Ανησυχίες σχετικά με την πρόταση για αυστηροποίηση των συναλλαγών ακινήτων

Ο κανονισμός που ορίζει ότι όλες οι συναλλαγές ακινήτων πρέπει να διέρχονται από ένα κρατικά διαχειριζόμενο κατώτατο όριο τιμών θα επηρεάσει την ανάπτυξη της αγοράς.

Το Υπουργείο Κατασκευών ζητά σχόλια από υπουργεία και κλάδους σχετικά με το περιεχόμενο του σχεδίου ψηφίσματος της κυβέρνησης σχετικά με τον μηχανισμό ελέγχου και συγκράτησης των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, οι προτάσεις πρέπει να επανεξεταστούν για να αποφευχθεί η κατάσταση όπου η βιαστική εφαρμογή θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων και την οικονομία.

Πρέπει να εστιάσουμε στα ενδιαφέροντα των ανθρώπων

Για να συμβάλει στη μείωση των τιμών και στην αυστηροποίηση της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων, το προσχέδιο δίνει έμφαση σε τρεις παράγοντες που απαιτούν τη ρύθμιση των συναλλαγών ακινήτων και τη δημοσιοποίηση και τη διαφάνεια των συναλλαγών μέσω της ίδρυσης ενός κρατικού κέντρου συναλλαγών ακινήτων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η πρόταση πολιτικής για «σφίξιμο» των δανείων για την αγορά δεύτερης και τρίτης κατοικίας με την εφαρμογή χαμηλών επιτοκίων δανεισμού, προβλέπει ότι οι αγοραστές μπορούν να δανειστούν μόνο το 50% κατά την αγορά δεύτερης κατοικίας και όχι περισσότερο από 30% για τρίτη κατοικία, αντί να εφαρμόζουν το τρέχον επιτόκιο δανείου 70%-80%. Επιπλέον, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε στην κυβέρνηση να ορίσει ότι οι Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των πόλεων θα διαθέσουν τουλάχιστον το 30% του συνολικού αριθμού έργων κατασκευής εμπορικών κατοικιών που αναμένεται να αναπτυχθούν την περίοδο 2026-2030 για την κατασκευή οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών.

Η εταιρεία C-Holdings παραδίδει διαμερίσματα στους κατοίκους του έργου The Maison (περιοχή Thu Dau Mot, πόλη Χο Τσι Μινχ). Φωτογραφία: THAO NGUYEN

Αντιμέτωπος με τα παραπάνω ζητήματα, ο οικονομικός και τραπεζικός εμπειρογνώμονας Nguyen Tri Hieu δήλωσε ότι η πρόταση του Υπουργείου Κατασκευών να περιορίσει τις εμπορικές τράπεζες από το να δανείζουν σε αγοραστές δεύτερης και τρίτης κατοικίας είναι παράλογη, επειδή οι δανειστικές δραστηριότητες εξαρτώνται πάντα από την όρεξη ανάληψης κινδύνου των εμπορικών τραπεζών και την ικανότητα αποπληρωμής των πελατών. Η παρέμβαση του Υπουργείου Κατασκευών στην πιστωτική πολιτική των τραπεζών, η οποία ανήκει στον τομέα της νομισματικής πολιτικής, μπορεί να προκαλέσει προβλήματα. Ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Φυσικών Πόρων και Οικονομικών Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι το σχέδιο κανονισμού που ορίζει ότι όλες οι συναλλαγές ακινήτων πρέπει να περνούν από ένα κατώτατο όριο που διαχειρίζεται το κράτος δεν είναι κατάλληλο για τη λειτουργία του, επηρεάζοντας την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, επειδή η τάξη και οι διαδικασίες στις συναλλαγές είναι περιορισμένες. Ο Δρ. Pham Viet Thuan δήλωσε ότι η γη είναι μέσο παραγωγής, όχι ένα κανονικό συναλλακτικό αγαθό, με κριτήριο ότι οι χρήστες γης πρέπει να είναι αποτελεσματικοί στη διαδικασία χρήσης. Επομένως, χρειάζεται μια συγκεκριμένη πολιτική για την κατάρτιση ενός τιμοκαταλόγου γης σε τοποθεσίες που τείνει να μειώνεται με την πάροδο του χρόνου, ώστε να διαπιστωθεί ότι τα συμφέροντα των ανθρώπων είναι πρωταρχικής σημασίας.

