Οι τιμές της γης «ακολουθούν» τον βόρειο σιδηρόδρομο υψηλής ταχύτητας

Μετά τις πληροφορίες σχετικά με τον σχεδιασμό του σταθμού Ngoc Hoi, του κόμβου υψηλής ταχύτητας του σιδηροδρόμου Βορρά-Νότου, οι τιμές της γης σε αυτήν την περιοχή έχουν εκτοξευθεί. Με προϋπολογισμό 3-4 δισεκατομμυρίων VND, οι επενδυτές θα δυσκολευτούν να αγοράσουν ένα οικόπεδο με αυτοκίνητα παρκαρισμένα στην είσοδο.

Μετά τις πληροφορίες σχετικά με τον σχεδιασμό του σταθμού Ngoc Hoi, του κόμβου υψηλής ταχύτητας του σιδηροδρόμου Βορρά-Νότου, οι τιμές της γης σε αυτήν την περιοχή έχουν εκτοξευθεί. Με προϋπολογισμό 3-4 δισεκατομμυρίων VND, οι επενδυτές θα δυσκολευτούν να αγοράσουν ένα οικόπεδο με αυτοκίνητα παρκαρισμένα στην είσοδο.

Ο σχεδιασμός του σταθμού Ngoc Hoi έχει προκαλέσει την εκτόξευση των τιμών της γης σε αυτήν την περιοχή. Στη φωτογραφία: Συνολική άποψη του συγκροτήματος Ngoc Hoi.

Υπέρβαση του ορίου των 100 εκατομμυρίων VND/m2

Από το 2004, ο Πρωθυπουργός έχει εγκρίνει την επενδυτική πολιτική για την Αστική Σιδηροδρομική Γραμμή Νο. 1, τμήμα Ngoc Hoi - Yen Vien. Ωστόσο, μετά από περίπου 2 δεκαετίες, η περιοχή αυτή εξακολουθεί να είναι «ανενεργή», η εκκαθάριση του χώρου βρίσκεται ακόμη σε αδιέξοδο. Η ζοφερή ατμόσφαιρα εδώ διαλύθηκε ουσιαστικά μόνο όταν το Υπουργείο Μεταφορών αναγνώρισε τον σταθμό Ngoc Hoi ως μέρος του σιδηροδρομικού συστήματος υψηλής ταχύτητας Βορρά - Νότου.

Οι παραπάνω πληροφορίες έχουν ωθήσει την αγορά ακινήτων στην περιοχή Thanh Tri ( Ανόι ), ειδικά στην κοινότητα Ngoc Hoi, όπου βρίσκεται ο σταθμός. Σύμφωνα με τους κατοίκους, η περιοχή αυτή σημείωσε ισχυρή αύξηση των τιμών στις αρχές του έτους λόγω της ζήτησης γης στα προάστια του Ανόι γενικότερα. Στη συνέχεια, με νέες πληροφορίες σχετικά με τον σιδηρόδρομο υψηλής ταχύτητας Βορρά-Νότου, η τιμή της οικιστικής γης γύρω από το εργοτάξιο του σταθμού συνέχισε να ανεβαίνει σε νέο επίπεδο.

Αν στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2024, οι αγοραστές μπορούσαν ακόμα να βρουν οικόπεδα με χώρο στάθμευσης στην είσοδο για περίπου 60 εκατομμύρια VND/m2, τώρα η τιμή έχει αυξηθεί σε σχεδόν 80 εκατομμύρια VND/m2. Για οικόπεδα που βρίσκονται σε κεντρικούς δρόμους, η τιμή ξεπερνά ακόμη και τα 110 εκατομμύρια VND/m2.

Για εθνικά έργα-κλειδιά, η πρόοδος της κατασκευής μπορεί να διαρκέσει πολλά χρόνια. Επομένως, εάν οι επενδυτές χρειαστεί να δανειστούν χρήματα, θα αντιμετωπίσουν τον κίνδυνο μείωσης των ζημιών.

«Στην περιοχή γύρω από τον σταθμό Ngoc Hoi, με οικονομική δυνατότητα 3-4 δισεκατομμυρίων VND, είναι πολύ δύσκολο για τους επενδυτές να αγοράσουν οικόπεδα με αυτοκίνητα παρκαρισμένα στην είσοδο. Αν υπάρχουν, είναι συνήθως μικρά οικόπεδα ή έχουν κακό φενγκ σούι», δήλωσε ο κ. Xuan Thanh, μεσίτης.

Η ποσότητα των οικιστικών ακινήτων που διατίθενται στην αγορά είναι σχετικά περιορισμένη. Για οικόπεδα με καλές τοποθεσίες και φαρδιά σοκάκια, το ποσοστό ρευστότητας υπολογίζεται ανά εβδομάδα. Στα χέρια έμπειρων «σερφερ», τα οικόπεδα εδώ μπορούν να αποφέρουν κέρδη αρκετών εκατοντάδων εκατομμυρίων VND σε σύντομο χρονικό διάστημα.

«Η κοινότητα Ngoc Hoi και οι γειτονικές κοινότητες όπως οι Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe, Khanh Ha είναι οι περιοχές με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον στην περιοχή Thanh Tri. Συγκεκριμένα, οι κοινότητες Dai Ang και Lien Ninh θα είναι οι πιο ανεπτυγμένες περιοχές στο εγγύς μέλλον, όταν θα υπάρχουν δύο ακόμη αστικές περιοχές το 2028 και το 2029», δήλωσε ο κ. Thanh.

Σύμφωνα με το CBRE, τα ακίνητα κοντά σε σταθμούς του μετρό θα έχουν μέση αύξηση τιμής 10-20% σε σύγκριση με άλλες περιοχές. Σε περίπτωση κρίσης στην αγορά ακινήτων, τα οικιστικά έργα με καλές συνδέσεις με γραμμές του μετρό θα είναι σε θέση να ανακάμψουν ταχύτερα.

Να είστε προσεκτικοί όταν αγοράζετε γη που «κολλάει» στον σχεδιασμό

Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Dau Tu, ο κ. Nguyen Huu Cuong, πρόεδρος του Hanoi Real Estate Club (HNREA), δήλωσε ότι είναι φυσικό οι τιμές των ακινήτων να αυξάνονται παράλληλα με την ανάπτυξη των υποδομών μεταφορών. Αυτή η τάση συνέβη στην περίπτωση του Ring Road 4, όταν οι επενδυτές έσπευσαν να «ψάξουν» τη γη γύρω από τη διαδρομή για να προλάβουν τον σχεδιασμό.

«Είναι φυσιολογικό οι τιμές της γης να αυξάνονται ως αποτέλεσμα των επίσημων πληροφοριών σχεδιασμού από κυβερνητικές υπηρεσίες, ειδικά στην περίπτωση του σιδηροδρομικού συστήματος υψηλής ταχύτητας Βορρά-Νότου. Πρόκειται για ένα βασικό έργο, επομένως όχι μόνο οι επενδυτές ακινήτων, αλλά όλοι είναι ενθουσιασμένοι με τις πληροφορίες που αφορούν αυτό το σπουδαίο έργο», δήλωσε ο κ. Cuong.

Ωστόσο, ο Πρόεδρος της HNREA τόνισε επίσης ότι οι αγοραστές πρέπει να ορίσουν με σαφήνεια το πεδίο εφαρμογής του έργου για να αποφύγουν την υποχρέωση εκκαθάρισης του χώρου. Αυτός θα είναι ένας από τους παράγοντες που θα καθορίσουν το «κέρδος ή τη ζημία» του οικοπέδου. Επιπλέον, οι επενδυτές πρέπει επίσης να διαπιστώσουν εάν η γη θα επωφεληθεί από το σύστημα τεχνικών υποδομών ή από έργα κοινωνικής πρόνοιας του Κράτους.

«Αυτό μπορεί να προσδιοριστεί μέσω λεπτομερούς σχεδιασμού, περιφερειακού σχεδιασμού, σχεδιασμού 1/2.000, σχεδιασμού 1/500... Εάν ο επενδυτής είναι βέβαιος ότι το οικόπεδο δεν έχει «κολλήσει» στον σχεδιασμό, τότε θεωρείται μερική νίκη. Αλλά εάν δεν γίνει σαφώς κατανοητό, οι πιθανοί κίνδυνοι είναι πολύ υψηλοί. Έχουν υπάρξει ακόμη και περιπτώσεις όπου ο πωλητής πλαστογράφησε πολεοδομικά ορόσημα για να διαπράξει απάτη», προειδοποίησε ο κ. Cuong.

Εκτός από τον παράγοντα σχεδιασμού, ο εμπειρογνώμονας της HNREA σημείωσε επίσης ότι οι επενδυτές πρέπει να καθορίσουν την οικονομική τους ευρωστία, τον σκοπό χρήσης της γης και τα δικά τους «σωθικά». Σύμφωνα με τον κ. Cuong, τα οικόπεδα «μετά» το έργο θα είναι κατάλληλα για μεσοπρόθεσμους και μακροπρόθεσμους επενδυτές και δεν θα εξαρτώνται πολύ από την οικονομική μόχλευση.

«Οι αγοραστές πρέπει να εξισορροπήσουν την ικανότητά τους να πληρώνουν και να μην επηρεάζονται από τα συναισθήματα. Με βασικά εθνικά έργα, η πρόοδος της κατασκευής μπορεί να διαρκέσει πολλά χρόνια. Επομένως, εάν οι επενδυτές πρέπει να δανειστούν χρήματα και δεν είναι σίγουροι για το βραχυπρόθεσμο «σερφάρισμα», θα αντιμετωπίσουν τον κίνδυνο μείωσης των ζημιών», προειδοποίησε ο κ. Cuong.

Ομοίως, ο κ. Ngo Xuan Chuc, επενδυτής και διευθυντής μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων στο Ανόι, δήλωσε ότι η αγορά αρχικά αντιδρούσε πάντα θετικά στις πληροφορίες σχεδιασμού και οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν επίσης «ζαλισμένα». Μετά από αυτήν την αύξηση των τιμών, το κλίμα της αγοράς σταθεροποιήθηκε ξανά και προκάλεσε σταδιακή σταθεροποίηση του επιπέδου των τιμών ή ακόμη και μείωση σε ορισμένα μέρη με ασυνήθιστα υψηλές τιμές.

«Ο σταθμός Ngoc Hoi είναι ο μεγαλύτερος σιδηροδρομικός σταθμός στο Βορρά και το πεδίο εφαρμογής του σχεδιασμού μπορεί να προσαρμοστεί και να επεκταθεί. Εάν οι επενδυτές είναι αρκετά άτυχοι ώστε να αγοράσουν ένα οικόπεδο εντός του σχεδίου, θα θεωρηθεί ότι έχουν χάσει χρήματα. Ακόμα και κατά την εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης, το επίπεδο αποζημίωσης δεν θα είναι ποτέ ίσο με την τιμή αγοράς. Λαμβάνοντας υπόψη το τρέχον πλαίσιο τιμών γης, το επίπεδο αποζημίωσης είναι μικρότερο από το 1/3 της πραγματικής τιμής», δήλωσε με ειλικρίνεια ο κ. Chuc.

Σύμφωνα με τον εν λόγω επενδυτή, η κλίμακα του έργου είναι πολύ μεγάλη, επομένως οι εργασίες εκκαθάρισης του χώρου δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν εν μία νυκτί. Συνεπώς, ο χρόνος υλοποίησης του έργου μπορεί να είναι μεγαλύτερος από τον αναμενόμενο. Επομένως, οι επενδυτές με μικρό κεφάλαιο και που πρέπει να δανειστούν χρήματα από την τράπεζα, θα πρέπει να το σκεφτούν προσεκτικά, να αποφύγουν να τους στοιχειώνει το αίσθημα του FOMO (φόβου μήπως χάσουν κάτι) και να βάζουν χρήματα πίσω βασιζόμενοι σε φήμες.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac----nam-d229040.html