Δυσκολίες στη μεταβίβαση έργων ακινήτων

Η τρέχουσα αγορά, πώληση και μεταβίβαση ακινήτων αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες στις νομικές διαδικασίες.

Τους τελευταίους μήνες του 2024, στο πλαίσιο της περιορισμένης προσφοράς ακινήτων, πολλές εγχώριες και ξένες επιχειρήσεις ακινήτων, με άφθονους οικονομικούς πόρους, «κυνηγούν» ενεργά κεφάλαια για καθαρή γη και έργα με σαφή νομική υπόσταση για να συνεχίσουν να επενδύουν, προκειμένου να προλάβουν τον νέο κύκλο της αγοράς.

Δίνεται προτεραιότητα σε έργα με σαφές νομικό καθεστώς.

Σύμφωνα με αρχεία, τους τελευταίους μήνες, έχουν ανακοινωθεί συνεχώς πολλές νέες επενδυτικές συμφωνίες σε έργα. Για παράδειγμα, τον Σεπτέμβριο, η Truong Son Real Estate Company και η Him Lam Company εγγράφηκαν για την υλοποίηση ενός οικιστικού έργου στην περιοχή Duc Hoa, στην επαρχία Long An , με έκταση 214.921 εκταρίων, με συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο 11.221 δισεκατομμυρίων VND.

Επίσης, τον Σεπτέμβριο, ο Όμιλος Everland πρότεινε να μελετήσει επενδύσεις σε 2 νέες αστικές περιοχές στην πόλη Hai Phong , με συνολική επένδυση σχεδόν 5.000 δισεκατομμυρίων VND. Εκ των οποίων, το έργο αστικής περιοχής Hong Thai στην περιοχή An Duong έχει κλίμακα 21,8 εκταρίων. Το συνολικό εκτιμώμενο κόστος είναι περίπου 1.900 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων το κόστος εκκαθάρισης του χώρου είναι περίπου 92 δισεκατομμύρια VND. Το έργο αστικής περιοχής στις κοινότητες Hoa Dong και Lam Dong, στην περιοχή Thuy Nguyen, έχει κλίμακα περίπου 30,6 εκταρίων. Το συνολικό εκτιμώμενο κόστος είναι περίπου 2.992 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων το κόστος εκκαθάρισης του χώρου είναι περίπου 127 δισεκατομμύρια VND.

Επιπλέον, η εν λόγω ομάδα εγγράφηκε επίσης για την κατασκευή της νέας αστικής περιοχής G19 στην κοινότητα Kim No, στην περιοχή Dong Anh του Ανόι . Το έργο έχει συνολικό προκαταρκτικό κόστος υλοποίησης περίπου 2.183 δισεκατομμυρίων VND, με αναμενόμενη υλοποίηση την περίοδο 2024-2029. Ωστόσο, η εν λόγω επιχείρηση αποκλείστηκε λόγω μη εκπλήρωσης των όρων χωρητικότητας και εμπειρίας.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, πρόσφατα, η SkyWorld Development Company Limited, θυγατρική του μαλαισιανού ομίλου, ανακοίνωσε ότι απέκτησε το 100% των μετοχών της Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company έναντι 350 δισεκατομμυρίων VND. Συνεπώς, η Thuan Thanh είναι ο μοναδικός και νόμιμος χρήστης του οικοπέδου 2.060 τ.μ. στην Περιοχή 8 της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Εν τω μεταξύ, η Nishi Nippon Railroad, μια εταιρεία από την Ιαπωνία, απέκτησε το 25% των μετοχών του έργου Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) από τον όμιλο Nam Long έναντι 26 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ. Ομοίως, η Tripod Technology Corporation (Ταϊβάν - Κίνα) «απέκτησε» ένα βιομηχανικό οικόπεδο 18 εκταρίων στο Ba Ria - Vung Tau από την εταιρεία Sonadezi Chau Duc.

Λίγους μήνες νωρίτερα, η αγορά του Νότου έγινε μάρτυρας μιας σημαντικής συμφωνίας μεταξύ της Kim Oanh Group Corporation, σε συνεργασία με δύο Ιάπωνες εταίρους, την NTT Urban Development, την Sumitomo Forestry και την Kumagai Gumi Co. Ltd, για την από κοινού υλοποίηση του έργου The One World στο Binh Duong, με συνολική επένδυση άνω του 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων ΗΠΑ.

Μοιραζόμενος πληροφορίες με δημοσιογράφους, ο διευθυντής επενδυτικών συμβουλών μιας εταιρείας ακινήτων αποκάλυψε: «Συνεργαζόμαστε με διεθνείς εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια. Είπαν ότι θέλουν πραγματικά να αγοράσουν έργα ακινήτων στο Βιετνάμ ή να συνεργαστούν σε επενδυτικές κατασκευές, ανταλλαγή προϊόντων, πρακτορεία γενικών πωλήσεων...»

Συγκεκριμένα, δίνεται προτεραιότητα σε έργα διαμερισμάτων, οικιστικών περιοχών, οικόπεδα και μεζονέτες, αλλά σημαντικό είναι ότι το έργο πρέπει να έχει καθαρό νομικό καθεστώς, να έχει ολοκληρώσει τις υποχρεώσεις του για τον φόρο γης, να έχει ή να πρόκειται να λάβει άδεια κατασκευής και να είναι επιλέξιμο για πώληση...".

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ είναι πολύ ελκυστική για τους ξένους επενδυτές. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Νομική εμπλοκή, δύσκολες συναλλαγές

Σύμφωνα με τον κ. Tran Minh Ngoc Viet - Γενικό Διευθυντή της Vietpearl Group Real Estate Corporation, εγχώριοι και ξένοι επενδυτές «κυνηγούν» ενεργά έργα ή κεφάλαια καθαρής γης σε περιοχές με ισχυρό αναπτυξιακό δυναμικό στο μέλλον.

Ο Όμιλος Vietpearl αναζητά επίσης ευκαιρίες για την επέκταση του οικοπέδου του και είναι έτοιμος να συζητήσει έργα προς πώληση. Ωστόσο, η διαδικασία αγοράς, πώλησης και μεταβίβασης έργων αντιμετωπίζει επί του παρόντος πολλά νομικά διαδικαστικά προβλήματα, ιδίως εκείνα που σχετίζονται με τη μεταβίβαση έργων.

Ο κ. Βιέτ ανέφερε ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο στη μεταβίβαση έργων είναι τα νομικά ζητήματα και η αποτίμηση της γης. Σύμφωνα με την έρευνά του, περίπου το 60% των πιθανών έργων αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω παρατεταμένων διαδικασιών έγκρισης ή τιμών γης που δεν συνάδουν με την πραγματικότητα.

Εάν επιλυθούν αυτά τα προβλήματα, οι δραστηριότητες εμπορίας κεφαλαίων γης θα είναι πολύ ενεργές, ειδικά για το βιομηχανικό τμήμα γης και τις καλά σχεδιασμένες οικιστικές περιοχές, καλύπτοντας τις ανάγκες εγχώριων και ξένων επενδυτών.

Η κα Tran Thi Khanh Linh, Αναπληρώτρια Διευθύντρια της Savills Vietnam Investment Consulting, δήλωσε ότι οι ξένοι επενδυτές αναζητούν πάντα έργα ακινήτων σε καλές τιμές στο Βιετνάμ, ειδικά στις κεντρικές πόλεις. Ωστόσο, είναι σημαντικό το νομικό καθεστώς του έργου να είναι σαφές και έτοιμο για υλοποίηση. Στην πραγματικότητα, πολλά έργα έχουν αντιμετωπίσει καθυστερήσεις στη διαδικασία υλοποίησης, με αποτέλεσμα ζημίες για τους επενδυτές.

Η κα Linh ενημέρωσε ότι το 2024, η Savills καλωσόρισε και συμβούλεψε πολλούς εγχώριους και ξένους επενδυτές. Αυτοί οι επενδυτές ζήτησαν να επενδύσουν σε πολλά είδη περιουσιακών στοιχείων, αλλά ενδιαφέρονταν ιδιαίτερα για τη λειτουργία ακινήτων, όπως κτίρια γραφείων. Όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα, εξακολουθούν να αναζητούν, επειδή η προσφορά είναι πολύ περιορισμένη.

Ωστόσο, με την υιοθέτηση και εφαρμογή νόμων που σχετίζονται με τα ακίνητα, η κα Λιν πιστεύει ότι η αγορά θα έχει θετικές προσαρμογές, συμβάλλοντας στην ενίσχυση του νομικού συστήματος και στη δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για τους επενδυτές.

Στην πραγματικότητα, επενδυτές από την Ιαπωνία, τη Σιγκαπούρη, τη Μαλαισία, τη Νότια Κορέα και την Κίνα ενδιαφέρονται εδώ και καιρό για ακίνητα στο Βιετνάμ. Πρόσφατα, έχει παρατηρηθεί αύξηση στον αριθμό των επενδυτών από την Ευρώπη και τη Μέση Ανατολή.

Τα έργα με σαφή νομικά έγγραφα, οι αστικές περιοχές στην πόλη Χο Τσι Μινχ και οι επαρχίες γύρω από την πόλη Χο Τσι Μινχ με βολικές υποδομές κυκλοφορίας θα συνεχίσουν να προσελκύουν επενδυτές. Η κα Λιν πιστεύει ότι όταν η οικονομία και η αγορά ακινήτων ανακάμψουν το 2025, οι επενδυτές θα είναι πιο σίγουροι για τη συμμετοχή τους σε έργα και η προσφορά θα γίνει πιο άφθονη.

Ως άτομο που συμβουλεύει άμεσα και συνεργάζεται με τα εμπλεκόμενα μέρη, ο σύμβουλος χρηματιστηριακών συναλλαγών - Δρ. Le Minh Phieu, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της LMP Lawyers, πιστεύει ότι για να είναι επιτυχής μια συναλλαγή πώλησης και αγοράς, απαιτούνται πολλοί παράγοντες. Μεταξύ αυτών, η αρμονία και η συνοχή των μερών είναι πολύ σημαντική.

Συγκεκριμένα, το δικαίωμα προαίρεσης πώλησης είναι ένα από τα ζητήματα που ενδιαφέρουν ιδιαίτερα τους ξένους επενδυτές, προκειμένου να προετοιμαστούν για μελλοντικές καταστάσεις όπου το έργο δεν επιτυγχάνει τους καθορισμένους επιχειρηματικούς στόχους του. Επιπλέον, ο αγοραστής θέτει επίσης πρόσθετες απαιτήσεις σε περίπτωση που ο πωλητής δεν έχει επαρκείς οικονομικές προϋποθέσεις για να εκπληρώσει την υποχρέωση επαναγοράς του όταν ο αγοραστής ασκήσει το δικαίωμα προαίρεσης πώλησης.

Μείωση των συμφωνιών συγχωνεύσεων και εξαγορών

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Οργανισμού Ξένων Επενδύσεων, κατά τους πρώτους 10 μήνες του 2024, πραγματοποιήθηκαν 2.669 συναλλαγές εισφοράς κεφαλαίου και αγοράς μετοχών (M&A) από ξένους επενδυτές, με συνολική αξία εισφοράς κεφαλαίου άνω των 3,68 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, μειωμένη κατά 10,4% σε ποσότητα και 29% σε αξία σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Συγκεκριμένα, ο τομέας των ακινήτων λέγεται ότι επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από νομικά ζητήματα, προκαλώντας μείωση της προσφοράς. Το 2024 είναι η χρονιά που αρχίζουν να εφαρμόζονται οι νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα. Ως εκ τούτου, πολλά ασαφή ζητήματα κάνουν τους επενδυτές και την αγορά να περιμένουν.

Πηγή: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm