Αποτρέψτε τους κατασκευαστές από το να υποθηκεύουν τα σπίτια των πελατών.

Αύξηση της διαφάνειας, αύξηση των κυρώσεων.

Σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων Phan Cong Chanh, όταν ένα σπίτι είναι υποθηκευμένο και η τράπεζα συμφωνεί να αφήσει τον κατασκευαστή να το πουλήσει χωρίς να απαιτήσει την αποδέσμευση του στεγαστικού δανείου, η τράπεζα και ο κατασκευαστής πρέπει να επιλύσουν το ζήτημα μόνοι τους. Εάν προκύψουν κίνδυνοι, η τράπεζα και ο κατασκευαστής θα θεωρηθούν υπεύθυνοι, ενώ τα νόμιμα δικαιώματά τους θα προστατεύονται από το νόμο.

Πολλοί κατασκευαστές υποθηκεύουν ακίνητα που έχουν ήδη πουλήσει σε πελάτες σε τράπεζες.

Ωστόσο, για να αποτραπεί η υποθήκευση των κατοικιών των πελατών από τους κατασκευαστές, ο κ. Phan Cong Chanh πρότεινε ότι οι αρχές πρέπει να παρέχουν κατευθυντήριες γραμμές και κανονισμούς για την επίλυση τέτοιων υποθέσεων με τρόπο που να ωφελεί τους πολίτες. Ειδικά όταν οι άνθρωποι έχουν ενεργήσει νόμιμα, έχουν ακολουθήσει τις σωστές διαδικασίες και έχουν πληρώσει πλήρως, το κράτος πρέπει να τους προστατεύει και να τους εκδίδει πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης, αντί να αφήνει τους ανθρώπους να υφίστανται ζημίες λόγω διαφορών ή υποχρεώσεων του κατασκευαστή.

«Ενώ ο νόμος έχει ήδη πολλούς κανονισμούς, εξακολουθούν να γίνονται αντικείμενο εκμετάλλευσης των κενών. Είναι απαραίτητο οι αρχές να παρέμβουν άμεσα και, εάν χρειαστεί, οι πολίτες μπορούν να μηνύσουν στο δικαστήριο. Τα δικαστήρια πρέπει επίσης να εκδίδουν πολύ σαφείς αποφάσεις, δημιουργώντας σχεδόν τυπικές περιπτώσεις, όπως προηγούμενα, ώστε άλλοι κατασκευαστές, τράπεζες και το κοινό να κατανοήσουν το ζήτημα και να αισθάνονται ασφαλείς. Ταυτόχρονα, για την ελαχιστοποίηση των κινδύνων που επωμίζονται οι πελάτες, οι πληροφορίες σχετικά με τα υποθηκευμένα έργα πρέπει να είναι διαφανείς και να δημοσιοποιούνται. Αυτή η γνωστοποίηση πρέπει να είναι σαφής, λεπτομερής και να ενημερώνεται τακτικά, ώστε οι πολίτες να είναι πλήρως ενημερωμένοι, όχι μόνο γενικές πληροφορίες που αναφέρουν το όνομα του έργου», πρότεινε ο κ. Chánh.

Από μια διαφορετική οπτική γωνία, ο Δρ. Phan Phuong Nam (Νομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ) επικαλέστηκε το Διάταγμα Αρ. 16, αναλύοντας ότι η μη αποκάλυψη, η ελλιπής αποκάλυψη ή η αποκάλυψη εσφαλμένων πληροφοριών σχετικά με έργα ακινήτων και επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών μπορεί να επιφέρει πρόστιμο από 100 έως 120 εκατομμύρια VND. Το πρόστιμο για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων χωρίς την πλήρη τήρηση των προβλεπόμενων όρων είναι 600 εκατομμύρια VND. Ωστόσο, σε σύγκριση με τα κέρδη που αποκομίζονται από την εκμετάλλευση νομικών κενών σε ένα μεγάλης κλίμακας έργο ακινήτων αξίας εκατοντάδων ή χιλιάδων δισεκατομμυρίων VND, αυτό το πρόστιμο είναι πολύ χαμηλό. Ως εκ τούτου, πολλοί κατασκευαστές παραβιάζουν σκόπιμα τον νόμο, αποδεχόμενοι τα πρόστιμα, προκαλώντας σημαντική βλάβη στα δικαιώματα τρίτων μερών.

Επί του παρόντος, ο Νόμος περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2024 έχει επιφέρει ορισμένες θετικές προσαρμογές όσον αφορά τις υποχρεώσεις γνωστοποίησης πληροφοριών των επιχειρήσεων ακινήτων. Ωστόσο, η έλλειψη αυξημένων κυρώσεων για τη διασφάλιση της κατάλληλης αντιμετώπισης των παραβάσεων αποτελεί επίσης περιορισμό του νόμου.

Επιπλέον, ο νόμος ορίζει ότι μόνο αφού το Υπουργείο Κατασκευών εκδώσει έγγραφο που γνωστοποιεί ότι το έργο στέγασης είναι επιλέξιμο για πώληση ή μίσθωση-αγορά, μπορεί ο κατασκευαστής να υποθηκεύσει το έργο και πρέπει επίσης να αποδεσμεύσει την υποθήκη πριν από την πώληση σε πελάτες. Ταυτόχρονα, πρέπει επίσης να ολοκληρώσει τις διαδικασίες για να λάβει ειδοποίηση από το Υπουργείο Κατασκευών που να επιβεβαιώνει την επιλεξιμότητα του έργου στέγασης. Ωστόσο, ο κ. Chánh σχολίασε: Αυτός ο κανονισμός είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστεί χωρίς κανένα μηχανισμό που να διασφαλίζει τη συμμόρφωση των κατασκευαστών. Διότι, αμέσως μετά την παραλαβή της ειδοποίησης από το Υπουργείο Κατασκευών, εάν ο κατασκευαστής υποθηκεύσει το έργο, θα χρησιμοποιήσει αυτήν την ειδοποίηση για να αντλήσει κεφάλαια από τους πελάτες το συντομότερο δυνατό.

Η υποθήκη πρέπει να αποδεσμευτεί πριν από την πώλησή της σε έναν πελάτη.

Για τον έλεγχο των κατασκευαστών που υποθηκεύουν ακίνητα πελατών σε τράπεζες, ο κ. Ngo Gia Hoang (Νομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ) πρότεινε ότι αντί να απαιτείται η διεξαγωγή συναλλαγών μέσω ανταλλαγών ακινήτων, το πεδίο εφαρμογής των συμβολαιογραφικών γραφείων θα πρέπει να ενισχυθεί και να επεκταθεί. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει την απαίτηση συμβολαιογραφικής επικύρωσης για συναλλαγές ακινήτων όπου ένα ή περισσότερα μέρη είναι επιχειρήσεις ακινήτων. Η ανεξάρτητη φύση των συμβολαιογραφικών υπηρεσιών θα βοηθούσε στην παρακολούθηση και τη διασφάλιση της συμμόρφωσης με το νόμο από τους κατασκευαστές, τους μεσίτες και τους συμβούλους ακινήτων, προστατεύοντας έτσι τα ευάλωτα μέρη.

Ταυτόχρονα, προκειμένου να διατηρηθεί η σταθερότητα και η τάξη για την οικονομική ανάπτυξη, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός ελέγχου των συναλλαγών που αφορούν την αγορά και πώληση μελλοντικών οικιστικών μονάδων από επιχειρήσεις ακινήτων.

«Για να διασφαλιστεί η ασφάλεια των αγοραστών κατοικιών, ο νόμος πρέπει να συμπληρωθεί με κανονισμούς που θα ενισχύουν την ευθύνη των τραπεζών στη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που έχουν εξασφαλίσει. Διότι κατά την πώληση κατοικιών υπό κατασκευή, οι κατασκευαστές δανείζονται χρήματα από τις τράπεζες και συγκεντρώνουν κεφάλαια από τους πελάτες. Εάν το αντληθέν κεφάλαιο δεν παρακολουθείται στενά, οι κατασκευαστές ενδέχεται να το καταχραστούν, επενδύοντας σε πολλά έργα ταυτόχρονα, οδηγώντας σε κίνδυνο αφερεγγυότητας, αδυναμίας ολοκλήρωσης έργων και μη παράδοσης κατοικιών στους πελάτες. Σε αυτό το σημείο, επηρεάζονται όχι μόνο οι αγοραστές κατοικιών αλλά και τα συμφέροντα της τράπεζας που κατέχει την εξασφάλιση. Επομένως, μόλις ένα έργο στέγασης υποθηκευτεί, η τράπεζα πρέπει να είναι υπεύθυνη για τη διαχείριση και την εποπτεία των περιουσιακών στοιχείων που έχουν εξασφαλίσει», πρότεινε ο κ. Hoang.

Σύμφωνα με τον ίδιο, απαιτούνται σαφέστεροι κανονισμοί για να διασφαλιστούν τα δικαιώματα των αγοραστών κατοικιών κατά τον χειρισμό υποθηκευμένων ακινήτων μέσω μεταβιβάσεων έργων. Αυτό συμβαίνει επειδή τα μέρη μπορούν να διαθέσουν το ακίνητο μεταβιβάζοντας το υποθηκευμένο ακίνητο για την είσπραξη του χρέους.

Για να διασφαλιστεί η ασφάλεια των αγοραστών κατοικιών, ο νόμος πρέπει να συμπληρωθεί με κανονισμούς που θα ενισχύσουν την ευθύνη των τραπεζών στη διαχείριση των ενεχύρων. Αυτό συμβαίνει επειδή κατά την πώληση κατοικιών υπό κατασκευή, οι κατασκευαστές δανείζονται χρήματα από τις τράπεζες και αντλούν κεφάλαια από τους πελάτες.

κ. Ngo Gia Hoang (Πανεπιστήμιο Νομικής Πόλης Ho Chi Minh)

Ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας Phu Thanh δεσμεύεται να αποπληρώσει το χρέος.

Στις 25 Ιουνίου, η Εταιρεία 585, ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας Phu Thanh (περιοχή Tan Phu, πόλη Χο Τσι Μινχ), εξέδωσε δελτίο τύπου με το οποίο επιβεβαίωνε ότι θα αποπληρώσει το χρέος για να «εξαργυρώσει» τα διαμερίσματα για τους πελάτες της.

Αυτή τη στιγμή, ο συνολικός αριθμός διαμερισμάτων στο έργο είναι 833. Από αυτά, η εταιρεία υποθήκευσε τους τίτλους ιδιοκτησίας γης με τη μορφή μελλοντικά διαμορφωμένων περιουσιακών στοιχείων για 219 διαμερίσματα βάσει της σύμβασης στεγαστικού δανείου με αριθμό 104, ημερομηνίας 4 Αυγούστου 2010. Κατά τη διάρκεια των δραστηριοτήτων στον τομέα των ακινήτων τη δεκαετία του 2010, η αγορά ακινήτων είχε παγώσει και τα τραπεζικά επιτόκια έφτασαν το 22-23% ετησίως, προκαλώντας δυσκολίες στην εταιρεία στις επιχειρηματικές της δραστηριότητες και στη διευθέτηση των αποπληρωμών χρεών προς τις τράπεζες.

Αντιμέτωπη με τις δυσκολίες της εταιρείας, στις 3 Νοεμβρίου 2022, η Viet A Bank - Υποκατάστημα Ho Chi Minh City συμφώνησε να επιτρέψει στον κατασκευαστή να πληρώσει το χρέος σύμφωνα με τον κωδικό κάθε διαμερίσματος και η τράπεζα θα αποδεσμεύσει την υποθήκη για κάθε μονάδα. Μέχρι σήμερα, η Εταιρεία 585 έχει αποδεσμεύσει την υποθήκη για 6 διαμερίσματα (συμπεριλαμβανομένου ενός που αποδεσμεύτηκε στις αρχές Ιουνίου 2024). Ο κατασκευαστής πρότεινε η Viet A Bank - Υποκατάστημα Ho Chi Minh City να συνεχίσει να υποστηρίζει την εταιρεία για τα επόμενα 3 χρόνια, ώστε να της δοθεί περισσότερος χρόνος να προετοιμάσει ισοδύναμα περιουσιακά στοιχεία για την αποδέσμευση της υποθήκης για τα υπόλοιπα 213 διαμερίσματα (από τώρα έως το 2027). Από τα 213 διαμερίσματα που είναι επί του παρόντος υποθηκευμένα στην Viet A Bank, η Εταιρεία 585 εξακολουθεί να οφείλει στους κατοίκους το 5% της αξίας του διαμερίσματος, που αντιστοιχεί σε περίπου πάνω από 41 δισεκατομμύρια VND. Η Εταιρεία 585 επιβεβαιώνει ότι οι κάτοικοι δεν είναι υπεύθυνοι έναντι της τράπεζας. Η ευθύνη αυτή βαρύνει την εταιρεία.

Πηγή: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm