Οι τιμές των κατοικιών παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.

VTV.vn - Οι ειδικοί πιστεύουν ότι η αύξηση των επιτοκίων μειώνει κυρίως τη ρευστότητα, αλλά δεν επαρκεί για να μειώσει το συνολικό επίπεδο τιμών.

Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων παρουσιάζουν ξανά ανοδική τάση από τις αρχές του 2026. Πολλοί αναμένουν ότι το υψηλό κόστος κεφαλαίου θα ασκήσει πίεση στις τιμές των ακινήτων, προκαλώντας την πτώση τους. Ωστόσο, η αγορά δείχνει την αντίθετη τάση. Οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υψηλές και μάλιστα συνεχίζουν να αυξάνονται σε ορισμένα τμήματα. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι η αύξηση των επιτοκίων μειώνει κυρίως τη ρευστότητα αντί να επαρκεί για τη μείωση των συνολικών τιμών.

Τα επιτόκια έχουν αυξηθεί απότομα, αλλά οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να ανεβαίνουν.

Ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής της Νότιας περιοχής του Batdongsan.com.vn, πιστεύει ότι τα υψηλά επιτόκια απλώς επιβραδύνουν την αγορά, αλλά δεν αρκούν για να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών. Η κοινή άποψη μεταξύ των επενδυτών είναι ότι όταν τα επιτόκια αυξάνονται ή η παγκόσμια οικονομία παρουσιάζει διακυμάνσεις, τα χρήματα θα αποσυρθούν από επικίνδυνα περιουσιακά στοιχεία, όπως τα ακίνητα, και θα επιστρέψουν στις τράπεζες ή τον χρυσό.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Τουάν, τα πραγματικά στοιχεία των τελευταίων ετών δεν υποστηρίζουν πλήρως αυτή την άποψη. Τα επιτόκια έχουν αυξηθεί απότομα, αλλά οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται.

Μια έρευνα αγοράς από την batdongsan.com.vn στις αρχές Μαρτίου 2026 έδειξε ότι τα επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια έχουν αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Οι κρατικές τράπεζες εφαρμόζουν επί του παρόντος προνομιακά επιτόκια περίπου 7-9% ετησίως για τους πρώτους 6-12 μήνες. Μετά την προνομιακή περίοδο, το ισχύον κυμαινόμενο επιτόκιο κυμαίνεται από 10-12% ετησίως, ανάλογα με τις συνθήκες του πελάτη.

Για παράδειγμα, σε ένα υποκατάστημα τράπεζας στην πόλη Χο Τσι Μινχ , το επιτόκιο για στεγαστικά δάνεια με υφιστάμενα πιστοποιητικά ή συμβόλαια πώλησης βρίσκεται αυτή τη στιγμή στο χαμηλότερο επίπεδό του, 9,6% ετησίως. Αντίθετα, κατά την ίδια περίοδο πέρυσι, το σταθερό επιτόκιο ήταν μόνο περίπου 6-7% ετησίως, αντιπροσωπεύοντας αύξηση σχεδόν 60%.

Ομοίως, πολλές άλλες τράπεζες έχουν επίσης αυξήσει σημαντικά τα επιτόκιά τους. Ορισμένες έχουν αυξήσει το σταθερό 24μηνο επιτόκιο σε πάνω από 12% ετησίως ή έχουν εφαρμόσει επιτόκια 9,7–13,5% ανάλογα με τη διάρκεια. Οι ιδιωτικές τράπεζες ακολουθούν επίσης αυτήν την τάση, με τα κοινά επιτόκια να κυμαίνονται από 8,5% έως 12% στην αρχική περίοδο και να αυξάνονται σταδιακά κατά τη διάρκεια του δανείου – όπως ανέφερε ως παράδειγμα ο κ. Tuan.

Όχι μόνο αυξάνονται τα κεφαλαιουχικά κόστη, αλλά και ο έλεγχος των πιστώσεων για ακίνητα γίνεται πιο αυστηρός. Η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ απαιτεί από τα πιστωτικά ιδρύματα να περιορίσουν τον ρυθμό αύξησης των υπολοίπων δανείων για ακίνητα, στοχεύοντας σε ποσοστό περίπου 25% επί του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων. Αυτό δυσχεραίνει την πρόσβαση σε κεφάλαια τόσο για τους αγοραστές κατοικιών όσο και για τις επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων.

Ο κ. Dinh Minh Tuan επεσήμανε επίσης τρεις λόγους για τους οποίους οι τιμές των κατοικιών είναι δύσκολο να μειωθούν. Πρώτον, η αγορά ακινήτων έχει σημαντική χρονική υστέρηση. Σε αντίθεση με τις μετοχές ή τον χρυσό, τα ακίνητα είναι ένα περιουσιακό στοιχείο υψηλής αξίας με χαμηλή ρευστότητα και μακρύ κύκλο. Όταν η αγορά αντιμετωπίζει δυσκολίες, η πρώτη αντίδραση είναι συνήθως μια απότομη μείωση των συναλλαγών. Οι αγοραστές καθυστερούν τις αποφάσεις, ενώ οι πωλητές δεν βιάζονται να μειώσουν τις τιμές. Επομένως, η ρευστότητα μειώνεται πριν οι τιμές κάνουν αισθητή προσαρμογή.

Στη συνέχεια, η περιορισμένη προσφορά αποτελεί έναν παράγοντα που συμβάλλει. Για πολλά χρόνια, η προσφορά διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις περιορίζεται από νομικά εμπόδια και χρονοβόρες διαδικασίες έγκρισης έργων. Ο αριθμός των νέων έργων που εισέρχονται στην αγορά δεν επαρκεί για να καλύψει την αυξανόμενη ζήτηση για πραγματική στέγαση. Όταν η προσφορά είναι περιορισμένη, οι κατασκευαστές τείνουν να διατηρούν ή να αυξάνουν τις τιμές για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη, ανεξάρτητα από μια υποτονική συνολική αγορά - ανέλυσε ο κ. Tuan.

Ο τρίτος λόγος είναι ότι η οικονομική πίεση στους πωλητές δεν είναι σημαντική. Σύμφωνα με τον κ. Tuan, σε αντίθεση με ορισμένες διεθνείς αγορές όπου το ποσοστό χρηματοοικονομικής μόχλευσης είναι υψηλό, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων στο Βιετνάμ δεν βασίζονται σε μεγάλο βαθμό σε δανειακά κεφάλαια. Αυτό τους βοηθά να αποφύγουν την αναγκαστική πώληση των ακινήτων τους όταν αυξάνονται τα επιτόκια. Αντίθετα, μπορούν να περιμένουν την ανάκαμψη της αγοράς, διατηρώντας τα περιουσιακά τους στοιχεία ως μακροπρόθεσμο επενδυτικό κανάλι.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Van Dinh – Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ – δήλωσε επίσης ότι τα επιτόκια είναι μόνο ένας από τους πολλούς παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά. Οι τιμές των ακινήτων εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την προσφορά και τη ζήτηση. Όταν η προσφορά δεν έχει βελτιωθεί, είναι δύσκολο να αναμένεται απότομη πτώση των τιμών απλώς και μόνο επειδή αυξάνονται τα επιτόκια. Επομένως, είναι αδύνατο να αναμένεται ότι οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν αναλογικά με την αύξηση των επιτοκίων.

Το 2026 θα είναι μια περίοδος σταθεροποίησης της αγοράς, αλλά αυτή θα είναι άνιση μεταξύ των τμημάτων.

Η αγορά είναι κατακερματισμένη, δίνοντας προτεραιότητα στην εγγενή αξία.

Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς από το batdongsan.com.vn, κατά την περίοδο 2022–2025, παρά το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων αντιμετώπισε δυσκολίες με απότομη μείωση της ρευστότητας, οι τιμές των διαμερισμάτων στις δύο μεγάλες πόλεις εξακολούθησαν να αυξάνονται σημαντικά.

Στο Ανόι , οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν από περίπου 40 εκατομμύρια VND/τ.μ. σε σχεδόν 87 εκατομμύρια VND/τ.μ. Η πόλη Χο Τσι Μινχ κατέγραψε επίσης αύξηση από περίπου 46 εκατομμύρια VND/τ.μ. σε περίπου 75 εκατομμύρια VND/τ.μ. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο ρυθμός αύξησης στο Ανόι ξεπέρασε ακόμη και αυτόν της πόλης Χο Τσι Μινχ - κάτι σπάνιο τα προηγούμενα χρόνια.

Αυτή η εξέλιξη υπογραμμίζει ένα σημαντικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων: οι τιμές δεν αντιδρούν άμεσα στις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις του κόστους κεφαλαίου ή του κλίματος της αγοράς.

Οι ειδικοί προβλέπουν ότι το 2026 θα είναι μια περίοδος μεγαλύτερης σταθερότητας της αγοράς, αλλά άνισα μεταξύ των τμημάτων. Ο κ. Su Ngoc Khuong, Ανώτερος Διευθυντής Επενδύσεων στη Savills Vietnam, πιστεύει ότι τα υψηλά επιτόκια θα κάνουν τους επενδυτές πιο επιφυλακτικούς, ειδικά με τα μεγάλα δάνεια. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων θα μειωθούν.

«Στο πλαίσιο του αυξανόμενου κόστους κεφαλαίου, η αγορά θα αυτορρυθμιστεί. Τα προϊόντα με πραγματική αξία χρησιμότητας, σαφές νομικό καθεστώς και την ικανότητα δημιουργίας ταμειακών ροών θα εξακολουθούν να έχουν προτεραιότητα, διατηρώντας έτσι καλύτερες τιμές», ανέλυσε ο κ. Khuong.

Αυτή η τάση ευθυγραμμίζεται επίσης με την εκτίμηση του κ. Dinh Minh Tuan ότι τα τμήματα που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες θα συνεχίσουν να ηγούνται της αγοράς. Τα διαμερίσματα σε μεγάλες πόλεις και σε περιφερειακές περιοχές με καλή συνδεσιμότητα υποδομών προβλέπεται να διατηρήσουν σταθερή ρευστότητα.

Επιπλέον, η νέα προσφορά είναι πιθανό να μετατοπιστεί προς τις προαστιακές περιοχές, όπου η γη εξακολουθεί να είναι άφθονη και γίνονται μεγάλες επενδύσεις σε υποδομές. Αυτό επεκτείνει τον χώρο ανάπτυξης χωρίς να ασκεί καθοδική πίεση στις τιμές στο κέντρο της πόλης.

Ένα αξιοσημείωτο σημείο είναι ότι τα τμήματα κοινωνικής στέγασης και οικονομικά προσιτής στέγασης αναμένεται να αυξηθούν στο εγγύς μέλλον χάρη στις υποστηρικτικές πολιτικές. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, αυτή η αύξηση θα συμβάλει κυρίως στη βελτίωση της συνολικής προσφοράς, αντί να δημιουργήσει μια εκτεταμένη μείωση των τιμών.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, η αγορά εισέρχεται σε φάση αναδιάρθρωσης. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν υψηλή μόχλευση και αναμένουν βραχυπρόθεσμα κέρδη θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες, ενώ θα επικρατήσουν οι πραγματικοί αγοραστές και οι μακροπρόθεσμοι επενδυτές.

Οι τρέχουσες εξελίξεις δείχνουν ότι τα υψηλά επιτόκια δεν αποτελούν αρκετά ισχυρό «μοχλό» για να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών. Αντίθετα, λειτουργούν ως φίλτρο, επιβραδύνοντας την αγορά και αναγκάζοντας τους συμμετέχοντες να προσαρμόσουν τις στρατηγικές τους. Η συνεχιζόμενη υψηλή τιμή των ακινήτων δεν αποτελεί πλέον παράδοξο, αλλά αντικατοπτρίζει με ακρίβεια τη φύση της προσφοράς και της ζήτησης και τα ειδικά χαρακτηριστικά μιας αγοράς ακινήτων.

Πηγή: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm