Η κυβέρνηση εξέδωσε νέους κανονισμούς για την αποτίμηση γης.

4 μέθοδοι για την αποτίμηση γης

Το διάταγμα 12/2024/ND-CP τροποποιεί τα άρθρα 4 και 5 του διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης γης και τους όρους εφαρμογής κάθε μεθόδου.

Συγκεκριμένα, η συγκριτική μέθοδος εφαρμόζεται προσαρμόζοντας τις τιμές των αγροτεμαχίων με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, ορισμένες ομοιότητες σε παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των γαιών που έχουν μεταφερθεί στην αγορά και τα οποία έχουν δημοπρατηθεί για δικαιώματα χρήσης γης όπου ο νικητής πλειοδότης έχει εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση της δημοπρασίας. Αυτό γίνεται μέσω της ανάλυσης και σύγκρισης παραγόντων που επηρεάζουν τις τιμές των γαιών, αφού εξαιρεθεί η αξία των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη (εάν υπάρχουν), για να προσδιοριστεί η τιμή του αγροτεμαχίου που πρόκειται να εκτιμηθεί.

Η συγκριτική μέθοδος εφαρμόζεται στην αποτίμηση σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν τουλάχιστον τρία συγκρίσιμα αγροτεμάχια με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, ορισμένες ομοιότητες σε παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές της γης και δικαιώματα χρήσης γης που έχουν μεταβιβαστεί στην αγορά και έχουν κερδηθεί μέσω πλειστηριασμού, με τον νικητή πλειοδότη να έχει εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση για την νικητήρια προσφορά (εφεξής αναφερόμενα ως συγκρίσιμα αγροτεμάχια), εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία α, β, γ και δ κατωτέρω.

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται διαιρώντας το μέσο ετήσιο καθαρό εισόδημα ανά έκταση γης με το μέσο επιτόκιο των 12μηνων καταθέσεων ταμιευτηρίου σε βιετναμέζικα ντονγκ σε εμπορικές τράπεζες όπου το κράτος κατέχει περισσότερο από το 50% του καταστατικού κεφαλαίου ή του συνόλου των μετοχών με δικαίωμα ψήφου στην επαρχία για τρία συνεχόμενα έτη έως το τέλος του πιο πρόσφατου τριμήνου για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα δεδομένα πριν από την ημερομηνία αποτίμησης.

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται στην αποτίμηση γεωργικών οικοπέδων και μη γεωργικών οικοπέδων (εξαιρουμένων των οικιστικών εκτάσεων) όπου το οικόπεδο ή η έκταση που πρόκειται να αποτιμηθεί δεν πληροί τις προϋποθέσεις για τη συγκριτική μέθοδο, αλλά μπορούν να προσδιοριστούν τα έσοδα και τα έξοδα από τη χρήση γης σύμφωνα με τον νόμιμο σκοπό χρήσης γης κατά τον χρόνο της αποτίμησης, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία α, β, γ και δ κατωτέρω.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται αφαιρώντας το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου ή της περιοχής από το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης, με βάση την πιο αποτελεσματική χρήση γης (συντελεστής χρήσης γης, πυκνότητα δόμησης, μέγιστος αριθμός ορόφων του κτιρίου) σύμφωνα με το σχέδιο χρήσης γης και το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

Η μέθοδος πλεονάσματος εφαρμόζεται στην αποτίμηση σε περιπτώσεις όπου το αγροτεμάχιο ή η περιοχή για επενδυτικά έργα δεν πληροί τις προϋποθέσεις για τη συγκριτική μέθοδο ή τη μέθοδο εισοδήματος, αλλά μπορούν να εκτιμηθούν τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης και το συνολικό κόστος ανάπτυξης του έργου, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία α, β, γ και δ κατωτέρω.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης εφαρμόζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης επί τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης. Ο συντελεστής προσαρμογής της τιμής γης εκδίδεται από την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας ή της κεντρικά διοικούμενης πόλης (εφεξής καλούμενη Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή) συγκρίνοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης με την ισχύουσα τιμή γης στην αγορά.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της τιμής γης για αγροτεμάχια και εκτάσεις που έχουν ήδη καθοριστεί στον πίνακα τιμών γης που εκδίδεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή και εμπίπτουν σε μία από τις ακόλουθες περιπτώσεις:

α) Περιπτώσεις που ορίζονται στο σημείο α, παράγραφος 4, άρθρο 114 και παράγραφος 3, άρθρο 189 του Νόμου περί Γης·

β) Υπολογισμός των ετήσιων πληρωμών ενοικίου γης όταν το Κράτος μισθώνει γη χωρίς να δημοπρατήσει τα δικαιώματα χρήσης γης·

γ) Υπολογισμός της τιμής εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος κατανέμει ή μισθώνει γη σε περιπτώσεις όπου στο αγροτεμάχιο ή στην περιοχή έχει ήδη επενδυθεί τεχνική υποδομή σύμφωνα με το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής·

δ) Προσδιορισμός της τιμής γης του αγροτεμαχίου ή της περιοχής που πρόκειται να εκτιμηθεί, όταν η συνολική αξία που υπολογίζεται σύμφωνα με τον πίνακα τιμών γης για την περιοχή που υπόκειται σε τέλη χρήσης γης και τέλη μίσθωσης γης είναι μικρότερη από 30 δισεκατομμύρια VND για πόλεις υπό κεντρική διοίκηση, μικρότερη από 10 δισεκατομμύρια VND για ορεινές και ορεινές επαρχίες και μικρότερη από 20 δισεκατομμύρια VND για άλλες επαρχίες στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Οι περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία β και δ της παραγράφου 4 του άρθρου 114 και στη παράγραφος 2 του άρθρου 172 του περί Γης Νόμου·

Το τέλος μίσθωσης γης υπολογίζεται ως εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης όταν το Κράτος μισθώνει γη χωρίς να δημοπρατήσει τα δικαιώματα χρήσης γης.

δ) Υπολογισμός αποζημίωσης όταν το Κράτος ανακτά γη σε περιπτώσεις όπου ανακτώνται πολλά γειτονικά αγροτεμάχια με την ίδια προβλεπόμενη χρήση, αλλά δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου.

Το διάταγμα ορίζει ότι τα συγκρίσιμα αγροτεμάχια που χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση γης πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις άσκησης δικαιωμάτων χρήσης γης, όπως ορίζονται στον περί Γης Νόμο.

Πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης .

Το διάταγμα 12/2024/ND-CP προσθέτει επίσης το άρθρο 5β σχετικά με τις πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης. Συνεπώς, οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές γης, τις τιμές μίσθωσης γης και τις τιμές μίσθωσης ακινήτων για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου, της μεθόδου πλεονάσματος και των συντελεστών προσαρμογής της τιμής της οικοδομήσιμης γης περιλαμβάνουν:

1) Η τιμή της νικήτριας προσφοράς για δικαιώματα χρήσης γης σε περιπτώσεις όπου ο νικητής του διαγωνισμού έχει εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση για τον νικητή του διαγωνισμού.

2) Τιμές γης μετά την ολοκλήρωση των φορολογικών διαδικασιών στην εφορία ή την καταχώριση στο κτηματολόγιο σε περιπτώσεις μεταβίβασης δικαιώματος χρήσης γης·

3) Τιμές μίσθωσης γης, τιμές μίσθωσης ακινήτων·

4) Αγοραία τιμή μεταβιβάσεων γης.

Το διάταγμα ορίζει ότι οι πληροφορίες που χρησιμοποιούνται για την εφαρμογή της μεθόδου αποτίμησης γης πρέπει να είναι πληροφορίες που έχουν παρασχεθεί εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τους 24 μήνες πριν από την ημερομηνία αποτίμησης γης, δίνοντας προτεραιότητα στις πληροφορίες που βρίσκονται πλησιέστερα στην ημερομηνία αποτίμησης και συλλέγονται από τις ακόλουθες πηγές:

- Εθνική βάση δεδομένων γης, εθνική βάση δεδομένων τιμών·

- Γραφεία κτηματολογίου, μονάδες που διοργανώνουν δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης και μονάδες που διοργανώνουν δημοπρασίες περιουσιακών στοιχείων·

- Φορολογικές αρχές, υπηρεσίες γεωργίας και αγροτικής ανάπτυξης·

- Ανταλλαγές ακινήτων, επιχειρήσεις ακινήτων·

- Οργανισμοί με αρμοδιότητα την παροχή συμβουλών σχετικά με την αποτίμηση γης και εταιρείες εκτίμησης γης·

- Πιστωτικά ιδρύματα, ενώσεις ακινήτων, ερευνητικά ιδρύματα/κέντρα·

- Διεξαγωγή άμεσων συνεντεύξεων με τον μεταβιβάζοντα ή τον εκδοχέα σε περιπτώσεις όπου η μεταβίβαση έχει ήδη πραγματοποιηθεί στην αγορά.

Σύμφωνα με το Διάταγμα 12/2024/ND-CP, οι πληροφορίες σχετικά με τα έσοδα και τα έξοδα από τη χρήση μη γεωργικής γης για τους σκοπούς της εφαρμογής της μεθόδου εισοδήματος συλλέγονται από τις ακόλουθες πηγές: Εισόδημα από παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες που καταγράφονται σε οικονομικές καταστάσεις ή εισόδημα από μισθώσεις γης και ακινήτων που εισπράττονται κατά τη διάρκεια συνεχούς περιόδου 3 ετών (υπολογιζόμενης από 1η Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου) αμέσως πριν από την ημερομηνία αποτίμησης.

Εάν το εισόδημα από το οικόπεδο ή την έκταση που πρόκειται να εκτιμηθεί είναι ελλιπές για κάθε έτος και δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια το πραγματικό εισόδημα από τη χρήση γης, θα πρέπει να συλλέγονται πληροφορίες σχετικά με τις τιμές μίσθωσης γης και τις τιμές μίσθωσης εγκαταστάσεων για τουλάχιστον τρία οικόπεδα για σύγκριση.

Το κόστος δημιουργίας εισοδήματος από τη χρήση γης, όπως ορίζεται παραπάνω, καθορίζεται με βάση τους κανόνες και τις τιμές μονάδας που εκδίδονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες ή τους συντελεστές επενδύσεων σε κατασκευές που δημοσιεύονται από το Υπουργείο Κατασκευών · σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχουν κανόνες, τιμές μονάδας ή συντελεστές επενδύσεων σε κατασκευές που εκδίδονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες, ως βάση χρησιμοποιούνται τα μέσα δεδομένα πραγματικού κόστους από την αγορά τουλάχιστον τριών αγροτεμαχίων που βρίσκονται πλησιέστερα στο αγροτεμάχιο ή την περιοχή που πρόκειται να αποτιμηθεί, όπως ορίζεται στο στοιχείο β), παράγραφος 5 του παρόντος άρθρου.

Κατά την εφαρμογή συγκριτικών μεθόδων, η μέθοδος πλεονάσματος πρέπει να επιλέγει συγκρίσιμα αγροτεμάχια με την ακόλουθη σειρά προτεραιότητας: α) Ομοιότητα στην τοποθεσία, τις συνθήκες υποδομής, την έκταση, το μέγεθος, το σχήμα, τον συντελεστή χρήσης γης, την πυκνότητα δόμησης, το ύψος δόμησης και άλλους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές της γης σε σύγκριση με το αγροτεμάχιο που πρόκειται να εκτιμηθεί· β) Πλησιέστερη απόσταση από το αγροτεμάχιο ή την περιοχή που πρόκειται να εκτιμηθεί και μη περιορισμένη από τα διοικητικά όρια διοικητικών μονάδων σε επίπεδο κοινότητας, περιφέρειας ή επαρχίας.

Η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει τις συγκεκριμένες τιμές γης.

Όσον αφορά τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης, το Διάταγμα 12/2024/ND-CP ορίζει ότι, βάσει των αρχών αποτίμησης γης που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 112 του Νόμου περί Γης, των όρων εφαρμογής μεθόδων αποτίμησης γης και των αποτελεσμάτων της εκτίμησης της τιμής γης από το Συμβούλιο Εκτίμησης Γης, η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει για συγκεκριμένες τιμές γης ή η περιφερειακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει για συγκεκριμένες τιμές γης σε περιπτώσεις όπου η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αναθέτει αρμοδιότητες όπως ορίζεται από τον Νόμο περί Οργάνωσης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Οι συγκεκριμένες τιμές γης χρησιμοποιούνται ως βάση για τις περιπτώσεις που ορίζονται στην παράγραφο 4 του άρθρου 114, στην παράγραφο 2 του άρθρου 172 και στην παράγραφο 3 του άρθρου 189 του νόμου περί γης· η τιμή εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος κατανέμει γη με τέλη χρήσης γης ή μισθώνει γη με εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης.

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος είναι υπεύθυνο για την υποστήριξη της Λαϊκής Επιτροπής στο ίδιο επίπεδο στην οργάνωση του καθορισμού των συγκεκριμένων τιμών γης.

Πηγή