Die Ermittlung der Bevölkerungsdichte von Mehrfamilienhäusern ebnet den Weg für Wohnungen im mittleren Preissegment.

In der Praxis sinkt die Haushaltsgröße aufgrund der Zunahme von Kernfamilien mit ein bis drei Personen und des wachsenden Wunsches jüngerer Generationen nach unabhängigem Wohnen. Daher ist eine wissenschaftlichere, flexiblere und realistischere Bevölkerungsberechnungsmethode erforderlich, um den Spielraum für die Entwicklung bezahlbarer Wohnungen zu erweitern, die den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Stadtbewohner decken.

Die Nachfrage nach Wohnraum wächst.
Umfragedaten von Marktforschungsinstituten zeigen, dass Wohnungen mit einer Fläche von 45 bis 70 m² in den letzten Jahren immer knapper geworden sind. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf den Bau großflächiger Wohnungen mit hohen Verkaufspreisen, um den Gewinn zu maximieren. Dies erschwert es jungen Menschen, Beamten, Akademikern und kleinen Familien, Wohnraum zu finden.

Eine der identifizierten Ursachen ist die Regulierung der Bevölkerungsdichte in Bauprojekten. Daher orientiert sich die zuständige Behörde bei der Genehmigung von Bauvorhaben häufig an den Bevölkerungszielen, um den Umfang der Bauarbeiten, die technische und soziale Infrastruktur sowie die Bevölkerungsdichte festzulegen. Viele Investoren sind daher gezwungen, die Anzahl kleiner Wohnungen zu reduzieren und die Größe großer Wohnungen zu erhöhen, um die Bevölkerungsziele innerhalb der genehmigten Grenzen zu halten.

Viele Bauträger sind gezwungen, die Anzahl kleiner Wohnungen zu reduzieren und die Anzahl großer Wohnungen zu erhöhen, um die Bevölkerungsziele zu erreichen. Foto: Pham Hung

Bemerkenswert ist, dass die derzeitige Methode zur Ermittlung der Personenzahl in Mehrfamilienhäusern in vielen Städten immer noch hauptsächlich auf einem mechanischen Ansatz beruht, bei dem die durchschnittliche Personenzahl pro Wohnung ohne einheitlichen Standard ermittelt wird. In Hanoi beispielsweise legt die Stadt gemäß Beschluss Nr. 39/2026/QD-UBND vom 1. April 2026, mit dem einige Artikel des Beschlusses Nr. 34/2024/QD-UBND vom 27. Mai 2024 geändert und ergänzt wurden, Folgendes fest: Eine Einzimmerwohnung mit einer Nutzfläche von ^{25–45 m²} zählt als eine Person; eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung mit einer Nutzfläche von ^über 40–55 m² als zwei Personen; eine Wohnung mit einer Nutzfläche von über ^{55–70 m²} als drei Personen; und eine Wohnung mit einer Nutzfläche von über ^{70–77 m²} als vier Personen.
In Ho-Chi-Minh -Stadt gelten gemäß Beschluss Nr. 32/2025/QD-UBND, gültig ab dem 9. Januar 2026, folgende Bestimmungen: Wohnungen mit 1 Schlafzimmer haben eine Fläche von ^{25–56 m²} , Wohnungen mit 2 Schlafzimmern eine Fläche von ^{56–96 m²} und Wohnungen mit 3–4 Schlafzimmern eine Fläche von ^{96–160 m²} oder mehr…

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, hat der Trend der letzten zehn Jahre, die Haushaltsgröße auf ein bis drei Personen zu erhöhen – hauptsächlich aufgrund der Zurückhaltung, zu heiraten und Kinder zu bekommen, sowie des Drucks des Alltags und der hohen Lebenshaltungskosten –, zu einer Geburtenrate von nur 1,91 Kindern pro Frau im Jahr 2024 geführt, die unter dem Bestandserhaltungsniveau von 2,1 Kindern pro Frau liegt. Dies, gepaart mit dem Trend zu einer höheren Lebenserwartung, hat zu einer raschen Alterung der Bevölkerung geführt.

Während das Land 2009 7,45 Millionen ältere Menschen zählte, wird diese Zahl bis Anfang 2025 voraussichtlich auf 16,1 Millionen ansteigen und damit über 16 % der Gesamtbevölkerung ausmachen. Gleichzeitig ist ein wachsender Trend zu beobachten, bei dem Großfamilien zwar im selben Gebiet oder Wohnprojekt zusammenleben, aber in separaten Wohnungen oder Häusern. Auch die Zahl der Alleinstehenden, jungen Paare ohne Kinder und kleinen Familien mit weniger Generationen nimmt deutlich zu.

„Die Ermittlung der Bewohnerzahl in Mehrfamilienhäusern mithilfe einer starren Berechnungsmethode führt daher zu einer Erhöhung der Anzahl großer Wohnungen in Neubauprojekten, die lediglich den Bedürfnissen einer Gruppe einkommensstarker Personen gerecht werden. Bei Wohnprojekten im mittleren Preissegment ist ein hoher Anteil großer Wohnungen hingegen weder für die Bedürfnisse noch für die finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen sowie junger Berufseinsteiger geeignet“, analysierte Herr Le Hoang Chau.
Wir brauchen einen flexiblen und pragmatischen Ansatz.
Experten zufolge sollte anstatt die Bevölkerungszahl starr anhand der Wohnungsanzahl zu berechnen, ein wissenschaftlicheres Bevölkerungsdatensystem und ein Prognosemodell entwickelt werden. Die Bevölkerungsbestimmung sollte auf mehreren Faktoren basieren, wie Wohnungsgröße, Anzahl der Schlafzimmer, Wohnart, regionale Besonderheiten und demografische Trends. Dies würde es Unternehmen ermöglichen, erschwinglichere Produkte zu entwickeln und gleichzeitig eine angemessene Gesamtbevölkerungsgröße zu gewährleisten.

Manche Experten schlagen vor, die Belegung anhand der tatsächlichen Nutzung zu berechnen. So könnte beispielsweise ein Studio-Apartment oder eine Einzimmerwohnung für 1-2 Personen, eine Zweizimmerwohnung für 3-4 Personen und für größere Wohnungen ein höherer Koeffizient angesetzt werden.

Die Bestimmung der Bevölkerungsgröße für Wohnbauprojekte erfordert flexible und realistische Lösungen. Foto: Doan Thanh

Darüber hinaus sollte die Bevölkerungsdichte mit der Infrastrukturkapazität des Gebiets verknüpft werden. Verfügt das Gebiet über ein gutes Verkehrsnetz, Schulen, Gesundheitseinrichtungen und öffentliche Plätze, so ermöglicht dies mehr Flexibilität bei der Wohnungsstruktur.

„Es ist entscheidend, von der Denkweise, kleine Wohnungen zu beschränken, um die Bevölkerungsdichte zu reduzieren, zu einer Denkweise überzugehen, die die städtische Infrastruktur umfassend entwickelt. Denn wenn in die Infrastruktur angemessen investiert wird, trägt die Erhöhung der Anzahl kleiner und mittelgroßer Wohnungen dazu bei, das Wohnungsproblem für die Mehrheit der Bevölkerung zu lösen, ohne die Stadt zu überlasten“, sagte Tran Ngoc Chinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes für Stadtplanung und -entwicklung.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, teilt diese Ansicht und ist der Meinung, dass es notwendig sei, Kriterien für die Klassifizierung von Wohnungen nach Fläche und Funktion zu entwickeln, um einen geeigneteren Bevölkerungskoeffizienten anwenden zu können; und die vernetzte Bevölkerungs- und Wohnungsdatenbank zwischen Bau-, Planungs- und Polizeisektor schnellstmöglich zu vervollständigen, um die Bevölkerungsprognose genauer zu gestalten.

Auf dieser Grundlage können Kommunen proaktiv Bevölkerungsziele für jedes Gebiet festlegen und so vermeiden, dass eine einheitliche Formel für alle Projekte angewendet wird. Darüber hinaus muss die Entwicklung von kleineren Wohnungen mit strengen Standards hinsichtlich Gestaltung, Lebensqualität und öffentlichen Einrichtungen einhergehen, um die Entstehung von dicht bebauten Wohngebieten ohne Gemeinschaftsräume zu verhindern.

Gleichzeitig muss die Regierung weiterhin Mechanismen entwickeln, um Unternehmen durch Vorzugsbehandlungen in Bezug auf Grundstücke, Kredite, Investitionsverfahren usw. zum Bau von Wohnungen im mittleren Preissegment zu animieren, da die größte Nachfrage auf dem Markt derzeit nach bezahlbaren Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen besteht. Um das Angebot in diesem Segment zu erhöhen, müssen gleichzeitig rechtliche, planungsrechtliche und bevölkerungsbezogene Hemmnisse beseitigt werden.

Quelle: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html