Απωθήστε την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων

DNVN - Ο νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων Pham Thanh Tuan δήλωσε ότι η πρόταση στο σχέδιο νόμου για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων (τροποποιημένο) του Υπουργείου Οικονομικών στοχεύει κυρίως στην αποτροπή της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων. Η πρόταση για την αντικατάσταση του ισχύοντος κανονισμού είναι η εφαρμογή ενός γενικού φορολογικού συντελεστή 2% επί της τιμής μεταβίβασης.

Σύμφωνα με τον νομικό εμπειρογνώμονα ακινήτων Pham Thanh Tuan, όπως κάθε άλλη πρόταση που σχετίζεται με τα ακίνητα, το σχέδιο φορολόγησης του προσωπικού εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση τον χρόνο διακράτησης πυροδότησε αμέσως διαμάχη.

Οι αντίπαλοι ανησυχούν ότι μόλις επιβληθεί ο φόρος, θα επηρεάσει με κάποιο τρόπο τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης, δυσχεραίνοντας την κατάσταση για όσους δεν έχουν ή δεν έχουν σπίτι. Οι υποστηρικτές ελπίζουν ότι αυτή η λύση θα περιορίσει την κερδοσκοπία, θα επιστρέψει την «προσφορά» σε όσους έχουν ανάγκη και, ως εκ τούτου, θα μειώσει τις τιμές των κατοικιών.

Ο τρόπος φορολόγησης των ακινήτων σήμερα είναι κάτι που χρειάζεται προσεκτική εξέταση, σε σχέση με τα συγκεκριμένα ζητήματα της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ.

Οι χώρες συνήθως εφαρμόζουν φόρους ακίνητης περιουσίας με τη μορφή προοδευτικών φόρων ανάλογων με το ποσό της κατεχόμενης περιουσίας· φόρων που επιβάλλονται για τη μη χρήση της περιουσίας και υψηλότερων φόρων για τους βραχυπρόθεσμους κατόχους ακινήτων.

Η φορολόγηση των ακινήτων εξακολουθεί να είναι δύσκολη.

Για την προοδευτική φορολογία ανάλογη με τον αριθμό των ακινήτων, η προσέγγιση των χωρών που εφαρμόζουν αυτή τη μορφή είναι ότι όσοι κατέχουν περισσότερα ακίνητα πληρώνουν υψηλότερο φορολογικό συντελεστή από όσους κατέχουν λιγότερα. Το Ηνωμένο Βασίλειο αυξάνει τον φόρο κατά 3% εάν αγοράσουν δεύτερη κατοικία. Η Σιγκαπούρη εφαρμόζει φόρο 20% στη δεύτερη κατοικία, 30% στην τρίτη κατοικία...

Όσον αφορά τους φόρους που επιβάλλονται στην πράξη της μη χρήσης ακινήτων, ο Καναδάς επιβάλλει φόρο 1% στις κενές κατοικίες, το Ηνωμένο Βασίλειο επιβάλλει πρόσθετο φόρο στις κατοικίες που είναι κενές για τουλάχιστον ένα έτος...

Η εφαρμογή υψηλότερων φορολογικών συντελεστών σε βραχυπρόθεσμους κατόχους ακινήτων είναι αρκετά συνηθισμένη. Συνήθως, η Σιγκαπούρη εφαρμόζει φόρο 100% στη διαφορά αξίας μεταξύ αγοράς και πώλησης γης κατά το πρώτο έτος και 50% μετά από δύο χρόνια. Η Ταϊβάν εφαρμόζει φορολογικό συντελεστή 45% σε όσους μεταπωλούν ακίνητα τα πρώτα δύο έτη, 35% σε 2-5 έτη και 20% σε 5-10 έτη. Η Κορέα εφαρμόζει επίσης φορολογικό συντελεστή 70% σε όσους πωλούν το σπίτι τους κατά το πρώτο έτος.

Στο Βιετνάμ, το Κεντρικό Ψήφισμα απαιτεί έρευνα σχετικά με την «καθορισμό υψηλότερων φορολογικών συντελεστών για άτομα που χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, πολλά σπίτια, κερδοσκοπία γης, αργή χρήση γης και εγκατάλειψη γης». Έτσι, στο μέλλον, υψηλότεροι φορολογικοί συντελεστές θα εφαρμόζονται σε τρεις ομάδες: «χρήση μεγάλων εκτάσεων γης, πολλά σπίτια» (βάσει της ποσότητας), «κερδοσκοπία γης» (βάσει του χρόνου ιδιοκτησίας) και «αργή χρήση γης, εγκατάλειψη γης» (καθορισμός ότι η γη δεν θα τεθεί σε χρήση) - παρόμοια με τους ισχύοντες κανονισμούς πολλών χωρών.

Η πρόταση στο σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του Υπουργείου Οικονομικών στοχεύει κυρίως στην αποτροπή κερδοσκοπικής συμπεριφοράς, αντικαθιστώντας τον ισχύοντα κανονισμό, ο οποίος εφαρμόζει γενικό φορολογικό συντελεστή 2% επί της τιμής μεταβίβασης, ανεξάρτητα από την περίοδο διακράτησης. Το Υπουργείο Οικονομικών αναμένει ότι, εάν συμπεριληφθεί στο νομοθετικό πρόγραμμα, η Εθνοσυνέλευση θα γνωμοδοτήσει έως το τέλος του 2025 και θα εξετάσει το ενδεχόμενο ψήφισης του σχεδίου κατά τη σύνοδο στα μέσα του 2026.

«Αν και δεν έχει ακόμη διευκρινιστεί λεπτομερώς, πιστεύω ότι αυτή η λύση είναι πιο λογική από την εφαρμογή προοδευτικής φορολογίας σε άτομα που κατέχουν πολλά ακίνητα. Οι υψηλοί φορολογικοί συντελεστές όταν κατέχουν ακίνητα για μικρό χρονικό διάστημα, θεωρητικά, μπορούν να βοηθήσουν στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και στη μείωση των τεχνασμάτων πώλησης ακινήτων σε υψηλότερη τιμή», δήλωσε ο κ. Tuan.

Σύμφωνα με τον κ. Τουάν, οι κερδοσκόποι συνήθως χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση βραχυπρόθεσμα. Η υποχρέωση διατήρησης ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα θα οδηγήσει σε οικονομική πίεση γι' αυτούς. Οι υψηλοί φορολογικοί συντελεστές αυξάνουν το κόστος και μειώνουν την ελκυστικότητα της κερδοσκοπίας σε ακίνητα. Συνεπώς, η ρευστότητα σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας θα μειωθεί.

Αλλά για να είναι αποτελεσματικό αυτό το φορολογικό εργαλείο, πρέπει να συνοδεύεται τουλάχιστον από τις ακόλουθες προϋποθέσεις: ολοκλήρωση της εθνικής βάσης δεδομένων για τις τιμές γης· διασφάλιση υποδομής πληροφορικής.

Η ολοκλήρωση της εθνικής βάσης δεδομένων για τις τιμές της γης αποτελεί επίσης απαίτηση που ορίζεται στον νόμο περί γης του 2024. Εάν δεν επιλυθεί η κατάσταση των «δύο τιμών» στις συναλλαγές ακινήτων και στις πληρωμές με μετρητά, η φορολογία δεν θα είναι εύκολη και θα είναι δύσκολο να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη.

Ταυτόχρονα, η διασφάλιση μιας ολοκληρωμένης υποδομής πληροφορικής για την καταχώριση συναλλαγών γης και ακινήτων αποτελεί τη βάση για να βοηθήσει τις φορολογικές αρχές να λαμβάνουν πληροφορίες σχετικά με τον χρόνο κατοχής ακινήτων για να τις εφαρμόζουν με ακρίβεια.

«Όταν πληρούνται αυτές οι βασικές προϋποθέσεις, το φορολογικό εργαλείο για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων θα είναι πραγματικά «σωστό» και «εντοπισμένο», επιτυγχάνοντας τον στόχο ρύθμισης της αγοράς και στοχεύοντας τους κερδοσκόπους», τόνισε ο κ. Τουάν.

Χα Αν

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120