Notwendigkeit, alle Einlagenverhalten auf dem Markt abzudecken
Bezüglich der Regelung in Punkt d, Absatz 4, Artikel 24 des Entwurfs zur Änderung des Gesetzes zur Immobilienwirtschaft, wonach Investoren in Immobilienprojekte „nur dann Anzahlungen von Kunden erhalten können, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und nach Unterzeichnung des Transaktionsvertrags Transaktionen durchgeführt wurden“, räumte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), ein, dass dies zwar eine korrekte, aber unzureichende Regelung sei. Seiner Ansicht nach müsse die Regelung ergänzt werden, dass die Anzahlung vor Unterzeichnung des Vertrags über den Verkauf und Kauf von Immobilien, Häusern und Grundstücken eingehen muss.
Gesetzliche Regelungen zu Kautionen und die Notwendigkeit, strenge Regelungen zur Entgegennahme von Kautionen vor der Unterzeichnung von Verträgen für den Verkauf und Kauf von Immobilien, Häusern und zukünftigen Wohngrundstücken zu ergänzen, um die Konsistenz und Einheitlichkeit der gesetzlichen Regelungen zu gewährleisten und betrügerisches Verhalten zu verhindern.
Ein im Bau befindliches Apartmentprojekt in Hanoi (Illustrationsfoto: Ha Phong).
Der Vorsitzende von HoREA sagte, dass das Gesetz über Immobiliengeschäfte von 2006 und 2014 Mängel aufweise, da es Immobilientransaktionen erst nach der Unterzeichnung des Transaktionsvertrags regele, aber keine Anzahlung vor der Unterzeichnung des Transaktionsvertrags vorsehe.
Da vor der Unterzeichnung von Immobilientransaktionsverträgen unbedingt Anzahlungen erforderlich sind, sind Anzahlungsgeschäfte nach wie vor weit verbreitet und entsprechen lediglich den Bestimmungen von Artikel 328 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015. Da die oben genannten Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs jedoch keine Höchstgrenze für Anzahlungen festlegen, gibt es viele Fälle, in denen „Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen“ die Gelegenheit nutzen, hohe Anzahlungen zu erhalten.
„Es gibt Fälle, in denen Einlagen von bis zu 90–95 % des Transaktionswerts entgegengenommen und anschließend veruntreut oder sogar betrogen werden, wodurch dem Einleger Schaden zugefügt wird und auch Instabilität auf dem Immobilienmarkt entsteht. Daher ist eine Regelung im Gesetz über das Immobiliengeschäft dringend erforderlich“, sagte Herr Chau.
Auch Artikel 24 Punkt d, Absatz 4 des Entwurfs zur Änderung des Immobiliengeschäfts weist diesen Mangel auf, da er keine Anzahlung vor dem Zeitpunkt der Abschlussberechtigung für einen Immobilienkaufvertrag vorsieht. Insbesondere bei Anzahlungen zur Zusage des Kaufs oder Verkaufs von „parzelliertem Land“ oder zur Zusage des Kaufs oder Verkaufs von Produkten aus Immobilienprojekten vor dem Zeitpunkt der Abschlussberechtigung für einen Vertrag ohne Dokumente zu Landnutzungsrechten oder ohne „Genehmigung der Investitionspolitik durch die zuständige Behörde gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors“ oder ohne Baubeginn trägt in der Regel der Anzahlungsgeber den Verlust.
Beispielsweise ist der Empfänger der Anzahlung bei einer geringen Anzahlung, aber steigenden Immobilienpreisen, bereit, vom Kauf zurückzutreten und die Anzahlung (verdoppelt) an den Einleger zurückzuzahlen. Oder bei einer hohen oder sehr hohen Anzahlung betrügt der Empfänger die Anzahlung des Kunden und missbraucht sie.
Darüber hinaus sieht Artikel 24 Punkt d, Absatz 4 des Entwurfs des Gesetzes zur Änderung des Immobiliengeschäfts laut Herrn Chau nur den Fall einer Anzahlung nach Vertragsunterzeichnung zum Zweck der „Sicherstellung der Vertragserfüllung“ vor, nicht jedoch den Fall einer Anzahlung vor Vertragsunterzeichnung zum Zweck der „Sicherstellung des Vertragsabschlusses“. Der „Regelungsumfang“ deckt daher nicht alle Anzahlungsvorgänge auf dem Immobilienmarkt ab.
Ausgehend von der obigen Analyse schlug er vor, folgenden Inhalt hinzuzufügen: Der Investor eines Immobilienprojekts ist verpflichtet, nur dann Anzahlungen von Kunden entgegenzunehmen, die Häuser oder zukünftige Bauvorhaben kaufen oder mieten möchten, wenn das Projekt von der zuständigen Behörde für Investitionspolitik genehmigt wurde, eine Baugenehmigung (falls erforderlich) vorliegt und mit dem Bau begonnen wurde. Alternativ darf der Investor nur dann Anzahlungen von Kunden entgegennehmen, wenn die Häuser oder Bauvorhaben alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllen und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.
„Die Kaution darf 5 % des Wertes des Hauses oder Gebäudes, das verkauft oder vermietet wird, nicht übersteigen. Der Verkäufer oder Vermieter muss im Kautionsvertrag den Verkaufs- oder Mietpreis des Hauses oder Gebäudes klar angeben“, betonte Herr Chau.
Investoren daran hindern, das Gesetz zu umgehen
Im vorläufigen Prüfungsbericht des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung zum überarbeiteten Immobiliengesetz wurde die Auffassung vertreten, dass es nicht notwendig sei, den Inhalt der Kaution im Immobiliengesetz festzulegen, sondern diese gemäß den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches umzusetzen. Daher ist die Bestimmung zur Kaution eine neue Bestimmung im Gesetzesentwurf. Die Redaktion wird gebeten, die Notwendigkeit und Grundlage für den Vorschlag der Bestimmung, insbesondere die praktische Grundlage, darzulegen und zu erläutern.
„Gegebenenfalls sollte lediglich der Gesetzentwurf konkrete Inhalte von Kautionen bei künftigen Immobilientransaktionen festlegen; es ist nicht notwendig, die bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegten Inhalte zu wiederholen“, heißt es in dem Prüfbericht.
Um die Risiken für die Anleger zu begrenzen, ist es nach Ansicht von Experten notwendig, sämtliche Einlagenverhaltensweisen auf dem Markt abzudecken (Abbildung: Ha Phong).
In Bezug auf Einlagen bei Wohnungsbaugeschäften und zukünftigen Bauprojekten sagte Bauminister Nguyen Thanh Nghi auch, dass es in den Gesetzen zum Immobiliengeschäft bisher keine Regelungen zu diesem Inhalt gegeben habe.
Tatsächlich gibt es Investoren, die das Gesetz umgehen, indem sie Anzahlungsverträge oder andere Verträge abschließen, um Geld von Kunden einzutreiben, obwohl sie nicht berechtigt sind, Häuser oder Bauvorhaben künftig zu verkaufen. Daher enthält dieser Entwurf zusätzliche Regelungen zur Entgegennahme von Anzahlungen, wenn Häuser und Bauvorhaben für den Verkauf qualifiziert sind und die Transaktionen den Vorschriften entsprechen.
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