Η μεταβίβαση ακινήτων αντιμετωπίζει δυσκολίες.

Επί του παρόντος, η αγορά και πώληση ακινήτων αντιμετωπίζει πολλά εμπόδια που σχετίζονται με τις νομικές διαδικασίες.

Τους τελευταίους μήνες του 2024, εν μέσω συνεχιζόμενης έλλειψης στέγης, πολλές εγχώριες και ξένες εταιρείες ακινήτων, με άφθονους οικονομικούς πόρους, «κυνηγούν» ενεργά καθαρά οικόπεδα και έργα με σαφές νομικό καθεστώς για να συνεχίσουν να επενδύουν και να κεφαλαιοποιήσουν τον νέο κύκλο της αγοράς.

Δώστε προτεραιότητα σε έργα με σαφές νομικό καθεστώς.

Σύμφωνα με δημοσιεύματα, τους τελευταίους μήνες, έχουν ανακοινωθεί συνεχώς πολλά νέα επενδυτικά έργα. Για παράδειγμα, τον Σεπτέμβριο, η Truong Son Real Estate Company και η Him Lam Company εγγράφηκαν από κοινού για την εκτέλεση ενός έργου οικιστικής περιοχής στην περιοχή Duc Hoa, στην επαρχία Long An, με έκταση 214.921 εκταρίων και συνολική επένδυση 11.221 δισεκατομμυρίων VND.

Επίσης, τον Σεπτέμβριο, ο Όμιλος Everland πρότεινε τη μελέτη της επένδυσης σε δύο νέες αστικές περιοχές στην πόλη Hai Phong , με συνολική επένδυση σχεδόν 5.000 δισεκατομμυρίων VND. Σε αυτές περιλαμβάνεται το έργο αστικής περιοχής Hong Thai στην περιοχή An Duong, που καλύπτει 21,8 εκτάρια, με εκτιμώμενο συνολικό κόστος περίπου 1.900 δισεκατομμυρίων VND, συμπεριλαμβανομένων περίπου 92 δισεκατομμυρίων VND για εκχέρσωση. Το άλλο έργο αφορά μια αστική περιοχή στις κοινότητες Hoa Dong και Lam Dong, στην περιοχή Thuy Nguyen, που καλύπτει περίπου 30,6 εκτάρια, με εκτιμώμενο συνολικό κόστος περίπου 2.992 δισεκατομμυρίων VND, συμπεριλαμβανομένων περίπου 127 δισεκατομμυρίων VND για εκχέρσωση.

Επιπλέον, η εταιρεία εγγράφηκε επίσης για να αναλάβει το έργο κατασκευής νέας αστικής περιοχής G19 στην κοινότητα Kim Nỗ, στην περιοχή Đông Anh, στο Ανόι . Το έργο έχει προκαταρκτικό συνολικό κόστος υλοποίησης περίπου 2,183 δισεκατομμύρια VND και αναμένεται να υλοποιηθεί την περίοδο 2024 - 2029. Ωστόσο, η εταιρεία αποκλείστηκε επειδή δεν πληρούσε τις απαιτήσεις σχετικά με την ικανότητα και την εμπειρία.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η SkyWorld Development Co., Ltd., θυγατρική ενός μαλαισιανού ομίλου, ανακοίνωσε πρόσφατα την εξαγορά του 100% των μετοχών της Thuan Thanh Production, Trading and Real Estate Business Joint Stock Company έναντι 350 δισεκατομμυρίων VND. Συνεπώς, η Thuan Thanh είναι η μοναδική και νομική οντότητα που χρησιμοποιεί το οικόπεδο 2.060 τ.μ. στην Περιοχή 8 της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Εν τω μεταξύ, η ιαπωνική εταιρεία Nishi Nippon Railroad απέκτησε μερίδιο 25% στο έργο Paragon Dai Phuoc ( Dong Nai ) από τον όμιλο Nam Long έναντι 26 εκατομμυρίων δολαρίων. Ομοίως, η Tripod Technology Corporation (Ταϊβάν - Κίνα) απέκτησε ένα βιομηχανικό οικόπεδο 18 εκταρίων στο Ba Ria - Vung Tau από την εταιρεία Sonadezi Chau Duc.

Λίγους μήνες νωρίτερα, η αγορά του Νότου έγινε μάρτυρας μιας σημαντικής συμφωνίας μεταξύ της Kim Oanh Group Joint Stock Company και δύο Ιαπώνων εταίρων, της NTT Urban Development, της Sumitomo Forestry και της Kumagai Gumi Co. Ltd, για την από κοινού ανάπτυξη του έργου The One World στο Binh Duong, με συνολική επένδυση άνω του 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων ΗΠΑ.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους, ο διευθυντής επενδυτικών συμβουλών μιας εταιρείας ακινήτων αποκάλυψε: «Συνεργαζόμαστε με διεθνείς εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια. Έχουν εκφράσει το ενδιαφέρον τους για την απόκτηση έργων ακινήτων στο Βιετνάμ ή για συνεργασία σε επενδύσεις και κατασκευές, ανταλλαγές προϊόντων και για να γίνουν γενικοί μεσίτες πωλήσεων...»

Προτεραιότητα θα δοθεί σε έργα διαμερισμάτων, κατοικιών, οικόπεδα και μεζονέτες, αλλά το σημαντικό είναι ότι τα έργα πρέπει να έχουν καθαρό νομικό καθεστώς, να έχουν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις τους για τον φόρο γης, να έχουν λάβει ή να προετοιμάζονται για την απόκτηση αδειών κατασκευής και να πληρούν τους όρους πώλησης...».

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ είναι πολύ ελκυστική για τους ξένους επενδυτές. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Νομικά εμπόδια, δυσκολίες στις συναλλαγές.

Σύμφωνα με τον κ. Tran Minh Ngoc Viet, Γενικό Διευθυντή του Ομίλου Vietpearl, εγχώριοι και ξένοι επενδυτές «κυνηγούν» ενεργά έργα ή καθαρά οικόπεδα σε περιοχές με ισχυρό αναπτυξιακό δυναμικό στο μέλλον.

Ο Όμιλος Vietpearl αναζητά επίσης ευκαιρίες για την επέκταση της γαιοκτησίας του και είναι έτοιμος να συζητήσει έργα για απόκτηση ή πώληση. Ωστόσο, η διαδικασία απόκτησης και μεταβίβασης έργων αντιμετωπίζει επί του παρόντος πολλά νομικά διαδικαστικά εμπόδια, ιδίως εκείνα που σχετίζονται με τη μεταβίβαση του έργου.

Ο κ. Βιέτ δήλωσε ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο στη μεταβίβαση έργων σχετίζεται με νομικά ζητήματα και την αποτίμηση της γης. Σύμφωνα με την έρευνά του, περίπου το 60% των πιθανών έργων αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω χρονοβόρων διαδικασιών έγκρισης ή τιμών γης που δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα.

Εάν αρθούν αυτά τα εμπόδια, οι συναλλαγές γης θα είναι πολύ δραστήριες, ειδικά στο τμήμα βιομηχανικής γης και στις καλά σχεδιασμένες οικιστικές περιοχές, καλύπτοντας τις ανάγκες εγχώριων και ξένων επενδυτών.

Η κα Tran Thi Khanh Linh, Αναπληρώτρια Διευθύντρια Συμβουλευτικών Υπηρεσιών Επενδύσεων στη Savills Vietnam, δήλωσε ότι οι ξένοι επενδυτές αναζητούν πάντα έργα ακινήτων με καλή τιμή στο Βιετνάμ, ειδικά σε κεντρικές αστικές περιοχές. Ωστόσο, είναι ζωτικής σημασίας η νομική κατάσταση του έργου να είναι σαφής και έτοιμη για υλοποίηση. Στην πραγματικότητα, πολλά έργα αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις κατά την υλοποίηση, γεγονός που οδηγεί σε ζημίες για τους επενδυτές.

Η κα Linh ενημέρωσε ότι το 2024, η Savills καλωσόρισε και συμβούλεψε πολλούς εγχώριους και ξένους επενδυτές. Αυτοί οι επενδυτές ζήτησαν επενδύσεις σε διάφορες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, αλλά έδειξαν ιδιαίτερο ενδιαφέρον για λειτουργικά ακίνητα, όπως κτίρια γραφείων. Όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα, εξακολουθούν να αναζητούν λόγω της έλλειψης προσφοράς.

Ωστόσο, με την ψήφιση και εφαρμογή των σχετικών νόμων περί ακινήτων, η κα Λιν πιστεύει ότι η αγορά θα δει θετικές προσαρμογές, που θα οδηγήσουν σε ένα ισχυρότερο νομικό πλαίσιο και θα δημιουργήσουν ένα ευνοϊκό περιβάλλον για τους επενδυτές.

Στην πραγματικότητα, επενδυτές από την Ιαπωνία, τη Σιγκαπούρη, τη Μαλαισία, τη Νότια Κορέα και την Κίνα ενδιαφέρονται εδώ και καιρό για ακίνητα στο Βιετνάμ. Πρόσφατα, έχει παρατηρηθεί αύξηση στον αριθμό των επενδυτών από την Ευρώπη και τη Μέση Ανατολή.

Τα έργα με σαφή νομική τεκμηρίωση, οι αστικές περιοχές στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω επαρχίες με βολικές υποδομές μεταφορών θα συνεχίσουν να προσελκύουν την προσοχή των επενδυτών. Η κα Λιν πιστεύει ότι όταν η οικονομία και η αγορά ακινήτων ανακάμψουν το 2025, οι επενδυτές θα είναι πιο σίγουροι για τη συμμετοχή τους σε έργα και η προσφορά θα γίνει πιο άφθονη.

Ως κάποιος που συμβουλεύει άμεσα και συνεργάζεται με τα εμπλεκόμενα μέρη, ο σύμβουλος χρηματιστηριακών συναλλαγών Δρ. Le Minh Phieu, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της LMP Lawyers, πιστεύει ότι απαιτούνται πολλοί παράγοντες για την επιτυχή εξαγορά ενός έργου. Μεταξύ αυτών, η αρμονική συνέργεια μεταξύ των μερών είναι κρίσιμη.

Συγκεκριμένα, τα δικαιώματα προαίρεσης πώλησης (put options) παρουσιάζουν μεγάλο ενδιαφέρον για τους ξένους επενδυτές ως σχέδιο έκτακτης ανάγκης σε περίπτωση που το έργο δεν καταφέρει να επιτύχει τους επιχειρηματικούς του στόχους στο μέλλον. Επιπλέον, ο αγοραστής προβάλλει επίσης πρόσθετες απαιτήσεις σε περίπτωση που ο πωλητής δεν διαθέτει την οικονομική δυνατότητα να εκπληρώσει την υποχρέωση επαναγοράς όταν ο αγοραστής ασκήσει το δικαίωμα προαίρεσης πώλησης.

Μείωση των συμφωνιών συγχωνεύσεων και εξαγορών

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Οργανισμού Ξένων Επενδύσεων, κατά τους πρώτους 10 μήνες του 2024, πραγματοποιήθηκαν 2.669 συναλλαγές συγχωνεύσεων και εξαγορών (M&A) από ξένους επενδυτές, με συνολική αξία εισφοράς κεφαλαίου άνω των 3,68 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, μείωση 10,4% σε αριθμό και 29% σε αξία σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Ο τομέας των ακινήτων θεωρείται ότι επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από νομικά ζητήματα, γεγονός που οδηγεί σε μείωση της προσφοράς. Το 2024 είναι η χρονιά που αρχίζουν να εφαρμόζονται και να εφαρμόζονται οι νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα. Ως εκ τούτου, πολλά ασαφή ζητήματα αναγκάζουν τους επενδυτές και την αγορά να περιμένουν και να δουν.

Πηγή: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm