Πραγματοποιώντας το Όνειρο της Ιδιοκτησίας ενός Σπιτιού - Μέρος 3: Εμπόδια από το «Συμφόρημα» της Πίστωσης

Ο στόχος της ολοκλήρωσης τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής στέγασης έως το 2030 προωθείται έντονα.

Ωστόσο, παραδόξως, μόνο περίπου 3.400 δισεκατομμύρια VND από το πακέτο πίστωσης των 145 τρισεκατομμυρίων VND που διατέθηκε σε αυτόν τον τομέα έχουν εκταμιευτεί, ποσό που ισοδυναμεί με λιγότερο από το 3% της κλίμακας του προγράμματος. Όταν οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν γραφειοκρατικά εμπόδια και οι άνθρωποι δυσκολεύονται να αποκτήσουν δάνεια, τα προνομιακά κεφάλαια δεν έχουν πραγματικά φτάσει σε εκείνους που χρειάζονται περισσότερο στέγαση.

Πελάτες που πραγματοποιούν συναλλαγές στα κεντρικά γραφεία της Vietcombank στο Ανόι. (Ενδεικτική φωτογραφία: Tran Viet/TTXVN)

Η πρωτεύουσα είναι εκεί, αλλά δεν έχει ακόμη έντονη ροή.

Μετά από μια μακρά περίοδο αργής ανάπτυξης, ο τομέας της κοινωνικής στέγασης εισέρχεται σε μια νέα φάση επιταχυνόμενης ανάπτυξης.

Σύμφωνα με το ψήφισμα της κυβέρνησης αριθ. 07/NQ-CP σχετικά με τον καθορισμό στόχων για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών σε τοπικές κοινότητες για την περίοδο 2026-2030, ολόκληρη η χώρα πρέπει να ολοκληρώσει περισσότερα από 158.700 διαμερίσματα μόνο το 2026. Μόνο τους πρώτους τέσσερις μήνες του τρέχοντος έτους, έχουν ξεκινήσει 40 επιπλέον έργα κοινωνικής στέγασης, με κλίμακα περίπου 36.590 διαμερισμάτων.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , συνολικά σε όλη τη χώρα, υπάρχουν αυτή τη στιγμή 226 έργα που έχουν ξεκινήσει την κατασκευή τους με περίπου 228.725 διαμερίσματα, που αντιστοιχούν στο 144% του καθορισμένου στόχου. Ταυτόχρονα, περίπου 5.426 διαμερίσματα έχουν ολοκληρωθεί και τεθεί σε χρήση. 25 περιοχές έχουν επιτύχει ή ξεπεράσει τους στόχους έναρξης για το τρέχον έτος.

Για να υποστηρίξει την προσφορά, ο τραπεζικός τομέας έχει εφαρμόσει ένα πρόγραμμα προτιμησιακής πίστωσης για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, αξίας περίπου 145.000 δισεκατομμυρίων VND. Αυτό θεωρείται ένα από τα σημαντικά χρηματοοικονομικά εργαλεία για την επίτευξη του στόχου της στεγαστικής ασφάλειας.

Ωστόσο, η πραγματική εκταμίευση δεν έχει συμβαδίσει με τις προσδοκίες. Μέχρι σήμερα, μόνο 38 από τις 63 περιοχές έχουν ανακοινώσει τη λίστα με τα έργα που είναι επιλέξιμα για δάνεια. Συνολικά, περίπου 100 έργα είναι επιλέξιμα για πρόσβαση στο πρόγραμμα, με κεφαλαιακή απαίτηση περίπου 70.000 δισεκατομμυρίων VND.

Ωστόσο, το συνολικό εκταμιευμένο κεφάλαιο έχει φτάσει μόνο περίπου τα 3.400 δισεκατομμύρια VND, που ισοδυναμεί με λιγότερο από το 3% της συνολικής κλίμακας του προγράμματος. Από αυτό, περίπου 2.940 δισεκατομμύρια VND έχουν εκταμιευτεί σε επενδυτές σε 21 έργα. Οι αγοραστές κατοικιών έχουν πρόσβαση μόνο σε περίπου 460 δισεκατομμύρια VND σε 19 έργα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μεγάλο χάσμα μεταξύ του μεγέθους του πακέτου πίστωσης και του ποσού των εκταμιευμένων κεφαλαίων αντανακλά την ακόμη χαμηλή ικανότητα της αγοράς να απορροφήσει κεφάλαια.

Ο Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγος της Τράπεζας Επενδύσεων και Ανάπτυξης του Βιετνάμ (BIDV), πιστεύει ότι καθώς η τραπεζική πίστωση επικεντρώνεται ολοένα και περισσότερο στη ζήτηση κατοικιών στην αγορά ακινήτων, η αγορά θα αναπτυχθεί προς μια πιο βιώσιμη κατεύθυνση. Ωστόσο, για να είναι αποτελεσματική η ροή κεφαλαίων, είναι απαραίτητο να αντιμετωπιστούν ταυτόχρονα τα ζητήματα της προσφοράς, του νομικού πλαισίου και των τιμών των κατοικιών.

Αυτά τα σημεία συμφόρησης απασχόλησαν επίσης ιδιαίτερα τον Γενικό Γραμματέα και Πρόεδρο Το Λαμ κατά τη διάρκεια πρόσφατης συνεδρίασης εργασίας με την Επιτροπή του Κόμματος, την Κυβέρνηση και τους αρμόδιους φορείς σχετικά με την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης. Συνεπώς, το δικαίωμα σε νόμιμη στέγαση είναι θεμελιώδες δικαίωμα των πολιτών και το Κράτος έχει μια πολιτική ανάπτυξης κατοικιών που στοχεύει στη διασφάλιση ότι όλοι έχουν ένα μέρος να ζήσουν. Για την επίτευξη αυτού του στόχου, οι διαδικασίες που σχετίζονται με τις επενδύσεις, τον σχεδιασμό, την κατανομή γης, τις άδειες κατασκευής και την πρόσβαση σε προτιμησιακή πίστωση πρέπει να απλουστευθούν, διασφαλίζοντας την ευκολία, τις σαφείς προθεσμίες και την ατομική λογοδοσία.

Ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια που αντιμετωπίζει κανείς αυτή τη στιγμή είναι η παρατεταμένη διαδικασία υλοποίησης έργων λόγω επικαλυπτόμενων διαδικασιών. Πολλά έργα χρειάζονται χρόνια για να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες που σχετίζονται με τον σχεδιασμό, την κατανομή γης, τον καθορισμό των τιμών πώλησης, την έγκριση επιλέξιμων αγοραστών κατοικιών και τις επενδυτικές διαδικασίες.

«Για να αυξήσουμε την προσφορά και να μειώσουμε τις τιμές των κατοικιών, πρέπει πρώτα να βελτιώσουμε τη διαδικασία αδειοδότησης, να απλοποιήσουμε τις διοικητικές διαδικασίες και να συντομεύσουμε τον χρόνο υλοποίησης του έργου», τόνισε ο Δρ. Can Van Luc.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, πιστεύει ότι εάν δεν αρθούν τα εμπόδια σχεδιασμού και διαδικασίας, ακόμη και με αυξημένο όγκο πιστώσεων, η αποτελεσματικότητα θα είναι δύσκολο να βελτιωθεί.

Όταν άτομα με χαμηλό εισόδημα δυσκολεύονται να αποκτήσουν κεφάλαιο.

Ενώ οι επιχειρήσεις ενδέχεται να δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε χρηματοδότηση για την ανάπτυξη έργων, το μεγαλύτερο εμπόδιο για τους αγοραστές κατοικιών έγκειται στη μακροπρόθεσμη οικονομική πίεση.

Μετά από χρόνια ενοικίασης στο Ανόι, ο Le Xuan, ένας μηχανικός εργάτης, είχε επανειλημμένα ερευνήσει έργα κοινωνικής στέγασης για να προετοιμαστεί για την εγκατάστασή του. Ωστόσο, κατά τον υπολογισμό της περιόδου αποπληρωμής του τραπεζικού δανείου άνω των 20 ετών, η οικογένειά του δίσταζε ακόμα να λάβει μια τελική απόφαση.

Σύμφωνα με τον κ. Xuan, το αρχικό προνομιακό επιτόκιο είναι θετικό, αλλά αυτό που ανησυχεί περισσότερο πολλούς εργαζόμενους είναι το επιτόκιο μετά την προνομιακή περίοδο. Με εισοδήματα που επαρκούν μόνο για την κάλυψη των εξόδων διαβίωσης και της εκπαίδευσης των παιδιών, τυχόν διακυμάνσεις στο κόστος δανεισμού μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Εν τω μεταξύ, για την κα. Nguyen Thi Mai, μια αυτοαπασχολούμενη επιχειρηματία στον τομέα της εστίασης στο Ανόι, το εμπόδιο έγκειται στην εκπλήρωση των απαιτήσεων δανείου της τράπεζας.

Η κα Μάι είπε ότι η οικογένειά της είχε συγκεντρώσει κάποια αντίστοιχα κεφάλαια και ήταν επιλέξιμη να υποβάλει αίτηση για κοινωνική στέγαση. Ωστόσο, όταν έκανε έρευνα για τη διαδικασία υποβολής αίτησης δανείου, διαπίστωσε ότι η απόδειξη ενός σταθερού εισοδήματος δεν ήταν καθόλου απλή.

«Το εισόδημά μου είναι πραγματικό, αλλά δεν αντικατοπτρίζεται πάντα στις μισθοδοσίες ή στις συμβάσεις εργασίας. Κατά την υποβολή αίτησης για δάνειο, πολλά έγγραφα έπρεπε να υποβληθούν πολλές φορές, επομένως η διαδικασία έγκρισης διήρκεσε περισσότερο από το αναμενόμενο», είπε η κα Μάι.

Πελάτες που πραγματοποιούν συναλλαγές στα κεντρικά γραφεία της Agribank. Φωτογραφία: Tran Viet/TTXVN

Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, εκτός από την επιλεξιμότητα για πολιτικές κοινωνικής στέγασης, οι δανειολήπτες πρέπει επίσης να πληρούν πιστωτικούς όρους, όπως η δυνατότητα αποπληρωμής του χρέους όπως έχει δεσμευτεί, η κατοχή έγκυρης σύμβασης αγοράς ή μίσθωσης-αγοράς κοινωνικής κατοικίας και η εφαρμογή μέτρων εξασφάλισης δανείων όπως προβλέπεται.

Αυτές οι απαιτήσεις αποσκοπούν στη διασφάλιση της πιστωτικής ασφάλειας για τις τράπεζες, αλλά στην πραγματικότητα, δυσκολεύουν επίσης την πρόσβαση σε δάνεια για ένα τμήμα εργαζομένων με χαμηλό ή ασταθές εισόδημα.

Αυτές οι ανησυχίες συμμερίζονται επίσης πολλοί ειδικοί.

Ο κ. Nguyen Xuan Bac, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Πίστωσης για τους Οικονομικούς Τομείς (Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ), δήλωσε ότι η δημιουργία ενός σταθερού, μακροπρόθεσμου μηχανισμού επιτοκίων για τους αγοραστές κοινωνικών κατοικιών είναι εξαιρετικά απαραίτητη.

«Οι αγοραστές κοινωνικών κατοικιών έχουν συνήθως χαμηλό ή μεσαίο εισόδημα και περιορισμένους οικονομικούς πόρους. Ο σχεδιασμός ενός μηχανισμού για προνομιακά και σταθερά επιτόκια για μεγάλο χρονικό διάστημα θα τους βοηθήσει να αισθάνονται ασφαλείς στον δανεισμό και να έχουν καλύτερη ικανότητα αποπληρωμής του χρέους», δήλωσε ο κ. Bac.

Σύμφωνα με τον κ. Bac, με το πρόγραμμα δανεισμού βάσει του κυβερνητικού διατάγματος αριθ. 100/2024/ND-CP που περιγράφει λεπτομερώς ορισμένες διατάξεις του νόμου περί στέγασης σχετικά με την ανάπτυξη και τη διαχείριση κοινωνικών κατοικιών, οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να δανειστούν με επιτόκιο περίπου 5,4% ετησίως και με μέγιστη διάρκεια δανείου έως 25 έτη.

Ωστόσο, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι για τις ομάδες χαμηλού εισοδήματος, αυτό που έχει σημασία δεν είναι μόνο τα προνομιακά επιτόκια αλλά και η σταθερότητα των πιστωτικών πολιτικών μακροπρόθεσμα. Η δυνατότητα πρόβλεψης των μηνιαίων υποχρεώσεων αποπληρωμής θα βοηθήσει τους ανθρώπους να αισθάνονται μεγαλύτερη σιγουριά στην απόφαση αγοράς σπιτιού.

Από μια άλλη οπτική γωνία, ο νομικός σύμβουλος και δικηγόρος Nguyen Van Dinh υποστηρίζει ότι υπάρχει μια «αναντιστοιχία» στην πολιτική στην πράξη. Πολλοί άνθρωποι που είναι επιλέξιμοι για πολιτικές κοινωνικής στέγασης δεν έχουν τα οικονομικά μέσα να δανειστούν χρήματα για να αγοράσουν ένα σπίτι, ενώ όσοι είναι οικονομικά ικανοί δεν είναι επιλέξιμοι.

«Με εισοδήματα που μόλις και μετά βίας επαρκούν για να ζήσουν, οι άνθρωποι συχνά δυσκολεύονται να αποπληρώσουν το κεφάλαιο των στεγαστικών δανείων τους, πόσο μάλλον τους τόκους. Από την άλλη πλευρά, τα χαμηλά εισοδήματα δυσκολεύουν επίσης τους ανθρώπους να αποδείξουν την ικανότητά τους να αποπληρώσουν το χρέος, με αποτέλεσμα οι τράπεζες να μην εκταμιεύουν το δάνειο», ανέλυσε ο κ. Ντιν.

Αυτό οδηγεί στο παράδοξο ότι όσοι χρειάζονται περισσότερο στέγαση είναι επίσης η ομάδα με τη λιγότερη πρόσβαση σε κεφάλαιο.

Δεν μπορούμε να βασιστούμε αποκλειστικά στην αγορά.

Σε πρόσφατο συμπέρασμα σχετικά με τον προσανατολισμό στην ανάπτυξη κατοικιών, ο Γενικός Γραμματέας και Πρόεδρος To Lam τόνισε: «Το Κράτος δεν επιδοτεί τη στέγαση, αλλά ούτε την αφήνει πλήρως στην αγορά να αυτορρυθμιστεί».

Σύμφωνα με τους ειδικούς, αυτό είναι και το πνεύμα που πρέπει να ενσταλάσσεται στην ανάπτυξη πιστωτικών πολιτικών για την κοινωνική στέγαση. Ο καθηγητής Hoang Van Cuong, μέλος της Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού της Εθνοσυνέλευσης, πιστεύει ότι το χαμηλό ποσοστό εκταμίευσης των προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης δείχνει ότι υπάρχουν ελλείψεις στον τρόπο οργάνωσης και εφαρμογής τους.

«Συνδυάζουμε τους μηχανισμούς της αγοράς με τους μηχανισμούς κρατικής πρόνοιας. Η κοινωνική στέγαση είναι μια πολιτική κοινωνικής ασφάλισης και, ως πολιτική κοινωνικής ασφάλισης, το Κράτος πρέπει να χρησιμοποιήσει τα εργαλεία του για να τη ρυθμίσει, αλλά προς το παρόν χρησιμοποιούμε εργαλεία της αγοράς», τόνισε ο κ. Cuong.

Σύμφωνα με τον ίδιο, η κοινωνική στέγαση είναι ένα ανθρωπιστικό πρόγραμμα, επομένως χρειάζεται και έναν ανθρώπινο μηχανισμό πίστωσης που δημιουργεί τις πιο ευνοϊκές συνθήκες για την πρόσβαση των ανθρώπων σε κεφάλαια, από τις διαδικασίες δανεισμού έως τα επιτόκια.

Επιπλέον, πολλοί ειδικοί προτείνουν να τεθεί σύντομα σε λειτουργία το Εθνικό Ταμείο Στέγασης, το οποίο θα αποτελέσει μακροπρόθεσμες πηγές κεφαλαίου για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών αντί να βασίζεται κυρίως σε εμπορικές πιστώσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο νέος προσανατολισμός του Κόμματος και του Κράτους μετατοπίζεται επίσης έντονα προς την ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών. Ο Γενικός Γραμματέας και Πρόεδρος Το Λαμ ζήτησε να δοθεί προτεραιότητα στην ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών, ιδίως στο μοντέλο ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων σε μεγάλες πόλεις, βιομηχανικές ζώνες, οικονομικές ζώνες και περιοχές με ισχυρό αναπτυξιακό δυναμικό.

Ο δικηγόρος Nguyen Van Dinh πιστεύει ότι αυτή η προσέγγιση ευθυγραμμίζεται με τις πρακτικές ανάγκες των εργαζομένων. Για την προσέλκυση ιδιωτικών επιχειρήσεων, το Κράτος χρειάζεται ισχυρούς οικονομικούς μηχανισμούς για την ενθάρρυνση των επενδύσεων. «Το Κράτος θα μπορούσε να υποστηρίξει ένα πακέτο δανείων που να καλύπτει το 80% της συνολικής επένδυσης του έργου, με διάρκεια δανείου άνω των 20 ετών και προνομιακό επιτόκιο κάτω του 3% ετησίως», πρότεινε ο κ. Dinh.

Ο στόχος του ενός εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής κατοικίας έως το 2030 καταδεικνύει την ισχυρή αποφασιστικότητα του Κόμματος, του Κράτους και των υπουργείων και οργανισμών να διασφαλίσουν το δικαίωμα στη στέγαση για τον λαό. Ωστόσο, για να φτάσουν πραγματικά αυτά τα διαμερίσματα σε άτομα με χαμηλό εισόδημα, οι προτιμησιακές ροές κεφαλαίων πρέπει να διοχετεύονται ταυτόχρονα από τις επιχειρήσεις στους αγοραστές κατοικιών. Μόνο όταν εξαλειφθούν τα σημεία συμφόρησης στις διαδικασίες, τα επιτόκια και τους μηχανισμούς πίστωσης, η κοινωνική κατοικία μπορεί να εκπληρώσει πλήρως τον ρόλο της ως βιώσιμος πυλώνας κοινωνικής ασφάλισης της οικονομίας.

Άρθρο 4: Η Ντα Νανγκ αναζητά λύσεις μέσω κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση.

Πηγή: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm