Umsetzung des Landgesetzes von 2024: Erwartungen hinsichtlich der Erschließung von Ressourcen.

Auch nach jahrelanger Umsetzung haben die Grundstückskäufer im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts der Bach Dat An Company ihre Eigentumsurkunden noch immer nicht erhalten. Foto: H. QUANG

Die Ära der Grundstücksmakler und des Verkaufs von Immobilien vor der Fertigstellung ist vorbei.

Rund 200 öffentliche Konsultationen, die von Behörden auf Provinzebene durchgeführt wurden, um Probleme anzugehen, die sich aus Projekten ergeben, in die die Bach Dat An Company investiert hat, sind ein typisches Beispiel für die Folgen einer Phase des „Booms“ bei Projekten, die als Stadtentwicklung bezeichnet werden.

Bis jetzt wird es trotz aller Bemühungen der Behörden, der Verantwortung und des Ultimatums der ranghöchsten Provinzführer wahrscheinlich noch einige Zeit dauern, bis der Fall Bach Dat An vollständig aufgeklärt ist.

Bach Dat An ist kein Einzelfall; viele der fast 200 Wohn- und Stadtentwicklungsprojekte in der Provinz, in die derzeit private Unternehmen investieren, stehen vor Problemen unterschiedlichen Ausmaßes.

Bislang hat niemand das Ausmaß des Schadens für Staat, Bevölkerung und Wirtschaft auch nur annähernd beziffert, doch die enorme Ressourcenverschwendung, insbesondere von Landressourcen, und die daraus resultierenden sozialen Folgen sind unbestreitbar. Es wird noch viele Jahre dauern, bis die Behörden auf allen Ebenen die Nachwirkungen einer Zeit beseitigt haben, in der überall Projekte mit großem Tamtam gestartet wurden!

Das Landgesetz 2024 und die geänderten Gesetze über Immobilien- und Wohnungswirtschaft, die am 1. August 2024 in Kraft traten, verbieten die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in allen Stadtbezirken aller Städte und Gemeinden absolut.

Gleichzeitig werden Stadt- und Wohnungsbauprojekte von der Genehmigungsphase bis zur Umsetzung streng reguliert. Insbesondere besteht die Pflicht zur umfassenden und detaillierten Offenlegung der rechtlichen Aspekte, des Umfangs und des Projektfortschritts.

Projekte, die Land horten, sollen widerrufen werden.

Gemäß dem Landgesetz von 2024 kann Projektinvestoren, die es versäumen, das Land zu nutzen oder mit der Landnutzung hinter dem im Investitionsprojekt festgelegten Zeitplan zurückliegen, eine Verlängerung von höchstens 24 Monaten gewährt werden. Sie müssen dem Staat einen zusätzlichen Betrag in Höhe der Landnutzungsgebühr oder der Landpachtgebühr für den verlängerten Zeitraum zahlen.

Wenn der Investor das Land nach Ablauf der verlängerten Frist nicht nutzt, wird der Staat das Land ohne Entschädigung für das Land, die damit verbundenen Vermögenswerte und die verbleibenden Investitionskosten zurückfordern.

Nach Einschätzung von Experten wird es mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen bald einen strengen „Filterprozess“ für Immobilieninvestoren und -unternehmen geben; kleine Unternehmen mit begrenzten finanziellen Mitteln sowie solche, die sich opportunistischer und unprofessioneller Praktiken bedienen, werden aus dem Spiel genommen.

Die Praxis, Projekte vorzeitig mit Gewinnabsicht zu verkaufen, wird künftig keinen Nährboden mehr haben. Denn Unternehmen dürfen Projekte erst dann starten, wenn sie alle ihre Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllt und die in den Vorschriften festgelegten Infrastrukturanforderungen erfüllt haben.

Das geänderte Immobilienwirtschaftsgesetz verbietet auch unlizenzierte, freiberufliche Immobilienmakler (die lange als „Grundstücksspekulanten“ bekannt waren). Es soll verhindern, dass Bauarbeiter und Gemüsehändler ebenfalls mit Grundstücken handeln oder dass sich Immobilienagenturen von ländlichen Gebieten in die Städte ausbreiten – ein seit Langem bestehendes Problem.

Urbanes Denken

Ab dem 1. August 2024 erteilt der Staat keine Genehmigungen mehr für Grundstücksteilungsprojekte in Stadt- und Gemeindegebieten. Investoren in Grundstücksprojekte werden sich künftig auf ländliche Gebiete am Stadtrand konzentrieren müssen.

Aufgrund erheblicher Einschränkungen des Bauraums sowie strengerer rechtlicher Auflagen für Immobilienprojekte prognostizieren Analysten einen starken Anstieg der Grundstückspreise in naher Zukunft, was einkommensschwache Personen mit einem echten Wohnungsbedarf benachteiligen wird.

Insbesondere solange die in der Resolution 18 des 13. Zentralkomitees festgelegte Politik, „diejenigen, die viele Häuser und Grundstücke besitzen, diese aber nicht effektiv nutzen, mit hohen Steuern zu belegen“, nicht gesetzlich verankert ist, dürfte die Bodenspekulation für viele Menschen attraktiv bleiben.

Da die Provinz Quang Nam in jüngster Zeit schwerwiegende Folgen der ungezügelten Stadtentwicklung erlitten hat, wird sie zweifellos viele wertvolle Lektionen daraus lernen.

Zu den auffälligsten Problemen zählen die weit verbreitete und anhaltende Vernachlässigung vieler städtischer Gebiete trotz fertiggestellter Infrastruktur; die Tatsache, dass die Mehrheit der Grundstückskäufer in Projekten dies in erster Linie zu spekulativen Geschäftszwecken tut; der Verlust von landwirtschaftlichen Flächen durch die Bewohner, während Projekte jahrelang verlassen und unvollendet bleiben; und das soziale Problem vieler Haushalte und Einzelpersonen, die dringend Wohnraum und eine Existenzgrundlage benötigen, aber feststellen, dass die Grundstückspreise weit über ihren Möglichkeiten liegen.

Urbanisierung und Stadtentwicklung sind unaufhaltsame Trends. Wie und in welche Richtung diese erfolgen sollen und welcher Fahrplan für die jeweilige Entwicklungsphase geeignet ist, ist jedoch eine Frage, die jede Kommune selbst beantworten muss, um die Landressourcen im Einklang mit den Richtlinien der Partei bestmöglich zu nutzen und soziale Probleme harmonisch zu lösen.

Beachten Sie, dass in der Liste der Investitionsförderungsprojekte und der vorrangigen Investitionsförderungsprojekte der Provinz Quang Nam für den Zeitraum 2024 - 2025 (Beschluss Nr. 1221-QD/UBND vom 21. Mai 2024 des Provinzvolkskomitees) von 233 Projekten in den Ortschaften 40 Projekte sind, die Investitionen in die Stadtentwicklung anziehen, hauptsächlich in Form von Marktstraßen und städtischen Wohngebieten (Grundstücksgeschäft).

Es ist schwierig, genau zu sagen, wie viele Projekte tatsächlich notwendig und dringend sind, welchen Zweck sie verfolgen (Spekulanten oder die Deckung des Wohnraumbedarfs der Anwohner) und welche Auswirkungen diese Projekte haben. Diese Fragen dürfen jedoch nicht ignoriert werden, da die Gemeinden in der Provinz die Folgen von Grundstücksteilungs- und Verkaufsprojekten nur allzu oft zu spüren bekommen haben.

Eine weitere bemerkenswerte Prognose von Experten nach dem Inkrafttreten der drei zuvor genannten Gesetze zum Thema Landnutzung ist, dass Industrieimmobilien in der kommenden Zeit stark inländische und ausländische Investoren anziehen werden.

Die Provinzplanung von Quang Nam hat die Entwicklung von über 10.000 Hektar Industriefläche bis zum Jahr 2030 vorgesehen. Die praktische Erfahrung hat gezeigt, dass Industrieflächen am effektivsten und profitabelsten sind und am meisten zur sozioökonomischen Entwicklung vor Ort beitragen.

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Lektion 3: Wenn landwirtschaftliche Flächen "freigelassen" werden

Quelle: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html