Folgen sind unbestreitbar. Es wird noch viele Jahre dauern, bis die Behörden auf allen Ebenen die Folgen einer Zeit bewältigt haben, in der Projekte allgegenwärtig waren.

Das Landgesetz von 2024 und die Gesetze über Immobilienwirtschaft und Wohnungsbau (geändert), die am 1. August 2024 in Kraft treten, schreiben ein absolutes Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken in den Stadtbezirken aller Städte und Gemeinden vor.

Gleichzeitig werden Stadt- und Wohnungsbauprojekte bereits ab der Genehmigungsphase und während der Umsetzung strengeren Kontrollen unterzogen. Insbesondere die Anforderungen an die öffentliche Offenlegung und Transparenz sowie an umfassende Informationen zur Rechtmäßigkeit, zum Umfang und zum Fortschritt der Projektdurchführung werden verstärkt.

Aufhebung von "landnahen" Projekten

Gemäß dem Landgesetz von 2024 erhalten Projektinvestoren, die das Land nicht nutzen oder mit der Nutzung des Landes im Vergleich zum im Investitionsprojekt festgelegten Zeitplan hinterherhinken, eine Verlängerung der Landnutzung um höchstens 24 Monate und müssen dem Staat einen zusätzlichen Geldbetrag zahlen, der der Landnutzungsgebühr und der Landpacht für den verlängerten Zeitraum entspricht.

Wenn der Investor das Land nach Ablauf der verlängerten Frist nicht in Gebrauch genommen hat, ist der Staat berechtigt, das Land ohne Entschädigung zurückzufordern, einschließlich des Landes, der mit dem Land verbundenen Vermögenswerte und der verbleibenden Investitionskosten.

Nach Einschätzung von Experten wird es mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen eine strenge Überprüfung von Immobilieninvestoren geben; kleine Unternehmen mit begrenzten finanziellen Mitteln sowie opportunistische und unprofessionelle Unternehmen werden vom Markt ausgeschlossen.

Der Verkauf von „grünem Reis“ zu Gewinnzwecken wird der Vergangenheit angehören. Denn Unternehmen dürfen Projekte erst dann zum Verkauf anbieten, wenn sie ihre Verpflichtungen gegenüber dem Staat vollständig erfüllt und die vorgeschriebenen Infrastrukturbedingungen eingehalten haben.

Das überarbeitete Immobiliengesetz verbietet auch die Tätigkeit von Amateur-Immobilienmaklern und Freiberuflern (die im Volksmund lange als „Grundstücksmakler“ bezeichnet wurden). Es verhindert, dass Maurer und Gemüsehändler ebenfalls mit Grundstücken „handeln“ oder dass sich Immobilienmakler vom Land in die Stadt ausbreiten, was lange Zeit üblich war.

Urbanes Denken

Ab dem 1. August 2024 erteilt der Staat keine Genehmigungen mehr für Grundstücksteilungsprojekte in Stadt- und Gemeindegebieten. Investoren in Grundstücksprojekte sind gezwungen, sich auf ländliche Gebiete am Stadtrand zu konzentrieren.

Aufgrund erheblicher Einschränkungen des Entwicklungsraums sowie strengerer rechtlicher Auflagen für Immobilienprojekte prognostizieren Analysten, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft steigen werden, was für einkommensschwache Menschen, die einen dringenden Bedarf an Wohnbauland haben, Nachteile mit sich bringen wird.

Insbesondere solange die Politik, „Menschen, die viele Häuser und Grundstücke besitzen, diese aber nicht effektiv nutzen“, gemäß Beschluss 18 des 13. Zentralen Exekutivkomitees „hohe Steuern aufzuerlegen“, nicht gesetzlich verankert ist, könnte die Bodenspekulation für viele Menschen weiterhin attraktiv sein.

Quang Nam hat in der jüngsten Vergangenheit unter den schwerwiegenden Folgen einer ungezügelten Stadtentwicklung gelitten und wird sicherlich viele wertvolle Lektionen daraus lernen.

Am deutlichsten zeigt sich dies in der weitverbreiteten und anhaltenden Wüstenbildung in vielen städtischen Gebieten trotz des Ausbaus der Infrastruktur; in der Tatsache, dass die meisten Menschen Land in Projekten hauptsächlich zu Spekulationszwecken erwerben; im Verlust von Produktionsflächen, während Projekte jahrelang verfallen und ungenutzt bleiben; und in der sozialen Notlage vieler Haushalte und Einzelpersonen, die frustriert sind, sich niederlassen und ihren Lebensunterhalt verdienen zu wollen, sich aber aufgrund der hohen Grundstückspreise kein Land leisten können…

Urbanisierung und Stadtentwicklung sind unaufhaltsame Trends. Doch wie, in welche Richtung und mit welchem Fahrplan die einzelnen Entwicklungsphasen gestaltet werden sollen, ist eine Frage, die jede Kommune selbst beantworten muss, um die Landressourcen im Einklang mit der Parteiausrichtung bestmöglich zu nutzen und soziale Probleme harmonisch zu lösen.

Zu beachten ist, dass in der Liste der Projekte, die Investitionen anziehen, und der Investitionsanreizprioritäten von Quang Nam für den Zeitraum 2024 - 2025 (Beschluss Nr. 1221-QD/UBND vom 21. Mai 2024 des Provinzvolkskomitees) von 233 Projekten in den Ortschaften bis zu 40 Projekte sind, die Investitionen in die Stadtentwicklung anziehen, hauptsächlich in Form von Marktgebieten, städtischen Wohngebieten (Grundstücksgeschäft).

Es ist schwierig zu bestimmen, wie viele oder wie wenige Projekte wirklich notwendig und dringend sind, welches Ziel verfolgt wird (Geschäftsspekulanten oder der Wohnraumbedarf der Anwohner), einschließlich der Input-Output-Probleme des Projekts, aber dies sind sicherlich Fragen, die nicht ignoriert werden können, da die Gemeinden in der Provinz sich dessen nur allzu bewusst sind und den Preis für die Aufteilung und den Verkauf von Landprojekten zahlen mussten.

Eine weitere bemerkenswerte Prognose von Experten nach Inkrafttreten der drei oben genannten Gesetze zum Thema Land ist, dass Industrieimmobilien in der kommenden Zeit stark inländische und ausländische Investoren anziehen werden.

Die Provinz Quang Nam plant, bis 2030 mehr als 10.000 Hektar Industrieparkfläche zu entwickeln. Die Praxis hat gezeigt, dass Industrieflächen die höchste Effizienz fördern, Gewinne erwirtschaften und am meisten zur sozioökonomischen Entwicklung vor Ort beitragen.

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