Εκκαθάριση της περιοχής επανεγκατάστασης
Η αστική περιοχή Thu Thiem, η οποία διαθέτει προνομιακή τοποθεσία και εκτείνεται σε 930 εκτάρια (συμπεριλαμβανομένων 770 εκταρίων για τη νέα αστική περιοχή και 160 εκταρίων για την επανεγκατάσταση), θεωρείται εδώ και καιρό «χρυσωρυχείο» της πόλης Χο Τσι Μινχ . Ωστόσο, για πολλά χρόνια, μεγάλο μέρος της δημόσιας περιουσίας εδώ παρέμεινε υποαξιοποιημένο. Αυτό περιλαμβάνει την περιοχή επανεγκατάστασης με χιλιάδες κενά διαμερίσματα και οικόπεδα που είχαν προηγουμένως δημοπρατηθεί αλλά δεν είχαν ποτέ αναπτυχθεί με επιτυχία.
Σύμφωνα με το σχέδιο, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα πραγματοποιήσει την 5η δημοπρασία 3.790 διαμερισμάτων επανεγκατάστασης τον Μάιο. Ένα νέο χαρακτηριστικό αυτής της δημοπρασίας είναι η διαίρεση των περιουσιακών στοιχείων σε δύο ομάδες για την αύξηση της ελκυστικότητας και τη διεύρυνση του αριθμού των συμμετεχόντων.
Συγκεκριμένα, η Ομάδα 1 περιλαμβάνει τα οικόπεδα R1, R2 και R3 με περίπου 2.220 διαμερίσματα. Η Ομάδα 2 περιλαμβάνει τα οικόπεδα R4 και R5 με περίπου 1.570 διαμερίσματα. Αυτή η μικρότερη κλίμακα αναμένεται να μειώσει την αρχική οικονομική πίεση στους επενδυτές, προσελκύοντας έτσι περισσότερες επιχειρήσεις να συμμετάσχουν.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, η φύση αυτής της δημοπρασίας δεν αφορά μόνο την πώληση ήδη κατασκευασμένων διαμερισμάτων, αλλά ουσιαστικά τη μεταβίβαση του δικαιώματος ανάπλασης ενός σπάνιου οικοπέδου στην καρδιά του Thu Thiem. Αυτό ανοίγει σημαντικές ευκαιρίες για τους επενδυτές να ανακαινίσουν ή ακόμα και να κατεδαφίσουν υπάρχουσες κατασκευές για την κατασκευή νέων έργων.
Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε: «Ο σχεδιασμός σε αυτήν την περιοχή έχει υποστεί σημαντικές προσαρμογές, συμπεριλαμβανομένης της 90πλάσιας αύξησης του συντελεστή χρήσης γης και των προσαρμογών στα ύψη των κτιρίων, τα οποία μπορούν να φτάσουν περίπου τους 40-45 ορόφους. Αυτές οι αλλαγές αναμένεται να δημιουργήσουν ευνοϊκότερες συνθήκες για τους επενδυτές που συμμετέχουν στη δημοπρασία. Συνεπώς, οι νικητές των πλειοδοτών μπορούν να εξετάσουν το ενδεχόμενο κατεδάφισης όλων των υφιστάμενων προσωρινών κατοικιών για την υλοποίηση νέων έργων σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο».
Ορισμένοι ειδικοί προτείνουν να εξεταστεί η μέγιστη αναλογία χρήσης γης περίπου 15 φορές, η οποία ισοδυναμεί με πολλά υπάρχοντα έργα υψηλών κτιρίων στην περιοχή. Η αύξηση της αναλογίας χρήσης γης θα αύξανε τη συνολική δομημένη επιφάνεια, ενισχύοντας έτσι την αξία και την ελκυστικότητα του έργου.
Αυτή τη στιγμή, οι τιμές των ακινήτων στο Thu Thiem είναι ήδη υψηλές, κυμαινόμενες από 200 έως 300 εκατομμύρια VND/m², και ακόμη υψηλότερες σε ορισμένες τοποθεσίες. Η επέκταση των πολεοδομικών δεικτών θεωρείται βασικός παράγοντας για τη διασφάλιση της οικονομικής βιωσιμότητας.
Αυστηρότεροι όροι δημοπρασίας για να αποφευχθεί η επανάληψη σεναρίων του παρελθόντος.
Εκτός από την περιοχή επανεγκατάστασης στην περιοχή An Khanh, έχει επίσης επανεκκινηθεί το σχέδιο πλειστηριασμού 7 οικοπέδων «προνομιακής γης» στο Thu Thiem. Συνεπώς, το 2026, η πόλη Χο Τσι Μινχ σχεδιάζει να πλειστηριάσει τα δικαιώματα χρήσης γης για 7 οικόπεδα στη Νέα Αστική Περιοχή Thu Thiem.
Ο κατάλογος περιλαμβάνει τα οικόπεδα 3-8, 3-9, 3-12 (Λειτουργική Ζώνη 3), τα οικόπεδα 7-1, 7-17 (Λειτουργική Ζώνη 7), τα οικόπεδα 1-12 (Λειτουργική Ζώνη 1) και το οικόπεδο 4-21 (Λειτουργική Ζώνη 4). Πρόκειται για οικόπεδα με ολοκληρωμένες τεχνικές υποδομές και ουσιαστικά ολοκληρωμένες εργασίες αποζημίωσης και εκκαθάρισης, έτοιμα για διάθεση στην αγορά.
Η επερχόμενη δημοπρασία όχι μόνο θα δημιουργήσει έσοδα για τον προϋπολογισμό, αλλά μπορεί επίσης να καθορίσει μια νέα τιμή αναφοράς για ολόκληρη την περιοχή. Σε μια αγορά που χρειάζεται ένα σημαντικό σημείο καμπής για να ανακάμψει, η πώληση μεγάλων οικοπέδων σε δημοπρασία αναμένεται να βοηθήσει στην απελευθέρωση πόρων.
Ωστόσο, τα διδάγματα που αντλήθηκαν από τις δημοπρασίες του 2021, όπου η ακύρωση καταθέσεων διατάραξε την αγορά, παραμένουν επίκαιρα. Συνεπώς, η παρούσα δημοπρασία αναμένεται να έχει μια πιο αυστηρή, ουσιαστική προσέγγιση και να επικεντρώνεται στη βιώσιμη αξία.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, ο βασικός παράγοντας είναι η διασφάλιση της διαφάνειας στη διαδικασία της δημοπρασίας και η καθιέρωση ενός μηχανισμού τιμολόγησης που να αντικατοπτρίζει πιστά τις συνθήκες της αγοράς. Η σύσταση ομάδων εργασίας που αποτελούνται από ανεξάρτητους εμπειρογνώμονες αποτίμησης θεωρείται απαραίτητη λύση για τον καθορισμό λογικών τιμών.
Τα κριτήρια αποτίμησης θα πρέπει να βασίζονται σε πολλαπλούς παράγοντες, όπως η κλίμακα του έργου, ο τύπος ανάπτυξης, η τοποθεσία και ο ρυθμός απορρόφησης από την αγορά. Επιπλέον, η αξία της επωνυμίας που λαμβάνουν οι επενδυτές από την κατοχή ακινήτων υψηλής ποιότητας είναι επίσης ένας κρίσιμος παράγοντας. Ένα από τα σημαντικότερα σημεία αυτής της δημοπρασίας είναι η αυστηροποίηση των όρων συμμετοχής για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και της απώλειας καταθέσεων.
Οι ειδικοί προτείνουν ότι ολόκληρος ο «κύκλος ζωής» του έργου μετά τη δημοπρασία πρέπει να παρακολουθείται, με έμφαση στην οικονομική δυνατότητα και τις δυνατότητες υλοποίησης του επενδυτή. Η αξιολόγηση θα πρέπει να περιλαμβάνει τη χρηματοοικονομική διάρθρωση, τον δείκτη χρέους και την εμπειρία στην υλοποίηση παρόμοιων έργων στο παρελθόν.
Επιπλέον, ο στενός συντονισμός μεταξύ ρυθμιστικών φορέων, όπως οι φορολογικοί, οι χρηματοοικονομικοί και οι τραπεζικοί, είναι απαραίτητος για την παρακολούθηση της διαδικασίας υλοποίησης του έργου. Αυτό θεωρείται σημαντικό «τεχνικό εμπόδιο» για τη διασφάλιση της σοβαρότητας και της αποτελεσματικότητας της διαδικασίας δημοπρασίας.
Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν ότι εάν η δημοπρασία γης διεξαχθεί σωστά, θα δημιουργήσει σημαντική ώθηση στην αγορά· αντίθετα, εάν η διαχείριση είναι χαλαρή, θα μπορούσε να οδηγήσει στον κίνδυνο δημιουργίας «κερδοσκοπικών φούσκες».
Κατά τους πρώτους τρεις μήνες του 2026, τα έσοδα από τα τέλη χρήσης γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ έφτασαν σχεδόν τα 8.900 δισεκατομμύρια VND, καταδεικνύοντας τον ολοένα και πιο σημαντικό ρόλο των χερσαίων πόρων στη δομή του προϋπολογισμού.
Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Πόρων και Περιβαλλοντικής Οικονομίας της πόλης Χο Τσι Μινχ, η αποτελεσματική αξιοποίηση της δημόσιας γης, ιδίως στην αστική περιοχή Thu Thiem, θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στον στόχο της καταπολέμησης της σπατάλης και της βελτιστοποίησης των πόρων. Ορισμένα άλλα οικόπεδα δημοπρατούνται για μετατροπή χρήσης ή πληρώνονται από επενδυτές στο πλαίσιο του μοντέλου Κατασκευής-Μεταβίβασης (BT). Αυτές θεωρούνται σημαντικές λύσεις για την ανακατανομή των χερσαίων πόρων.
Ωστόσο, οι οικονομικοί εμπειρογνώμονες επισημαίνουν επίσης ότι ο βασικός παράγοντας που καθορίζει την ελκυστικότητα των πλειστηριασμένων οικοπέδων είναι ο λόγος χρήσης γης και το ύψος των κτιρίων μετά την κατάκτηση της δημοπρασίας. Προηγουμένως, τα έργα επανεγκατάστασης συχνά δυσκολεύονταν να προσελκύσουν επενδυτές λόγω της περιορισμένης ζήτησης της αγοράς. Τώρα που έχουν μετατραπεί σε εμπορικές κατοικίες, οι δυνατότητες είναι σαφέστερες, αλλά συγκεκριμένοι δείκτες σχεδιασμού, όπως ο λόγος χρήσης γης και το ύψος των κτιρίων, πρέπει ακόμη να διευκρινιστούν. «Οι επιχειρήσεις στοχεύουν πάντα στο κέρδος, επομένως εάν η λειτουργικότητα μεγιστοποιηθεί σύμφωνα με το σχέδιο, οι επενδυτές θα είναι πιο σίγουροι για τη συμμετοχή τους», τόνισε ένας οικονομικός εμπειρογνώμονας.
Εάν η δημοπρασία είναι επιτυχής και περιλαμβάνει έναν μηχανισμό που επιτρέπει τη μέγιστη αξιοποίηση του χώρου και του χρόνου, η αξία των ακινήτων στο Thu Thiem θα αυξηθεί απότομα. Ταυτόχρονα, θα φέρει δεκάδες τρισεκατομμύρια VND σε έσοδα στον προϋπολογισμό της πόλης.
«Όταν το σύστημα τεχνικών υποδομών, το δίκτυο μεταφορών, και ιδιαίτερα οι γραμμές του μετρό, επενδύονται ταυτόχρονα, αυτή η περιοχή έχει μεγάλες δυνατότητες να γίνει κορυφαία περιοχή ακινήτων στην περιοχή», σχολίασε ένας εκπρόσωπος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ.
Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
Σχόλιο (0)