Wie können Sie sich davor schützen, Opfer eines Betrugs zu werden, bei dem eine Anzahlung von 90-95 % verlangt und die Gelder anschließend veruntreut werden?

Wir müssen alle Arten von Einlagenaktivitäten auf dem Markt abdecken.

Bezüglich der Regelung in Punkt d, Absatz 4, Artikel 24 des Entwurfs des geänderten Immobiliengesetzes, wonach Bauträger von Immobilienprojekten „Anzahlungen von Kunden erst dann entgegennehmen dürfen, wenn das Wohn- oder Bauprojekt alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt und die Transaktion nach Vertragsunterzeichnung abgeschlossen ist“, hält Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), diese Regelung zwar für korrekt, aber unzureichend. Er argumentiert, dass sie durch eine Regelung ergänzt werden müsse, die die Annahme von Anzahlungen vor Vertragsunterzeichnung für den Kauf und Verkauf von Immobilien, Wohnungen oder im Bau befindlichen Grundstücken erlaubt.

Um die Konsistenz und Einheitlichkeit der Rechtsnormen zu gewährleisten und betrügerische Aktivitäten zu verhindern, sind rechtliche Regelungen hinsichtlich der Anzahlungen und die Notwendigkeit, strengere Vorschriften für die Annahme von Anzahlungen vor der Unterzeichnung von Verträgen über den Kauf und Verkauf von Immobilien, Häusern und im Bau befindlichen Grundstücken zu ergänzen, erforderlich.

Ein im Bau befindliches Wohnbauprojekt in Hanoi (Illustrationsfoto: Ha Phong).

Der Vorsitzende von HoREA argumentierte, dass die Immobilienwirtschaftsgesetze von 2006 und 2014 fehlerhaft seien, da sie Immobilientransaktionen nur nach Vertragsunterzeichnung regelten, aber keine Verpflichtung zur Hinterlegung von Anzahlungen vor Vertragsunterzeichnung vorschrieben.

Da vor der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags zwingend eine Anzahlung erforderlich ist, sind solche Praktiken weiterhin weit verbreitet und unterliegen lediglich den Bestimmungen von Artikel 328 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt jedoch keine Höchstgrenze für die Anzahlung fest, was häufig dazu führt, dass skrupellose Makler, Grundstücksspekulanten und Unternehmen das System ausnutzen, um hohe Anzahlungen zu erhalten.

„Es gab Fälle, in denen Einlagen von bis zu 90–95 % des Transaktionswertes entgegengenommen, dann veruntreut oder gar betrügerisch verwendet wurden, was zu Verlusten für die Einleger führte und zudem zur Instabilität des Immobilienmarktes beitrug. Daher ist es unerlässlich, dies im Immobilienrecht zu regeln“, erklärte Herr Chau.

Punkt d, Absatz 4, Artikel 24 des geänderten Gesetzentwurfs über das Immobiliengeschäft weist jedoch denselben Mangel auf, da er Anzahlungen, die vor Erfüllung der Voraussetzungen für den Abschluss eines Immobilienvertrags geleistet werden, nicht regelt. Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen Anzahlungen als Kauf- und Verkaufsversprechen für „parzellierte Grundstücke“ oder für Produkte aus Immobilienprojekten geleistet werden, bevor die Voraussetzungen für den Vertragsabschluss erfüllt sind, beispielsweise wenn keine Nutzungsrechte am Grundstück vorliegen, die zuständige Behörde die Investitionspolitik noch nicht gleichzeitig mit der Zustimmung des Investors genehmigt hat oder die Bauarbeiten noch nicht begonnen haben. In solchen Fällen trägt in der Regel derjenige den Schaden, der die Anzahlung geleistet hat.

Wenn beispielsweise die Anzahlung niedrig ist, der Immobilienwert aber steigt, könnte der Empfänger der Anzahlung bereit sein, den Vertrag zu kündigen und die Anzahlung (in doppelter Höhe) an den Einzahler zurückzuerstatten. Oder, wenn die Anzahlung hoch oder sehr hoch ist, könnte der Empfänger Betrug begehen und die Anzahlung des Kunden veruntreuen.

Laut Herrn Chau regelt Artikel 24 Absatz 4 Nummer d des Entwurfs des geänderten Immobiliengesetzes lediglich den Fall der Hinterlegung nach Vertragsunterzeichnung zum Zweck der „Sicherstellung der Vertragserfüllung“, nicht aber den Fall der Hinterlegung vor Vertragsunterzeichnung zum Zweck der „Sicherstellung des Vertragsabschlusses“. Daher deckt der „Geltungsbereich der Regelung“ nicht alle Hinterlegungstätigkeiten auf dem Immobilienmarkt vollständig ab.

Auf Grundlage der obigen Analyse schlug er folgende Ergänzung vor: Immobilienprojektentwickler sind verantwortlich für die Annahme von Anzahlungen von Kunden, die am Kauf oder der Anmietung von Wohnungen oder zukünftigen Bauprojekten interessiert sind, und dürfen diese nur dann entgegennehmen, wenn das Projekt die Investitionsgenehmigung der zuständigen Behörde, gegebenenfalls eine Baugenehmigung und den Baubeginn erhalten hat. Alternativ dürfen Entwickler Anzahlungen von Kunden erst dann entgegennehmen, wenn das Wohn- oder Bauprojekt alle Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllt und die Transaktion gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurde.

„Die Anzahlung darf 5 % des Wertes des zu kaufenden, zu verkaufenden oder zu vermietenden Hauses oder Bauprojekts nicht überschreiten; der Verkäufer oder Vermieter muss den Kauf- oder Mietpreis des Hauses oder Bauprojekts im Anzahlungsvertrag klar angeben“, betonte Herr Chau.

Verhindern, dass Entwickler das Gesetz umgehen.

Im vorläufigen Bericht des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung zur Überarbeitung des Immobiliengesetzes wurde in einigen Stellungnahmen die Auffassung vertreten, dass eine Regelung der Kautionsbestimmungen im Immobiliengesetz unnötig sei und stattdessen die allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten sollten. Daher stellt die Bestimmung zur „Kaution“ eine neue Bestimmung im Gesetzentwurf dar. Die zuständige Behörde wird gebeten, die Notwendigkeit und die Gründe für diese Regelung, insbesondere deren praktische Anwendbarkeit, darzulegen und zu erläutern.

„Soweit erforderlich, sollten nur die spezifischen Bestimmungen über Anzahlungen bei künftigen Immobilientransaktionen in den Gesetzentwurf aufgenommen werden; es besteht keine Notwendigkeit, bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Bestimmungen zu wiederholen“, heißt es in dem Prüfbericht.

Laut Experten ist es notwendig, alle Einlagenaktivitäten auf dem Markt abzudecken, um die Risiken für die Einleger zu begrenzen (Abbildung: Ha Phong).

Bezüglich Anzahlungen bei Immobilientransaktionen im Zusammenhang mit zukünftigen Bauprojekten erklärte Bauminister Nguyen Thanh Nghi außerdem, dass die Gesetze zum Immobiliengeschäft bisher keine Regelungen zu diesem Thema enthielten.

Tatsächlich umgehen einige Bauträger das Gesetz, indem sie Anzahlungsverträge oder andere Vertragsarten abschließen, um Geld von Kunden zu kassieren, bevor die Bedingungen für den Verkauf von Häusern oder Bauprojekten erfüllt sind. Daher sieht dieser Entwurf vor, dass Anzahlungen erst dann entgegengenommen werden dürfen, wenn Häuser oder Bauprojekte die Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme erfüllen und Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt werden können.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm