10 λύσεις για την άρση εμποδίων και την ενίσχυση της ανάκαμψης ακινήτων.

Η αγορά ακινήτων έχει ξεπεράσει το κατώτατο σημείο της.

Εκ μέρους των επιχειρήσεων ακινήτων, θα θέλαμε να ευχαριστήσουμε την εφημερίδα.   Εργάτες   Η διοργάνωση του σεμιναρίου «Άρση Νομικών Εμπόδιων για τα Ακίνητα» αυτή τη στιγμή είναι πολύ επίκαιρη, καθώς θέματα που απαιτούν αποφασιστική δράση και ένταξη στο Νόμο προετοιμάζονται για έγκριση.

Όλοι οι ηγέτες, τα ερευνητικά ιδρύματα και η επιχειρηματική κοινότητα γνωρίζουν πολύ καλά τα σημαντικά νομικά εμπόδια στην αγορά ακινήτων. Έχουμε αναφέρει στην κυβέρνηση ότι η μεγαλύτερη δυσκολία είναι νομική, αντιπροσωπεύοντας έως και το 70% των εμποδίων που αντιμετωπίζουν τα έργα.

Υπάρχουν τρία επίπεδα εμποδίων. Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η έλλειψη συνέπειας, οι αντιφάσεις και οι συγκρούσεις σε ορισμένους κανονισμούς. Ορισμένοι κανονισμοί σε υποκείμενα νομοθετήματα που σχετίζονται με τη γη και τα ακίνητα παρουσιάζουν επίσης προβλήματα. Συγκεκριμένα, υπάρχουν δυσκολίες στην επιβολή του νόμου από τους υπαλλήλους και τους δημόσιους υπαλλήλους σε διάφορα τμήματα και οργανισμούς. Το ίδιο έγγραφο μπορεί να επιλυθεί σχετικά καλά σε ορισμένες περιοχές, ενώ άλλα όχι, προκαλώντας συμφόρηση στα τοπικά έργα.

Το δεύτερο σημαντικό εμπόδιο είναι η πρόσβαση σε κεφάλαια. Εκτός από τα ίδια κεφάλαια, οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν βασιστεί σε τέσσερις άλλες πηγές χρηματοδότησης τα τελευταία χρόνια. Πρώτον, κεφάλαια από το χρηματιστήριο. Σήμερα, υπάρχουν πάνω από 1.600 εισηγμένες εταιρείες, εκ των οποίων μόνο πάνω από 169 σχετίζονται με ακίνητα. Αυτός ο αριθμός είναι πολύ μικρός και ανεπαρκής για την πλήρη αξιοποίηση των κεφαλαίων από το χρηματιστήριο.

Δεύτερον, ενώ τα κεφάλαια από ομόλογα έχουν παραμείνει στάσιμα από το τρίτο τρίμηνο του 2022, η αγορά ομολόγων παραμένει προβληματική παρά το ψήφισμα 08 που αποσκοπεί στη ρύθμιση.

Το τρίτο σημαντικό εμπόδιο, και εξίσου σημαντικό, είναι η πρόσβαση σε πιστώσεις από εμπορικές τράπεζες. Πρόκειται για κεφάλαιο εκκίνησης, που λειτουργεί ως «μαία» και παρέχει σημαντική υποστήριξη στις επιχειρήσεις, αλλά δεν έχει ακόμη αξιοποιηθεί πλήρως.

Το υπόλοιπο κεφάλαιο προέρχεται από πελάτες και συνεργάτες, αλλά αν τα αρχικά εμπόδια δεν επιλυθούν, αυτά τα εμπόδια καθίστανται επίσης ανυπέρβλητα. Συγκεκριμένα, τα κεφάλαια από συνεργάτες και οι άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) πιέζουν τις εγχώριες επιχειρήσεις να «πουλήσουν» έργα φθηνά ή να απαιτήσουν υψηλές εκπτώσεις πριν συμφωνήσουν να επενδύσουν. Με απλά λόγια, ενεργούν σαν γύπες που περιμένουν να «κυνηγήσουν» αποτυχημένα έργα. Αυτό αποτελεί σημαντικό μειονέκτημα για τις εγχώριες επιχειρήσεις.

Αυτή τη στιγμή, ο πιο ευνοϊκός τομέας είναι πιθανώς τα βιομηχανικά ακίνητα. Τα τρία χρόνια της πανδημίας δεν έχουν επηρεάσει σημαντικά αυτόν τον τομέα, ο οποίος έχει επίσης δημιουργήσει ευνοϊκές συνθήκες για την ανάπτυξη άλλων κλάδων.

Όσον αφορά την αγορά, πιστεύω ότι θα πρέπει πλέον να χρησιμοποιούμε τον όρο «να φτάσει στο κατώτατο σημείο». Πολλοί πιστεύουν ότι η αγορά έφτασε στο κατώτατο σημείο της κάπου τον Απρίλιο ή τον Μάιο του τρέχοντος έτους. Ωστόσο, με βάση τα στοιχεία του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, πιστεύω ότι η πτώση σημειώθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2023, όταν ο τομέας των ακινήτων παρουσίασε αρνητική ανάπτυξη 16,1%, αλλά έχει βελτιωθεί σταδιακά από τότε.

Στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2023, η ανάπτυξη ήταν ακόμη αρνητική κατά περισσότερο από 11%. Αλλά από το τρίτο τρίμηνο και μετά, έχει μειωθεί σε λίγο πάνω από 8%.

Όσον αφορά τα νομικά εμπόδια, υπάρχουν επί του παρόντος τρία κύρια ζητήματα: νομικοί κανονισμοί· κανονισμοί κατώτεροι του νόμου, όπως διατάγματα και εγκύκλιοι· και αποφάσεις σε επαρχιακό επίπεδο. Αυτά τα εμπόδια δημιουργούν δυσκολίες για τους αξιωματούχους και τους δημόσιους υπαλλήλους στη διαχείριση φακέλων που σχετίζονται με ακίνητα, οδηγώντας σε φόβο ευθύνης, μεταβίβαση ευθύνης και απροθυμία υποβολής προτάσεων.

Η έκδοση κανονισμών από την Κεντρική Επιτροπή που προστατεύουν τα δικαιώματα των αξιωματούχων που τολμούν να σκέφτονται και να ενεργούν θα συμβάλει στην αναζωογόνηση του πνεύματος των δημοσίων υπαλλήλων. Παράλληλα, το Ψήφισμα 18 της 13ης Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος του Βιετνάμ με θέμα «Συνέχιση της καινοτομίας και της βελτίωσης των θεσμών και των πολιτικών, ενίσχυση της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της διαχείρισης και χρήσης γης και δημιουργία δυναμικής για να καταστεί η χώρα μας μια ανεπτυγμένη χώρα υψηλού εισοδήματος» έχει τονίσει την ανάγκη τροποποίησης του Νόμου περί Γης του 2013 και των συναφών νόμων, ώστε να διασφαλιστεί η συνέπεια και η ομοιομορφία.

Κατά τη γνώμη μου, ο ισχύων νόμος περί γης (όπως τροποποιήθηκε), τον οποίο η Εθνοσυνέλευση εξετάζει και ετοιμάζεται να ψηφίσει, είναι ένα τεράστιο εγχείρημα που εκτείνεται σε πάνω από 200 σελίδες. Ωστόσο, διαβάζοντας το τελευταίο προσχέδιο, εξακολουθώ να εντοπίζω ορισμένα προβληματικά σημεία, συμπεριλαμβανομένου του ζητήματος της πρόσβασης στη γη για τις επιχειρήσεις, όπως ορίζεται στο Άρθρο 128.

Συνεπώς, το σχέδιο κανονισμών προτείνει δύο επιλογές: οι επιχειρήσεις μπορούν να αναπτύξουν εμπορικά έργα στέγασης μόνο εάν αποκτήσουν οικιστική γη μέσω μεταβίβασης ή εάν αποκτήσουν τόσο οικιστική όσο και άλλη γη. Πώς λοιπόν μπορεί να υπάρχει γη για μεγάλης κλίμακας εμπορικά έργα στέγασης ή μεγάλης κλίμακας αστικές περιοχές; Στην καρδιά της πόλης Χο Τσι Μινχ, ακόμη και η οικιστική γη συνήθως καλύπτει μόνο μερικές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα το πολύ.

Ακόμα κι αν κάποιος αποκτήσει ένα γεωργικό οικόπεδο 10 εκταρίων ή ένα εργοστασιακό οικόπεδο 2 εκταρίων, δεν μπορεί να προχωρήσει σε ένα έργο επειδή δεν υπάρχει διαθέσιμη οικιστική γη. Κατά τη γνώμη μου, αυτό είναι παράλογο και πρέπει να προσαρμοστεί για να διευκολυνθεί η ανάπτυξη εμπορικών έργων.

Επιπλέον, ελπίζω επίσης σε κατάλληλες ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, κατοικιών για τους εργαζόμενους και την ανακαίνιση και ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών. Αναμένω ότι ο τροποποιημένος νόμος περί γης θα εξεταστεί και θα ψηφιστεί σε εύθετο χρόνο.

Επιπλέον, είναι ζωτικής σημασίας να διασφαλιστεί η συνέπεια και η ομοιομορφία με τον νόμο περί γης, καθώς και με τον νόμο περί πιστωτικών ιδρυμάτων και τον νόμο περί πλειστηριασμού περιουσιακών στοιχείων, σε σχετικούς νόμους όπως ο νόμος περί στέγασης (τροποποιημένος) και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων (τροποποιημένος).

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm