Οι επιχειρήσεις ακινήτων βρίσκουν κάθε τρόπο να «σωθούν».

Με την αύξηση των επιτοκίων, σε συνδυασμό με την ανακοίνωση πολλών τραπεζών ότι έχουν φτάσει τα πιστωτικά τους όρια και τον περιορισμό των δανείων σε επιχειρήσεις ακινήτων για την ανάπτυξη έργων, οι επιχειρήσεις αναγκάζονται να βρουν τρόπους να «σώσουν τον εαυτό τους».

Οι επιχειρήσεις ακινήτων διερευνούν όλους τους πιθανούς τρόπους άντλησης κεφαλαίων για την ανάπτυξη έργων (Φωτογραφία: Gia Huy)

Δυσκολεύεται να εξασφαλίσει χρηματοδότηση για την ανάπτυξη του έργου.

Στο πλαίσιο του επιχειρηματικού της σχεδίου ανάπτυξης για τη μετάβαση από μονάδα διανομής σε επενδυτή έργου, τον Φεβρουάριο του 2026, η DK Joint Stock Company στην πόλη Χο Τσι Μινχ αποφάσισε να αγοράσει ένα έργο διαμερισμάτων με την ονομασία "To Am Xanh" (Πράσινο Σπίτι) στο Ben Cat Ward, στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Το έργο καλύπτει έκταση 1 εκταρίου, έχει σχεδιαστεί με σχεδόν 1.500 διαμερίσματα και διαθέτει σχεδόν πλήρη νομική τεκμηρίωση. Η τιμή πώλησης από τον κατασκευαστή είναι 250 δισεκατομμύρια VND.

Αφού έκανε έρευνα αγοράς και επικοινώνησε με τον πωλητή, η DK Company ολοκλήρωσε την τιμή αγοράς στα 235 δισεκατομμύρια VND. Στη συνέχεια, η εταιρεία συνεργάστηκε με την VietinBank . Ωστόσο, η τράπεζα αρνήθηκε να παράσχει δάνειο, επικαλούμενη ανεπαρκή πιστωτικά όρια, και το επιτόκιο που ανακοινώθηκε ήταν περίπου 14%.

Σύμφωνα με τους επικεφαλής της DK Company, η επιχείρηση υπέβαλε αιτήσεις και σε πολλές άλλες τράπεζες, όλες με αρκετά υψηλά επιτόκια, που κυμαίνονταν από 12% έως 14% ετησίως. Επιπλέον, τα τέλη επεξεργασίας που χρέωναν οι τράπεζες για το δάνειο κυμαίνονταν από 5% έως 7% του συνολικού ποσού του δανείου.

Οι επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων αναγκάζονται να βρουν τρόπους να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για έργα, αποδεχόμενες υψηλά επιτόκια και σημαντικούς κινδύνους. Η πίεση στις ταμειακές ροές όχι μόνο διαβρώνει τα κέρδη, αλλά ωθεί πολλές επιχειρήσεις σε μια θέση όπου πρέπει να «σώσουν τον εαυτό τους» πάση θυσία.

«Όταν αναλαμβάνουμε ένα έργο, πρέπει να δανειστούμε χρήματα για να αγοράσουμε γη, να ολοκληρώσουμε τις νομικές διαδικασίες, να πληρώσουμε φόρο γης στο κράτος και να καλύψουμε το κόστος κατασκευής. Το δανειζόμενο ποσό μπορεί να φτάσει χιλιάδες δισεκατομμύρια ντονγκ. Με επιτόκιο 14% ετησίως και διάρκεια δανείου περίπου 3 ετών, αν δανειστούμε 1.000 δισεκατομμύρια ντονγκ, η εταιρεία πρέπει να επωμιστεί κόστος τόκων περίπου 42%. Ενώ το περιθώριο κέρδους για κάθε έργο είναι μόνο περίπου 20%, αυτό το κόστος τόκων θα συνυπολογιστεί στην τιμή της κατοικίας, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω και καθιστώντας την πώλησή τους πολύ δύσκολη», δήλωσε ένας επικεφαλής της εταιρείας DK.

Αντιμετωπίζοντας επίσης δυσκολίες στην εξασφάλιση χρηματοδότησης για την ανάπτυξη του έργου, ο κ. Vo Van Nhat, Γενικός Διευθυντής της Van Toan Construction Investment Joint Stock Company στην πόλη Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι το 2025, η εταιρεία απέκτησε ένα οικόπεδο στην περιοχή An Phu της πόλης Χο Τσι Μινχ, με έκταση άνω των 6.000 τ.μ., σε τιμή που υπερβαίνει τα 220 δισεκατομμύρια VND. Μέχρι σήμερα, η εταιρεία έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία έγκρισης επένδυσης, αλλά για την ανάπτυξη του έργου, είναι απαραίτητο να αναζητηθούν δανειακά κεφάλαια από τράπεζες.

Τον περασμένο Φεβρουάριο, η εν λόγω εταιρεία απευθύνθηκε στην BIDV Bank, αλλά της αρνήθηκε το δάνειο μετά την αξιολόγηση του έργου και των δυνατοτήτων της. Στη συνέχεια, η εταιρεία συνέχισε να απευθύνεται σε αρκετές άλλες τράπεζες, αλλά έλαβε παρόμοιες απαντήσεις, κυρίως επικαλούμενη την έλλειψη διαθέσιμων πιστωτικών ορίων.

Πιο τυχερή από τις δύο προαναφερθείσες εταιρείες, η Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company στην πόλη Χο Τσι Μινχ ανέφερε ότι τον Ιανουάριο του 2026, η εταιρεία εξασφάλισε δάνειο 600 δισεκατομμυρίων VND από μια τράπεζα με επιτόκιο 11% ετησίως για την ανάπτυξη ενός έργου στην επαρχία Tay Ninh . Ωστόσο, λόγω της εκταμίευσης του δανείου σε πολλαπλές δόσεις, η εταιρεία έλαβε μόνο την πρώτη φάση εκταμίευσης 100 δισεκατομμυρίων VND για αποζημίωση γης και εκκαθάριση. Από τον Μάρτιο μέχρι σήμερα, η εταιρεία δεν έχει λάβει την εκταμίευση εγκαίρως, επειδή η τράπεζα ανακοίνωσε ότι είχε φτάσει το όριο δανεισμού της. Κάθε εκταμίευση είναι μόνο μερικά δισεκατομμύρια VND, ανεπαρκή για την υλοποίηση του έργου.

Προσπάθησαν με κάθε δυνατό τρόπο να πάρουν τα χρήματα.

Η An Ha Construction and Investment Co., Ltd. στην πόλη Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι το 2019, η εταιρεία έλαβε άδεια επενδυτή για το έργο οικιστικής περιοχής An Ha στην περιοχή Hoc Mon της πόλης Χο Τσι Μινχ, το οποίο καλύπτει έκταση 3,8 εκταρίων, με το προϊόν να είναι υποδιαιρεμένα οικόπεδα. Λόγω ανεπαρκών νομικών προϋποθέσεων για τη λήψη τραπεζικών δανείων, η εταιρεία άντλησε κεφάλαια από επενδυτές για να αντισταθμίσει την εκκαθάριση της γης. Ωστόσο, μέχρι σήμερα, το έργο δεν έχει καταστεί δυνατό να προχωρήσει λόγω έλλειψης κεφαλαίων για την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών και την κατασκευή υποδομών. Στη συνέχεια, η εταιρεία προσέγγισε τράπεζες, αλλά χωρίς επιτυχία.

Εν τω μεταξύ, τα δάνεια από τους επενδυτές ήταν οφειλόμενα, αναγκάζοντας την εταιρεία να βρει εναλλακτικές λύσεις, συμπεριλαμβανομένης της αναζήτησης επενδυτικών κεφαλαίων. Λίγο αργότερα, ένα επενδυτικό fund ιαπωνικής ιδιοκτησίας, με έδρα το Tan Hung Ward, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, συμφώνησε να δανείσει χρήματα στην εταιρεία. Ωστόσο, παρά το γεγονός ότι η γη του έργου αποτιμήθηκε σε πάνω από 350 δισεκατομμύρια VND, το fund συμφώνησε να δανείσει μόνο 150 δισεκατομμύρια VND, με επιτόκιο έως και 17,5% ετησίως.

Η διάρκεια του δανείου είναι 3 έτη. Μετά από αυτήν την περίοδο, εάν το κεφάλαιο δεν αποπληρωθεί, το επενδυτικό ταμείο θα ανακτήσει τη γη. Επιπλέον, για να δανειστεί 150 δισεκατομμύρια VND, η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει επιπλέον τέλος επεξεργασίας περίπου 7% του συνολικού ποσού του δανείου.

«Επειδή χρειαζόμασταν χρήματα για την ανάπτυξη του έργου, διαφορετικά η έγκριση επένδυσης θα ανακαλούνταν, μαζί με την πίεση από επενδυτές που είχαν ήδη συνεισφέρει κεφάλαια, αναγκαστήκαμε να δανειστούμε από το ταμείο. Παρόλο που γνωρίζαμε ότι οι τόκοι και τα τέλη επεξεργασίας ήταν πολύ υψηλά, σχεδόν καταβροχθίζοντας το δανεισμένο κεφάλαιο», δήλωσε ο επικεφαλής της εταιρείας An Ha.

Αντιμετωπίζοντας δυσκολίες στην εξασφάλιση τραπεζικών δανείων λόγω υφιστάμενου χρέους και αδυναμίας έκδοσης ομολόγων, ο Όμιλος NRC αποφάσισε πρόσφατα να αναζητήσει χρηματοδότηση από ξένα κεφάλαια. Μετά από αναζήτηση, η εταιρεία έλαβε έγκριση από το Amber Capital Investment Fund για δάνειο ύψους 2.000 δισεκατομμυρίων VND, με την προϋπόθεση ότι ο Όμιλος NRC θα πρέπει να βρει ένα κατάλληλο έργο για υλοποίηση πριν από την εκταμίευση των κεφαλαίων.
Η αγορά είναι σαφώς τμηματοποιημένη.

Η κα Quynh Nguyen, η οποία διαχειρίζεται ένα επενδυτικό ταμείο από τα ΗΑΕ που λειτουργεί στο Βιετνάμ, δήλωσε ότι το ταμείο συνήθως έχει δύο επιλογές χρηματοδότησης.

Καταρχάς, μπορούμε να συμμετάσχουμε μαζί στην ανάπτυξη του έργου και στη συνέχεια να μοιραστούμε τα κέρδη.

Δεύτερον, στις επιχειρήσεις παρέχονται δάνεια για την ανάπτυξη των δικών τους έργων και το ταμείο εισπράττει τόκους. Το επιτόκιο είναι συνήθως περίπου 5% υψηλότερο από τα τραπεζικά επιτόκια και, εάν η επιχείρηση δεν τηρήσει τις προθεσμίες ή δεν αποπληρώσει το χρέος, ολόκληρο το έργο θα μπορούσε να χαθεί.

Στην πραγματικότητα, παρατηρείται μια σαφής διαφοροποίηση μεταξύ των επιχειρήσεων ακινήτων στην αγορά του Βιετνάμ. Οι μεγάλες επιχειρήσεις με καθαρά αποθέματα γης, πλήρη νομική τεκμηρίωση και υγιή οικονομικά μπορούν ακόμα να έχουν πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια, ενώ οι μικρότερες επιχειρήσεις με πολλά ανεπίλυτα έργα και σημαντικά χρέη αντιμετωπίζουν πολύ περιορισμένες ευκαιρίες.

Επιπλέον, η έκδοση ομολόγων, που κάποτε αποτελούσε «σανίδα σωτηρίας» για πολλές επιχειρήσεις, εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις. Η εμπιστοσύνη της αγοράς δεν έχει ανακάμψει πλήρως, ενώ οι νομικοί κανονισμοί που σχετίζονται με την έκδοση παραμένουν περίπλοκοι, γεγονός που δυσχεραίνει την πρόσβαση των επιχειρήσεων σε αυτήν την πηγή χρηματοδότησης.

«Οι μικρές επιχειρήσεις, όταν δεν μπορούν να εκδώσουν μετοχές, ομόλογα ή να δανειστούν από τράπεζες, αναγκάζονται να αναζητήσουν εξωτερικές πηγές κεφαλαίου με υψηλά επιτόκια, κάτι που ενέχει τον κίνδυνο απώλειας έργων εάν δεν μπορούν να αποπληρώσουν το χρέος. Αυτό δείχνει ότι η πίεση στις ταμειακές ροές στις επιχειρήσεις ακινήτων σήμερα είναι πολύ υψηλή», δήλωσε η κα Quynh.

Αναγνωρίζοντας ότι η χρηματοδότηση είναι μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις ακινήτων, ο κ. Vo Thanh Dat, Γενικός Διευθυντής της Westland Real Estate Joint Stock Company, δήλωσε ότι οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν επί του παρόντος δύο σημαντικά προβλήματα.

Καταρχάς, η πρόσβαση σε κεφάλαια καθίσταται ολοένα και πιο δύσκολη. Προηγουμένως, οι επιχειρήσεις μπορούσαν να αντλήσουν κεφάλαια από διάφορα κανάλια, όπως επενδυτικές συνεργασίες, πελάτες, ομόλογα ή τράπεζες, αλλά τώρα όλα αυτά τα κανάλια περιορίζονται, ιδίως η τραπεζική πίστωση.

Δεύτερον, η ανάκαμψη της αγοράς προχωρά με αργούς ρυθμούς. Εκτός από την άρση των νομικών εμποδίων, οι επιχειρήσεις πρέπει επίσης να καταβάλουν προσπάθειες για την αντιμετώπιση οικονομικών ζητημάτων προκειμένου να διατηρήσουν τις δραστηριότητές τους.

Συγκεκριμένα, το 2026, η πρόσβαση σε κεφάλαια θα γίνει ακόμη πιο δύσκολη, καθώς η διαφορά στα επιτόκια δανεισμού μεταξύ των μετοχικών εμπορικών τραπεζών και των κρατικών εμπορικών τραπεζών κυμαίνεται από 4% έως 5%.

«Επομένως, οι επιχειρήσεις θέλουν να μειωθεί αυτό το χάσμα και θέλουν να έχουν πρόσβαση σε πίστωση με χαμηλότερο κόστος, διευκολύνοντας έτσι την ανάπτυξη έργων και σταθεροποιώντας τις επιχειρηματικές δραστηριότητες», είπε.
Αυτό είπε.

Πηγή: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html