Η κυβέρνηση εξέδωσε νέους κανονισμούς για την αξιολόγηση της γης.

4 μέθοδοι αποτίμησης γης

Το διάταγμα 12/2024/ND-CP τροποποιεί το άρθρο 4 και το άρθρο 5 του διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης γης και τους όρους εφαρμογής κάθε μεθόδου.

Συγκεκριμένα, η μέθοδος σύγκρισης εφαρμόζεται προσαρμόζοντας την τιμή οικοπέδων με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, ορισμένες ομοιότητες σε παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης που μεταβιβάζεται στην αγορά, κερδίζοντας τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για τα οποία ο νικητής της δημοπρασίας έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση νίκης της δημοπρασίας, αναλύοντας και συγκρίνοντας παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης, αφού εξαιρεθεί η αξία των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη (εάν υπάρχουν), για να προσδιοριστεί η τιμή του οικοπέδου που πρόκειται να εκτιμηθεί.

Η μέθοδος σύγκρισης εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της τιμής σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν τουλάχιστον 03 οικόπεδα με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, ορισμένες ομοιότητες σε παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης που μεταβιβάζεται στην αγορά, νίκη στη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης όπου ο νικητής της δημοπρασίας έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση νίκης της δημοπρασίας (εφεξής καλούμενα «συγκρίσιμα οικόπεδα»), εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία α, β, γ και δ κατωτέρω.

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται διαιρώντας το μέσο ετήσιο καθαρό εισόδημα ανά έκταση γης με το μέσο επιτόκιο αποταμίευσης των 12μηνων προθεσμιακών καταθέσεων σε βιετναμέζικο νόμισμα σε εμπορικές τράπεζες στις οποίες το Κράτος κατέχει περισσότερο από το 50% του ιδρυτικού κεφαλαίου ή του συνόλου των μετοχών με δικαίωμα ψήφου στην επαρχία για τρία συνεχόμενα έτη έως το τέλος του πιο πρόσφατου τριμήνου με δεδομένα πριν από τον χρόνο αποτίμησης.

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται στην αποτίμηση σε περιπτώσεις όπου το οικόπεδο, η γεωργική γη, η μη γεωργική γη δεν είναι οικιστική γη και το οικόπεδο, η έκταση γης που πρόκειται να αποτιμηθεί δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου, αλλά τα έσοδα και τα έξοδα από τη χρήση γης μπορούν να προσδιοριστούν σύμφωνα με τον νόμιμο σκοπό χρήσης γης κατά τον χρόνο της αποτίμησης, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία α, β, γ και δ κατωτέρω.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται λαμβάνοντας το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης μείον το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου ή της έκτασης με βάση την πιο αποτελεσματική χρήση γης (συντελεστής χρήσης γης, πυκνότητα δόμησης, μέγιστος αριθμός ορόφων του κτιρίου) σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης και τον λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται για την αποτίμηση στην περίπτωση που το οικόπεδο ή η έκταση γης για την υλοποίηση του επενδυτικού έργου δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου ή της μεθόδου εισοδήματος, αλλά τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης και το συνολικό κόστος ανάπτυξης του έργου μπορούν να εκτιμηθούν, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στα σημεία α, β, γ και δ κατωτέρω.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης εφαρμόζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης επί τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης. Ο συντελεστής προσαρμογής της τιμής γης εκδίδεται από την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας ή της κεντρικά διοικούμενης πόλης (εφεξής καλούμενη Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή) συγκρίνοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης με την κοινή τιμή γης στην αγορά.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης εφαρμόζεται για τον καθορισμό των τιμών γης για οικόπεδα και εκτάσεις γης που καθορίζονται στον τιμοκατάλογο γης που εκδίδεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή και εμπίπτουν σε μία από τις ακόλουθες περιπτώσεις:

α) Περιπτώσεις που ορίζονται στο σημείο α, παράγραφος 4, άρθρο 114 και παράγραφος 3, άρθρο 189 του νόμου περί γης·

β) Υπολογισμός του ετήσιου μισθώματος γης όταν το Κράτος μισθώνει γη χωρίς να δημοπρατεί δικαιώματα χρήσης γης·

γ) Υπολογισμός της τιμής εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος διαθέτει ή μισθώνει γη σε περιπτώσεις όπου το οικόπεδο ή η έκταση γης έχει επενδυθεί σε τεχνικές υποδομές σύμφωνα με λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής·

δ) Προσδιορίστε την τιμή γης του οικοπέδου ή της έκτασης γης που πρέπει να εκτιμηθεί. Η συνολική αξία που υπολογίζεται σύμφωνα με την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης για την περιοχή που υπόκειται σε τέλος χρήσης γης και πληρωμή ενοικίου γης είναι κάτω των 30 δισεκατομμυρίων VND για τις πόλεις με κεντρική διοίκηση, κάτω των 10 δισεκατομμυρίων VND για τις ορεινές και ορεινές επαρχίες και κάτω των 20 δισεκατομμυρίων VND για τις υπόλοιπες επαρχίες στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Περιπτώσεις που ορίζονται στο σημείο β και στο σημείο δ, παράγραφος 4, άρθρο 114, παράγραφος 2, άρθρο 172 του νόμου περί γης·

Υπολογίστε το ενοίκιο γης που καταβάλλεται εφάπαξ για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης όταν το Κράτος μισθώνει γη χωρίς να δημοπρατεί δικαιώματα χρήσης γης.

δ) Υπολογισμός αποζημίωσης όταν το Δημόσιο ανακτά γη σε περιπτώσεις ανάκτησης πολλών γειτονικών οικοπέδων με τον ίδιο σκοπό χρήσης που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις εφαρμογής της μεθόδου σύγκρισης.

Το Διάταγμα ορίζει σαφώς: Τα συγκρίσιμα οικόπεδα για την εφαρμογή της μεθόδου αποτίμησης γης πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις άσκησης των δικαιωμάτων χρήσης γης, όπως ορίζονται από τον Νόμο περί Γης.

Πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης

Το διάταγμα 12/2024/ND-CP συμπληρώνει επίσης το άρθρο 5β σχετικά με τις πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης. Συνεπώς, οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές γης, τα ενοίκια γης και τα ενοίκια ακινήτων για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης, της μεθόδου πλεονάσματος και τον καθορισμό συντελεστών προσαρμογής της τιμής γης περιλαμβάνουν:

1) Η τιμή νίκης της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης σε περίπτωση που ο νικητής της δημοπρασίας έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση νίκης της δημοπρασίας,

2) Η τιμή της γης έχει υποβληθεί σε φορολογικές διαδικασίες στην εφορία ή έχει καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο για περιπτώσεις μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης·

3) Τιμή ενοικίασης γης, τιμή ενοικίασης χώρων·

4) Τιμή μεταβίβασης γης στην αγορά.

Το Διάταγμα ορίζει σαφώς: Οι πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης είναι πληροφορίες εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τους 24 μήνες από τον χρόνο αποτίμησης γης ή νωρίτερα, με προτεραιότητα στις πληροφορίες που βρίσκονται πλησιέστερα στον χρόνο αποτίμησης και συλλέγονται από τις ακόλουθες πηγές:

- Εθνική βάση δεδομένων γης, βάση δεδομένων τιμών·

- Γραφείο Κτηματολογίου, μονάδα οργάνωσης πλειστηριασμού δικαιωμάτων χρήσης γης, μονάδα οργάνωσης πλειστηριασμού περιουσιακών στοιχείων·

- Φορολογικές αρχές, αρχές γεωργίας και αγροτικής ανάπτυξης·

- Αίθουσα συναλλαγών ακινήτων, επιχείρηση ακινήτων·

- Οργανισμοί με καθήκοντα παροχής συμβουλών σε θέματα αποτίμησης γης, επιχειρήσεις αποτίμησης·

- Πιστωτικά ιδρύματα, ενώσεις ακινήτων, ερευνητικά ιδρύματα/κέντρα·

- Απευθείας συνέντευξη με τον μεταβιβάζοντα ή τον προς ον η μεταβίβαση για υποθέσεις που έχουν μεταβιβαστεί στην αγορά.

Επίσης, σύμφωνα με το Διάταγμα 12/2024/ND-CP, οι πληροφορίες σχετικά με τα έσοδα και τα έξοδα από τη χρήση μη γεωργικής γης για την εφαρμογή της μεθόδου εισοδήματος συλλέγονται από τις ακόλουθες πηγές: Εισόδημα από παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες που καταγράφονται στις οικονομικές καταστάσεις ή εισόδημα από μίσθωση γης και μίσθωση χώρων που εισπράττονται εντός 3 συνεχόμενων ετών (υπολογιζόμενων από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου) αμέσως πριν από τον χρόνο αποτίμησης.

Σε περίπτωση που το εισόδημα του οικοπέδου ή της έκτασης γης που πρόκειται να εκτιμηθεί δεν είναι πλήρες κάθε έτος και δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια το πραγματικό εισόδημα από τη χρήση γης, συλλέξτε πληροφορίες σχετικά με τις τιμές ενοικίασης γης και τις τιμές ενοικίασης χώρων για τουλάχιστον 03 οικόπεδα για σύγκριση.

Το κόστος δημιουργίας εισοδήματος από τη χρήση γης, όπως ορίζεται παραπάνω, καθορίζεται με βάση τους κανόνες και τις τιμές μονάδας που εκδίδονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες ή τον συντελεστή κεφαλαιουχικού κεφαλαίου επενδύσεων κατασκευών που ανακοινώνεται από το Υπουργείο Κατασκευών . Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν κανόνες, τιμές μονάδας ή συντελεστές κεφαλαιουχικού κεφαλαίου επενδύσεων κατασκευών που εκδίδονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες, το κόστος βασίζεται σε πληροφορίες και μέσα δεδομένα πραγματικού κόστους που είναι συνήθως διαθέσιμα στην αγορά για τουλάχιστον 03 οικόπεδα με την πλησιέστερη απόσταση από το οικόπεδο ή την έκταση γης που πρόκειται να εκτιμηθεί, όπως ορίζεται στο σημείο β, παράγραφος 5 του παρόντος άρθρου.

Κατά την εφαρμογή μεθόδων σύγκρισης, η μέθοδος πλεονάσματος πρέπει να επιλέγει συγκρίσιμα οικόπεδα με την ακόλουθη σειρά προτεραιότητας: α) Παρόμοια ως προς την τοποθεσία, τις συνθήκες υποδομής, την έκταση, το μέγεθος, το σχήμα, τον συντελεστή χρήσης γης, την πυκνότητα δόμησης, το ύψος δόμησης και άλλους παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης σε σύγκριση με το οικόπεδο που πρόκειται να εκτιμηθεί· β) Να έχουν την πλησιέστερη απόσταση από το οικόπεδο ή την έκταση γης που πρόκειται να εκτιμηθεί και να μην περιορίζονται από τα διοικητικά όρια των διοικητικών μονάδων σε επίπεδο κοινότητας, περιφέρειας και επαρχίας.

Η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει για τις συγκεκριμένες τιμές γης.

Όσον αφορά την απόφαση για συγκεκριμένες τιμές γης, το Διάταγμα 12/2024/ND-CP ορίζει ότι, βάσει των αρχών αποτίμησης γης που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 112 του Νόμου περί Γης, των όρων εφαρμογής μεθόδων αποτίμησης γης, των αποτελεσμάτων της αποτίμησης της τιμής γης του συγκεκριμένου συμβουλίου αποτίμησης γης, η Λαϊκή Επιτροπή σε επαρχιακό επίπεδο αποφασίζει για συγκεκριμένες τιμές γης ή η Λαϊκή Επιτροπή σε περιφερειακό επίπεδο αποφασίζει για συγκεκριμένες τιμές γης σε περιπτώσεις όπου η Λαϊκή Επιτροπή σε επαρχιακό επίπεδο εγκρίνει σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Οργάνωσης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Οι συγκεκριμένες τιμές γης χρησιμοποιούνται ως βάση για τις περιπτώσεις που ορίζονται στην παράγραφο 4 του άρθρου 114, στην παράγραφο 2 του άρθρου 172 και στην παράγραφο 3 του άρθρου 189 του νόμου περί γης· τιμή εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος διαθέτει γη με είσπραξη τελών χρήσης γης ή μισθώνει γη με εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος είναι υπεύθυνο για την υποστήριξη της Λαϊκής Επιτροπής στο ίδιο επίπεδο στην οργάνωση του καθορισμού των συγκεκριμένων τιμών γης.

Πηγή