Η κα Tran Thi Cam Tu, Γενική Διευθύντρια της Exim Real Estate JSC (EximRS), δήλωσε ότι ο περιορισμός των τραπεζικών δανείων είναι αρκετά ευαίσθητος για την αγορά ακινήτων. Η πολύ βιαστική εφαρμογή θα θέσει την αγορά ακινήτων σε κίνδυνο «παγώματος». Σύμφωνα με την κα Tu, μάλιστα, στο πρόσφατο παρελθόν, στον τομέα των ακινήτων υψηλής ποιότητας, υπήρξε σαφής μείωση των συναλλαγών. Εν τω μεταξύ, τα χαμηλού κόστους εμπορικά έργα κατοικιών δεν έχουν προσφορά. Επομένως, εάν εφαρμοστεί αυστηροποίηση των δανείων, οι επενδυτές δεν θα είναι σε θέση να υλοποιήσουν περισσότερα έργα. Αυτό θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό ολόκληρη την αγορά, χωρίς μια ολοκληρωμένη προσφορά, θα επηρεάσει τη ζήτηση για αγορές κατοικιών για γενιές στην οικογένεια.

Χρειάζονται βιώσιμες λύσεις

Ο κ. Nguyen Tri Hieu δήλωσε ότι η πρόταση του Υπουργείου Κατασκευών μπορεί να είναι προσωρινή, αλλά για να λυθεί το πρόβλημα μακροπρόθεσμα, απαιτούνται πιο βιώσιμες λύσεις.

Συγκεκριμένα, επιβάλλονται υψηλοί φόροι σε δεύτερα, τρίτα ή επενδυτικά ακίνητα. Αυτό θα μειώσει το κίνητρο για κερδοσκοπία, μειώνοντας έτσι τις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, ο φόρος από μόνος του δεν αρκεί. Πρέπει να υπάρχει ένας μηχανισμός της αγοράς, δηλαδή να διασφαλίζεται ότι η προσφορά και η ζήτηση συναντώνται. Εάν η προσφορά ακινήτων αυξηθεί αρκετά ώστε να καλύψει τη ζήτηση, οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν. Επομένως, εκτός από τις μακροπρόθεσμες πολιτικές, είναι απαραίτητο να προωθηθεί η προσφορά, ώστε οι άνθρωποι να έχουν την ευκαιρία να αποκτήσουν σπίτια, συμβάλλοντας έτσι στη μείωση των τιμών των κατοικιών. Το Κράτος πρέπει να διαδραματίσει ηγετικό ρόλο στην παροχή κεφαλαίων γης, στην ολοκλήρωση διοικητικών διαδικασιών και πολιτικών που σχετίζονται με τη γη και την πίστωση. Το πρόβλημα στο Βιετνάμ σήμερα είναι ότι η προσφορά ακινήτων είναι συμφορημένη, ενώ η ζήτηση είναι πολύ υψηλή. Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει ωθήσει τις τιμές των κατοικιών σε παράλογα επίπεδα.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Δρ. Le Xuan Nghia, πρώην Αντιπρόεδρος της Εθνικής Επιτροπής Χρηματοπιστωτικής Εποπτείας, δήλωσε ότι σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων, η κυβέρνηση δεν επιτρέπεται να παρεμβαίνει στις πιστωτικές δραστηριότητες των εμπορικών τραπεζών. Μια τέτοια παρέμβαση θα παραβίαζε την ελευθερία των τραπεζών, επηρεάζοντας την ανεξαρτησία και τη διαφάνεια στις πιστωτικές δραστηριότητες.

Επιπλέον, η διάκριση μεταξύ «πρώτης κατοικίας» και «δεύτερης κατοικίας» ενός αγοραστή είναι εξαιρετικά περίπλοκη και δύσκολο να εφαρμοστεί. Οι εμπορικές τράπεζες δεν διαθέτουν τη λειτουργία ή τους πόρους για να εκτελέσουν αυτό το έργο, επειδή δεν αποτελεί βασική ευθύνη των τραπεζών να περιορίσουν τα στεγαστικά δάνεια και να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών.

Σύμφωνα με τον Δρ. Le Xuan Nghia, τις τελευταίες δεκαετίες, η Κρατική Τράπεζα έχει ελέγξει τις δραστηριότητες δανεισμού ακινήτων εφαρμόζοντας υψηλούς δείκτες πιστωτικού κινδύνου, από 150% - 250%. Για παράδειγμα, εάν μια εμπορική τράπεζα δανείσει 100 δισεκατομμύρια VND για ακίνητα, η Κρατική Τράπεζα θα υπολογίσει τον αντίστοιχο κίνδυνο από 150 - 250 δισεκατομμύρια VND. Αυτό αναγκάζει τις τράπεζες να χρησιμοποιήσουν τα κέρδη τους για να δημιουργήσουν αποθεματικά κινδύνου στο αντίστοιχο επίπεδο, περιορίζοντας έτσι έμμεσα τον δανεισμό ακινήτων. Ο Δρ. Le Xuan Nghia πιστεύει ότι το βασικό ζήτημα της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ είναι η ανάπτυξη στεγαστικών προϊόντων κατάλληλων για κάθε τμήμα ζήτησης. Το Κράτος πρέπει να επικεντρωθεί στην άρση των νομικών εμποδίων για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών χαμηλού κόστους, εφαρμόζοντας παράλληλα πολιτικές για την υποστήριξη των αγοραστών κατοικιών, ιδίως εκείνων με χαμηλά εισοδήματα. Ανέφερε το παράδειγμα της Σιγκαπούρης, όπου οι φτωχοί λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο 2,5% και η κυβέρνηση αποζημιώνει τις τράπεζες για το επιτόκιο πάνω από αυτό το επίπεδο. Τέτοιες λύσεις μπορούν να είναι πολύ πιο αποτελεσματικές από την άμεση παρέμβαση στις πιστωτικές πολιτικές των τραπεζών.

Σύμφωνα με τον Δρ. Pham Viet Thuan, ο περιορισμός της κερδοσκοπίας με τη χρήση φορολογικών συντελεστών που βασίζονται στον χρόνο συναλλαγής κατά την εγγραφή, αντί της διαχείρισης μέσω ηλεκτρονικών ορόφων, θα βοηθήσει στη σταθερή διαχείριση των ακινήτων. Συνεπώς, για την αποφυγή της κερδοσκοπίας, το Βιετνάμ μπορεί να εφαρμόσει τη χρήση εργαλείων φόρου συναλλαγών, τα οποία είναι πολύ αποτελεσματικά. Για παράδειγμα, οι συναλλαγές ακινήτων εντός 12 μηνών έχουν φορολογικό συντελεστή 20% της τιμής πώλησης, 36 μήνες είναι 10% και 60 μήνες είναι 5%. Τα υπόλοιπα θα εφαρμόζουν φόρο 2% όπως ισχύει τώρα... «Η μείωση της κερδοσκοπίας και η μείωση των ετήσιων τιμών γης θα αποτελέσουν ένα αποτελεσματικό εργαλείο για τη ρύθμιση των τιμών της γης, βοηθώντας τους ανθρώπους να έχουν την ευκαιρία να αγοράσουν σπίτια στο μέλλον, η δημιουργία κοινωνικής ασφάλισης είναι κάτι που πρέπει να υπολογιστεί τώρα» - μοιράστηκε ο Δρ. Thuan.

Δεν είναι σύμφωνο με τη διεθνή πρακτική

Σύμφωνα με τον Δρ. Le Xuan Nghia, αυτή τη στιγμή στον κόσμο, καμία χώρα δεν ελέγχει τις τιμές των ακινήτων περιορίζοντας τα δάνεια για τους αγοραστές κατοικιών. Συνεπώς, η εφαρμογή του μέτρου της μείωσης των ορίων δανεισμού για δεύτερες ή περισσότερες κατοικίες δεν συνάδει με τη διεθνή πρακτική και μπορεί να προκαλέσει αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά.

Πηγή: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm