Ειδικός: Οι τιμές της γης είναι υψηλές, οι τιμές των κατοικιών είναι δύσκολο να μειωθούν

Ο κ. Nguyen Quang Huy - Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Εργασιών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai) δήλωσε ότι η ενημέρωση τιμοκατάλογος γης Η προσέγγιση των τιμών της αγοράς είναι μια αναπόφευκτη τάση. Ωστόσο, η προσαρμογή πρέπει να εφαρμοστεί σωστά, όχι ως «βάρος», αλλά ως βήμα προς τη δικαιοσύνη, τη διαφάνεια και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

Σύμφωνα με τον ίδιο, στο πλαίσιο των υψηλών τιμών των ακινήτων, τα εισοδήματα των ανθρώπων δεν έχουν συμβαδίσει και η κυβέρνηση υποστηρίζει την μείωση των τιμών των κατοικιών για να διασφαλίσει την κοινωνική ασφάλιση, η υπερβολική αύξηση των τιμών της γης πρέπει να εξεταστεί διεξοδικά, με λεπτότητα και στρατηγική, ώστε να μην μετατραπεί κατά λάθος η γη - η οποία αποτελεί την κινητήρια δύναμη για την ανάπτυξη - σε εμπόδιο στην ανάπτυξη.

Οι ειδικοί λένε ότι με την άνοδο των τιμών της γης, οι τιμές των κατοικιών θα δυσκολευτούν να υποχωρήσουν. (Εικονογράφηση: Minh Duc).

Στην ουσία, ο τιμοκατάλογος γης αποτελεί τη βάση για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης, των φόρων, των τελών και των αποζημιώσεων, που αποτελεί το στάδιο «εισαγωγής» κάθε έργου ακινήτων. Όταν ο τιμοκατάλογος γης αυξάνεται πολλές φορές, ειδικά στις κεντρικές περιοχές, το κόστος εισροών των επιχειρήσεων αυξάνεται απότομα και αναπόφευκτα αντικατοπτρίζεται στην τιμή πώλησης των κατοικιών.

Στην πραγματικότητα, σε πολλά έργα στο Ανόι , το κόστος γης αντιπροσωπεύει το 30-50% της δομής του κόστους. Έτσι, εάν ο τιμοκατάλογος γης αυξηθεί μόνο κατά 20-30%, η τελική τιμή πώλησης μπορεί να αυξηθεί κατά δεκάδες τοις εκατό.

« Αυτό καθιστά το όνειρο της ιδιοκτησίας κατοικίας για άτομα μεσαίου εισοδήματος ακόμη πιο μακρινό, ενώ η αγορά κινδυνεύει από σοβαρή ανισορροπία - πάρα πολλά πολυτελή σπίτια, όχι αρκετά προσιτά σπίτια », τόνισε ο κ. Χούι.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Δρ. Tran Xuan Luong - Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ - δήλωσε επίσης ότι η πρόταση ορισμένων τοπικών αρχών για αύξηση των τιμών της γης στο παρόν στάδιο δεν είναι κατάλληλη.

Δεδομένου ότι το κόστος γης αντιπροσωπεύει το 30-50% του κόστους εισροών, η αύξηση των τιμών της γης θα μπορούσε να οδηγήσει σε περαιτέρω κλιμάκωση των τιμών των ακινήτων.

Επιπλέον, η ψυχολογία του πλήθους και το φαινόμενο FOMO (φόβος μήπως χάσουμε κάτι) κυριαρχούν έντονα. αγορά ακινήτων Στο Βιετνάμ, μια κίνηση όπως η αύξηση των τιμών της γης μπορεί γρήγορα να κάνει τους ανθρώπους και τους επενδυτές να πιστέψουν ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, προωθώντας έτσι την κερδοσκοπία και δημιουργώντας έναν εικονικό πυρετό περισσότερο από όσο επιθυμεί η συμβουλευτική μονάδα.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων του Βιετνάμ τόνισε επίσης ότι η κυβέρνηση, τα υπουργεία, οι τομείς και οι τοπικές αρχές αναζητούν επί του παρόντος λύσεις για τη μείωση των τιμών των ακινήτων στην αγορά. Μία από τις αποτελεσματικές λύσεις είναι η μείωση του κόστους εισροών που αποτελεί την τιμή πώλησης των ακινήτων.

Ωστόσο, η αύξηση των τιμών της γης θα επηρεάσει το κόστος, επηρεάζοντας έτσι τις ευκαιρίες πρόσβασης σε στέγαση για όσους έχουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Για τις εμπορικές κατοικίες, εάν αυξηθούν οι τιμές της γης, αυτό θα επηρεάσει τη σκοπιμότητα του έργου, με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να συνεχίσουν να αυξάνονται.

Εάν οι τιμές της γης αυξηθούν, αυτό θα οδηγήσει σε υψηλό κόστος στέγασης, μειώνοντας την ελκυστικότητα των επενδύσεων, ιδίως των επενδύσεων σε έργα ακινήτων σε προαστιακές περιοχές. Η έλλειψη επενδυτικών έργων θα επηρεάσει το σχέδιο οικιστικής ανάπτυξης της πόλης σε προαστιακές περιοχές με σκοπό τη διασπορά του πληθυσμού. Από εκεί και πέρα, η προσφορά κατοικιών στην αγορά θα συνεχίσει να μειώνεται, καθιστώντας δύσκολη τη σταθεροποίηση της κοινωνικής ασφάλισης στην περιοχή.

Επιπλέον, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια εύθραυστη διαδικασία ανάκαμψης, πολλές επιχειρήσεις πρέπει να αναδιαρθρωθούν, η ροή κεφαλαίων είναι περιορισμένη και, εάν οι τιμές της γης αυξηθούν αυτή τη στιγμή, αυτό μπορεί να δημιουργήσει διπλό βάρος, επιβραδύνοντας την ανάκαμψη της αγοράς. Επί του παρόντος, η τιμή ενοικίασης κατοικιών κοντά σε πανεπιστήμια για φοιτητές έχει αυξηθεί κατά περίπου 30%. Εάν οι τιμές της γης αυξηθούν, θα δημιουργηθεί επίσης ένα επίπεδο τιμών ενοικίου. Αυτό θα προκαλέσει δυσκολίες για τους φοιτητές και τα άτομα που ενοικιάζουν σπίτια.

Μειωμένα πλεονεκτήματα προσέλκυσης επενδύσεων

Όχι μόνο προκαλεί αύξηση των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, αλλά εάν οι τιμές της γης αυξηθούν πολύ, θα μειώσει επίσης το πλεονέκτημα της προσέλκυσης επενδύσεων.

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ, σχολίασε ότι οι υψηλές τιμές γης θα μπορούσαν να μειώσουν την ελκυστικότητα των επενδύσεων στο Βιετνάμ. Σύμφωνα με τον κ. Hiep, το ποσοστό πληρότητας 80-90% στα περισσότερα βιομηχανικά clusters σήμερα προέρχεται από τρία κύρια πλεονεκτήματα: χαμηλό κόστος εργασίας, λογικές τιμές γης και βολικές υποδομές logistics.

« Αλλά αν χάσουμε τον παράγοντα εύλογης γης, ενώ το κόστος εργασίας αυξάνεται, θα εξακολουθήσει να υπάρχει το πλεονέκτημά μας στην προσέλκυση επενδύσεων; » ρώτησε.

Οι υψηλές τιμές γης μειώνουν τα πλεονεκτήματα προσέλκυσης επενδύσεων. (Φωτογραφία: Minh Duc).

Σύμφωνα με τον ίδιο, ο νόμος περί γης του 2024 απαιτεί τη διασφάλιση της αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών, αλλά στην πραγματικότητα, στην τρέχουσα μέθοδο καθορισμού των τιμών της γης, τα συμφέροντα των επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων μίσθωσης γης και χρήσης γης γενικότερα ή των επιχειρήσεων ανάπτυξης ακινήτων ειδικότερα, δεν έχουν ληφθεί δεόντως υπόψη.

« Οι υψηλές τιμές της γης προκαλούν αύξηση του κόστους επένδυσης και των κινδύνων, επομένως ποιες επιχειρήσεις τολμούν να υλοποιήσουν έργα; Εάν οι επιχειρήσεις δεν υλοποιήσουν έργα, θα επηρεαστούν και τα βιώσιμα έσοδα της περιοχής », τόνισε ο κ. Hiep.

Ο Δρ. Can Van Luc - Μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Πολιτικής του Πρωθυπουργού , επιβεβαίωσε επίσης ότι αυτό είναι μια αναπόφευκτη απαίτηση στη διαδικασία της αστικής ανάπτυξης, αλλά πρέπει να διασφαλίζει την αρμονία συμφερόντων. Το κράτος πρέπει να εισπράττει το σωστό ποσό φόρων, αλλά δεν μπορεί να το αντισταθμίσει αυξάνοντας το κόστος ζωής και τις τιμές των κατοικιών.

« Εάν ο τιμοκατάλογος γης καταρτιστεί πολύ υψηλός σε σύγκριση με την ανοχή της οικονομίας, θα δημιουργηθεί ένα αλυσιδωτό φαινόμενο, που θα επηρεάσει τις δημόσιες επενδύσεις, την προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων και ιδιαίτερα τις ευκαιρίες στέγασης των ανθρώπων », επιβεβαίωσε ο κ. Luc.

Η αύξηση των τιμών της γης προκαλεί αύξηση του κόστους επένδυσης και των κινδύνων, επομένως ποιες επιχειρήσεις τολμούν να υλοποιήσουν έργα;

κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ

Δεν πρέπει να αυξάνεται μονομιάς, αυξάνει το σοκ

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η προσαρμογή των τιμών της γης πρέπει να γίνεται ειδικά κατά ζωνοποίηση και δεν πρέπει να προσαρμόζεται ξαφνικά ή να αυξάνεται δραματικά.

Ο κ. Nguyen Quang Huy τόνισε ότι το βασικό ζήτημα στην προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης έγκειται στην εφαρμογή του. Είναι αδύνατο να αφήσουμε τον τιμοκατάλογο γης να αυξάνεται ταυτόχρονα χωρίς αντίστοιχους μηχανισμούς στήριξης. Μια καλή πολιτική γης πρέπει να διασφαλίζει τρεις πυλώνες: το κράτος λαμβάνει δίκαιους πόρους, οι επιχειρήσεις έχουν υγιή επιχειρηματικό χώρο και οι άνθρωποι έχουν πρόσβαση σε στέγαση σε λογικό κόστος.

Για να γίνει αυτό, είναι απαραίτητο να εφαρμοστεί ένας ευέλικτος μηχανισμός συντελεστή προσαρμογής, που να διακρίνει σαφώς τις περιοχές, τους τύπους γης και τους σκοπούς χρήσης. Η γη για ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και οικονομικά προσιτές εμπορικές κατοικίες θα πρέπει να εξαιρείται, να μειώνεται ή να επεκτείνεται από τα τέλη χρήσης γης. Εν τω μεταξύ, η γη για εμπορικά έργα υψηλής ποιότητας ή η αξιοποίηση του πλεονεκτήματος της κεντρικής τοποθεσίας μπορεί να εφαρμόζει τιμές κοντά στην αγορά για να αποφευχθούν οι απώλειες στον προϋπολογισμό.

Ταυτόχρονα, απαιτούνται ισχυρές μεταρρυθμίσεις στον σχεδιασμό, τις διαδικασίες και το νομικό κόστος - παράγοντες που επί του παρόντος αντιπροσωπεύουν σημαντικό ποσοστό των τιμών των κατοικιών. Όταν η διαδικασία προετοιμασίας του έργου παρατείνεται, το κόστος κεφαλαίου και τα επιτόκια δανείων αυξάνονται, οι επενδυτές θα προσθέσουν στην τιμή πώλησης, με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να υπερβαίνουν την πραγματική τους αξία. Εάν ο σχεδιασμός είναι διαφανής, η έγκριση είναι γρήγορη και υπάρχει μακροπρόθεσμη πρόβλεψη, και το ενδιάμεσο κόστος μειώνεται, τότε ακόμη και αν ο τιμοκατάλογος γης είναι υψηλότερος, οι τιμές των κατοικιών μπορούν να παραμείνουν σταθερές.

« Σε μακροοικονομικό επίπεδο, η γη δεν αποτελεί μόνο πηγή εσόδων, αλλά και κινητήρια δύναμη για βιώσιμη ανάπτυξη. Όταν σχεδιάζεται έξυπνα και αξιοποιείται σωστά, η γη θα γίνει «κεφάλαιο ανάπτυξης» - δημιουργώντας υποδομές, βιομηχανία, αστικές περιοχές και θέσεις εργασίας. Αντίθετα, αν βλέπουμε τη γη μόνο ως βραχυπρόθεσμη πηγή εσόδων, μπορούμε εύκολα να πέσουμε σε μια σπείρα αυξανόμενων τιμών, μειώνοντας την προσβασιμότητα, προκαλώντας ανισότητα και παρεμποδίζοντας την εθνική ανταγωνιστικότητα », τόνισε ο κ. Huy.

Συνεπώς, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι απαραίτητο να αναδιαμορφωθεί η φιλοσοφία ανάπτυξης, καθώς η γη δεν αποτελεί βάρος προς εκμετάλλευση, αλλά στρατηγικό πόρο που πρέπει να λειτουργεί ως μακροπρόθεσμη ροή κεφαλαίου. Ένας λογικός τιμοκατάλογος γης - που αντικατοπτρίζει την πραγματική αγοραία αξία αλλά με ευελιξία πολιτικής - θα βοηθήσει τον προϋπολογισμό να αυξήσει τα έσοδα με διαφάνεια και θα δημιουργήσει μια βάση για τη μείωση του κόστους στέγασης μέσω της περικοπής άλλων δαπανών, ενθαρρύνοντας παράλληλα τις επιχειρήσεις να αναπτυχθούν βιώσιμα.

Σύμφωνα με τον Αντιπρόεδρο του Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, οι τιμοκατάλογοι γης σε πολλές χώρες διασφαλίζουν και αντικατοπτρίζουν τη σωστή αγοραία αξία, διατηρώντας παράλληλα την οικονομική και κοινωνική σταθερότητα.

Ανέφερε τη Σιγκαπούρη ως παράδειγμα τιμολόγησης γης με βάση τον «κύκλο ζωής στις πόλεις», λαμβάνοντας υπόψη το αναπτυξιακό δυναμικό για τα επόμενα 10-20 χρόνια, με τις τιμές της κρατικής γης να αυξάνονται σταθερά κατά 2-5% ετησίως, σε συνδυασμό με δείκτες υποδομών και πληθυσμού. Η χώρα αυτή δημοσιοποιεί επίσης χάρτες τιμολόγησης γης στο διαδίκτυο, συμβάλλοντας στη διαφάνεια των πληροφοριών και στον περιορισμό της κερδοσκοπίας.

Πιστεύει ότι το Βιετνάμ χρειάζεται μια σύγχρονη βάση δεδομένων γης, η οποία να συνδέεται με φόρους, συμβολαιογράφους, τράπεζες και χρηματιστήρια - αντί να βασίζεται μόνο σε διοικητικές έρευνες. Οι τιμοκατάλογοι γης πρέπει να ανακοινώνονται δημόσια, να είναι εύκολοι στην αναζήτηση και να διαθέτουν μηχανισμό κοινωνικής ανατροφοδότησης. Δεν θα πρέπει να υπάρχουν ξαφνικές προσαρμογές, αλλά μπορούν να αυξάνονται σταδιακά κατά 3-5%/έτος ανάλογα με την περιοχή, για να αποφευχθούν οι «σοκ τιμών» και οι αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά κατοικίας.

Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος του Ανόι υπέβαλε πρόσφατα ένα προσχέδιο για την κατάρτιση του πρώτου Τιμοκαταλόγου Γης (του πρώτου Τιμοκαταλόγου Γης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 257 του Νόμου περί Γης του 2024) που θα ανακοινωθεί και θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026. Σύμφωνα με το προσχέδιο, οι τιμές των οικιστικών γαιών στο Ανόι αναμένεται να αυξηθούν κατά 2% - 26% σε σύγκριση με τον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης.

Όχι μόνο το Ανόι, αλλά και πολλές περιοχές σε όλη τη χώρα εισήλθαν σε έναν παρόμοιο «κύκλο αύξησης των τιμών γης» την περίοδο 2024-2025. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης που τέθηκε σε ισχύ από τις 31 Οκτωβρίου 2024 αυξήθηκε από 4 σε 38 φορές, με το υψηλότερο επίπεδο να φτάνει τα 687,2 εκατομμύρια VND/m². Ο Bac Giang (παλιός) κατέγραψε επίσης αύξηση περίπου 2,4 φορές, με την υψηλότερη τιμή γης να φτάνει τα 120 εκατομμύρια VND/m². Ο Hai Phong είχε ακόμη και αυξήσεις έως και 373% σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο.

Πηγή: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html