Σταματήστε τους επενδυτές να ενεχυριάζουν τα σπίτια των πελατών

Αύξηση της δημοσιότητας, αύξηση των κυρώσεων

Σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων Phan Cong Chanh, όταν ένα σπίτι είναι υποθηκευμένο και η τράπεζα συμφωνεί να επιτρέψει στον επενδυτή να το πουλήσει χωρίς να απαιτείται αποδέσμευση του ενυπόθηκου δανείου, η τράπεζα και ο επενδυτής πρέπει να επιλύσουν το ζήτημα μεταξύ τους. Σε περίπτωση κινδύνου, η τράπεζα και ο επενδυτής θα θεωρούνται υπεύθυνοι, ενώ τα νόμιμα δικαιώματά τους θα προστατεύονται από το νόμο.

Πολλοί επενδυτές υποθηκεύουν σπίτια που έχουν πουλήσει σε πελάτες σε τράπεζες.

Αλλά για να σταματήσει η κατάσταση όπου οι επενδυτές ενεχυριάζουν τα σπίτια των πελατών, ο κ. Phan Cong Chanh πρότεινε ότι οι αρχές πρέπει να έχουν κατευθυντήριες γραμμές και κανονισμούς για την επίλυση τέτοιων υποθέσεων με τρόπο που να ωφελεί τον λαό. Ειδικά όταν οι άνθρωποι έχουν ακολουθήσει τον νόμο, έχουν ακολουθήσει τις διαδικασίες και έχουν πληρώσει το πλήρες ποσό, το κράτος πρέπει να τους προστατεύει, να τους εκδίδει ροζ βιβλία και να μην αφήνει τους ανθρώπους να υφίστανται ζημίες λόγω διαφορών ή της εφαρμογής των υποχρεώσεων του επενδυτή.

«Ενώ ο νόμος έχει πολλούς κανονισμούς αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν κενά, είναι απαραίτητο οι αρχές να παρέμβουν και να τους χειριστούν άμεσα. Εάν είναι απαραίτητο, οι άνθρωποι μπορούν να μηνύσουν στο δικαστήριο. Το δικαστήριο πρέπει επίσης να έχει πολύ σαφείς αποφάσεις, σχεδόν τυπικές καταστάσεις, όπως προηγούμενα, ώστε άλλοι επενδυτές, τράπεζες και άνθρωποι να μπορούν να δουν καθαρά το πρόβλημα και να αισθάνονται ασφαλείς. Ταυτόχρονα, για την ελαχιστοποίηση των κινδύνων που πρέπει να επωμιστούν οι πελάτες, είναι απαραίτητο να υπάρχει διαφάνεια και να δημοσιοποιούνται πληροφορίες σχετικά με τα υποθηκευμένα έργα. Η γνωστοποίηση πρέπει να είναι σαφής, λεπτομερής και να ενημερώνεται τακτικά, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να κατανοήσουν, όχι μόνο γενική γνωστοποίηση, αλλά μόνο αναφορά του ονόματος του έργου», πρότεινε ο κ. Chanh.

Από μια άλλη οπτική γωνία, ο Δρ. Phan Phuong Nam (Νομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ) επικαλέστηκε το Διάταγμα Αρ. 16, το οποίο αναλύει ότι οι πράξεις μη αποκάλυψης, μη πλήρους αποκάλυψης ή μη ορθής αποκάλυψης του περιεχομένου έργων ακινήτων και επενδυτικών έργων κατασκευής κατοικιών μπορούν να επιφέρουν πρόστιμο από 100 έως 120 εκατομμύρια VND. Το πρόστιμο για επιχειρήσεις ακινήτων που δεν διασφαλίζουν πλήρως τις προϋποθέσεις σύμφωνα με τους κανονισμούς είναι 600 εκατομμύρια VND. Ωστόσο, σε σύγκριση με τα οφέλη που προκύπτουν από την αξιοποίηση των νομικών κενών σε ένα μεγάλης κλίμακας έργο ακινήτων αξίας εκατοντάδων δισεκατομμυρίων VND, αυτό το πρόστιμο είναι πολύ χαμηλό. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές παραβιάζουν σκόπιμα τον νόμο, δέχονται να πληρώσουν πρόστιμα, επηρεάζοντας σε μεγάλο βαθμό τα δικαιώματα άλλων οντοτήτων.

Επί του παρόντος, ο νόμος του 2024 για τις επιχειρήσεις ακινήτων έχει επιφέρει ορισμένες θετικές προσαρμογές στην υποχρέωση γνωστοποίησης πληροφοριών των επιχειρήσεων ακινήτων. Ωστόσο, η μη αύξηση του πλαισίου κυρώσεων για τη διασφάλιση της κατάλληλης αντιμετώπισης των παραβάσεων αποτελεί επίσης περιορισμό του νόμου.

Επιπλέον, ο νόμος ορίζει ότι αφού το Υπουργείο Κατασκευών εκδώσει γραπτή ειδοποίηση ότι η κατοικία είναι επιλέξιμη για πώληση ή μίσθωση-αγορά, ο επενδυτής θα υποθηκεύσει το έργο και πρέπει επίσης να αποδεσμεύσει την υποθήκη πριν από την πώληση σε πελάτες. Ταυτόχρονα, πρέπει να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες για να εκδώσει το Υπουργείο Κατασκευών ειδοποίηση ότι η κατοικία είναι επιλέξιμη. Ωστόσο, ο κ. Chanh σχολίασε: Ο κανονισμός είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει μηχανισμός που να διασφαλίζει ότι ο επενδυτής θα συμμορφωθεί με τους κανονισμούς. Διότι, αμέσως μετά την ειδοποίηση του Υπουργείου Κατασκευών ότι ο επενδυτής υποθήκευσε, θα βασιστεί σε αυτήν την ειδοποίηση για να κινητοποιήσει κεφάλαια από τους πελάτες το συντομότερο δυνατό.

Πρέπει να εκκαθαριστεί το στεγαστικό δάνειο πριν από την πώληση σε πελάτες

Για τον έλεγχο της πρακτικής των επενδυτών που υποθηκεύουν τα σπίτια των πελατών τους σε τράπεζες, ο κ. Ngo Gia Hoang (Νομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ) δήλωσε ότι αντί να απαιτείται η διεξαγωγή συναλλαγών μέσω αιθουσών συναλλαγών ακινήτων, είναι απαραίτητο να ενισχυθεί και να επεκταθεί το πεδίο εφαρμογής των συμβολαιογραφικών οργανισμών, απαιτώντας να επικυρώνονται και οι συναλλαγές ακινήτων στις οποίες το ένα ή τα μέρη που συμμετέχουν στη συναλλαγή είναι επιχειρηματικοί οργανισμοί ακινήτων... Επειδή η ανεξάρτητη φύση των δραστηριοτήτων συμβολαιογραφικής επικύρωσης θα βοηθήσει στον έλεγχο και την παρακολούθηση της εφαρμογής και της συμμόρφωσης με τον νόμο από τους επενδυτές, τους μεσίτες ακινήτων και τους συμβούλους για την προστασία των ευάλωτων.

Ταυτόχρονα, προκειμένου να διατηρηθεί η σταθερότητα και η τάξη για την οικονομική ανάπτυξη, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός ελέγχου των μελλοντικών στεγαστικών συναλλαγών των επιχειρήσεων ακινήτων.

«Για να διασφαλιστεί η ασφάλεια των αγοραστών κατοικιών, ο νόμος πρέπει να συμπληρώσει τους κανονισμούς σχετικά με την ενίσχυση της ευθύνης των τραπεζών στη διαχείριση των υποθηκευμένων περιουσιακών στοιχείων. Διότι κατά την πώληση μελλοντικών κατοικιών, οι επενδυτές δανείζονται χρήματα από τις τράπεζες και κινητοποιούν κεφάλαια από τους πελάτες. Εάν το κινητοποιημένο κεφάλαιο δεν παρακολουθείται στενά, οι επενδυτές μπορούν να το καταχραστούν, να επενδύσουν χρήματα σε πολλά έργα ταυτόχρονα, με αποτέλεσμα τον κίνδυνο οι επενδυτές να χάσουν την ικανότητά τους να πληρώσουν, να μην μπορέσουν να ολοκληρώσουν το έργο και να παραδώσουν το σπίτι στους πελάτες. Αυτή τη στιγμή, επηρεάζονται όχι μόνο οι αγοραστές κατοικιών αλλά και τα δικαιώματα της υποθηκευμένης τράπεζας. Επομένως, κατά την αποδοχή ενός στεγαστικού δανείου για ένα έργο στέγασης, η τράπεζα πρέπει να είναι υπεύθυνη για τη διαχείριση και την εποπτεία των υποθηκευμένων περιουσιακών στοιχείων», πρότεινε ο κ. Hoang.

Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι απαραίτητο να υπάρχουν σαφέστεροι κανονισμοί για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των αγοραστών κατοικιών κατά τον χειρισμό υποθηκευμένων περιουσιακών στοιχείων με τη μορφή μεταβίβασης έργου. Επειδή τα μέρη μπορούν να χειριστούν τα περιουσιακά στοιχεία μεταβιβάζοντας το υποθηκευμένο ακίνητο για την είσπραξη του χρέους.

Για να διασφαλιστεί η ασφάλεια των αγοραστών κατοικιών, ο νόμος πρέπει να συμπληρώσει τους κανονισμούς σχετικά με την ενίσχυση της ευθύνης των τραπεζών στη διαχείριση των ενυπόθηκων περιουσιακών στοιχείων. Διότι κατά την πώληση μελλοντικών κατοικιών, οι επενδυτές δανείζονται χρήματα από τις τράπεζες και κινητοποιούν κεφάλαια από τους πελάτες.

κ. Ngo Gia Hoang (Πανεπιστήμιο Νομικής Πόλης Ho Chi Minh)

Επενδυτής διαμερισμάτων στο Phu Thanh δεσμεύεται να αποπληρώσει το χρέος

Στις 25 Ιουνίου, η Εταιρεία 585, ο επενδυτής της πολυκατοικίας Phu Thanh (περιοχή Tan Phu, πόλη Χο Τσι Μινχ), εξέδωσε δελτίο τύπου με το οποίο επιβεβαίωνε ότι θα αποπληρώσει το χρέος για να «εξαγοράσει» το σπίτι για τον πελάτη.

Αυτή τη στιγμή, ο συνολικός αριθμός διαμερισμάτων στο έργο είναι 833. Εκ των οποίων, η εταιρεία υποθήκευσε το κόκκινο βιβλίο με τη μορφή μελλοντικών περιουσιακών στοιχείων για 219 διαμερίσματα σύμφωνα με τη σύμβαση στεγαστικού δανείου αριθ. 104 με ημερομηνία 4 Αυγούστου 2010. Κατά τη διάρκεια της δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων, τη δεκαετία του 2010, τα ακίνητα περιήλθαν σε κατάσταση παγώματος, με το τραπεζικό επιτόκιο να φτάνει το 22-23%/έτος, γεγονός που προκάλεσε δυσκολίες στην εταιρεία στις επιχειρηματικές της δραστηριότητες, καθώς και στη διευθέτηση των χρεών της με την τράπεζα.

Αντιμέτωπη με τις δυσκολίες της επιχείρησης, στις 3 Νοεμβρίου 2022, το Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch συμφώνησε να επιτρέψει στον επενδυτή να πληρώσει το χρέος σύμφωνα με τον κωδικό κάθε διαμερίσματος και η τράπεζα θα αποδεσμεύσει το στεγαστικό δάνειο για κάθε διαμέρισμα. Μέχρι σήμερα, η Εταιρεία 585 έχει επεξεργαστεί την αποδέσμευση στεγαστικών δανείων για 6 διαμερίσματα (εκ των οποίων 1 διαμέρισμα αποδεσμεύτηκε στις αρχές Ιουνίου 2024). Ο επενδυτής πρότεινε στο Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch να συνεχίσει να υποστηρίζει την εταιρεία τα επόμενα 3 χρόνια, ώστε η εταιρεία να έχει περισσότερο χρόνο να προετοιμάσει ισοδύναμα περιουσιακά στοιχεία για την επεξεργασία της αποδέσμευσης στεγαστικών δανείων για τα υπόλοιπα 213 διαμερίσματα (από τώρα έως το 2027). Από τα 213 διαμερίσματα που είναι επί του παρόντος υποθηκευμένα στην Viet A Bank, η Εταιρεία 585 πρέπει ακόμη να εισπράξει από τους κατοίκους το 5% της αξίας του διαμερίσματος, που ισοδυναμεί με περισσότερα από 41 δισεκατομμύρια VND. Η Εταιρεία 585 επιβεβαίωσε ότι οι κάτοικοι δεν είναι υπεύθυνοι έναντι της τράπεζας, αλλά αποτελούν ευθύνη της εταιρείας.

Πηγή: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm