Διαμερίσματα από 5

Πολλές προκλήσεις βραχυπρόθεσμα.

Η πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεση της Savills για την αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ για το τέταρτο τρίμηνο του 2023 δείχνει ότι ο τομέας των διαμερισμάτων αντιμετωπίζει αρκετές βραχυπρόθεσμες προκλήσεις.

Συνεπώς, η πρωτογενής προμήθεια για ολόκληρο το 2023 έφτασε μόνο τις 10.700 μονάδες, το χαμηλότερο ποσοστό των τελευταίων 10 ετών. Μόνο στο τέταρτο τρίμηνο του 2023, η πρωτογενής προμήθεια ήταν 7.600 μονάδες, αμετάβλητη σε τριμηνιαία βάση, αλλά μειωμένη κατά 5% σε ετήσια βάση. Η νέα προμήθεια αντιπροσώπευε το 37% της πρωτογενούς προμήθειας. Από αυτό, δύο σημαντικά έργα, το The Privia και η επόμενη φάση του, το The Glory Heights, ηγήθηκαν του 88% της νέας προμήθειας. Εν τω μεταξύ, η έκθεση δεν κατέγραψε καμία νέα προμήθεια Κατηγορίας Α στο τρίμηνο.

Επιπλέον, ο όγκος των συναλλαγών διαμερισμάτων τα τελευταία 10 χρόνια μειώνεται σταθερά κατά 7% ετησίως. Εν μέσω της έλλειψης προσφοράς και των υψηλών τιμών πώλησης το 2023, η αγορά κατέγραψε μόνο 6.200 συναλλαγές. Ωστόσο, μόνο στο τέταρτο τρίμηνο, η κατάσταση των συναλλαγών βελτιώθηκε με 3.000 μονάδες, σημειώνοντας αύξηση 52% σε τριμηνιαία βάση και αύξηση 120% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Η πρωτογενής προσφορά που καταγράφηκε το 2023 ήταν η χαμηλότερη των τελευταίων 10 ετών.

Ο Troy Griffiths, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Savills Vietnam, σχολίασε: «Η βραχυπρόθεσμη πρόκληση για τον τομέα των διαμερισμάτων εξακολουθεί να πηγάζει από την έλλειψη νέας προσφοράς και τις υψηλές τιμές πώλησης. Καθώς το κλίμα των αγοραστών κατοικιών βελτιώνεται και δεν υπάρχουν πολλές εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές, η αγορά κατοικίας θα ανακάμψει».

Το ποσοστό απορρόφησης βελτιώθηκε κατά 14 ποσοστιαίες μονάδες σε τριμηνιαία βάση και 23 ποσοστιαίες μονάδες σε ετήσια βάση, φτάνοντας στο 40%. Η νέα προσφορά αντιπροσώπευε το 78% του όγκου συναλλαγών και απορροφήθηκε κατά 84%. Αυτά τα έργα πούλησαν καλά λόγω του σαφούς νομικού καθεστώτος πριν από την έναρξη, των μακρών προθεσμιών πληρωμής, της τραπεζικής δανειακής υποστήριξης και των προσιτών τιμών που κυμαίνονταν από 2 έως 5 δισεκατομμύρια VND ανά μονάδα. Εξαιρουμένης της νέας προσφοράς, οι συναλλαγές της αγοράς παρέμειναν αδύναμες, με πωλήσεις μόνο 670 μονάδων, που αντιστοιχούν σε ποσοστό απορρόφησης 14%.

Αναφορά για συναλλαγές διαμερισμάτων με βάση δεδομένα από την Savills.

Ένα θετικό σημείο στα στοιχεία της Savills είναι ότι το 2024, η νέα προσφορά αναμένεται να τετραπλασιαστεί σε σύγκριση με το 2023. Η Κλάση Β θα αντιπροσωπεύει το 44% του μεριδίου αγοράς, η Κλάση Α θα έχει το 37%, ενώ η Κλάση Γ θα έχει μόνο το 19%. Μέχρι το 2026, αναμένεται να κυκλοφορήσουν περίπου 40.800 μονάδες από 116 έργα.

Προσιτά διαμερίσματα μπορούν να βρεθούν μόνο σε επαρχίες γύρω από την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Σύμφωνα με την έκθεση της Savills, οι τιμές πώλησης πρωτογενών αγαθών στο τέταρτο τρίμηνο του 2023 επέστρεψαν στα επίπεδα του 2020 στα 69 εκατομμύρια VND/m2 (καθαρή χρησιμοποιήσιμη επιφάνεια), σημειώνοντας μείωση 36% σε τριμηνιαία βάση και 45% σε ετήσια βάση, αφού πολλά έργα υψηλής τεχνολογίας αναγκάστηκαν να κλείσουν προσωρινά μέρος του αποθέματός τους. Ταυτόχρονα, ακίνητα αξίας κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND εξαφανίστηκαν εντελώς από την αγορά πέρυσι. Η προσφορά ακινήτων αξίας μεταξύ 2 και 5 δισεκατομμυρίων VND κυριάρχησε στην αγορά, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 90%.

Μεταξύ 2024 και 2026, η προσφορά διαμερισμάτων με τιμή μεταξύ 2 και 5 δισεκατομμυρίων VND θα μειωθεί σημαντικά, ενώ προϊόντα της κατηγορίας 5-10 δισεκατομμυρίων VND θα αναδυθούν και θα κυριαρχήσουν στην αγορά. Οι αγοραστές στην πόλη Χο Τσι Μινχ μπορούν να επιλέξουν να εξερευνήσουν γειτονικές επαρχίες για να βρουν πιο προσιτές επιλογές στέγασης. Μέχρι το 2024, οι πόλεις Μπιν Ντουόνγκ, Ντονγκ Νάι και Λονγκ Αν αναμένεται να αντιπροσωπεύουν το 96% της προσφοράς διαμερισμάτων με τιμή κάτω των 5 δισεκατομμυρίων VND.

Σύμφωνα με την έρευνα της Savills για το 2023 σε 30 έργα Βαθμού Α και Β, οι αποδόσεις ενοικίασης παρέμειναν σταθερές σε ετήσια βάση στο 4,8%, αλλά η αύξηση της αξίας των ακινήτων μειώθηκε κατά 1,9 ποσοστιαίες μονάδες σε ετήσια βάση στο 2,9%. Συνεπώς, η συνολική απόδοση των επενδύσεων σε διαμερίσματα το 2023 μειώθηκε κατά 1,7 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σε περίπου 7,7% σε ετήσια βάση.

Η κα Giang Huynh, Αναπληρώτρια Διευθύντρια και Επικεφαλής Έρευνας και S22M στην Savills Ho Chi Minh City, ανέλυσε: «Οι αποδόσεις των επενδύσεων από διαμερίσματα στην πόλη Ho Chi Minh τείνουν να μειώνονται ελαφρώς κατά την περίοδο 2019-2023. Σύμφωνα με τα δεδομένα μας, περιοχές όπως η πρώην Περιοχή 2, η Περιοχή 3 και η Περιοχή 10 είχαν τις υψηλότερες αποδόσεις επενδύσεων κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου».

Κα. Giang Huynh, Αναπληρώτρια Διευθύντρια, Επικεφαλής Τμήματος Έρευνας και S22M, Savills Ho Chi Minh City

Την τελευταία δεκαετία, η προσφορά νέων διαμερισμάτων στις 22 συνοικίες της πόλης Χο Τσι Μινχ έχει μειωθεί κατά 253.000 μονάδες. Αξίζει να σημειωθεί ότι η προσφορά στην πρώην Περιοχή 9 μειώθηκε κατά 21%, συνοδευόμενη από ετήσια αύξηση τιμών 15%. Η προσφορά στην Περιοχή 1 μειώθηκε επίσης κατά 2%, αλλά σημείωσε σημαντική ετήσια αύξηση τιμών 39%.

Ο εμπειρογνώμονας δήλωσε επίσης ότι, παρόλο που οι συνολικές αποδόσεις έχουν μειωθεί τα τελευταία πέντε χρόνια, εξακολουθούν να είναι υψηλότερες από τα επιτόκια καταθέσεων. Αυτό δείχνει ότι τα διαμερίσματα παραμένουν ένα κερδοφόρο επενδυτικό κανάλι. Βραχυπρόθεσμα, οι αποδόσεις ενοικίων αναμένεται να αυξηθούν λόγω της μείωσης του αριθμού των διαμερισμάτων που παραδίδονται και της διατήρησης χαμηλών επιτοκίων καταθέσεων.

Πηγή: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html