Ein Anstoß aus der Rechtspolitik
Einem kürzlich veröffentlichten Bericht von VIS Rating zufolge werden Projektentwicklungsaktivitäten dank zeitgemäßer Rechtsvorschriften und stabiler Bankkredite stark gefördert. Obwohl der operative Cashflow weiterhin negativ ist, werden die mittel- und langfristigen Aussichten positiv eingeschätzt.
Im ersten Quartal 2025 war im Vergleich zum gleichen Zeitraum ein Anstieg der Zahl neu lizenzierter Projekte um 37 % zu verzeichnen, was auf Verbesserungen bei den Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Zwei wichtige Richtlinien, die Anfang April erlassen wurden, Dekret 76/2025/ND-CP (Dekret 76) und Dekret 75/2025/ND-CP (Dekret 75), beseitigten direkt rechtliche Hindernisse für Dutzende verzögerter Projekte.
In Dekret 76 ist die Berechnung der Landnutzungsgebühren klar geregelt, sodass 64 Projekte rechtlich „genehmigt“ werden konnten. Unterdessen erlaubt das Dekret 75 die Entwicklung von Gewerbeimmobilien auf Nichtwohngrundstücken, sofern ausreichende Bedingungen erfüllt sind. Diese Policen bringen große Vorteile für Großinvestoren wie Vinhomes (VHM), Sovico, Eurowindow ...
In den beiden Wirtschaftslokomotiven Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt stieg das Angebot an neuen Wohnungen im ersten Quartal im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 51 %, wobei der Schwerpunkt auf dem gehobenen Segment lag. Bemerkenswert ist, dass die Absorptionsrate 108 % erreichte und damit das Anfangsvolumen übertraf. Dies zeigt, dass sich die Marktnachfrage stark erholt.
Großprojekte wie Vinhomes Global Gate (385 Hektar), Vinhomes Wonder City (133 Hektar) und Waterpoint (355 Hektar) spielen eine führende Rolle auf dem Markt. Darüber hinaus zogen nach der Welle der Provinzfusionen auch neue Verwaltungszentren wie Bac Giang , Long An und Dong Nai Investitionskapital an, da man mit steigenden Immobilienpreisen rechnete.
Stabile Kredite, Anleihen warten auf „Aufwärmphase“
Dank verbesserter rechtlicher Fortschritte stiegen die ausstehenden Geschäftskredite im Immobilienbereich im gleichen Zeitraum um 34 %. Auch die ausstehenden Wohnungsbaudarlehen verzeichneten eine stetige Wachstumsrate von 12 %. Allerdings war der Kanal für Unternehmensanleihen im ersten Quartal nicht aktiv. Einige große Namen wie Vingroup, Ba Ria Vung Tau Housing Development Joint Stock Company (HDC) und Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) haben Pläne für eine Neuauflage in der zweiten Jahreshälfte vorbereitet.
Der Gesamtwert der im ersten Quartal neu ausgegebenen Anleihen belief sich auf rund 18.594 Milliarden VND – im Vergleich zu den Vorjahren immer noch niedrig, dürfte sich aber mit der Stärkung des Rechtsrahmens und des Marktvertrauens verbessern.
Positiv hervorzuheben ist, dass sich das Verhältnis von Schulden zu EBITDA der Gruppe der 30 größten Wohnimmobilienunternehmen dank einer EBITDA-Steigerung um 45 % deutlich von 4,2x auf 3,0x verringert hat, während die Schulden lediglich um 16,2 % gestiegen sind. Dies zeigt, dass sich die Betriebseffizienz deutlich verbessert, insbesondere bei großen Unternehmen wie Vinhomes JSC (VHM), Dat Xanh Group JSC (DXG) und Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH).
Die größte Schwäche der Branche bleibt jedoch laut Analyse von VIS Rating der operative Cashflow (CFO). Trotz der Umsatzsteigerung war der Cashflow mit rund 2.000 Milliarden VND immer noch negativ – eine deutliche Verbesserung gegenüber den negativen 12.000 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Investoren ihre Ausgaben für Projekte erhöhen, während der Cashflow aus den Verkäufen nicht rechtzeitig eingeht. Allerdings weisen die Prepaid-Guthaben der Kunden einen Aufwärtstrend auf, was für die CFO in den nächsten 12 bis 18 Monaten eine Verbesserung erwarten lässt.
Insgesamt verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt ein positives erstes Quartal, da rechtliche Engpässe beseitigt wurden, die Kreditflüsse stabil blieben und sich das Käufervertrauen allmählich erholte. Allerdings bleiben der Liquiditätsdruck und die Fähigkeit, Kapital auf dem Anleihemarkt zu mobilisieren, kurzfristig eine Herausforderung, insbesondere für kleine Unternehmen oder solche, die auf spekulative Modelle angewiesen sind.
VIS Rating geht davon aus, dass der Wohnimmobilienmarkt ab Ende 2025 in eine nachhaltigere Wachstumsphase eintreten kann, wenn die aktuellen Richtlinien beibehalten und ausgebaut werden und die finanzielle Transparenz der Unternehmen erhöht wird.
Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
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