Ist die Zeit der Erholung gekommen?

Der Anleihenmarkt erholt sich allmählich.

Laut dem Anleihenmarktbericht von VNDirect für das dritte Quartal 2023 wurden im dritten Quartal 2023 88 inländische Unternehmensanleihen erfolgreich emittiert. Der Gesamtemissionswert belief sich auf rund 100.163 Milliarden VND, was fast dem 2,6-Fachen des Wertes des Vorquartals und einem Anstieg von 50 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.

Dies umfasst 80 Privatplatzierungen mit einem Emissionsvolumen von insgesamt 88.715 Milliarden VND, was 88,6 % des gesamten Emissionsvolumens entspricht. Hinzu kommen 8 öffentliche Angebote mit einem Emissionsvolumen von 11.447 Milliarden VND, was 11,4 % des gesamten Emissionsvolumens ausmacht.

Von diesen war der Immobiliensektor im dritten Quartal 2023 der zweitgrößte Sektor im Hinblick auf die Emission von Unternehmensanleihen im Rahmen von Privatplatzierungen. Der Gesamtemissionswert belief sich auf rund 29.593 Milliarden VND, was 33,4 % des gesamten Emissionswerts entsprach.

Im Rückblick auf die schwierigste Phase für den Anleihenmarkt erreichte dieser Finanzierungskanal im April 2022 seinen Tiefpunkt, als keine Anleiheemissionen von Immobilienunternehmen verzeichnet wurden.

Statistiken der Hanoi Stock Exchange (HNX) zeigen jedoch, dass im August 2023 neun Emissionen von sieben Immobilienunternehmen mit einem Gesamtemissionswert von 23.000 Milliarden VND stattfanden – dies entspricht etwa einem Drittel des gesamten Emissionswerts des Immobiliensektors in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 (62.512 Milliarden VND).

Im September 2023 gab es vier weitere Emissionsrunden von Unternehmen dieses Sektors. Es ist deutlich erkennbar, dass die Kapitalbeschaffungsaktivitäten von Immobilienunternehmen nach einer langen Phase der Inaktivität wieder an Fahrt gewinnen.

Zu den Immobilienunternehmen, die im dritten Quartal 2023 die meisten Unternehmensanleihen emittierten, gehörten: CAPITALAND TOWER Co., Ltd., die vier Tranchen mit einem Gesamtvolumen von über 12,2 Billionen VND, einem Zinssatz von 1 % pro Jahr und einer Laufzeit von 60 Monaten emittierte; Lan Viet Real Estate Co., Ltd. , die 4,1 Billionen VND mit einem Zinssatz von 13,3 % pro Jahr und einer Laufzeit von 15 Monaten emittierte; und BIM Real Estate Joint Stock Company, die 2,333 Billionen VND mit einem Zinssatz von 10,4 % pro Jahr und einer Laufzeit von 84 Monaten emittierte…

In ähnlicher Weise hat die Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company (HoSE: CII) kürzlich die Ausgabe von über 28,4 Millionen Anleihen an bestehende Aktionäre angekündigt.

Das Unternehmen rechnet damit, bei erfolgreicher Emission über 2,84 Billionen VND einzunehmen. Der Erlös soll in von seinen Tochtergesellschaften ausgegebene Anleihen investiert werden.

Nachdem die Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) eine Verlängerung der Laufzeit für einige ihrer Anleihen beantragt hatte, teilte sie auch ihren Plan mit, in naher Zukunft weitere Anleihen auszugeben, um bis zu 840 Milliarden VND aufzubringen.

Dadurch erhöht sich das Kapital des Unternehmens, das für verschiedene laufende Projekte zur Verfügung steht. Der verbleibende Betrag dient der Aufstockung des Betriebskapitals des Unternehmens.

Aktien – ein potenzieller Kapitalkanal für Immobilien.

Nicht nur durch die Ausgabe von Anleihen, sondern im dritten Quartal 2023 unternahmen viele Immobilienunternehmen auch Schritte, um Aktien privat anzubieten, in der Hoffnung, Billionen von VND einzunehmen.

Parallel zur Kapitalbeschaffung über Anleihen schlug Khai Hoan Land auch eine Privatplatzierung von bis zu 180 Millionen Aktien bei professionellen Wertpapierinvestoren vor, was 40 % der ausstehenden Aktien entspricht.

Die geplante Umsetzungsphase erstreckt sich vom vierten Quartal 2023 bis zum ersten Quartal 2024. Der Angebotspreis wurde auf 10.000 VND pro Aktie festgelegt und lag damit über dem tatsächlichen Marktwert der Aktien (Schlusskurs am 11. Oktober bei 6.300 VND pro Aktie).

Dem Plan zufolge sollen die prognostizierten Einnahmen von 1,8 Billionen VND von Khai Hoan Land an ihre Tochtergesellschaften zur Umsetzung von Immobilienprojekten und zur Aufstockung des Betriebskapitals weitergeleitet werden. Bei erfolgreichem Börsengang erhöht sich das Stammkapital von Khai Hoan Land von 4,494 Billionen VND auf 6,294 Billionen VND.

Immobilien – Immobilienunternehmen rüsten sich zur Kapitalbeschaffung: Hat die Erholungsphase begonnen? — Immobilienunternehmen planen, durch Börsengänge Billionen von Dong einzusammeln.

Bei der Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG), diesem Immobiliengiganten, wurde ebenfalls der Plan bekannt gegeben, 57 Millionen Aktien ausländischen Investoren privat zu einem Ausgabepreis von 15.000 VND pro Aktie anzubieten.

Nach Abschluss der Transaktion rechnet Dat Xanh mit Einnahmen in Höhe von 855 Milliarden VND von ausländischen Investoren. Der gesamte Betrag soll zur Aufstockung der Beteiligung an Dat Xanh Services (HoSE: DXS) verwendet werden – einer Tochtergesellschaft des Unternehmens, die auf Immobilienvermittlung und Marktforschung spezialisiert ist.

Auch die Licogi 13 Joint Stock Company (HoSE: LIG) plant, mehr als 22,5 Millionen Aktien im Rahmen einer Privatplatzierung professionellen Wertpapierinvestoren anzubieten. Der Ausgabepreis beträgt 10.000 VND pro Aktie, der erwartete Gesamterlös beläuft sich auf 225 Milliarden VND.

Das Unternehmen plant, den Erlös in seine Tochtergesellschaften zu investieren und sein Betriebskapital aufzustocken, um Bankdarlehen zurückzuzahlen, bestehende Kreditverpflichtungen zu decken und andere Ausgaben zu begleichen.

Deutet der Kapitalzufluss auf eine Erholung des Immobilienmarktes hin?

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin erklärte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes vietnamesischer Immobilienmakler (VARS), dass die Schwierigkeit beim Zugang zu Kapital einer der Gründe dafür sei, warum sich die Immobilienbranche heute in einer so schwierigen Lage befinde.

Herr Dinh erklärte, dass Immobilienunternehmen mit extrem schwierigen Cashflow-Situationen konfrontiert seien, da wichtige Kapitalbeschaffungskanäle wie Bankkredite, Anleiheemissionen oder Kapitalbeschaffung am Aktienmarkt zunehmend schwieriger würden.

Obwohl der Staat zahlreiche Rundschreiben und Dekrete zur Unterstützung von Immobilienunternehmen bei der Kapitalbeschaffung erlassen hat, haben diese Mechanismen nach Einschätzung von Herrn Dinh noch keine unmittelbare Wirkung gezeigt, um Geld in den Immobiliensektor zurückzubringen; der Markt braucht noch mehr Zeit, um die Maßnahmen zu „absorbieren“.

In Anlehnung an die Analogie eines Kranken und unter Bezugnahme auf einen Bericht von VARS über den Immobilienmarkt wird Unternehmen derzeit so behandelt, als würden sie keine „Heilung“ erhalten, sondern lediglich „Nahrungsergänzungsmittel“, was bedeutet, dass die „Krankheit“ nicht geheilt werden kann. Sie können lediglich „so lange wie möglich durchhalten und ihr Leben verlängern“.

„Was Unternehmen derzeit brauchen, ist die ‚Medizin‘ – eine frühzeitige Projektgenehmigung, echtes Geld –, um Produktion, Investitionen und Geschäftsbetrieb wieder aufzunehmen. Es geht nicht nur darum, ‚uneinbringliche Forderungen‘ von einem Zeitpunkt auf einen anderen zu verschieben“, sagte Herr Dinh.

Immobilien – Immobilienunternehmen rüsten sich zur Kapitalbeschaffung: Ist die Erholungsphase angebrochen? (Abbildung 2). — Dr. Le Xuan Nghia ist der Ansicht, dass die Gesamtwirtschaft weiterhin vor erheblichen Schwierigkeiten steht.

Bezüglich der Anzeichen einer erneuten Aktivität am Kapitalmarkt ist Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsrates, der Ansicht, dass sich der Kapitalzufluss in den Immobiliensektor nur „vorsichtig, zögerlich und allmählich“ erholt.

Das Verhalten vieler Unternehmen in jüngster Zeit zeigt, dass die Bemühungen der Regierung einen gewissen Einfluss auf den Markt und die Unternehmen hatten und dazu beigetragen haben, dass sich der Immobilienkapitalmarkt allmählich erholt.

Der Experte merkte jedoch auch an, dass sich der Kapitalmarkt im Vergleich zu den Erwartungen nur zu etwa 30 % erholt habe, da die Gesamtwirtschaft weiterhin mit erheblichen Schwierigkeiten zu kämpfen habe.

Laut Herrn Nghias Analyse ist der Cashflow zwar zurückgekehrt, der Umsatz jedoch sehr gering, was unter anderem daran liegt, dass der Cashflow innerhalb eines Jahres noch nicht einmal vollständig umgesetzt wurde. Daher deuten diese Entwicklungen nicht darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt erholt hat oder sich auf dem Weg der Erholung befindet.

Herr Nghia erklärte daher, dass der Immobilienmarkt seine Schwierigkeiten frühestens im zweiten Quartal 2024 allmählich überwinden könne, dank des entscheidenden Eingreifens der zuständigen Behörden .

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