10 λύσεις για την άρση εμποδίων και την προώθηση της ανάκαμψης ακινήτων

Η αγορά ακινήτων έχει φτάσει στο κατώτατο σημείο της.

Εκ μέρους των επιχειρήσεων ακινήτων, ευχαριστούμε την Εφημερίδα.   Εργάτες   Η διοργάνωση του σεμιναρίου «Άρση νομικών εμποδίων για τα ακίνητα» σε αυτό το στάδιο είναι πολύ επίκαιρη, καθώς τα ζητήματα πρέπει να επιλυθούν δραστικά και να ενταχθούν στον Νόμο που προετοιμάζεται για έγκριση.

Όλοι οι ηγέτες, οι ερευνητικοί οργανισμοί και οι επιχειρηματικές κοινότητες κατανοούν ξεκάθαρα ότι τα νομικά προβλήματα είναι πολύ σημαντικά στην αγορά ακινήτων. Έχουμε αναφέρει στην κυβέρνηση ότι η μεγαλύτερη δυσκολία είναι νομική, αντιπροσωπεύοντας το 70% των προβλημάτων των έργων.

Υπάρχουν 3 επίπεδα προβλημάτων. Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι ορισμένοι κανονισμοί στερούνται συνέπειας, είναι αντιφατικοί και συγκρούονται με το νόμο. Ορισμένοι κανονισμοί σε υποκείμενα νομοθετήματα που σχετίζονται με τη γη στον τομέα των ακινήτων είναι επίσης προβληματικοί. Συγκεκριμένα, υπάρχουν προβλήματα στην επιβολή του νόμου από τους δημόσιους υπαλλήλους των τμημάτων και των παραρτημάτων. Με το ίδιο έγγραφο, ορισμένες τοπικές αρχές έχουν λύσει το πρόβλημα σχετικά καλά, ενώ ορισμένες τοπικές αρχές δεν μπόρεσαν να το επιλύσουν, προκαλώντας συμφόρηση για τα τοπικά έργα.

Το δεύτερο μεγαλύτερο πρόβλημα είναι η πρόσβαση σε κεφάλαια. Εκτός από τα ίδια κεφάλαια, οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν βασιστεί σε τέσσερις άλλες πηγές κεφαλαίου τα τελευταία χρόνια. Η πρώτη είναι τα κεφάλαια από την χρηματιστηριακή αγορά. Αυτή τη στιγμή υπάρχουν περισσότερες από 1.600 εισηγμένες επιχειρήσεις, εκ των οποίων μόνο περισσότερες από 169 είναι επιχειρήσεις που σχετίζονται με ακίνητα. Αυτός ο αριθμός είναι πολύ μικρός, δεν επαρκεί για την αξιοποίηση κεφαλαίων στην χρηματιστηριακή αγορά.

Δεύτερον, τα κεφάλαια από ομόλογα, αλλά από το τρίτο τρίμηνο του 2022 έχουν μπλοκαριστεί. Μέχρι σήμερα, η αγορά ομολόγων εξακολουθεί να είναι κολλημένη παρά το ψήφισμα 08 για προσαρμογή.

Το τρίτο σημαντικό πρόβλημα είναι η πίστωση από τις εμπορικές τράπεζες. Αυτή αποτελεί πηγή κεφαλαίου εκκίνησης, λειτουργεί ως «μαία», αποτελεί μεγάλη υποστήριξη για τις επιχειρήσεις, αλλά δεν έχει αξιοποιηθεί.

Τα υπόλοιπα είναι κεφάλαια από πελάτες και συνεργάτες, αλλά όταν τα αρχικά προβλήματα δεν λύνονται, αυτά τα προβλήματα μπλοκάρονται επίσης. Ειδικά τα κεφάλαια από συνεργάτες και τα ξένα κεφάλαια (ΑΞΕ) αναγκάζουν τις εγχώριες επιχειρήσεις να «πουλούν» έργα φθηνά ή να δίνουν υψηλές εκπτώσεις για να επενδύσουν. Με απλά λόγια, είναι σαν «δύσχρηστοι» που περιμένουν να «κυνηγήσουν» «νεκρά» έργα. Αυτό είναι ένα τεράστιο μειονέκτημα για τις εγχώριες επιχειρήσεις.

Αυτή τη στιγμή, ο πιο ευνοϊκός τομέας είναι πιθανώς τα βιομηχανικά ακίνητα. Η τριετής πανδημία δεν έχει επηρεάσει ιδιαίτερα αυτόν τον τομέα, γεγονός που δημιουργεί επίσης συνθήκες για την προώθηση άλλων κλάδων.

Όσον αφορά την αγορά, νομίζω ότι θα πρέπει να χρησιμοποιούμε τον όρο «κατώτατη ζώνη» τώρα. Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν ότι το κατώτατο σημείο της αγοράς είναι κάπου τον Απρίλιο ή τον Μάιο του τρέχοντος έτους. Αλλά με βάση τα στοιχεία του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, νομίζω ότι η κατώτατη ζώνη είναι από το πρώτο τρίμηνο του 2023, όταν η ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων είναι -16,1%, αλλά βελτιώνεται σταδιακά από τότε και μετά.

Στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2023, η ανάπτυξη ήταν ακόμη αρνητική, άνω του 11%. Αλλά από το τρίτο τρίμηνο, ήταν αρνητική μόνο, άνω του 8%.

Όσον αφορά τα νομικά προβλήματα, υπάρχουν επί του παρόντος τρία ζητήματα: νομικοί κανονισμοί· κανονισμοί υποκείμενων νόμων όπως διατάγματα και εγκύκλιοι· και αποφάσεις των επαρχιών. Αυτά τα προβλήματα προκαλούν δυσκολίες στους αξιωματούχους και τους δημόσιους υπαλλήλους κατά τον χειρισμό εγγράφων που σχετίζονται με τον τομέα των ακινήτων, όπως φόβος ευθύνης, αποφυγή ευθύνης και απροθυμία υποβολής προτάσεων.

Η έκδοση κανονισμών από την Κεντρική Κυβέρνηση για την προστασία των δικαιωμάτων των αξιωματούχων που τολμούν να σκέφτονται και να πράττουν θα συμβάλει στην αναζωογόνηση του πνεύματος των δημοσίων υπαλλήλων. Παράλληλα, το Ψήφισμα 18 της Κεντρικής Επιτροπής του 13ου Κόμματος με θέμα «Συνέχιση της καινοτομίας και της τελειοποίησης των θεσμών και των πολιτικών, βελτίωση της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της διαχείρισης και χρήσης γης, δημιουργία δυναμικής για τη μετατροπή της χώρας μας σε ανεπτυγμένη χώρα με υψηλό εισόδημα» έχει τονίσει την ανάγκη τροποποίησης του Νόμου περί Γης του 2013 και των συναφών νόμων, ώστε να διασφαλιστεί η συνέπεια και η ενότητα.

Κατά τη γνώμη μου, ο Νόμος περί Γης (που τροποποιήθηκε) που εξετάζεται και προετοιμάζεται προς έγκριση από την Εθνοσυνέλευση, με περισσότερες από 200 σελίδες, είναι ένα ογκώδες έργο, αλλά διαβάζοντας το πιο πρόσφατο προσχέδιο, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένα προβλήματα, συμπεριλαμβανομένου του ζητήματος της πρόσβασης στη γη για τις επιχειρήσεις που ορίζεται στο Άρθρο 128.

Συνεπώς, το προσχέδιο ορίζει δύο επιλογές: οι επιχειρήσεις δέχονται μόνο τη μεταβίβαση οικιστικής γης ή οικιστικής γης και άλλης γης που τους επιτρέπεται να πραγματοποιούν εμπορικά έργα στέγασης. Πώς, λοιπόν, μπορεί να υπάρχει γη για μεγάλα εμπορικά έργα στέγασης, σε μεγάλης κλίμακας αστικές περιοχές; Στο κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ, αν πρόκειται για οικιστική γη, η μεγαλύτερη είναι μόνο μερικές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα.

Σε περίπτωση αγοράς 10 εκταρίων γεωργικής γης ή 2 εκταρίων εργοστασιακής γης, εξακολουθεί να είναι αδύνατο να υλοποιηθεί το έργο επειδή δεν υπάρχει οικιστική γη. Κατά τη γνώμη μου, αυτό είναι παράλογο και πρέπει να προσαρμοστεί κατάλληλα για να διευκολυνθεί η ανάπτυξη εμπορικών έργων.

Επιπλέον, ελπίζω επίσης ότι θα υπάρξουν κατάλληλοι κανονισμοί για τη διευκόλυνση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών, κατοικιών για εργαζόμενους και της ανακαίνισης και ανακατασκευής παλαιών πολυκατοικιών. Ελπίζω ότι ο αναθεωρημένος νόμος περί γης θα εξεταστεί και θα ψηφιστεί την κατάλληλη στιγμή.

Επιπλέον, είναι πολύ σημαντικό να τροποποιηθούν σχετικοί νόμοι, όπως ο νόμος περί στέγασης (τροποποιημένος), ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων (τροποποιημένος), ώστε να διασφαλιστεί η συνέπεια και η συνέπεια με τον νόμο περί γης, μαζί με τον νόμο περί πιστωτικών ιδρυμάτων και τον νόμο περί πλειστηριασμών ακινήτων.

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm