Η Kim Oanh Real Estate ελπίζει να λύσει τις δυσκολίες για την κοινωνική στέγαση

Μιλώντας στο σεμινάριο με τίτλο «Προσδιορισμός της αγοράς ακινήτων στα τέλη του 2024 και στις αρχές του 2025» που διοργάνωσε πρόσφατα η εφημερίδα Nguoi Lao Dong, η κα Dang Thi Kim Oanh, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, τόνισε τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων, ιδίως στον τομέα της κοινωνικής στέγασης.

Επισκόπηση της συζήτησης "Προσδιορισμός της αγοράς ακινήτων στα τέλη του 2024 και στις αρχές του 2025" από την εφημερίδα Labor Newspaper

Η ζήτηση για στέγαση είναι τεράστια.

Η κα Oanh ανέφερε ότι ο Όμιλος Kim Oanh αναπτύσσεται στον κλάδο των ακινήτων για περισσότερα από 16 χρόνια. Πρόσφατα, η εταιρεία σημείωσε επιτυχία με πολλά μεγάλα έργα στο Binh Duong , στο Dong Nai, στην πόλη Ho Chi Minh και στο Ba Ria Vung Tau. Όταν η κυβέρνηση ανακοίνωσε το έργο για την κατασκευή 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών, ο Όμιλος Kim Oanh συνειδητοποίησε ότι το κράτος προβαίνει σε πολλές αλλαγές πολιτικής για τη δημιουργία μιας υγιούς και βιώσιμης αγοράς ακινήτων.

«Παράλληλα, πιστεύουμε επίσης ότι η αγορά θα έχει θετικές αλλαγές από την 1η Αυγούστου 2024, όταν τεθούν επίσημα σε ισχύ τρεις νέοι νόμοι. Και για να προετοιμαστεί για αυτές τις αλλαγές, ο Όμιλος Kim Oanh έχει προγραμματίσει προληπτικά την ανάπτυξη έργων μεγάλης κλίμακας, όχι μόνο εστιάζοντας σε τυπικές αστικές περιοχές αλλά και στοχεύοντας σε έργα κοινωνικής στέγασης, εξυπηρετώντας άτομα με χαμηλό εισόδημα και νοικοκυριά χωρίς στέγαση» - δήλωσε η κα Oanh.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ομίλου Kim Oanh, η ζήτηση για κοινωνικές κατοικίες σε περιοχές με ισχυρή βιομηχανική ανάπτυξη, όπως οι Binh Duong, Dong Nai και Ba Ria - Vung Tau, είναι πολύ υψηλή. Αυτές οι επαρχίες προσελκύουν εκατοντάδες χιλιάδες μετανάστες εργάτες για να εργαστούν, αλλά η τρέχουσα προσφορά κοινωνικών κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.

Στο σεμινάριο μίλησε η κα. Dang Thi Kim Oanh, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company.

Σε αυτό το πλαίσιο, η ομάδα κατέβαλε προσπάθειες για την εξεύρεση αποτελεσματικών λύσεων, μαθαίνοντας από μοντέλα κοινωνικής στέγασης σε ανεπτυγμένες χώρες. Συγκεκριμένα, η κα Oanh εξέφρασε την εντύπωσή της για την επιτυχία του μοντέλου κοινωνικής στέγασης στη Σιγκαπούρη - όπου το 90% του πληθυσμού ζει σε περιοχές κοινωνικής στέγασης που έχουν κατασκευαστεί με υψηλά πρότυπα, μοντέρνο σχεδιασμό, άνεση και πρασινάδα.

«Η επιθυμία μας είναι να δημιουργήσουμε έργα κοινωνικής στέγασης στα πρότυπα της Σιγκαπούρης για βιετναμέζικες οικογένειες» - η κα Oanh μοιράστηκε την αποφασιστικότητά της και ενημέρωσε ότι ο Όμιλος έχει υπογράψει συμφωνία στρατηγικής συνεργασίας με τον Όμιλο Surbana Jurong - ένα μεγάλο όνομα στον τομέα της ανάπτυξης κοινωνικής στέγασης στη Σιγκαπούρη και παγκοσμίως. Με αυτή τη συνεργασία, ο Όμιλος Kim Oanh αναμένεται να φέρει στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ έργα κοινωνικής στέγασης κορυφαίας ποιότητας.

Σύμφωνα με το σχέδιο, ο όμιλος Kim Oanh θα αναπτύξει 26 έργα κοινωνικής στέγασης με συνολικά 40.000 διαμερίσματα. Η συνολική έκταση για κοινωνική στέγαση είναι 107 εκτάρια. Τον Νοέμβριο, ο όμιλος Kim Oanh θα λανσάρει το πρώτο έργο κοινωνικής στέγασης στη Νέα Πόλη Binh Duong, με κλίμακα 26,69 εκταρίων.

Αυτό το έργο όχι μόνο πληροί υψηλά τεχνικά και ποιοτικά πρότυπα, αλλά υπόσχεται επίσης να κάνει μια ισχυρή εντύπωση στην αγορά χάρη στην πιστοποίηση EDGE green, ενσωματώνοντας παράλληλα εκατοντάδες σύγχρονες ανέσεις για την εξυπηρέτηση των κατοίκων. Συγκεκριμένα, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης σε αυτό το έργο είναι μόνο περίπου 50% σε σύγκριση με έργα του ίδιου τμήματος της αγοράς.

Δυσκολίες στο ταμείο γης

Ωστόσο, η κα Kim Oanh επεσήμανε με ειλικρίνεια τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις που επενδύουν σε κοινωνικές κατοικίες. Πρώτα απ 'όλα, το ταμείο γης αποτελεί ένα μεγάλο εμπόδιο. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, τα έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να διαθέτουν το 20% του ταμείου γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών. Ωστόσο, η κατανομή αυτού του ταμείου γης σε επιχειρήσεις ή τοποθεσίες εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές ελλείψεις.

Η κα. Oanh πιστεύει ότι το έργο θα πρέπει να παραδοθεί στην επιχείρηση, με τη διαβεβαίωση ότι η επιχείρηση θα είναι υπεύθυνη εάν δεν ολοκληρωθεί εγκαίρως. «Εάν η επιχείρηση δεν το κάνει σωστά, θα είναι υπεύθυνη και τότε η τιμή του σπιτιού θα είναι πιο λογική, φέρνοντας οφέλη στους πελάτες», είπε.

Ένα άλλο ζήτημα είναι η τιμή της γης για έργα κοινωνικής στέγασης. Η κα Oanh πρότεινε να υπάρχει σαφήνεια και διαφάνεια στην αποτίμηση της γης μεταξύ των κεφαλαίων γης που διατίθενται από το κράτος και των κεφαλαίων γης που αγοράζονται από επιχειρήσεις. Αναφερόμενη στο έργο κοινωνικής στέγασης του ομίλου Kim Oanh στο Binh Duong, παρόλο που η επιχείρηση το αγόρασε πριν από 8 χρόνια, το κόστος επένδυσης και το κέρδος ανέρχονται πλέον σε περίπου 1.000 δισεκατομμύρια VND.

Η κα Oanh έθεσε πολλά προβλήματα και δυσκολίες στην εφαρμογή της κοινωνικής στέγασης στο σεμινάριο.

Η προέλευση αυτής της γης είναι γη βιομηχανικού πάρκου που έχει εγκριθεί για διαχωρισμό σε κατοικημένη περιοχή και έχει εγκριθεί με συντελεστή 1/500. Εάν υπολογιστεί με βάση τη γη βιομηχανικού πάρκου στα 170 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ., η αξία είναι επίσης πάνω από 1.000 δισεκατομμύρια VND. Αλλά εάν εφαρμοστεί η τρέχουσα τιμή γης για εμπορικές κατοικίες, το ποσό θα μπορούσε να φτάσει τα 3.000 δισεκατομμύρια VND, προκαλώντας δυσκολίες στην ανάπτυξη έργων κοινωνικής στέγασης.

Ως εκ τούτου, πρότεινε ότι το Κράτος θα πρέπει να κάνει σαφή διάκριση μεταξύ των τύπων γης που διατίθενται από το Κράτος ή αγοράζονται από τις ίδιες τις επιχειρήσεις, ώστε να καθορίζονται σαφείς και λογικές τιμές. Αυτό αποτρέπει επίσης τις επιχειρήσεις από το να κάνουν λάθη στη διαδικασία επένδυσης και ενθαρρύνει επίσης τις επιχειρήσεις να συνοδεύουν το Κράτος στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών.

Ένα άλλο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις είναι οι νομικές διαδικασίες. Η κα Oanh ανέφερε ότι, παρόλο που υπάρχουν ξεχωριστοί κανονισμοί για την κοινωνική στέγαση, στην πραγματικότητα οι διοικητικές διαδικασίες δεν έχουν συντομευτεί, με αποτέλεσμα την παράταση του χρόνου ολοκλήρωσης του έργου. Αυτό επηρεάζει την επενδυτική αποδοτικότητα των επιχειρήσεων. Πρότεινε να υπάρξουν διαδικαστικές μεταρρυθμίσεις για τη μείωση του φόρτου για τις επιχειρήσεις και την επιτάχυνση της προόδου της κατασκευής κοινωνικών κατοικιών.

Επιπλέον, το ζήτημα του περιθωρίου κέρδους αποτελεί επίσης σημαντικό εμπόδιο για τις επιχειρήσεις. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, οι επιχειρήσεις δικαιούνται μέγιστο κέρδος μόνο 10%, ενώ το κόστος πωλήσεων ανέρχεται στο 6%, με αποτέλεσμα το πραγματικό κέρδος να ανέρχεται μόνο στο 6%. Αυτό δυσχεραίνει την προσέλκυση μεγάλων επιχειρήσεων για επενδύσεις σε αυτόν τον τομέα. Η κα Oanh κάλεσε την κυβέρνηση να θεσπίσει σαφέστερες πολιτικές κινήτρων για να παρακινήσει τις επιχειρήσεις να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών.

Όσον αφορά την ανταλλαγή κεφαλαίων γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, παρόλο που ο νέος νόμος ορίζει ότι οι επενδυτές επιτρέπεται να προτείνουν ανταλλαγές, η προϋπόθεση είναι ότι πρέπει να διαθέτουν κεφάλαια γης στον ίδιο τύπο αστικής περιοχής ή την ίδια εταιρεία.

Στην πραγματικότητα, αυτό είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί, επειδή δεν έχουν όλοι οι επενδυτές πολλά επενδυτικά ταμεία γης στον ίδιο αστικό τύπο. Για παράδειγμα, σήμερα υπάρχουν πολλές επιχειρήσεις που θέλουν να ανταλλάξουν παλιά έργα μετά από προσαρμογή, αλλά δεν μπορούν να το κάνουν επειδή τα δύο επενδυτικά ταμεία γης δεν βρίσκονται στην ίδια πόλη και δεν ανήκουν στην ίδια εταιρεία, παρόλο που και τα δύο ανήκουν στον ίδιο όμιλο.

Κεφαλαιακοί περιορισμοί

Επιπλέον, ο δανεισμός κεφαλαίου για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης αντιμετωπίζει επίσης πολλές δυσκολίες. Σύμφωνα με την κα Oanh, οι επιχειρήσεις μπορούν να δανειστούν προνομιακά δάνεια μόνο ύψους περίπου 15% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου του έργου από το Ταμείο Επενδύσεων Ανάπτυξης των επαρχιών και των πόλεων.

Αυτό δεν επαρκεί για την κάλυψη του κόστους, ενώ τα δάνεια από εμπορικές τράπεζες, παρά τα προνομιακά επιτόκια, εξακολουθούν να κυμαίνονται από 8,2% έως 9% ετησίως - πολύ υψηλότερα από τα επιτόκια που μπορούν να αποδεχτούν οι επιχειρήσεις κατά την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών.

Δεν αντιμετωπίζουν μόνο δυσκολίες οι επιχειρήσεις, αλλά και πολλά εμπόδια οι άνθρωποι κατά την αγορά κοινωνικής κατοικίας. Η κα Oanh έδωσε ένα παράδειγμα του επιτοκίου για δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας, το οποίο πριν από την 1η Αυγούστου 2024 ήταν 4,8%/έτος από την Τράπεζα Κοινωνικής Πολιτικής, αλλά μετά την 1η Αυγούστου αυξήθηκε σε 6,6%/έτος - σχεδόν ίσο με το επιτόκιο των εμπορικών δανείων. Αυτό κάνει τους εργαζόμενους, οι οποίοι έχουν ήδη χαμηλά εισοδήματα, να μην τολμούν να δανειστούν χρήματα για να αγοράσουν σπίτια.

«Πολλοί αγοραστές κατοικιών, παρά το γεγονός ότι πληρούν τις προϋποθέσεις εισοδήματος, εξακολουθούν να μην μπορούν να δανειστούν χρήματα επειδή η διαδικασία έγκρισης είναι πολύ περίπλοκη, ειδικά η απαίτηση απόδειξης εισοδήματος των τελευταίων 3 μηνών», δήλωσε η κα Oanh.

Επιπλέον, η διαδικασία απόδειξης του εισοδήματος των δανειοληπτών εξακολουθεί να είναι περίπλοκη, προκαλώντας δυσκολίες σε πολλά άτομα με πραγματικές ανάγκες. «Πολλοί πελάτες του ομίλου Kim Oanh έχουν προκαταβάλει το 20-30% της αξίας του σπιτιού, αλλά εξακολουθούν να μην μπορούν να το παραλάβουν επειδή η τράπεζα δεν εκταμιεύει το δάνειο εγκαίρως», πρόσθεσε η κα Oanh.

Για να μην αναφέρουμε ότι οι κανονισμοί σχετικά με το εισόδημα κατά την αγορά κοινωνικής κατοικίας παρουσιάζουν επίσης πολλές αδυναμίες. Συγκεκριμένα, εάν ένα άτομο χρειάζεται εισόδημα 15 εκατομμυρίων VND και ένα ζευγάρι πρέπει να έχει εισόδημα 30 εκατομμυρίων VND, ακόμη και αν η διαφορά είναι μόνο 1 εκατομμύριο, όπως 29 εκατομμύρια ή 31 εκατομμύρια, δεν θα ληφθεί υπόψη. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλοί άνθρωποι να χάνουν την ευκαιρία να αγοράσουν ένα σπίτι, ενώ πρέπει να υποθηκεύσουν το διαμέρισμα και να είναι υπεύθυνοι για την πληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων στην τράπεζα.

Η κα Oanh έθεσε επίσης το ζήτημα ότι επί του παρόντος οι περισσότερες επιχειρήσεις που ασχολούνται με την κοινωνική στέγαση δεν έχουν κερδοσκοπικό χαρακτήρα. Ως εκ τούτου, ορισμένες μονάδες έχουν τη νοοτροπία να κατασκευάζουν κατοικίες χαμηλού κόστους, σε χαμηλές τιμές, επομένως η ποιότητα δεν είναι στο ύψος των προτύπων, οι πολυκατοικίες έχουν ύψος μόνο 5 ορόφους και δεν διαθέτουν ανελκυστήρες, τα διαμερίσματα έχουν μόνο λίγους μικρούς χώρους, έλλειψη ανέσεων και έλλειψη ασφάλειας... Ως εκ τούτου, τα σπίτια φθείρονται γρήγορα, το κόστος επισκευών είναι υψηλό και η περιοχή κατοικίας είναι πολύ άθλια.

Εν τω μεταξύ, η Σιγκαπούρη κατασκευάζει διαμερίσματα με πολλούς διαφορετικούς χώρους, από 1 έως 4 υπνοδωμάτια για να ζήσουν πολλές γενιές. Αυτό είναι κατάλληλο και κατασκευάζουν επίσης πολύ υψηλής ποιότητας, ώστε τα διαμερίσματα να μπορούν να χρησιμοποιηθούν για μεγάλο χρονικό διάστημα, να μεταβιβάζονται σε πολλές γενιές για να ζουν χωρίς να χρειάζεται να αγοράσουν άλλο σπίτι. Επιπλέον, αν και πρόκειται για κοινωνική κατοικία, εξακολουθεί να διαθέτει πολλές σύγχρονες εγκαταστάσεις για να εξυπηρετήσει τις ανάγκες των ανθρώπων.

Ο Όμιλος Kim Oanh έχει ερευνήσει και αναγνωρίσει αυτό ως έναν καλό τρόπο και είναι αποφασισμένος να μάθει από την εμπειρία του και να αναπτύξει κοινωνικές κατοικίες ποιότητας Σιγκαπούρης για τον λαό του Βιετνάμ. «Πιστεύουμε ότι εάν το Κράτος μπορεί να επιλύσει τις παραπάνω δυσκολίες για τις επιχειρήσεις, καθώς και να προσφέρει κατάλληλα προνομιακά επιτόκια δανείων και να απλοποιήσει τη διαδικασία εξέτασης αιτήσεων για τους αγοραστές κοινωνικών κατοικιών, η ολοκλήρωση του κυβερνητικού έργου για την κατασκευή 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής κατοικίας θα αποτελέσει μια τεράστια επιτυχία. Και οι εργαζόμενοί μας θα έχουν περισσότερες προϋποθέσεις για να σταθεροποιήσουν τη ζωή τους σε ευρύχωρα, καθαρά, όμορφα σπίτια με όλες τις ανέσεις, ώστε να εργάζονται με ηρεμία και να συμβάλλουν στην οικονομική ανάπτυξη» - πιστεύει η κα Oanh.

Πηγή: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm